Отказ застройщика от договора долевого участия: «памятка» от минстроя

Скажу сразу. Дольщик в первую очередь должен требовать признания права собственности на квартиру, объект незавершенного строительства и включаться в реестр требований о передаче жилых помещений должника-застройщика. Это главная мысль поста.

Требовать от банкрота-застройщика денежные средства имеет смысл или когда строительство фактически и не начиналось (или в начальных стадиях), или точно известно, что у застройщика много другого имущества помимо объектов строительства для дольщиков (что вряд ли). 

1. Общие сведения о банкротстве застройщика.

2. Квартира (недострой высокой степени завершенности) лучше чем денежное требование к застройщику.

3. В судебных разбирательствах занимайте позицию, что у вас с застройщиком заключен договор долевого участия в строительстве.

4. Если чувствуете, что близко банкротство застройщика — скорее обращайтесь в суд за установлением права собственности на квартиру.

5. Если дело о банкротстве возбуждено — требуйте включения своих требований в реестр о передаче жилых помещений.

6. Пытайтесь, несмотря на возбужденное дело о банкротстве и предъявление своих требований в рамках дела о банкротстве, черех суд установить право собственности на квартиру (помещение) которое вы претендуете.

7. Если застройщик передал свои права застройщика третьему лицу — можно ли установить право собственности?

8. Медийность, массовость, настойчивость — залог того, что власть прислушается к вам и будет более благосклонна.

Тезис 1. Общие сведения о банкротстве застройщика.

Чем регламентируется банкротство и банкротство застройщика — ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002г. (далее также — ЗоБ); особенности банкротства застройщика регламентируется параграфом 7 Главы IX указанного закона (далее также — параграф 7).

Что такое банкротство, какие процедуры применяются в рамках дела о банкротстве, кто их ведет.

Банкротство — признанная судом невозможность должника (застройщика) удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам (например, договор долевого участия) и обязательным платежам (например, налоги и тп). 

Банкротом юридическое лицо становится с момента введения конкурсного производства (процедура, применяемая в деле о банкротстве); до этого — при применении иных процедур (см. ниже) должник банкротом не является.

  • Всего процедур, применяемых в деле о банкротстве, 5: наблюдение, финансовое оздоровление, внешнее управление, конкурсное производство, мировое соглашение.
  • Реально применяются только две: наблюдение (проводит временный управляющий) и конкурсное производство (проводит конкурсный управляющий).
  • В наблюдении должник банкротом еще не признается и может функционировать с некоторыми ограничениями (Глава IV Закона о банкротстве), судом утверждается временный управляющий, который проводит анализ финансово-хозяйственной деятельности должника.
  • В конкурсном производстве — должник является банкротом, органы управления должника отстранены, все полномочия должника осуществляет конкурсный управляющий (Глава VII Закона о банкротстве).
  • Что значит банкротство застройщика.
  • Законодатель, желая защитить дольщиков при банкротстве застройщика ввел в Главу IX Закона о банкротстве параграф 7 — определяющий особенности банкротства застройщиков (о них ниже, по ходу текста).
  • Чтобы положения параграфа 7 были применимы и в вашем деле о банкротстве суд должен вынести определение о применении правил параграфа 7, с этого момента следует считать, что рассматривается дело о банкротстве именно застройщика, а не обычного должника.

Если такого определения нет, то следует обратиться в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве с соответствующим ходатайством (если ваши требования уже включены в реестр требований кредиторов). Если вы только предъявляете свои требования ко включению в реестр — указывайте это рамках рассмотрения вашего требования.

Применение правил о банкротстве застройщика делает ряд преференций для дольщиков (по терминологии ЗоБ — граждане — участники строительства), например:

1. формируется специальная часть реестра требований кредиторов должника — реестр требований о передаче жилых помещений;

2. требования дольщиков удовлетворяются в порядке третьей очереди реестра, а требования иных кредиторов (кроме лиц, которым причинен вред здоровью и прочее (1я очередь), требований работников должника (2я очередь)) удовлетворяются в порядке четвертой очереди.

3. квалификация требований дольщика как требований участника строительства при любых попытках должника замаскировать заключение договора долевого участия строительства.

Что такое реестр требований кредиторов и надо ли в него включаться. Срок для включения в реестр.

Реестр требований кредиторов — единая система сведений о кредиторах и их требованиях (ст. 16 ЗоБ, Общие правила ведения арбитражным управляющим реестра требований кредиторов[1]).

При банкротстве застройщика у реестра требований кредиторов появляется специальная его часть — реестр требований о передаче жилых помещений (ст. 201.7 ЗоБ, Постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 №13239/12). Туда включаются соответственно требования о передаче жилых помещений.

Срок для включения в реестр требований участников строительства начинает исчисляться с момента как арбитражный управляющий направил им соответствующее уведомление (ст. 201.4 ЗоБ); а сам срок равен срокам, определенным в ст. ст. 71 (для наблюдения, 30 календарных дней), 100 (конкурсное производство, 2 месяца) ЗоБ с даты получения дольщиком уведомления.

  1. То есть, у дольщика имеется выбор на предъявление требования в «денежный» реестр (требование будет погашаться в порядке третьей очереди) либо в реестр требований о передачи жилых помещений, или в оба реестра (главное, чтобы требования не дублировали друг друга).
  2. Какие требования подлежат включению в реестр требований кредиторов?
  3. Если договор долевого участия заключен до возбуждения дела о банкротстве, то такое требование дольщика подлежит удовлетворению в рамках дела о банкротстве — следует включаться в реестр требований кредиторов.

Реестровые требования погашаются пропорционально в рамках одной очереди (ст. ст. 134, 201.9 ЗоБ).

Требования, включенные в реестр о передаче жилых помещений подлежат погашению путем передачи соответствующим кредиторам жилых помещений (ст. 201.11 ЗоБ) или объекта незавершенного строительства (ст. 201.10 ЗоБ).

Для этого необходимо соблюдение ряда условий (рассматривать их не будем); если в итоге ни жилыми помещениями, ни объектами незавершенного строительства требования не погашены — то возникает право на включение своих требований в третью очередь «денежного» реестра.

Если требование, подлежащее удовлетворению в рамках дела о банкротстве так и не включено в реестр — то оно останется не погашенным.

Как включаться в реестр требований кредиторов.

Включение в реестр требований кредиторов происходит через суд, который рассматривает дело о банкротстве, в порядке ст. 71 ЗоБ (для наблюдения и отсутствующего должника), ст. 100 ЗоБ (для конкурсного производства).

  • То есть требование следует направлять в арбитражный суд, а его копии с доказательствами арбитражному управляющему и должнику (если это наблюдение).
  • Суд назначит заседание, рассмотрит требование и, если все в порядке, включит в реестр требований кредиторов должника.
  • На этом общее описание дела о банкротстве застройщика закроем.

Тезис 2. Квартира (недострой высокой степени завершенности) лучше чем денежное требование к застройщику.

И вот почему.

Лучше все же иметь права на недвижимость, чем требование об уплате денег к банкроту. Статистика такова, что в случае возбуждения дела о банкротстве скорее всего должник не избежит неблагополучного разрешения дела — он будет признан банкротом и будет введено конкурсное производство. Редкому должнику, у которого много кредиторов, удается избежать признания себя банкротом.

Иметь право требования об уплате денежных средств к банкроту не выгодно. Не стоит ждать сиюминутного или хотя бы разумного срока (в течение года) их возврата. Не стоит сильно рассчитывать, что деньги будут возвращены полностью — очень может быть, что часть из них уйдет на текущие расходы (требования, которые возникли после возбуждения дела о банкротстве, п. 2 ст. 134 ЗоБ).

Получив же права на недвижимое имущество вы, как минимум, исключите его из конкурсной массы — т.е. должник не сможет им распорядиться (например, продать); и, как минимум, получите хоть какой-то эквивалент вложенным средствам.

В последующем можно скооперироваться с другими жильцами и создать, например, жилищно-строительный кооператив — работать в направлении подготовки дома к проживанию.

В рамках дела о банкротстве это будет зависеть еще и от конкурсного управляющего, который может по разному относиться к исполнению своих обязанностей.

Тезис 3. В судебных разбирательствах занимайте позицию, что у вас с застройщиком заключен договор долевого участия в строительстве.

В любых судебных разбирательствах, в которых поднимается вопрос о правовой природе ваших отношений с застройщиком, настаивайте на том, что у вас отношения возникающие при долевом участии в строительстве, что имеющимися договорными конструкциями прикрывается договор долевого участия.

У вас заключен предварительный договор с индивидуальным предпринимателем по которому вы заплатили обеспечительный платеж, который в дальнейшем засчитывается в стоимость квартиры? Не важно — это «замаскированный» договор долевого участия в строительстве.

О том, что не важно кто и каким способом привлекает денежные средства граждан на постройку многоквартирного дома, например, указал Верховный суд РФ в п.п. 7 — 9, 13, 14, 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости [2]  

Зачем это нужно — признавать факт отношений из долевого участия в строительстве?

Ну хотя бы затем, чтобы не суд не признал предварительный договор окончившим свое действие (ведь по его итогам основной договор заключен не был) — значит у вас есть право только на возврат денег (хотя можно также обосновать и право на включение в реестр требований о передаче жилых помещений), но не на признание права собственности. Чтобы суд не признал это договором купли-продажи будущей вещи и у него не возникло намерения отказать по мотиву отсутствия регистрации права должника на построенный объект (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ №54 от 11.07.2011г.).

Хотя неустойка по Закону РФ «О защите прав потребителей» (ст. ст. 23, 23.1) скорее всего будет больше чем по ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» (ст. 6).

Тезис 4. Если чувствуете, что близко банкротство застройщика — скорее обращайтесь в суд общей юрисдикции за установлением права собственности на квартиру (объект незавершенного строительства в виде квартиры) или прав на долю в объекте незавершенного строительства.

Срок сдачи объекта застройщиком нарушен, чувствуется, что из финансовых проблем должник уже не выберется. Очень кратко разберем четыре ситуации.

1) Дом построен, введен в эксплуатацию — застройщик не передает квартиру. Следует обратиться в суд за признанием права собственности на квартиру на основании ст. ст. 130, 218, 702, 729 ГК РФ, ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».

2) Дом фактически построен, но в эксплуатацию не введен. Следует обратиться за признанием права собственности на квартиру (по сути это уже является квартирой) основании ст. ст. 130, 218 ГК РФ, ст. ст. 15, 16, 18 Жилищного кодекса РФ и п. 14 ранее упоминавшегося Обзора Верховного суда.

3) Дом в высокой степени готовности (около 80%), в эксплуатацию не сдан, квартира имеет индивидуально-определенные признаки и фактически передана дольщику. Следует обратиться в суд за признанием прав собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном доме мотивируя п. 16 упомянутого Обзора Верховного суда.

Читайте также:  Реестр недобросовестных поставщиков по 44-фз

4) Дом недостроен, квартира не передана — следует признавать право собственности на долю в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры (п. 17 Обзора Верховного суда, Определение ВС РФ от 14.12.2010г. №4-В10-34).     

Обращаться стоит в суд общей юрисдикции (т.е. районный) по месту нахождения объекта недвижимого имущества (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, п.

5 Обзора Верховного суда) до момента вынесения определения о введении процедуры наблюдения или, если признание факта что должник является застройщиком произошло позже, до вынесения определения, что в отношении должника применяются правила о банкротстве застройщика (п. 1 Обзора Верховного суда, ст. 201.8 ЗоБ).

Заявление в суде общей юрисдикции будет рассмотрено по существу даже если до окончания судебного процесса в отношении застройщика  введут соответствующую процедуру как в отношении застройщика.

Тезис 5. Если дело о банкротстве возбуждено — требуйте включения своих требований в реестр о передаче жилых помещений.

Право собственности на недвижимое имущество за вами до сих пор не признано, а дело о банкротстве застройщика уже идет? Надо включаться в реестр требований кредиторов должника.

У вас есть возможность предъявить свои требования ко включению в третью очередь реестра требований кредиторов (то есть денежные) и возможность предъявить требование о включении в реестр требований о передаче жилых помещений (ст. 201.7 ЗоБ).

Лучше выбрать включение в реестр требований о передаче жилых помещений. Во-первых, будет потенциальная возмжность получения жилого помещений или объекта незавершенного строительства — если имеются соответствующие условия по ст. ст. 201.10, 201.

11 ЗоБ. Во-вторых, поражения в правах из-за учета требований в данной части реестра не происходит. В-третьих, если эти условия так и не сложатся, то вам будет предоставлена возможность предъявить свои требования как денежные (ст. 201.13 ЗоБ).

Тезис 6. Пытайтесь, несмотря на возбужденное дело о банкротстве и предъявление своих требований в рамках дела о банкротстве, через суд установить право собственности на квартиру (помещение) которую вы претендуете.

Требования в отношении недвижимого имущества должника после введения одной из процедур и применении правил о банкротстве застройщика рассматриваются в рамках дела о банкротстве (в том числе и споры об установлении права собственности).

Конечно, по общему правилу (за исключением п. 8 ст. 201.

11 ЗоБ), установление права собственности на причитающееся недвижимое имущество, которое возводил должник, не должно происходить в индивидуальном порядке, поскольку это влечет обход процедуры передачи жилых помещений (объектов незавершенного строительства) в порядке ст. ст. 201.10, 201.11 ЗоБ, а также преимущественное удовлетворение требований перед другими кредиторами.

Однако жизнь показывает, что формальное соблюдение закона не всегда является эффективным.

Ведь, например, к моменту применения правил о банкротстве застройщика скорее всего уже часть дольщиков признало права собственности на соответствующее недвижимое имущество через суды общей юрисдикции, а в рамках дела о банкротстве не факт, что сложатся условия по ст. ст. 201.10, 201.11 ЗоБ о передаче недвижимости. А рассуждения о нарушении таким признанием права других лиц можно поставить под сомнение (это и не тема для поста).

Если за рядом дольщиков признано право собственности в судебном порядке, то и за вами должно быть признано в силу ст. 19 Конституции РФ (принцип равенства), п. 1 ст. 1 ГК РФ (принцип равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений) и принципа правовой определенности. Такой подход определен Верховным Судом в Определении от 24.02.2015г. №305-ЭС14-1186.

Если за вами будет признано право собственности на квартиру, то из реестра требований кредиторов вы будете исключены в соответствующей части.

Тезис 7. Если застройщик передал свои права застройщика третьему лицу — можно ли установить право собственности?

Источник: https://zakon.ru/Blogs/OneBlog/38935

Сайт Государственной инспекции Алтайского края

Инспекция строительного и жилищного надзора Алтайского края (далее – Инспекция Алтайского края) неоднократно разъясняла гражданам, желающим приобрести квартиру в строящемся доме, что такая покупка – серьезный и ответственный шаг.

Действующее законодательство в сфере долевого строительства содержит немало гарантий для участников долевого строительства. Задача граждан – знать свои права и настаивать на их соблюдении.

С целью информирования граждан о ситуации на рынке долевого строительства края, на сайте Инспекции Алтайского края размещена информация о застройщиках, работающих в рамках законодательства об участии в долевом строительстве. Основные разъяснения положений законодательства в области долевого строительства, информация о незаконных («серых») схемах привлечения денежных средств граждан изложены в разработанной инспекцией Памятке дольщику.

Инспекция Алтайского края еще раз напоминает гражданам, желающим принять участие в долевом строительстве жилья, что Федеральный закон от 30.12.2004
№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» (далее – Федеральный закон №214-ФЗ) допускает участие граждан в долевом строительстве жилья только на основании договора участия в долевом строительстве.

Не соглашайтесь оформлять свои отношения с застройщиком на основании каких-либо иных договоров (займа, векселя, резервирования, предварительного, купли-продажи, инвестиционного договора и т.д.), поскольку они незаконны и лишают граждан, предусмотренных законом гарантий.

  • Договор участия в долевом строительстве может заключаться только с застройщиком – хозяйственным обществом, имеющим в обязательном порядке:
    — разрешение на строительство конкретного многоквартирного дома;
  • — проектную декларацию на его строительство (которая включает в себя информацию о застройщике и проекте строительства);
  • — оформленные права на земельный участок, который предоставлен для строительства данного дома (свидетельство о праве собственности, зарегистрированный договор аренды, субаренды или безвозмездного срочного пользования);

—  заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ч. 2 ст. 3, ст.ст. 20 и 21 Федеральным законом №214-ФЗ;

  1. — опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;
  2. — наименование застройщика содержит слова «специализированный застройщик».
  3. Для того чтобы оценить надежность застройщика, гражданин вправе потребовать от него до подписания договора участия в долевом строительстве предоставить для ознакомления:
    — учредительные документы;
  4. — свидетельство о государственной регистрации;
  5. — свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  6. — утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторские заключения за период осуществления деятельности застройщиком, но не более чем за три года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период.
  7. По договору участия в долевом строительстве у сторон есть взаимные права и обязанности:
    — у застройщика – в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства дольщику;
  8. — у дольщика – уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.
  9. Договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента его государственной регистрации в Росреестре.
  10. Помните:
    — только после государственной регистрации договора застройщик имеет право требовать от гражданина оплаты по нему;
  11. — отсутствие государственной регистрации договора долевого участия лишает гражданина специальных прав, предусмотренных Законом №214-ФЗ, и не защищает от риска «двойных» продаж.
  12. В соответствии с требованиями Закона №214-ФЗ договор участия в долевом строительстве в обязательном порядке должен содержать следующие условия (при отсутствии хотя бы одного из них договор не пройдет государственную регистрацию в Росреестре):
  1. Конкретный объект долевого строительства(соответствующий проектной документации), который будет передан дольщику после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (т.е. конкретная квартира или нежилое помещение (далее для удобства в качестве объекта долевого строительства будем рассматривать квартиру). В договоре долевого участия квартира должна быть подробно описана: местоположение (адрес) строящегося дома, номер блок-секции, подъезда, этаж, расположение на этаже, строительный номер, общая площадь, количество комнат и др. Для того чтобы убедиться, что технические характеристики квартиры совпадают с теми, которые содержатся в договоре, попросите у застройщика поэтажный план дома и найдите на нем приобретаемую квартиру. Как правило, документ с описанием квартиры, указанием её местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади является приложением к договору долевого участия. Обратите внимание, что для государственной регистрации договора представление такого документа обязательно.
  2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства его участнику– это срок, не позднее которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру.

Застройщик вправе передать квартиру только после ввода дома в эксплуатацию в установленном законом порядке.

В соответствии с требованиями Федерального закона №214-ФЗ если застройщик не может завершить строительство в предусмотренный договором срок, он обязан не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного в договоре срока направить дольщику соответствующую информацию с предложением об изменении договора в части срока передачи квартиры.

Участник долевого строительства, в соответствии с принципом свободы договора, действующим в российском законодательстве, вправе принять предложение застройщика о продлении срока передачи квартиры или отклонить его.

Если дольщик согласен на изменение срока передачи застройщиком квартиры, то сторонами заключается дополнительное соглашение, которое регистрируется в Росреестре.

Новый срок определяется указанным соглашением, срок, определенный ранее, будет признан ничтожным.

Если дольщик не согласен на изменение срока передачи ему застройщиком квартиры, он вправе:

— расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке в случае просрочки исполнения застройщиком обязательств по передаче ему квартиры более чем на 2 месяца.

В этом случае застройщик в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить гражданину — участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные последним по договору, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ.

— не расторгать договор долевого участия, а после завершения строительства дома и передачи квартиры требовать от застройщика уплаты неустойки (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

В этом случае дольщик должен обратиться к застройщику с письменным заявлением (претензией). Если застройщик отказывается или уклоняется от удовлетворения требования дольщика по выплате неустойки, последний имеет право обратиться в суд.

  1. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты– размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) квартиры. В соответствии с требованиями закона в договоре должна быть прописана не только цена (конкретная сумма), но и порядок, сроки ее уплаты.
    Цена после заключения договора долевого участия может быть изменена только по соглашению сторон и только при условии, что самим договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

    Еще раз обращаем внимание граждан, что низкая цена приобретаемой квартиры – повод задуматься: так ли все хорошо у застройщика, имеются ли у него разрешительные документы, в том числе предоставлен ли земельный участок именно для многоквартирной застройки, а не для индивидуального жилищного строительства, не пострадает ли качество квартиры и т.д. Помните, никто не станет продавать товар дешевле, чем конкуренты, без веских на то причин.

  2. Гарантийный срок на объект долевого строительства– это срок, в течение которого участник долевого строительства может предъявить застройщику требования по качеству переданной ему квартиры. Он составляет:
    — для объекта долевого строительства – не менее пяти лет (исчисляется с момента передачи квартиры участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором).

    — для технологического и инженерного оборудования – не менее трех лет (исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче квартиры).

  • Для дольщика это означает, что если недостатки обнаружены в пределах гарантийного срока, дольщик вправе по своему выбору потребовать от застройщика:
    1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  • 2)  соразмерного уменьшения цены договора;
Читайте также:  Изменения в правилах признания лица инвалидом

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Если квартира приобретается гражданином для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, к таким отношениям, в части, не урегулированной Законом №214-ФЗ, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей.

В случае отказа застройщика добровольно устранить выявленные в пределах гарантийного срока недостатки переданной квартиры, дольщик вправе обратиться
— в суд общей юрисдикции в порядке, установленном гражданским законодательством РФ, с требованиями об устранении недостатков, компенсации морального вреда;

— в орган, уполномоченный осуществлять на территории края надзор в сфере защиты прав потребителей – Управление Роспотребнадзора по Алтайскому краю (г. Барнаул, ул. Максима Горького, д. 28), с жалобой на нарушение его прав, как потребителя, и (или) с просьбой о вступлении в рассматриваемое судом гражданское дело для дачи соответствующего заключения и оказания юридической помощи.

  1. Еще один важный момент, на который стоит обратить внимание тем, кто планирует инвестировать свои денежные средства в строительство жилья.
  2. Федеральный закон №214-ФЗ определил основные способы исполнения обязательств застройщиком:
  3. — страхование гражданской ответственности;
  4. — компенсационный фонд долевого строительства.

Ранее, согласно Федерального закона №214-ФЗ гарантиями защиты прав участников долевого строительства являлось страхование гражданской ответственности застройщика. С 20.10.2017 начал работу компенсационный фонд долевого строительства. Данный фонд сформирован за счет обязательных отчислений застройщиков, он призван защитить права участников долевого строительства.

  • Такая мера защиты пришла на смену страхованию гражданской ответственности застройщиков и поручительству банка, которые не смогли реализовать поставленных перед ними задач.
  • Отчисление в Фонд является одним из обязательных требований для приобретения застройщиками права на привлечение денежных средств участников долевого строительства, контроль за которым осуществляется Инспекцией Алтайского края.
  • Итак, приняв решение приобрести жилье путем участия в долевом строительстве:
  • — Соберите максимум сведений о застройщике (им может выступать только юридическое лицо):
  1. Потребуйте у застройщика весь пакет нужных документов (устав, свидетельство о внесении в единый государственный реестр юридических лиц, свидетельство о постановке на учет в качестве налогоплательщика);
    2.Проверьте документы уполномоченного представителя фирмы, который имеет право вести переговоры, а также заключать договоры от лица организации;
    3.Убедитесь в наличии у застройщика предусмотренных законом о долевом строительстве разрешительных документов: разрешение на строительство должно быть именно того дома, в котором намереваетесь приобрести квартиру; в документах на землю, обратите внимание, для каких целей предоставлен застройщику земельный участок (в соответствующей графе должно быть указанно: «Для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома по адресу…»). Строительство многоквартирных жилых домов на землях для индивидуального жилищного строительства или землях сельхозназначения незаконно.

    4. Посмотрите на сайте Инспекции Алтайского края (гиак.рф) список застройщиков, работающих в рамках Федерального законодательства об участии в долевом строительстве, позвоните на «горячую линию» Инспекции Алтайского края по телефону (3852) 56-64-31, 56-64-39.

— Проанализируйте цены — заниженная цена квартиры может говорить о ненадежности застройщика, ведь надежная и преуспевающая строительная компания не будет продавать недвижимость за бесценок;

— Выбрали квартиру — внимательно изучите условия самого договора (во-первых, в договоре должны быть указаны все вышеперечисленные обязательные условия, во-вторых, все условия договора должны быть прозрачными, то есть не вызывать никаких сомнений и дополнительных вопросов). Также поинтересуйтесь у застройщика о выбранном им способе страхования за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по передаче вам квартиры, просите показать необходимые документы.

Не уверены в том, что самостоятельно разберетесь со всеми юридическими нюансами? Советуйтесь со специалистами! Здесь главное – ответственно принимать решения, взвешивать все «за» и «против».

19 сентября 2018 г.

Источник: http://giak.ru/dolevoe-stroitelstvo/informacija-dlja-uchastnikov-dolevogo-stroitelstva/o-chjom-stoit-znat-dolshhiku/

Минстрой разъясняет поправки в закон о долевом строительстве, призванные окончательно решить проблему обманутых дольщиков

Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области подготовило разъяснения, раскрывающие суть основных нововведений в законе о долевом строительстве. Поправки, внесенные в закон в 2017 и 2018 году, стали самыми значительными за всю современную историю России.

Основная их цель — окончательно решить проблему обманутых дольщиков.

По словам министра Михаила Волкова, переходный период длинной в год начался с 1 июля. Его основная задача — перевести строительные компании с работы на принципах долевого строительства к проектному финансированию.

Иными словами, внедрить принципы возведения домов только за счет средств застройщиков или банков.

«Долевое строительство в том виде, в каком оно существовало ранее, доживает последний год. На этот год с 1 июля введены особые правила, которые должны соблюдать все застройщики на территории Российской Федерации, чтобы иметь возможность привлекать средства граждан», — пояснил министр.

Михаил Волков рассказал, что реформу по переходу от долевого к проектному строительству можно условно разделить на три этапа. Первый связан с повышением информационной открытости застройщика, с установлением порядка определения цены договора и гарантий качества. Второй касается ужесточения требований к застройщикам и к их финансовой обеспеченности, усиления контроля со стороны государства. Третий этап — нормативно-правовое обеспечение работы фонда долевого строительства —компенсационного фонда долевого строительства.

Стоит отметить, что договоры, заключенные до 1 июля, продолжают свое действие, а застройщики будут продолжать строительство по правилам этого периода.

В нынешнем году еще действует система покупки жилья на стадии строительства, но с некоторыми изменениями: банки будут аккумулировать деньги покупателей и контролировать их расходование застройщиком.

Для компаний вводится целый ряд ограничений: деньги, собранные для строительства определенного дома, невозможно будет направить на строительство других объектов. С 1 июля 2019 года можно будет приобрести только готовую квартиру.

«Изменения в законе о долевом строительстве избавят нас от серьезнейшей проблемы — появления долгостроев и дольщиков, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков. Будет устранена сама возможность возникновения такой ситуации — прекращено привлечение денежных средств напрямую о населения», — подчеркнул министр.

Эксперты считают, что изменения законодательства приведут к тому, что на строительном рынке останутся только серьезные и надежные игроки с достаточным объемом своих оборотных средств.

Памятка для граждан и руководителей строительных организаций, где собраны все новеллы законодательства о долевом строительстве размещена на официальном сайте регионального министерства строительства и развития инфраструктуры.

Читать ещё •••

Какие профессии особо востребованы в России

Недвижимость
,

Михаил Волков
,

Минстрой

Источник: https://finance.rambler.ru/realty/40442711-minstroy-razyasnyaet-popravki-v-zakon-o-dolevom-stroitelstve-prizvannye-okonchatelno-reshit-problemu-obmanutyh-dolschikov/

Памятка участникам долевого строительства

В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый человек имеет право на жилище.

Возможность реализации этого права закреплена нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и ряда других законодательных актов.

Гражданин, решивший заключить договор долевого строительства, должен иметь представление об особенностях договора, чтобы не допустить нарушения собственных законных прав.

В памятке приведены основные положения законодательства в сфере долевого строительства.

Основные понятия

Обращаем Ваше внимание, что если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года, положения статьи 2,ч.ч. 1 — 2.6 статьи 3 применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ.

Застройщик (статья 2) -хозяйственное общество:

которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;

которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.

10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

Объект долевого строительства- жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства

Уполномоченный банк- банк, созданный в соответствии с законодательством Российской Федерации и включенный Банком России в перечень банков, соответствующих критериям, установленным Правительством Российской Федерации. Банк России ежемесячно размещает указанный перечень банков на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»

Когда застройщик имеет право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве

Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий следующим требованиям

  1. наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации;
  2. размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации;
  3. наличие на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации денежных средств в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, открытом в уполномоченном банке, либо наличие на указанную дату кредитного договора, заключенного застройщиком с уполномоченным банком, предусматривающего предоставление уполномоченным банком застройщику целевого кредита на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в размере не менее 40% от проектной стоимости строительства;
  4. отсутствие обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, и (или) предоставленных основным обществом застройщика целевых займов на предусмотренные цели в размере, не превышающем двадцати процентов от проектной стоимости строительства по каждому из выданных разрешений на строительство, при условии, что проценты по такому займу не превышают действовавшую на дату заключения договора займа ключевую ставку Центрального банка Российской Федерации, увеличенную на два процентных пункта;
  5. застройщиком не осуществлены выпуск или выдача ценных бумаг, за исключением акций;
  6. обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не превышают 1% от проектной стоимости строительства. Данное правило не применяется в отношении обязательств застройщика по устранению недостатков объекта долевого строительства в соответствии со статьей 7 Федерального закона № 214-ФЗ;
  7. имущество, принадлежащее застройщику, не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство;
  8. отсутствуют обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц;
  9. в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица — застройщика;
  10. в отношении юридического лица — застройщика отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом № 214-ФЗ;
  11. в отношении юридического лица — застройщика отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания;
  12. в реестре недобросовестных поставщиков, ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц», в реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей), ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 года № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», отсутствуют сведения о юридическом лице — застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица) в части исполнения им обязательств, предусмотренных контрактами или договорами, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг в сфере строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и капитального ремонта либо приобретение у юридического лица жилых помещений;
  13. в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, ведение которого осуществляется в соответствии с пунктами 28 и 29 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствуют сведения о юридическом лице — застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица);
  14. у юридического лица — застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации (за исключением сумм, на которые предоставлены отсрочка, рассрочка, инвестиционный налоговый кредит в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, которые реструктурированы в соответствии с законодательством Российской Федерации, по которым имеется вступившее в законную силу решение суда о признании обязанности заявителя по уплате этих сумм исполненной или которые признаны безнадежными к взысканию в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах) за прошедший календарный год, размер которых на последнюю отчетную дату равен совокупному размеру требований к должнику — юридическому лицу или превышает его, что является условием для возбуждения производства по делу о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
  15. лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа застройщика, лицо, являющееся членом коллегиального исполнительного органа застройщика, или лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа управляющей компании, если она осуществляет функции единоличного исполнительного органа застройщика, либо временный единоличный исполнительный орган застройщика, физическое лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале участие более чем 5%) корпоративным юридическим лицом — застройщиком, главный бухгалтер застройщика соответствуют требованиям, установленным статьей 3.2 настоящего Федерального закона № 214-ФЗ;
  16. наличие выданного до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства в соответствии с частью 2.1 статьи 19 Федеральное закона № 214-ФЗ  заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным настоящим Федеральным законом.
Читайте также:  Некоммерческое партнерство и саморегулируемая организация

Застройщики, не удовлетворяющие вышеуказанным требованиям, не имеют права привлекать денежные средства — участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов.

Руководителем застройщика или главным бухгалтером застройщика не может являться:

  • 1) лицо, имеющее неснятую или непогашенную судимость за преступления в сфере экономической деятельности или преступления против государственной власти;
  • 2) лицо, в отношении которого не истек срок, в течение которого оно считается подвергнутым административному наказанию в виде дисквалификации;
  • 3) лицо, которое было привлечено в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица и (или) ответственности в виде взыскания убытков с юридического лица, если со дня исполнения лицом обязанности, установленной судебным актом, прошло менее пяти лет;
  • 4) лицо, которое осуществляло функции единоличного исполнительного органа юридического лица в течение пяти лет, предшествовавших дате направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 Федерального закона № 214-ФЗ в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, которое было признано арбитражным судом несостоятельным (банкротом);
  • 5) лицо, которое прямо или косвенно (через третьих лиц) осуществляло владение в течение трех лет, предшествовавших дате направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 Федерального закона № 214-ФЗ в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, более 5% акций (долей) застройщика, который был признан арбитражным судом несостоятельным (банкротом).

Что должен содержать договор долевого участия в строительстве:

  1. Договор долевого участия заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

  2. Договор в обязательном порядке должен содержать:
  3. — срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  4. — цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
  5. — гарантийный срок на объект долевого строительства;
  6. — определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, в том числе план объекта долевого строительства,назначение объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения
  7. -способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Условия договора должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

При отсутствии в договоре вышеуказанных обязательных условий такой договор считается незаключенным.

Какие документы потенциальный дольщик вправе запросить у застройщика?

  • Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу, в том числе по требованию:
  • учредительные документы застройщика;
  • свидетельство о государственной регистрации застройщика;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • 4) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторские заключения за период осуществления деятельности застройщиком, но не более чем за три года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный период.
  • 5)  разрешение на строительство;
  • 6) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  • 7) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
  • 8) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
  • 9) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
  • Застройщик представляет вышеуказанные документы в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий.

Что должна содержать проектная декларация:

Проектная декларация должна содержать информацию о застройщике, о проекте строительства.

Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

Застройщик должен иметь заключение о его соответствии и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ (т.е. заключение, подтверждающее его право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве).

Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.

Застройщик несет ответственность за размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, за предоставление им неполной и (или) недостоверной информации, размещение или предоставление которой предусмотрено настоящим Федеральным законом, а также за нарушение сроков направления и (или) размещения проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, в соответствии с ч. 2 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Информация о застройщике должна содержать следующие сведения:

  1. -о фирменном наименовании (наименовании) застройщика, месте нахождения застройщика, режиме его работы, номере телефона, адресе официального сайта застройщика и адресе электронной почты, фамилии, об имени, отчестве (если имеется) лица, исполняющего функции единоличного исполнительного органа застройщика, а также об индивидуализирующем застройщика коммерческом обозначении, если застройщик планирует использовать такое коммерческое обозначение в рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства;
  2. — о государственной регистрации застройщика;

Источник: http://prokuratura39.ru/2018/07/26/7062/

Ссылка на основную публикацию