Правило о возврате арендованной вещи в первоначальном состоянии неприменимо, если арендатор земельного участка возвёл на нём объект незавершённого строительства

Земля под объектами незавершенного строительства. Продление договора аренды по новой редакции ЗК РФ

Правило о возврате арендованной вещи в первоначальном состоянии неприменимо, если арендатор земельного участка возвёл на нём объект незавершённого строительства

Новая редакция Земельного Кодекса РФ предлагает совершено новую процедуру продления арендных отношений для завершения строительства неоконченных объектов.

Если ранее все притязания собственников «незавершенок» были основаны на статье 36 Земельного Кодекса, а чуть позднее – на статье 22 ЗК РФ о преимущественном праве арендатора на продление арендных отношений, то теперь обе эти нормы отменены. Новая редакция Земельного Кодекса РФ исключила «незавершенки» из числа объектов недвижимости, дающих право на бесконкурсный выкуп земли (ст.

39.20 ЗК РФ в новой редакции). Пункты 3,4 ст. 39.6 и п. 15 статьи 39.8 ЗК РФ в новой редакции, теперь прямо предусматривают, что бывшие арендаторы земельных участков не имеют преимущественного права на продление аренды.

Что же предлагается нам взамен старых норм? Рассмотрим новую процедуру предоставления земли для завершения строительства.

  • Если срок договора аренды истек, а объект в эксплуатацию не сдан, у органа местного самоуправления или органа государственной власти, в чьем ведении находится участок, появляется право на обращение в суд с иском об изъятии данного объекта незавершенного строительства с последующим его выставлением на торги. Данным правом администрация может воспользоваться в течение шести месяцев с момента окончания договора аренды (пп.2 п.5 ст. 39.6 ЗК РФ, пп. 3.1 п. 2 ст. 235 ГК РФ, ст. 239.1 ГК РФ в новой редакции).
  • По результатам рассмотрения иска администрации судом выносится решение об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов (пп.2 п.5 ст. 39.6 ЗК РФ). В указанном требовании должно быть отказано судом, если собственник объекта незавершенного строительства докажет, что нарушение сроков строительства произошло по вине госорганов, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей (п. 3 ст. 239.1 ГК РФ в новой редакции).
  • Если администрация не заявила в суд соответствующее требование в течение 6 месяцев с момента окончания срока аренды, или судом отказано в иске, или торги не состоялись, земельный участок может быть однократно предоставлен в аренду собственнику объекта незавершенного строительства сроком до трех лет  для завершения строительства (пп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ, пп. 6 п.8 ст. 39.9 ЗК РФ).
  • Если торги не состоялись, объект незавершенного строительства в течение двух месяцев может быть приобретен в собственность публичного образования по начальной цене аукциона, которая определяется как рыночная стоимость соответствующего объект (п. 4 ст. 239.1ГК РФ)
  • Если объект незавершенного строительства, изъятый у первого собственника, приобретен с публичных торгов, новому собственнику земля для завершения строительства предоставляется без торгов на срок, необходимый для завершения строительства и определенный пунктом 9 ст.39.8 ЗК РФ в новой редакции.

Так теперь урегулирован вопрос о завершении строительства объектов недвижимости, не достроенных в течение срока действия договора аренды. Позитивное значение вышеназванных изменений состоит в появлении правовой определенности, которая, как известно, всегда лучше отсутствия четких правил.

Материал подготовила Татьяна Скворцова.

Источник: https://www.cab74.ru/articles/306/

О юридической судьбе строений, возведенных арендатором (полежаев о.а.)

Дата размещения статьи: 05.12.2016

Правило о возврате арендованной вещи в первоначальном состоянии неприменимо, если арендатор земельного участка возвёл на нём объект незавершённого строительства

Строение и право на него выступают в качестве основной цели, побуждающей застройщика-несобственника устанавливать право аренды в отношении чужого земельного участка.

Сложность рассмотрения настоящего вопроса заключается в том, что строение как самостоятельный объект гражданских прав не может быть предметом договора аренды земельного участка [1].

Договор аренды влечет правовые последствия для сторон, которые касаются исключительно объекта договора (пространственно-ограниченной части земной поверхности) и не затрагивают правовой режим иных объектов гражданских прав [2].

В результате строение, выступая в качестве объекта вещных прав, выпадает из состава, возникающего между сторонами обязательственного правоотношения.

После возведения арендатором строения между последним и земельным участком не возникает каких-либо юридических связей; таким образом, застройщик остается связан с арендодателем только обязательственным правоотношением, опосредующим использование земельного участка, в то время как строение принадлежит застройщику на основании права собственности.

Таким образом, собственник земельного участка лишается возможности оказывать влияние на судьбу возведенного строения, так как в отношении строения он не имеет каких-либо прав, в том числе права требования.

Более того, с настоящего момента он не может изменять и юридическую судьбу принадлежащей ему вещи (земельного участка): полноценное и свободное использование последнего, обремененного строением, становится невозможным.

Арендатор земельного участка, создавший на нем строение, приобретает на него полноценное право собственности, не ограниченное временем, сопровождающееся установлением абсолютного господства над вещью и, самое главное, оторванное от юридической связи с земельным участком, так как прекращение права аренды не влечет прекращения права собственности на строение.На основании изложенных аргументов можно утверждать, что действующий отечественный правопорядок закрепляет возможность существования вещей, связанных между собой физически, при отсутствии юридических предпосылок и оснований для такой связи. В результате физическое и юридическое положение вещей перестают совпадать, и закрепляется возможность существования объектов гражданских прав, в основании которого лежит не право, а факт.Легальным закреплением подобного положения стало Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73, в котором суд указал, что истечение срока действия договора аренды не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект недвижимого имущества, если к моменту подачи заявления о регистрации права срок истек .———————————

Пункт 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // СПС «КонсультантПлюс».

Признав за бывшим арендатором возможность зарегистрировать право собственности на возведенное им строение, суд признал два крайне важных обстоятельства:- если право подлежит регистрации, то оно, по сути, является полноценным, действительным и существующим;- признание строения, возведенного арендатором земельного участка, в качестве объекта гражданских прав и объекта права собственности, в частности, свидетельствует об отрицании отечественным правопорядком существования юридических связей между объектами недвижимого имущества.Ситуация, при которой срочное право аренды выступает в качестве основания для возникновения полноценного и бессрочного права на строение, является недопустимой и непоследовательной, так как в ее основе лежит комплекс юридических проблем, находящихся в противоречии не только с существом исследуемых правоотношений, но и с действующим правопорядком.Отказ от критерия юридической связи между строением и земельным участком противоречит законам логики и основным постулатам, сформировавшимся в доктрине права, так как приоритетом всегда обладает правовой режим земельного участка. Юридическое господство, заключенное в праве собственности на земельный участок, является большим, нежели власть над иными объектами недвижимости. В основе подобного положения вещей лежат объективно существующие свойства земельного участка, а именно — первичная физическая природа земельных участков, так как только она способна существовать сама по себе, не требуя связи с другими предметами, в то время как существование иных видов недвижимости (строений) без связи с поверхностью земли является невозможным.Строение, принадлежащее арендатору, с одной стороны, лишает собственника земельного участка возможности осуществить часть принадлежащих ему правомочий, а с другой — препятствует арендатору всесторонне использовать недвижимость при условии, что после прекращения права аренды какие-либо юридические ограничения права собственности арендодателя прекращают свое действие. Следовательно, степень юридического господства собственника над земельным участком возвращается в первоначальное состояние, и его право не должно испытывать ограничительных воздействий со стороны прав бывшего арендатора.В результате образуется юридическая коллизия. С одной стороны, в силу действия принципа эластичности, право собственности на земельный участок возвращается в персональное состояние, вновь становится самым полным и свободным. С другой стороны, право его собственника обременено фактически расположенным строением, существование которого основано не на праве, а на факте.Стоит заметить, что использование критерия юридической связи строения с земельным участком в отечественном правопорядке является непоследовательным и противоречивым. Применительно к ст. 222 ГК РФ юридическая связь между строением и земельным участком существует, признается значимой и необходимой, так как без нее право собственности на строение возникнуть не может. В ситуации с правом аренды, когда застройщик арендатор утратил право на чужой земельный участок, однако признается собственником строения, существование критерия юридической связи строения с земельным участком просто отрицается, так как он не оказывает влияния на правовой режим строения. Получается, что критерий юридической связи строений с участком в одних случаях влияет на возникновение или прекращение права собственности на строение, а в других его существование отрицается в принципе, и юридическое существование строения становится оторванным от права на земельный участок.Как уже отмечалось, прекращение права собственности арендатора-застройщика на строение после прекращения права аренды является вполне справедливым правовым последствием. Проблема заключается в том, что получившие распространение в судебной практике юридические основания для сноса строений, принадлежащих арендатору, после прекращения права аренды земельного участка содержат существенные недостатки и не могут быть использованы.Возлагая на бывшего арендатора обязанность снести строения, суды мотивируют свое решение ссылками либо на договор аренды земельного участка (в случае если он содержит условие о возложении обязанности по сносу строений при прекращении права аренды) , либо на ст. 622 ГК РФ (закрепляющую обязанность вернуть арендованное имущество в первоначальном состоянии) .——————————— Кассационное определение Краснодарского краевого суда от 18 августа 2011 г. по делу N 33-18166/11; Постановление ФАС Уральского округа от 18 мая 2009 г. N Ф09-9169/08-С6 по делу N А07-4845/2008-А-СИВ; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2012 г. по делу N А40-19152/12-41; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 августа 2011 г. N 09АП-15596/2011-ГК по делу N А40-127482/10-9-1094; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2010 г. N 09АП-27749/2010-ГК по делу N А40-51031/10-1-308; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 ноября 2010 г. N 09АП-27315/2010-ГК по делу N А40-18222/10-7-86; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2010 г. N 09АП-23778/2010-ГК по делу N А40-26571/08-135-135 // СПС «КонсультантПлюс».

Постановление ФАС Поволжского округа от 8 мая 2013 г. по делу N А12-10048/2012; Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2010 г. N 15АП-923/2010 по делу N А32-24835/2008; Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 8 октября 2001 г.

N А29-4466/01А; Постановление ФАС Московского округа от 17 января 2013 г. по делу N А40-23747/12-9-224; Постановление ФАС Поволжского округа от 29 ноября 2013 г. по делу N А57-13826/2012; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 9 ноября 2006 г.

по делу N А56-19469/2005; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 января 2012 г. по делу N А53-4552/2011; Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11 сентября 2014 г.

N Ф09-5227/14 по делу N А71-9409/2013; Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2010 г. по делу N А39-1486/2010 // СПС «КонсультантПлюс».

Современное законодательство вообще обходит стороной последствия прекращения договора аренды земельного участка, при этом ГК РФ не содержит отдельного указания на обязанность арендатора снести возведенные им строения при прекращении права аренды. Поэтому расширительному толкованию подверглись положения ст.

622 ГК РФ.

Так, по одному из дел арбитражный суд кассационной инстанции отметил следующее: «Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что ответчик обязан вернуть спорный земельный участок истцу, приведя его в первоначальное состояние путем сноса расположенного на нем павильона, так как в соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором» .———————————

Читайте также:  Уволить работника, явившегося в состоянии опьянения, будет проще (законопроект)

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 5 сентября 2008 г. N А33-13603/07-Ф02-3549/08 // СПС «КонсультантПлюс».

На взгляд автора, обязанность вернуть арендодателю вещь в первоначальном состоянии, когда объектом договора выступал земельный участок, предназначенный для застройки, не может быть исполнена в принципе.

Возводя строение, арендатор производит действия, изменяющие земельный участок, причем настоящие изменения касаются как физических, так и юридических свойств вещи, что не может не оказать влияние на предмет договора аренды и само правоотношение. А.А. Иванов описывает настоящий процесс следующим образом: «…

после возведения строения земельный участок в том виде, в котором он был предметом договора аренды, отсутствует» [3].Следовательно, с момента реализации права застройки и сопутствующих ему изменений земельный участок преобразуется, что влечет изменение и предмета договора. С этого момента, как совершенно обоснованно полагает А.А.

Иванов, объектом договора аренды должен считаться измененный земельный участок с расположенным на нем строением, что исключает возможность возложения на арендатора обязанности по сносу строений и передаче вещи в первоначальном состоянии, так как земельный участок уже пребывает в новом первоначальном состоянии.

Таким образом, арендатор, приобретая право собственности на строение, обретает всю степень юридической власти над вещью. В этой связи принятие решений об освобождении земельного участка зависит только от воли собственника строения (арендатора), а не собственника) земельного участка.

Приведенные аргументы позволяют утверждать, что возложение на арендатора обязанности по сносу возведенных строений в силу общих положений об аренде (ст. 622 ГК РФ) является необоснованным и недопустимым. Не меньшие сомнения вызывает и возможность закрепления упомянутой обязанности в договоре аренды земельного участка.

Обязанность по сносу строений арендатором не может являться и условием договора аренды земельного участка, так как стороны не наделены правом изменять содержание права собственности, возлагать на застройщика дополнительные обязанности и устанавливать дополнительные основания прекращения права собственности.

Действующее законодательство позволяет третьим лицам только ограничивать право собственности, при условии что подобные ограничения не влекут его прекращения или уничтожения вещи.

Более серьезное воздействие на право собственности, влекущее изменение его содержания, введение дополнительных оснований его возникновения или прекращения (а в нашем случае — возложение обязанности по сносу есть ничто иное как дополнительное основание прекращения права) определяется исключительно законом.

Сделка не может устанавливать новые или дополнительные основания прекращения права собственности, так как это выходит за рамки свободы договора и должно квалифицироваться по правилам ст. 168 ГК РФ.

Справедливости ради стоит дополнить, что к режиму вещных прав принцип свободы договора не применяется в целом [4], в результате чего договор не может признаваться источником, закрепляющим обязанность застройщика снести строение, принадлежащее ему на праве собственности.

Эту функцию может выполнять исключительно закон, а отечественное законодательство подобного основания прекращения права собственности не содержит.Таким образом, с момента возведения строения арендатор должен признаваться собственником постройки, а содержание его права как права вещного устанавливается исключительно законом.

Договор, возлагающий на арендатора обязанность снести строение, в этой части должен признаваться недействительным, так как собственник свободен при осуществлении господства над вещью (ст. 209 ГК РФ).Невозможность признания договора аренды в качестве источника, закрепляющего обязанность арендатора снести строения, проявляется и в другом аспекте.

Если предположить, что условие о сносе строения является вполне действительным и не противоречит законодательству (хотя в действительности это не так), его осуществление становится невозможным в силу образования коллизии между вещным правом собственности (позволяющим застройщику самостоятельно определять судьбу вещи) и правом обязательственным (обязывающим застройщика снести строение).Как всем известно, в случае коллизии между правом вещным и обязательственным приоритет отдается праву вещному, как более сильному [5]. Тем самым арендатор должен признаваться обладателем свободного усмотрения при выборе юридической судьбы строения и не может быть принужден к его сносу, так как подобное действие не согласуется с существом и значением вещного права собственности.Справедливости ради стоит добавить, что последнее время в судебной практике появился новый способ юридического обоснования возложения на бывшего арендатора земельного участка обязанности по сносу возведенных им объектов недвижимости на основании положений ст. ст. 60, 62, 76 ЗК РФ . В отличие от ранее приведенных способов (недостатки которых заключаются в неверном толковании положений гражданского законодательства) последний несет в себе гораздо более серьезную проблему (неверной квалификации спорного правоотношения и применения закона, не подлежащего применению).———————————

Источник: http://xn—-7sbbaj7auwnffhk.xn--p1ai/article/21581

Новости судебной практики

Новости судебной практики

Постановление Президиума ВАС РФ от 25.01.2011 N 10661/10 по делу N А32-24835/2008-10/293

«Статья 622 Гражданского кодекса РФ не может быть применена, если удовлетворение иска об освобождении земельного участка предполагает демонтаж торгового павильона, являющегося частью объекта недвижимости, который находился на данном участке на момент заключения договора аренды этого участка»

Суть спора

28.12.2000 между Администрацией г. Краснодар (далее — Администрация) и индивидуальным предпринимателем (далее — предприниматель) был заключен договор аренды земельного участка для эксплуатации магазина из сборно-разборных конструкций в составе торгово-бытового комплекса. Договор, заключенный сторонами на срок до 30.11.2005, был зарегистрирован в установленном порядке.

По истечении срока действия договора предприниматель продолжил пользоваться земельным участком, и поскольку Администрация против этого не возражала, то в силу ст. ст. 610 и 621 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) это обстоятельство послужило основанием для возобновления договора на неопределенный срок.

В дальнейшем арендатор возвел в указанном комплексе торговый павильон.

Однако в связи с принятием решения о реконструкции квартала Администрация направила предпринимателю уведомление от 27.03.2008 N 3509/02-14 об отказе от исполнения договора аренды от 28.12.2000.

В связи с тем, что предприниматель в разумный срок не освободил арендуемый земельный участок, Администрация обратилась в арбитражный суд с иском об обязании освободить земельный участок, привести его в первоначальное состояние, пригодное для дальнейшего использования, и вернуть арендодателю.

При рассмотрении данного дела перед судами встал вопрос: подлежит ли удовлетворению предъявленный иск, если его удовлетворение и исполнение предполагают демонтаж магазина, который является частью торгово-бытового комплекса (недвижимого имущества), возведенного до заключения договора аренды земельного участка? Нарушает ли такой демонтаж права и законные интересы собственников соседних магазинов, находящихся в данном комплексе?

  • Применение ст. 622 ГК РФ к возврату арендованного земельного участка, если возврат предполагает снос или демонтаж объекта, принадлежащего арендатору
  • Статья 622 ГК РФ предусматривает, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
  • Данная норма применяется и к аренде недвижимого имущества, включая земельные участки.

И суды на основании указанной нормы единообразно разрешают ситуацию, когда арендатор после прекращения договора не освобождает земельный участок: суд обязывает арендатора освободить участок, если арендодатель предъявит соответствующий иск (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 09.

03.2010 по делу N А43-9794/2009, ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.01.2011 по делу N А33-316/2010, от 16.06.2009 по делу N А33-6599/08, ФАС Дальневосточного округа от 07.12.2010 N Ф03-8661/2010, ФАС Западно-Сибирского округа от 24.02.

2011 по делу N А75-3293/2010, ФАС Северо-Кавказского округа от 23.09.2009 по делу N А32-22705/2008, ФАС Поволжского округа от 02.07.2010 по делу N А12-18203/2009, ФАС Московского округа от 18.05.2010 N КГ-А40/4306-10, от 24.03.2008 N КГ-А40/1811-08, ФАС Уральского округа от 06.08.

2009 N Ф09-5131/09-С6, от 07.05.2009 N Ф09-2024/09-С6).

Однако «освобождение земельного участка» предполагает снос принадлежащих арендатору объектов (например торговых павильонов, киосков), и в этом случае важно, являются ли такие объекты недвижимым имуществом.

Если объект, принадлежащий арендатору, является движимым имуществом, то суды удовлетворяют иск арендодателя о его демонтаже (см., к примеру, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.02.2011 по делу N А39-1486/2010).

ФАС Центрального округа в Постановлении от 15.10.2010 по делу N А68-776/10 отметил, что довод арендатора о том, что «он является собственником строения, расположенного на спорном земельном участке, не заслуживает внимания.

Как следует из материалов дела, строение является временным торговым павильоном».

Если же такой объект считается недвижимым имуществом, то в удовлетворении иска арендодателя об освобождении земельного участка может быть отказано, если данный объект не содержит признаков самовольной постройки.

И тот факт, что после прекращения договора аренды собственник утратил право пользования участком, не является основанием для сноса объекта, так как в силу ст.

271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной под эту недвижимость частью участка (см., например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.01.2010 по делу N А10-998/2009).

В договоре аренды может быть предусмотрено обязательство арендатора после окончания срока действия договора передать арендодателю земельный участок без каких-либо расположенных на нем строений и сооружений.

Однако если данные объекты были возведены до заключения договора, то такое условие не является основанием для их сноса или демонтажа (см., к примеру, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.03.

2008 по делу N А56-6381/2007).

Решения судов разных инстанций

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований, однако суд апелляционной инстанции отменил это решение и удовлетворил требования Администрации, что было поддержано судом кассационной инстанции.

ВАС РФ в Определении от 18.11.2010 N ВАС-10661/10, принятом по данному делу, пришел к выводу о том, что постановления апелляционной и кассационной инстанций подлежат пересмотру в порядке надзора «в целях формирования единообразной практики толкования и применения норм материального права».

Судебная коллегия ВАС РФ обратила внимание на то, что торговый павильон, принадлежащий арендатору (предпринимателю), является составной частью объекта недвижимости — торгово-бытового комплекса.

При этом торговый павильон имеет единые со смежными магазинами стены, бетонный фундамент, кровлю, металлический каркас и в соответствии с техническим паспортом кадастровый номер и включен в Единый государственный реестр объектов капитального строительства в качестве нежилого помещения.

Соответственно, магазин является помещением в указанном комплексе, и его демонтаж затронет права и законные интересы собственников и (или) арендаторов соседних помещений. Поэтому предъявленное Администрацией требование не могло быть заявлено лишь к одному из владельцев (собственников) помещений в объекте, обладающем признаками недвижимого имущества.

  1. Отнесение магазина к категории помещений не только изменяет круг обстоятельств, подлежащих исследованию, но и расширяет состав лиц, которые должны быть привлечены к участию в деле.
  2. Обращаем внимание, что Определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.
  3. Однако при рассмотрении данного дела Президиум ВАС РФ поддержал выводы, к которым пришла судебная коллегия ВАС РФ.
  4. Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ отменил постановления судов апелляционной и кассационной инстанций, оставив без изменения решение суда первой инстанции. При этом высшей судебной инстанцией были сформулированы следующие правовые позиции.

1. Тот факт, что строительство торгового комплекса осуществлялось на основании распорядительных документов органов местного самоуправления и в соответствии с утвержденной ими проектной документацией, свидетельствует о согласии муниципального образования с возведением объекта недвижимости.

Следует отметить, что схожая правовая позиция была сформирована Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 16.02.2010 N 14434/09 (см. также: Определения ВАС РФ от 22.03.2010 N ВАС-14881/09, от 22.03.2010 N ВАС-14880/09).

Читайте также:  Ответственность директора ооо за неуплату налогов

2. Статья 622 ГК РФ не может быть применена, если удовлетворение иска об освобождении земельного участка предполагает демонтаж торгового павильона, являющегося частью объекта недвижимости, который находился на земельном участке на момент заключения договора аренды этого участка.

  • Президиум ВАС РФ указал на то, что Администрация, по существу, требовала от предпринимателя произвести снос части строения торгово-бытового комплекса с демонтажем его отдельных конструктивных элементов, что повлекло бы разрушение смежных павильонов, принадлежащих другим лицам, и повреждение общих инженерных элементов торгово-бытового комплекса.
  • Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы собственников иных помещений в упомянутом комплексе, поэтому в рассматриваемой ситуации они должны быть привлечены к участию в деле качестве соответчиков.
  • Президиум ВАС РФ указал, что содержащееся в рассматриваемом Постановлении толкование правовых норм является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Сообщаем, что изложенные в рассматриваемом Постановлении правовые позиции в соответствии с пп. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ в редакции Федерального закона от 23.12.2010 N 379-ФЗ могут являться новыми обстоятельствами и быть основанием для пересмотра дел по новым или вновь открывшимся обстоятельствам.

Обзор подготовлен специалистами компании «Консультант Плюс» и предоставлен компанией «КонсультантПлюс Свердловская область» — информационным центром Сети КонсультантПлюс в г. Екатеринбурге и Свердловской области

 Вернуться к списку новостей

Источник: http://www.consultant-so.ru/news/show/category/novosti_sudebnoj_praktiki/year/2011/month/04/alias/udovletvorenie_iska_ob_osvobozhdenii_zemel_uchastka

06.03.2018 г. Что делать арендодателю в случае если на его земельном участке арендатор возвел строение?

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно содержанию указанной статьи обязанность арендатора — пользование имуществом в соответствии с договором или назначением имущества. По договору аренды имущество может быть предоставлено как в определенных целях, так и для свободного использования.

Указанные в договоре цели использования могут не соответствовать назначению имущества. Примером пользования имуществом вопреки условиям договора может быть размещение промышленного предприятия в помещении, арендованном для офиса, либо размещение в нем не только офиса, но и предприятия.

Или, например, транспортное средство (яхта, теплоход и др.) нередко предоставляется в аренду не для перевозки груза или пассажиров, а для размещения в них стационарного портового ресторана, казино и др.

Если в договоре условия пользования не определены, то имущество используется в соответствии с его назначением, то есть, способы его использования диктуются назначением самого имущества (например, в арендованном нежилом помещении не могут проживать люди).

Имущество нельзя использовать свободно, вопреки назначению. Иногда характер использования имущества определяется в законе. Так, только для проживания граждан используется юридическим лицом арендованное жилое помещение (п. 2 ст. 671 ГК).

При предоставлении имущества для использования по определенному целевому назначению полное или частичное использование для иных целей будет считаться правонарушением. Так, арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по сохранению почв и их плодородия, по защите от вредных воздействий, в результате которых происходит деградация земель, и т.п. (п. 1 ст. 13 ЗК).

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 ГК РФ).

Таким образом, указанное нарушение арендатором обязательства дает право арендодателю на возмещение убытков, причиненных как досрочным расторжением договора, так и ухудшением имущества, что соответствует правилам о последствиях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (п. 1 ст. 393, п. 5 ст. 453 ГК).

Самовольное строительство на арендуемом земельном участке считается правонарушением.

Как следует из статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Исходя из буквального толкования названной нормы следует, что самовольной постройкой может быть признано только недвижимое имущество.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Источник: https://iskivsem.ru/faq/305

Возврат земельного участка обратно арендодателю

Данные действия можно расценить как злоупотребление правом, но если арендатор не оспорил отказ в заключении договора на новый срок, арендодатель имел право отказаться от исполнения договора.

Арендатору следует учитывать разъяснения Минэкономразвития. Министерство указало, что договоры публичных земельных участков не продляются не неопределенный срок с марта 2015 г. – см. Письмо Минэкономразвития России от 26.09.2016 № Д23и-4545. Иными словами, такие договоры подлежат прекращению по окончании срока, если арендатор не воспользовался правом на заключение договора на новый срок.

Заключить договор аренды на новый срок без торгов можно только в случаях, установленных в ст.39.6 ЗК РФ.

Например, если застройщик зарегистрировал право собственности на незавершенный строительством объект, он может заключить договор аренды на новый срок. Для предоставления участка без торгов для завершения строительства объект незавершённого строительства действуют положения п.21 ст.3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

Если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст.39.14 — 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Если арендодатель необоснованно отказал в заключении договора на новый срок, арендатор может обжаловать данный отказ (если не пропущены сроки для обжалования) – см. «Заявление об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов и должностных лиц».

  • Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»
  • 1.Особая процедура предоставления в аренду государственного и муниципального имущества
  • «Имеет ли арендатор публичного земельного участка преимущественное право заключить договор аренды участка на новый срок

Нет, не имеет. Чтобы заключить новый договор аренды по истечении срока действия прежнего договора, с 1 марта 2015 года требуется проводить аукцион. Это следует из пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ.

Ранее закон предусматривал для арендатора такое преимущественное право заключения договора аренды на новый срок (п. 3 ст. 22 ЗК РФ).

Из этого следует, что отмена преимущественного права затрагивает договоры, заключенные до марта 2015 года, а не только договоры, которые будут заключены после этой даты. Однако в ряде случаев преимущественное право на заключение договора аренды у арендатора сохраняется. Так, в частности, закон устанавливает, что проводить торги не нужно, если (п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ):*

 земельный участок был предоставлен без проведения торгов (см. когда проводить торги не требуется) (ст. 39.6 ЗК РФ);

 договор аренды был заключен на аукционе и землю получил гражданин для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Исключение: случаи, когда участок был предоставлен без торгов в связи с признанием аукциона несостоявшимся. То есть если только один заявитель был признан участником аукциона (п. 13, 14 и 20 ст. 39.12 ЗК РФ). В этих случаях новый договор аренды нужно заключать на торгах.

Чтобы заключить новый договор без торгов, нужно учитывать несколько условий (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ):

  1.  заявление о заключении нового договора арендатору нужно подать до истечения срока действия заключенного договора;
  2.  исключительным правом на заключение договора аренды не обладает иное лицо;
  3.  ранее заключенный договор аренды не был расторгнут.*
  4. Внимание! Для некоторых видов договоров аренды с 1 марта 2015 года закон установил ограничения по срокам заключения договоров

В зависимости от назначения использования земельного участка договор можно заключить на определенный срок в пределах, предусмотренных законом, а именно (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ):

  •  для строительства или реконструкции зданий и сооружений – от трех до десяти лет;
  •  для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства – от трех до пяти лет;
  •  собственникам здания или сооружения – до 49 лет;
  •  для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства – до 20 лет;
  •  для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, огородничества – до трех лет;
  •  для сельскохозяйственного производства – от трех до 49 лет;
  •  в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного участка – на срок, не превышающий срока аренды участка, являющегося исходным;
  •  для завершения строительства объекта незавершенного строительства – до трех лет и др.
  • Кого нужно уведомлять при уступке прав по договору аренды земли, находящейся в публичной собственности: собственника или арендодателя

Нужно уведомить арендодателя (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Собственник и арендодатель не всегда совпадают в одном лице. Например, собственником участка может быть администрация муниципалитета, а арендодателем – муниципальное унитарное предприятие (МУП) (постановление арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 января 2015 г. № Ф04-14360/2014 по делу № А46-6723/2014).

Поэтому в случае уступки права аренды участка, находящегося в публичной собственности, третьим лицам уведомлять об этом нужно не собственника, а арендодателя (ранее закон закреплял обязанность уведомлять собственника).

Распространяются ли новые нормы Земельного кодекса РФ на договоры аренды, которые были заключены до 1 марта 2015 года

Нет, новые положения об аренде не распространяются на договоры, заключенные до 1 марта 2015 года. Это следует из статьи 34 Закона № 171-ФЗ.

Такие договоры будут действовать по правилам, которые существовали на момент их заключения. В частности, до 1 марта 2018 года земельный участок предоставляется в аренду в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ, которые действовали в редакции до 1 марта 2015 года, без проведения торгов (ч. 1 ст. 34 Закона № 171-ФЗ):

  1.  на основании заявления арендатора;
  2.  если предоставление участка предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 1 марта 2015 года, но не ранее чем за три года до предоставления участка.
  3. Кроме того, земельный участок, в отношении которого до 1 марта 2015 года было принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, в течение трех лет со дня принятия этого решения не может быть:
  4.  предметом аукциона по продаже участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка;
  5.  предоставлен без проведения торгов лицу, если оно не указано в этом решении.
  6. Это также следует из части 1 статьи 34 Закона № 171-ФЗ.

Земельные участки предоставляют в аренду в соответствии с редакцией Земельного кодекса РФ, которая действовала до 1 марта 2015 года, если до этой даты было опубликовано (ч. 2 ст. 34 Закона № 171-ФЗ):

Читайте также:  Как будет выглядеть календарь выходных дней в 2020 году

 извещение о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды участка либо

 сообщение о наличии участков, предлагаемых для передачи в аренду и находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Аналогичные правила действуют, если уполномоченный орган уже утвердил схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории для его предоставления в целях, не связанных со строительством или с эксплуатацией зданий и сооружений. На это указано в части 3статьи 34 Закона № 171-ФЗ.

  • Вместе с тем, нужно отметить, что норма об отмене преимущественного права заключать договоры аренды распространяется в том числе на договоры, которые были заключены до 1 марта 2015 года*».
  • 2.Как изменились положения Земельного кодекса РФ с 1 марта 2015 года
  • «Арендаторы участков, находящихся в публичной собственности, утратили преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ).

При этом сохраняет свое действие позиция Пленума ВАС РФ, разъясняющая механизм реализации преимущественного права арендатора в рамка процедуры торгов (постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

В ряде случаев преимущественное право на заключение договора сохраняется. Так, в частности, закон устанавливает, что проводить торги не нужно, если (п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ):

 земельный участок был предоставлен без проведения торгов (когда проводить торги не требовалось) (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ);

 договор аренды был заключен на аукционе и землю получил гражданин для ведения садоводства или дачного хозяйства.

При этом нужно учитывать следующее (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ):

  1.  заявление о заключении нового договора аренды арендатору нужно подать до истечения срока заключенного договора;
  2.  исключительным правом на заключение договора аренды обладает только действующий арендатор;
  3.  ранее заключенный договор аренды не должен быть расторгнут*».

21.11.2017

Источник: https://www.law.ru/question/77846-vozvrat-zemelnogo-uchastka-obratno-arendodatelyu

В случае, когда на арендуемом земельном участке расположен незавершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, ст. 622 гк рф не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности

Консультации, разъяснение судебной практики и представление интересов в суде по тел. 8(926)860-62-79

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ № 304-ЭС16-20773

В случае, когда на арендуемом земельном участке, находящимся в публичной собственности, расположен незавершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, ст. 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

В 2012 году уполномоченным органом муниципального образования (арендодатель; далее – администрация) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка в целях использования для строительства детского сада. Срок действия договора установлен до 12 марта 2015 г. На данном земельном участке обществом возведен объект до уровня первого этажа.

В апреле 2015 года администрация направила обществу уведомление об отказе от договора аренды и предложила обществу освободить и передать земельный участок администрации. Отказ общества освободить земельный участок послужил основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском об освобождении обществом спорного участка на основании ст. 622 ГК РФ.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены.

Суд исходил из прекращения договора аренды с момента истечения срока его действия и отсутствия государственной регистрации обществом права собственности на объект незавершенного строительства с низкой степенью готовности. Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд пришел к выводу, что возврат земельного участка на основании ст. 622 ГК РФ невозможен, поскольку на нем расположен 56 объект незавершенного строительства, обладающий признаками капитального строения, возведенного на законных основаниях. Постановлением арбитражного суда округа постановление суда апелляционной инстанции отменено, решение суда первой инстанции оставлено в силе.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила постановление арбитражного суда округа и оставила в силе постановление суда апелляционной инстанции по следующим основаниям. Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г.

№ 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу ст.

131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).

Обществом на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство на спорном земельном участке возведен объект до уровня первого этажа, поэтому возведенный объект является недвижимой вещью (объектом незавершенного строительством) независимо от государственной регистрации прав на нее.

Следовательно, ст. 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на общество обязанности по освобождению земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка. Согласно подп. 5 п. 1 ст.

1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей. В соответствии со ст.

271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, 57 принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2011 г.

№ 10661 10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2011 г. № 14381 10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г.

№ 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Таким образом, требования администрации об освобождении земельного участка от объекта недвижимости фактически направлены на необоснованное лишение общества права осуществить государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства в соответствии с п. 4 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Определение ВС РФ № 304-ЭС16-20773

Консультации, разъяснение судебной практики и представление интересов в суде по тел. 8(926)860-62-79 

Источник: http://www.sud-v-rf.ru/jurisprudence/21/430

Арендодатель не вправе требовать возврата участка в первоначальном состоянии, если на нем недостроенный объект

Если участок занят объектом недвижимости, требования вернуть участок в первоначальном виде не подлежит удовлетворению. К такому выводу пришел Верховный суд РФ.

Стороны заключили договор аренды земельного участка для строительства сроком на 3 года. Арендатор возвел на участке объект до уровня первого этажа, но право собственности на него не зарегистрировал.

По окончании срока действия договора администрация (арендодатель) направила арендатору письмо, в котором со ссылкой на п. 2 ст.

610 ГК РФ сообщила об отказе от договора и предложила передать земельный участок в первоначальном состоянии.

Арендатор не стал сносить возведенный объект и администрация обратилась в суд. Истец ссылался на прекращение действия договора аренды и положения ст. 622 ГК РФ — при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Первая инстанция удовлетворила требования администрации. Позиция суда — после истечения договора арендатор обязан вернуть участок в первоначальном состоянии. Апелляция отменила решения первой инстанции и отказала в удовлетворении требований арендодателя.

Суд пришел к выводу, что при наличии недостроенного объекта арендодатель не вправе требовать возврата участка в первоначальном состоянии. Суд округа признал выводы суда апелляции неверными и отменил постановление, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Кассация указала, что нахождение объекта недвижимости на участке не исключает обязанности вернуть участок в первоначальном виде.

Верховный суд указал, что возведенный на участке до уровня первого этажа объект является недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) независимо от государственной регистрации прав на него.

При таких обстоятельствах ст.

622 ГК РФ не применима к отношениям сторон и не может служить основанием для возложения на общество обязанности освободить участок, независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.

Принятие публичным органом распорядительного акта, разрешающего строительство, следует расценивать как согласие с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества. При этом возврат участка предполагает его освобождение от недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора (постановление Президиума ВАС РФ от 25.01.2011 № 10661/10).

Прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости (постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 № 14381/10).

Кроме того, истечение срока действия договора аренды участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора объект незавершенного строительства (п. 24 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

В настоящее время в отношении общества введена процедура конкурсного производства и объект незавершенного строительства, возведенный на законных основаниях, вошел в его конкурсную массу.

Поскольку объект строился с привлечением заемных средств банка, его требования вошли в третью очередь реестра кредиторов.

При таких обстоятельствах снос объекта незавершенного строительства и возврат земельного участка влечет нарушение прав и законных интересов банка, иных кредиторов общества и неопределенного круга лиц ввиду строительства социально значимого объекта.

Поскольку спорный земельный участок занят объектом недвижимого имущества, принадлежащим обществу, исковые требования об обязании вернуть его не подлежат удовлетворению. В итоге Верховный суд оставил в силе постановление апелляции.

Источник: определение ВС РФ от 14.06.2017 по делу № А75-236/2016

Источник: https://www.arbitr-praktika.ru/news/1044-pri-nalichii-nedostroennogo-obekta-arendodatel

Ссылка на основную публикацию