Новый закон призван прекратить дробление квартир

Новый закон призван прекратить дробление квартир Фото: ЕНВ Запрет на выделение микродолей в квартирах: зачем он нужен и кого защитит?

На прошлой неделе ГД РФ приняла соответствующий законопроект в первом чтении

23 мая Государственная Дума приняла в первом чтении законопроект, запрещающий выделение микродолей в жилых помещениях и ограничивающий прописку в перенаселенных квартирах и домах. Пресс-служба нижней палаты парламента разъяснила, в чем суть и важность инициативы, сообщает ЕНВ.

Пакет поправок в Жилищный кодекс РФ, законы «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» и «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в РФ» 21 декабря 2017 года внесла группа депутатов Государственной Думы, а 23 мая ГД одобрила его в первом чтении.

Зачем нужен законопроект?

Проект закона направлен против злоупотреблений собственниками жилья. По замыслу законодателей, он позволит защитить граждан от так называемых «чёрных риелторов» и ограничить появление «резиновых квартир».

Основное положение законопроекта – введение ограничения на выделение в жилых помещениях долей, меньших, чем пригодно для вселения и проживания там человека. В соответствии с жилищным кодексом РФ (ст. 50), минимальный размер доли, пригодной для вселения и проживания — учетная норма — устанавливается органами местного самоуправления.

Так, во Владивостоке учетная норма составляет 13 кв. м. на человека, в других регионах она варьируется — в среднем от 8 до 15 кв. м.

Что предлагается?

  • Ограничить выделение долей в жилье минимальной учетной нормой.
  • Ограничить право собственника прописывать иных лиц, кроме родственников, если после вселения на каждого будет приходиться меньше учетной нормы площади.

Если доля в квартире окажется меньше нормы, то в нее не просто нельзя будет поселиться, ее также нельзя будет продать. «Получив право собственности на микродолю, которая сейчас может составлять даже 15 кв.

 см, они вселяются в квартиру или дом и создают проживающему в нем совладельцу невыносимые условия для жизни. Не брезгуя никакими методами психологического или даже физического воздействия, они «выживают» сособственников из помещения и завладевают жильем полностью.

Схемы захвата жилья квартирными рейдерами могут меняться, но реализуются они, в основном, благодаря возможности неограниченного дробления долей в праве собственности на жилье», — отметил председатель комитета по государственному строительству и законодательству Госдумы Павел Крашенинников. Впрочем, исключение из этих положений составят случаи наследования доли, приватизации или другие случаи, возникающие в силу закона.

Вторая норма, предложенная депутатами ГД, «ограничение права собственника на вселение в принадлежащее ему жилое помещение иных лиц, за исключением супруга, детей или родителей собственника, если в результате такого вселения на каждого проживающего в таком помещении будет приходиться менее учетной нормы площади жилого помещения». «В случае, если на одного человека будет приходиться менее учетной нормы, вселение будет допускаться при наличии судебного решения […] или в случаях, если проживание лица в жилом помещении допускается в соответствии с законом», — указывают законодатели.

  • Коснется ли закон существующих микродолей?
  • В случае принятия, закон не распространяется на отношения по владению и пользованию жилыми помещениями, возникшие до дня его вступления в силу.
  • Когда начнет действовать закон?

К 21 июня профильный комитет ГД по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству должен завершить сбор поправок ко второму чтению законопроекта. На необходимость определенных уточнений положений об ограничении регистрации в жилых помещениях в официальном отзыве указало правительство РФ.

По словам первого заместителя председателя комитета по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Александра Сидякина, ГД ожидает принятия закона в окончательной редакции уже до конца этой сессии.

«Ко второму чтению в законопроекте будет расширен круг лиц, на который не будет распространяться запрет на вселение в жилье, если площадь будет меньше учетной нормы, пригодной для проживания. Этим правом смогут воспользоваться не только прямые родственники, но и второстепенные – двоюродные братья или сестры, дяди или тети и т. д.

Круг лиц будет расширен в соответствии с замечаниями, которые были высказаны в официальном отзыве правительства РФ, но в целом концепция закона должна остаться неизменной», — подчеркнул депутат.

В случае принятия, документ вступит в силу после его официального опубликования. При этом, обратной силы он, естественно, не имеет: «Настоящий Федеральный закон не распространяется на отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, возникшие до дня его вступления в силу», — указано в документе.

Источник: https://novostivl.ru/msg/27210.htm

Защита дольщиков: новые правила, вступившие в силу в 2019 году

  • Главная
  • Строительство и ремонт
  • Законы и финансы

1 звезда 2 звезды 3 звезды 4 звезды 5 звезд Рассказываем о том, что такое компенсационный фонд, эскроу-счет, что делать, если застройщик обанкротился и о новых правилах по защите обманутых дольщиков в 2019 году.

Shutterstock

Новый закон призван прекратить дробление квартир

В среднем от 2 до 6 % дольщиков ежегодно не получают свои объекты в срок, и это создаёт существенную проблему для рынка недвижимости. Защита прав дольщиков, предусмотренные принятым в 2005 г. Законом № 214-ФЗ, оказались недостаточными, поэтому его продолжили совершенствовать. Новые правила призваны защитить права обманутых дольщиков. Переходный период их продлился до июля 2019 г.

Все о нововведениях в закон

  • Предметы и понятия
  • Кто такие обманутые дольщики
  • Проблемы долевого строительства
  • Требования к застройщику
  • Требования к ДДУ
  • Ответственность за изменение сроков
  • Компенсационный фонд
  • Банкротство девелопера
  • Эскроу-счёт
  • Гарантии
  • Перспективы нововведений

О предметах и понятиях

Итак, имеются два основных фигуранта. Первый — застройщик — юридическое лицо, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников долевого строительства для создания многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения.

Второй — участник долевого строительства — гражданин или юридическое лицо. Совместно они могут строить не только жилые дома, но и гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и другие объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения. Это записано в статье 2 закона.

Здесь же дается четкое определение объекта долевого строительства, то есть того, что в будущем должно стать вашей квартирой, гаражом или местом в подземном паркинге под домом.

Это жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче дольщику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав этого дома или объекта недвижимости, строящегося, в том числе, с привлечением денежных средств участника.

Для того чтобы покупатель проблемной строящейся недвижимости был признан обманутым дольщиком, необходимы следующие условия: 

  • был заключён именно договор долевого участия;
  • исполняющая сторона не выполнила обязательства по договору долевого участия дольше 9 мес. и не увеличивал инвестиции в строительство дома более двух отчётных периодов подряд; 
  • у застройщика нет правопреемника по строительству объекта;
  • обязательства строительной компании перед дольщиками не обеспечены поручительством банка или страхованием гражданской ответственности.

Обратите внимание: в некоторых случаях даже наличие договора долевого участия в строительстве не может защитить покупателя-дольщика. Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (Закон № 214-ФЗ) не защищает дольщиков, если:

  • в построенном доме одни и те же помещения проданы по нескольку раз;
  • дом строится на участке, не оформленном в собственность или аренду;
  • дом строится на участке, где это не допускается; 
  • дом строится с нарушением градостроительного плана, проектных требований.

Злоупотребление дольщиками своими привилегиями (например, возможностью одностороннего отказа от договора или получения пени за нарушение срока передачи объекта) может привести к тому, что суд откажет им в защите прав, если будет установлен злонамеренный характер действий.

Проблемы долевого строительства

В сущности, подводные камни становятся понятны каждому, кто тщательно изучает эту схему инвестирования в недвижимость.

Плюсы схемы очевидны: покупатель получает недвижимость на 30–40 % дешевле, чем средняя рыночная цена; застройщик получает средства для возведения объектов недвижимости и канал реализации готового продукта. 

К сожалению, такое инвестирование всегда сопряжено с немалыми рисками. Небольшие отсрочки — вполне обычное дело, далеко не всегда график соблюдается досконально. Однако бывает и так, что застройщик специально откладывает завершение строительства или же оттягивает момент ввода жилья в эксплуатацию.

Принятый в 2005 г. Закон № 214-ФЗ ввёл запрет для девелоперов на предпродажу квартир до получения разрешительных документов; обязал девелоперов прописывать в договоре все сроки и неустойки за его неисполнение, а также регистрировать каждый договор долевого участия (ДДУ) в целях исключения двойных продаж.

Однако этого оказалось недостаточно и в закон начали вводить изменения. 

Во-первых, жилищное строительство должно быть обособлено от иных видов деятельности с наложением на застройщика ограничений на совершение операций, которые не связаны с реализацией проекта. 

Во-вторых, должен соблюдаться принцип «одна компания — одно разрешение на строительство». Одновременно осуществлять строительство с долевым участием по нескольким разрешениям теперь запрещено.

При этом крупным застройщикам не удастся делегировать свои функции дочерним структурам для того, чтобы взять на себя выполнение сразу нескольких проектов, потому что опыт работы должен быть не менее 3 лет (хотя бы в качестве генерального подрядчика или заказчика). 

В-третьих, деятельность девелопера в обязательном порядке должна сопровождаться назначенной банковской кредитной организацией. Счета компании, технического заказчика и генерального подрядчика должны быть открыты в одном и том же банке. 

В-четвёртых, ужесточаются требования к деловой репутации органов управления девелопера и его участников. Среди учредителей застройщика не могут находиться лица с неснятой или непогашенной судимостью, а также те лица, чья деятельность стала причиной банкротства юридического лица. 

Компания обязательно должна получить заключение экспертизы даже для малоэтажных домов, не иметь долгов (кроме целевых кредитов на строительство).

В уполномоченной банковской кредитной организации должны быть депонированы средства в размере не менее 10 % от стоимости строительства (своеобразный парашют, который должен защитить и застройщика, и дольщиков в случае затягивания сроков или банкротства).

В-пятых, закон устанавливает лимит расходов девелопера на фонд оплаты труда, оплату услуг банка, услуг управляющей компании, рекламы, коммунальных услуг, услуг связи, аренды. Этот лимит составляет 10 % от проектной стоимости строительства. 

Если вы собираетесь покупать квартиру в строящемся доме:

  1. Изучите доступную информацию о застройщике, проверьте его репутацию.
  2. Самый простой способ подтвердить то, что вы прочитаете в интернете, — съездить на любую из строек и своими глазами убедиться в том, что работы ведутся.
  3. Прежде чем подписывать договор долевого участия в строительстве, внимательно его прочитайте, не торопитесь.
  4. При возникновении малейших сомнений обратитесь к юристам, которые помогут вам разобраться во всех правовых хитросплетениях. 

Новые требования к застройщику

До дня заключения договора с первым участником долевого строительства девелопер не позднее чем за 14 дней обязан опубликовать в средствах массовой информации или в интернете проектную декларацию, где указаны сведения о компании и информация о проекте. 

Застройщик обязан предоставлять дольщику по его требованию:

  • разрешение на строительство;
  • технико-экономическое обоснование проекта;
  • заключение государственной экспертизы проектной документации;
  • проектную документацию, включающую в себя все внесённые в неё изменения;
  • документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Также он должен вложить в проект собственные средства в размере не менее трети от общего бюджета проекта; привлечённые от дольщиков деньги должны идти строго на реализацию конкретного проекта, и никуда больше. 

В соответствии с ДДУ, одна сторона (дольщик) обязуется оплатить зафиксированную в документе долю в строительстве и принять готовый объект, а другая сторона обязуется за счёт привлечённых или собственных средств в предусмотренный договором срок построить и сдать данный объект в эксплуатацию.

Договор в обязательном порядке должен содержать:

  • определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком;
  • указание срока передачи объекта долевого строительства дольщику;
  • сведения о цене договора, сроках и порядке оплаты;
  • информацию о гарантийном сроке, действующем в отношении строящегося объекта.

При отсутствии в договоре хотя бы одного из перечисленных условий договор считается недействительным. Каждый ДДУ должен быть зарегистрирован в региональном подразделении Росреестра для того, чтобы избежать двойных продаж. 

Дольщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, если, например:

  • возникли проблемы со сроками;
  • существенно нарушены требования к качеству объекта недвижимости; 
  • меняется предусмотренная первоначальным проектом планировка квартир. 
Читайте также:  Госпошлина за регистрацию юрлиц и ип при подаче документов в электронном виде может быть отменена (законопроект)

В случае расторжения договора дольщиком застройщик обязан возвратить дольщикам не только денежные средства, но и проценты за пользование заёмными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных дольщиками. При этом компания может расторгнуть договор только через суд по истечении 3 мес.

Застройщик обязан передать объект участникам долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. Срок передачи устанавливается для всех участников, он единый. 

Если процесс затягивается, девелопер обязан выплатить неустойку (пеню) покупателям в размере 1/75 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. 

В случае, если построить дом в зафиксированный в договоре срок невозможно, компания обязана в течение 2 мес. письменно уведомить об этом дольщиков и предложить внести изменения в договор.

Кроме того, в ДДУ устанавливаются определённые сроки передачи недвижимости дольщикам после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Согласно Закону № 214-ФЗ, застройщик обязан передать все квартиры покупателям в течение 2 мес. после приёмки гос­комиссией.

Компенсационный фонд для защиты обманутых дольщиков

Обеспечивать страхование гражданской ответственности застройщиков по договорам долевого участия теперь призван компенсационный фонд.

Все компании, продающие квартиры на стадии строительства, по закону должны перечислять в компенсационный фонд для обеспечения обязательств по договору 1,2 % от цены каждого ДДУ. Законом предусмотрена ежегодная оценка обязательств для корректировки размера взносов по итогам оценки, но не чаще 1 раз в год.

Средства компенсационного фонда будут направляться на достройку проблемных объектов недвижимости. Возглавляет компенсационный фонд генеральный директор Агентства по жилищному и ипотечному кредитованию (АИЖК). Очень важно то, что в задачи фонда не входит сбор определённой суммы, нужно лишь, чтобы он обеспечивал финансовое покрытие существующих рисков.

Максимальный размер возможного денежного возмещения определяется исходя из общей площади строящихся объектов и цены одного квадратного метра жилья в данном объекте недвижимости. При этом общая площадь объекта долевого строительства не может превышать 120 м², а цена 1 м² в нём не может быть выше средней стоимости на аналогичное жильё на первичном рынке в том же регионе. 

Компенсационный фонд поможет защитить права новых дольщиков; для помощи тем дольщикам, кто уже столкнулся с трудностями, региональные власти составили графики достройки проблемных объектов с указанием сроков и механизмов решения.

Если застройщик — банкрот

Общий срок проведения процедуры банкротства сокращён за счёт отмены процедур финансового оздоровления и оптимизации мероприятий, проводимых арбитражным управляющим и судом в деле о банкротстве.

Первой вводится процедура конкурсного производства, при этом руководить компанией-банкротом должен профессиональный руководитель, уже имеющий опыт работы в строительной сфере.

Новый конкурсный управляющий направляет дольщикам письмо, в котором будет описана дальнейшая процедура и алгоритм действий. 

Закон «О банкротстве» устанавливает, что требования всех дольщиков предъявляются конкурсному управляющему, а не в арбитражный суд не позднее 2 мес. со дня получения уведомления конкурсного управляющего. Управляющий рассмат­ривает требования и включает их в реестр.

Если же в ходе конкурсного производства появились достаточные основания полагать, что платёжеспособность застройщика-должника может быть восстановлена, возможен переход к внешнему управлению. 

Конкурсный управляющий обязан осуществлять необходимые действия для поиска и привлечения иного исполнителя. Есть и другой вариант — собрание дольщиков вправе решать вопрос о способе исполнения обязательств путём получения возмещения от Компенсационного фонда.

Кроме того, остаётся возможность погашения требований путём передачи дольщикам объекта незавершённого строительства или передачи жилых помещений (если объект уже построен).

Решение принимается отдельно по каждому строящемуся дому общим собранием будущих жильцов, необходимо получить одобрение ¾ дольщиков.

Обратите внимание: при банкротстве девелопера наиболее уязвимой категорией владельцев недвижимости оказываются владельцы нежилых помещений, в число которых входят апартаменты. 

Земельный участок и строящийся дом находятся в залоге у участников долевого строительства до момента исполнения застройщиком своих обязательств; при этом право собственности на недвижимость переходит к дольщику в момент регистрации договора долевого участия.

Что такое эскроу-счёт

Эскроу — спецсчета условного депонирования, на которых аккумулируются денежные средства дольщиков до завершения строительства дома. Система эскроу-счетов в России появилась в 2014 г., но использовать эту схему начали только в 2018 г. 

Проценты на средства, размещённые на эскроу-счетах, не начисляются, и банк, где открыты такие счета, не получает вознаграждения. По сути, эскроу-счёт — беспроцентный депозит, деньги на котором замораживаются на срок, не превышающий дату ввода объекта в эксплуатацию по проектной декларации плюс 6 мес.

При использовании счетов эскроу дольщики не принимают финансовый риск, связанный с конкретным застройщиком, а принимают риск только на уполномоченный банк, который должен вернуть им деньги в предусмотренных законом случаях.

В том случае, если банк будет объявлен банкротом, девелопер перезаключает договор с новым банком-агентом, застрахованные деньги будут перечислены на новый счёт.

Компания получает средства с эксроу-счетов после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру.

Средства с эскроу-счетов могут переводиться либо на оплату обязательств компании по кредитному договору, либо перечисляются напрямую застройщику (для расчёта с кредитором в том случае, когда строительство осуществлялось на заёмные средства. 

Дольщик вправе требовать бесплатного устранения обнаруженных дефектов либо уменьшения цены квартиры на соответствующую сумму. Кроме того, дольщик может потребовать возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Перспективы нововведений

С 1 июля 2019 г. изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ начали действовать в полном объёме. Долевое строительство должно быть заменено проектным, должен быть создан реестр (он поможет проверять надёжность девелопера).

Также с 1 июля 2019 года поменялась процедура продажи квартир в новостройках. В соответствии с законом теперь компания будет получать деньги не от дольщика на продолжение строительства, а от аккредитованных банков и хранить их на эскроу-счетах.

Но не все застройщики будут работать по данной схеме. Согласно постановлению, девелоперы могут продавать квартиры по старым условиям, если дома готовы хотя бы на 30%, а число заключенных договоров — не меньше 10%.Юристы, специализирующиеся на недвижимости, уже отмечают, что девелоперы ищут обходные схемы, при реализации которых покупатели недвижимости не будут заключать ДДУ.

Гарантировать защиту прав дольщика может только договор долевого участия, поэтому покупателю нельзя соглашаться на предложение застройщика оформить вместо него вексель, или договор уступки права, или договор софинансирования.

Эксперты в области недвижимости полагают, что изменения в Закон № 214-ФЗ заставит мелкие и средние компании уйти с рынка, поскольку цель нововведений состоит в санации строительной отрасли. С другой стороны, такая ситуация может вызвать существенные изменения на рынке ипотечных кредитов, заставив банки предложить более выгодные кредитные решения для тех, кто хочет купить жильё.  

Источник: https://www.ivd.ru/stroitelstvo-i-remont/zakony-i-finansy/zasita-dolsikov-novye-pravila-vstupivsie-v-silu-v-2018-godu-28891

Когда дробление бизнеса вне закона

Дробление бизнеса всегда вызывает подозрение у налоговиков в части получения необоснованной налоговой выгоды. В письме ФНС РФ от 11.08.2017 г. № СА-4-7/15895@ налоговики раскрыли основные признаки, которые свидетельствуют о незаконности процедуры дробления бизнеса.

https://www.youtube.com/watch?v=3yK3-C8uagE

Несмотря на то, что такие понятия, как «схема дробления бизнеса» либо «дробление бизнеса» используются как в разъяснениях контролирующих органов, так и в судебной практике, их значения не установлены ни в налоговом законодательстве, ни в иных федеральных законах, в том числе регулирующих осуществление предпринимательской и иной экономической деятельности.

По приведенной налоговиками статистике, за последние 4 года арбитражными судами рассмотрено более 400 дел на сумму, превышающую 12,5 млрд.

рублей, в рамках которых оспаривались ненормативные акты налоговых органов, вынесенные по результатам мероприятий налогового контроля и содержащие выводы о получении налогоплательщиками необоснованной налоговой выгоды в результате применения схемы дробления бизнеса.

Важно!

В письме ФНС РФ от 11.08.2017 г. № СА-4-7/15895@ налоговиками систематизирована судебная практика, касающаяся фактов получения необоснованной налоговой выгоды путем формального разделения (дробления) бизнеса и искусственного распределения выручки от осуществляемой деятельности на подконтрольных взаимозависимых лиц.

Какие признаки свидетельствует о незаконности дробления бизнеса?

Как свидетельствует анализ арбитражной практики, исчерпывающий перечень признаков, свидетельствующий о формальности разделения (дробления) бизнеса, отсутствует.

То есть в каждом конкретном случае совокупность доказательств, собранных в рамках мероприятий налогового контроля, будет зависеть от конкретных обстоятельств, установленных в отношении участников схемы и их взаимоотношений.

Важно!

  • Можно выделить общие признаки, которые свидетельствуют о незаконности применения участниками схем дробления бизнеса с целью ухода от исполнения налоговой обязанности.
  • Налоговики привели следующие обстоятельства, свидетельствующие о незаконности применения схемы дробления бизнеса.
  • Одним из основных обстоятельств, попадающих в поле зрение налоговиков, является дробление одного бизнеса (производственного процесса) между несколькими лицами, применяющими спецрежимы (ЕНВД или УСН) вместо исчисления и уплаты НДС, налога на прибыль организаций и налога на имущество организаций основным участником, осуществляющим реальную деятельность.

На практике основные претензии налоговых органов сводятся к тому, что юридические лица (через которые происходит перераспределение доходов — для сохранения права на применение УСН, либо передача «излишних» площадей — для сохранения права на применение ЕНВД) созданы исключительно ради получения необоснованной налоговой выгоды.

  • Применение схемы дробления бизнеса оказало влияние на условия и экономические результаты деятельности всех участников данной схемы, в том числе на их налоговые обязательства, которые уменьшились или практически не изменились при расширении в целом всей хозяйственной деятельности.

Это означает, что главной целью, преследуемой налогоплательщиком, является получение дохода исключительно или преимущественно за счет налоговой выгоды при отсутствии намерения осуществлять реальную экономическую деятельность.

Если в результате дробления бизнеса созданные компании или ИП самостоятельно не осуществляют хозяйственную деятельность, то суд поддерживает позицию налоговиков в получении необоснованной налоговой выгоды (Постановление АС Западно-Сибирского округа  от 24.05.2016 г. №А27-8705/2015).

Важно!

Ключевым моментом нелегитимности дробления структуры бизнеса является отсутствие самостоятельной деятельности вновь образованных юридических лиц, применяющих спецрежимы.

При этом самостоятельное определение формы ведения бизнеса, особенности управления компанией, условия заключаемых договоров, ведение предпринимательской деятельности совместно с другими компаниями, использование одного бренда, в отсутствие иных доказательств, не могут сами по себе рассматриваться в качестве оснований для признания налоговой выгоды необоснованной (Постановление АС Западно-Сибирского округа от 16.02.2017 г. №А81-1044/2016).

  • Налогоплательщик, его участники, должностные лица или лица, осуществляющие фактическое управление деятельностью схемы, являются выгодоприобретателями от использования схемы дробления бизнеса.

Например

Источник: https://www.klerk.ru/boss/articles/468219/

Борьба за квартирные доли отменяется

12.12.2012 г.

Мизерная доля в квартире не даст права распоряжаться всем жильем. Такое решение принял Верховный суд, рассмотрев очередное дело и наделив собственников основных долей новыми полномочиями. Они могут принудительно выкупить квадратные метры у владельца маленькой доли, который начинает претендовать на квадраты или прописывать дополнительных жильцов.

Верховный суд рассмотрел дело, касающееся спорных долей в квартире. Решение оказалось радикальным – собственник 2,5 квадратных метра в квартире остался ни с чем, несмотря на трех прописанных на небольшом уголке жилплощади. Подробности дела опубликованы 12 декабря в «Российской газете» (определение №5-В11-134).

Яблоком раздора стала трехкомнатная квартира в Москве. Москвичка Н. Кирисенко обратилась в суд с иском к бывшему мужу. В свое время она приобрела «трешку», затем прописала в ней мужа. После развода райсуд признал за женщиной 13/14 доли в квартире, мужчине досталась 1/14 (2,5 квадрата).

Он выехал из квартиры, но через год заключил со своим сыном от другого брака договор пожизненного содержания. В итоге владеть долей стал молодой человек, который прописал в этой же квартире себя и свою дочь.

Затем с помощью того же договора пожизненного содержания, расторгнутого с сыном и заключенного с невесткой, собственник доли снова меняется. При этом жильцы не заселились в «трешку».

Читайте также:  Где нерабочий день на радоницу

Женщина, которой надоели разборки с долями, обратилась в суд с просьбой прекратить право собственности новых жильцов на метры, выплатить им компенсацию за долю и выписать всех, включая несовершеннолетнего ребенка, которого сын бывшего мужа сделал собственником. Владельцы мизерной доли написали встречный иск, чтобы им не мешали вселиться в спорную квартиру, и попросили выделить им одну комнату в квартире.

Тушинский районный суд Москвы постановил выписать сына бывшего мужа, но и удовлетворил иск о вселении новых жильцов на 2,5 метра. Женщина с таким вердиктом не согласилась и дошла до Верховного суда, который заявил, что решения нижестоящих судов нарушили нормы материального права.

Судьи Верховного суда исходили из того, что в квартире нет жилого помещения площадью 2,5 метра (спорная «трешка» состоит из одной изолированной комнаты в 11,4 квадрата и двух проходных в восемь и 16 метров).

Нижестоящие суды ссылались на статью 252 Гражданского кодекса, где сказано, что компенсация за незначительную долю не может быть принудительна, а собственник выделить ему долю не просил. Однако Верховный суд рассудил, что выделить комнату новым собственникам при размере их доли нельзя.

Выделить новым хозяевам «часть общего имущества, соразмерное их доле», как записано в 247 статье ГК, также невозможно.

Невестка бывшего мужа и ее ребенок никогда в спорную квартиру не вселялись, а для собственника большей доли они являются посторонними. По статье 288 ГК, жилые помещения предназначаются для того, чтобы в них жить. Но ситуация уникальна тем, что трешка при таком споре перестанет быть жильем.

Ни новые жильцы на своих двух метрах жить не смогут, ни старые не будут жить нормальной жизнью, если к ним вселят чужих. Поэтому Верховный суд оценил мизерную долю в деньгах и решил, что она стоит 400 000 рублей. Эти деньги он предложил истице выплатить владельцам небольшой доли.

В результате право собственности у новых жильцов, в том числе несовершеннолетнего ребенка, было прекращено.

Подобные решения будут применяться в похожих исках, но Верховный суд подчеркнул, что их можно выносить не всегда, а только в конкретных обстоятельствах.

Отметим, что проблема множества долей в одной недвижимости в стране обострилась. Бывают случаи, когда граждане покупают 1-2 метра ради прописки, нередко такие жильцы и вовсе «выживают» основных собственников, у которых доля больше.

В прошлом году председатель комитета Госдумы по законодательству Павел Крашенинников предлагал законодательно определить размер минимальной доли собственности, чтобы сократить число «резиновых» квартир, но этот законопроект так и не приняли.

В Челябинске проблема «резиновых» квартир стоит не так остро – на рынке в основном представлены квартиры, где реализуются доли, равные по площади комнатам. Например, 1/2 доли в «двушке» или 1/3 доли в «трешке», говоритруководитель АН «Фамиан» Анна Фазылова.

Конечно, такие доли продать вполне реально. «Нередко встречаются и спорные ситуации, основанные на взаимоотношениях с соседями. Так, некоторые продают свою мизерную долю дешево, на нее «клюют» лица, которые могут испортить основному собственнику условия проживания, – отмечает эксперт.

– К примеру, прописывают или вселяют посторонних людей».

По закону распоряжаться невыделенной долей в квартире можно по своему усмотрению, но с согласия всех остальных собственников. Также предупреждать владельцев других долей нужно при продаже части жилплощади, ведь они имеют право преимущественного выкупа.

«Был случай из судебной практики, когда человек продавал 1/7 долю, доставшуюся по наследству, – вспоминает начальник юридического отдела компании «IBC-недвижимость» Лилия Галимова. – Он не был заинтересован в этой недвижимости, поэтому право долевой собственности было прекращено, другие собственники выплатили ему компенсацию за жилплощадь».

По словам юриста, раньше часто встречались ситуации, когда человек приобретал комнату, которая по документам оказывалась невыделенной в натуре долей. Это значит, что все собственники имеют по своему «углу» в каждом помещении. К слову, в квартире выделить так доли и не получится, так как нельзя обеспечить отдельный вход, кухню и санузел.

Лилия Галимова подчеркивает, что законных методов по регистрации большого числа граждан на двух квадратных метрах нет – человека прописывают в квартиру или комнату, а не на долю в ней.

Все новости »

Источник: https://74sigma.ru/news/2012/borba-za-kvartirnye-doli-otmenjaetsja/

Новый закон лишит пенсионеров РФ право распоряжаться своими квартирами

Правительство Российской Федерации готовит новый законопроект, который будет лишать пенсионеров права на распоряжение собственными квартирами.

Также власти планируют повысить пенсионный возраст и возможно вообще прекратить существование пенсионного фонда. Для пенсионеров в стране грядут изменения, которые правительство постепенно будет внедрять в законодательство.

Большинство пенсионеров считает, что законопроект о лишении прерогативы на распоряжение жильем является прямым нарушением их прав, как граждан Российской Федерации и не должен вступать в силу.

Ведь иметь собственную квартиру и быть лишенным права как-то ею распорядиться, является крайне специфическим решением со стороны правительства России и стало полной неожиданностью для всех пенсионеров.

Новый законопроект, который лишит пенсионеров права распоряжаться своими квартирами будет распространяться на людей старше 70 лет. Данный запрет полностью исключает для пенсионеров совершение любых сделок по поводу своих квартир, а также домов в частном владении.

То есть продать, обменять или сдать свое жилье пенсионер, рожденный раньше 1948 года, если законопроект примут, уже не сможет. Также будет запрещено переоформлять завещание на нового человека и писать дарственную на свое жилье. Это делается с целью исключения мошенничества в сделках над пожилыми людьми и теми, которые остались без родственников.

Многие пытаются зарабатывать таким способом и досматривают за пенсионерами, чтобы в дальнейшем завладеть их квартирой или частным домом.

Многие депутаты выступают за принятие законопроекта, который лишает права распоряжаться собственным имуществом пенсионеров старше 70 лет и считают, что большинство людей такого возраста уже не может правильно оценивать ситуацию и, как результат — попадают в руки мошенников.

Как показывает практика, недобросовестные арендаторы либо просто те, кто досматривают пожилого человека часто обманывают, и после того, как пенсионер напишет завещание просто выживают его из собственной квартиры или дома.

Человек в пожилом возрасте остается просто на улице без крыши над головой, именно поэтому власти решили принять меры по недопущению подобных ситуаций.

Весь контроль за выполнением пунктов, прописанных в законопроекте по лишению права пенсионеров на распоряжение собственным имуществом будет осуществляться специальными службами, которые начнут свою работу сразу после официального принятия закона, сообщает Рос-Регистр.

Работники данной службы должны будут проверять насколько надежным является потенциальный покупатель или арендатор жилья и также умственное и психическое состояние пенсионера в момент подписания договора.

Без соответствующего заключения специальной службы договор между покупателем и пенсионером заключен быть не может.

Перед этим в обязательном порядке будет проводиться экспертиза, которая подтвердит или опровергнет удовлетворяющее психическое состояние, чтобы проводить подобные сделки и осуществлять различные действия со своим собственным жильем.

В правительстве уверены, что такие методы помогут со временем полностью исключить мошеннические операции в которые могут попасть пожилые люди.

Многие пенсионеры действительно оказываются в такой ситуации из-за своего доверия и не отдают себе отчет в своих действиях, что является отличным вариантов для недобросовестных людей. И только радикальными способами можно бороться с такой проблемой.

Не только для пенсионеров, но и для других граждан Российской Федерации законопроект о лишении права пенсионеров распоряжаться своим собственным жильем, стал очень неожиданным и неоднозначным.

Данный вопрос сейчас действительно актуальный и многие считают, что пенсионеров нужно оберегать от аферистов. В некоторых случаях даже собственные родственники могут обмануть пожилого человека и выселить его из квартиры или частного дома.

Только если действительно контролировать каждую сделку и проверять каждого арендатора или покупателя, то можно избежать очень неприятных ситуаций.

Многие жители Российской Федерации критически отнеслись к грядущим изменением в законодательстве, в частности те, кто попадает под нововведения.

Пенсионеры считают это неприемлемым и подобные экспертизы о психическом состоянии будут их унижать, как собственно и лишение права на распоряжение собственным жильем.

Поэтому данным вопрос является очень спорным, но в то же время довольно актуальным в нынешних реалиях.

Источник: https://rosregistr.ru/kultura/144323u.html

Ведущий юрисконсульт ИЭГ Дмитрий Гордеев принял участие в экспертном обсуждении новой законодательной инициативы, читайте в материале "Парламентской газеты": Однушки разделять запрещается

Те, кто купил несколько квадратных метров в квартирах, в скором времени, возможно, не смогут шантажировать остальных совладельцев.

Первого февраля группа депутатов от ЛДПР во главе с Владимиром Жириновским внесла в Государственную Думу проект поправок в Гражданский и Жилищный кодексы, согласно которым владеть долями в однокомнатной квартире или комнате смогут только члены одной семьи.

С конца декабря на рассмотрении палаты находится ещё один законопроект, который призван решить ту же проблему.

20 сантиметров собственности

Сейчас размер доли может составлять несколько квадратных сантиметров, что позволяет продавать даже небольшие части квартир.

Этим активно пользуются собственники незначительных частей жилого помещения — они хоть и не могут встать на свою часть жилплощади даже одной ногой, но принуждают совладельцев к продаже по многократно заниженной цене.

Отсутствие в российском законодательстве ограничений по размеру доли каждого собственника в квартире на руку «чёрным риелторам» и другим злоумышленникам.

«Это такой же фокус, как с «резиновым» квартирами. Когда заходит речь об изъятии такой собственности для государственных или муниципальных нужд, люди требуют через суды компенсаций, которые во много раз превосходят стоимость их долей», — констатировал член Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев.

Вся проблема — в административных ограничениях, считает ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» Института экономики города Дмитрий Гордеев.

«Чтобы получить работу и социальные гарантии, необходима регистрация по месту жительства, для чего покупаются смешные доли, вплоть до одной двухсотой, — объясняет он.

— Несмотря на то, что регистрацию называют уведомительной, по сути, это та же самая прописка, которая была в СССР».

Доли — только членам семьи

Согласно законопроекту, который внесли члены фракции ЛДПРВладимир Жириновский, Ярослав Нилов, Алексей Диденко, Елена Строкова и Андрей Свинцов, однокомнатные квартиры, а также комнаты или иные объекты жилищных прав могут быть признаны неделимым жилым помещением.

Незначительные по размеру доли помещения настолько малы, что не позволяют выделить их в натуральном выражении, их практически невозможно обособить для постоянного или временного проживания, обосновывает необходимость документа председатель Комитета Госдумы по труду, социальной политике и делам ветеранов Ярослав Нилов. «Таким образом, юридически человек зарегистрирован в таком помещении, но по факту проживает в другом месте. В результате дробление жилого помещения на микродоли зачастую приводит к фиктивной регистрации и появлению «резиновых квартир», — сказал депутат.

По словам Нилова, документ призван синхронизировать гражданско-правовые и жилищные нормы, относящиеся к неделимому жилому помещению. «Общая собственность на неделимое жилое помещение может быть только совместной, — продолжил парламентарий.

— Ещё один важный момент: если доля в праве собственности возникла по основаниям, допускаемым законом, на стороне лица, не являющегося членом семьи, владеющей помещением, то такая возвратная доля подлежит передаче в собственность членов семьи.

Читайте также:  Гражданско-правовой договор (гпд) с физическим лицом

А если передача доли не состоится, возвратная доля будет переходить в государственную или муниципальную собственность с возмещением её рыночной стоимости обладателю».

Дробить не меньше, чем норма жилплощади

В конце декабря прошлого года председатель Комитета по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская и её коллеги по комитету Александр Сидякин и Павел Качкаев вместе с главой Комитета Госдумы по госстроительству Павлом Крашенинниковым внесли в палату законопроект, в котором предлагается запретить дробление квартир на доли меньше, чем норма жилплощади на человека.

В настоящее время эту норму устанавливают региональные власти, и, к примеру, в Москве она составляет 10 метров для отдельной квартиры и 15 — для коммунальной. Исключением станут случаи, когда доля наследуется или приватизируется, также не будет затронуто право собственника при вселении супруга, детей и родителей. При этом собственник обязан предложить выкупить свою долю совладельцам.

«Обращений нам поступает много, и все они трагические. Как правило, страдают старики, пережившие супруга. Внезапно объявляются дети от предыдущего брака или другие наследники, начинаются процессы и предложения «за десять тысяч баксов» выкупить долю», — рассказала «Парламентской газете» Галина Хованская.

Глава профильного комитета напомнила, что Верховный суд уже запретил вселять граждан на долю в квартиру без согласия других собственников, и надеется на рассмотрение документа уже в весеннюю сессию.

«Инициатива Хованской — Крашенинникова мне кажется более простой и изящной: ограничивается постоянная регистрация по месту жительства и синхронно вносятся поправки в Жилищный кодекс, — оценил законопроекты юрисконсульт Дмитрий Гордеев.

— Привязка идёт к ограничению по учётной норме, которая у нас устанавливается в регионах для постановки на учёт нуждающихся в жилых помещениях по договору соцнайма. Вариант ЛДПР предполагает большой массив поправок в Жилищный и Гражданский кодексы, вводит очень много новых понятий, например «неделимое жилое помещение» и «возвратная доля».

Учётная норма вообще не упоминается, зато есть понятие «семья», чёткого определения которого нет даже в Семейном кодексе. Возможно, во фракции, выбирая более сложный способ, хотят придать большую остроту дискуссии».

Парламентская газета от 05 февраля 2018 года

Источник: http://www.UrbanEconomics.ru/centr-obshchestvennyh-svyazey/news/vedushchiy-yuriskonsult-ieg-dmitriy-gordeev-prinyal-uchastie-v-0

Минюст доработал законопроект об изъятии единственного жилья у должников

МОСКВА, 26 мая. /ТАСС/. Минюст России доработал законопроект об изъятии единственного жилья у должников, исключив возможность его применения к одним из самых массовых категорий должников — по кредитам и оплате услуг ЖКХ.

При этом в ведомстве подчеркнули, что изначально в законе не предполагалось лишать должника единственного жилья, и то, что в СМИ проект закона был охарактеризовали как «закон об изъятии единственного жилья» «существенно искажает его суть».

В документе было прописано, что вместо принадлежащего должнику единственного жилого помещения, на которое будет обращено взыскание, он приобретает иное жилье, пригодное для проживания, но меньшее по площади.

После продажи жилья должнику вернут ту часть денег, которая необходима для приобретения нового жилья либо жилье ему будет предоставлено органами местного самоуправления.

«При этом должник и члены его семьи ни одного дня не остаются на улице», — подчеркнули в Минюсте.

Основания для закона

Разработка законопроекта была начата после решения Конституционного суда РФ от 14 мая 2012 года по жалобе двух граждан, оспоривших законность запрета в Гражданском процессуальном кодексе обращать взыскание на единственное жилье должника.

КС признал, что это положение не должно распространяться на те случаи, где размер жилого помещения значительно превышают средние показатели, а стоимость достаточна для удовлетворения имущественных притязаний к должнику без ущерба его права на жилище.

КС обязал внести изменения в законодательство, устранив нарушение баланса интересов должника и взыскателя.

А в 2007 году он признал не соответствующим Конституции запрет обращать взыскание на земельные участки должника.

Возможность продажи жилья

Как сообщили в Минюсте, поправки предлагают разрешить продать единственное жилье должника, если размер жилого помещения в два раза превышает установленную законодательством РФ норму предоставления площади жилого помещения и при этом составляет не менее 36 кв.

м на одного человека (должник и проживающие с ним члены его семьи) или если стоимость такого жилого помещения превышает двукратную стоимость жилого помещения, соответствующего норме предоставления площади на одного человека.

В среднем норма такая норма в различных муниципальных образованиях варьируется от 14 до 18 кв. м на человека.

Порядок взыскания на жилье

В разработанной Минюстом статье 447 Гражданского процессуального кодекса предполагается, что взыскание на принадлежащее гражданину-должнику единственное жилье, не являющееся предметом ипотеки, возможно лишь по решению суда по заявлению взыскателя или судебного пристава-исполнителя. Срок рассмотрения — два месяца.

Взыскатель в любое время до продажи жилого помещения вправе предоставить должнику и членам его семьи иное жилое помещение «с сохранением права собственности за взыскателем до полной оплаты стоимости предоставляемого им жилого помещения за счет денежных средств, вырученных от реализации принадлежащего гражданину- должнику жилого помещения».

В решении суда должна быть указана минимальная денежная сумма, предназначенная для приобретения иного пригодного для проживания должника и членов его семьи жилого помещения после продажи его прежнего жилья.

При этом обращение взыскания на жилье должно быть соразмерно требованиям к должнику.

Так, предлагается считать требование несоразмерным, если минимальная сумма, предназначенная для покупки другого жилья должнику, составляет более 50 % от стоимости его прежнего жилья или сумма неоплаченного долга составляет менее 200 тысяч рублей.

Также законопроект предлагает разрешить обращать взыскания на земельный участок, принадлежащий должнику, где находится его жилье, в случае, если размер такого участка превышает размер участка, необходимого для использования такого жилого помещения.

Действия приставов

Поправки также наделяют приставов правом устанавливать должнику и органам по регистрационному учету граждан запрет на регистрацию новых жильцов в принадлежащем должнику жилье за исключением регистрации несовершеннолетних детей должника.

В течение 7 дней после вступления в силу определения суда об обращении взыскания на единственное жилье должника судебный пристав с согласия должника должен направить взыскателю предложение приобрести другое жилое помещение по стоимости, установленной в решении суда.

Если должник не согласен или взыскатель уклоняется от заключения договора на покупку нового жилья должнику, единственное жилье должника в течение 10 дней выставляется на торги с начальной ценой в размере, установленной судом для покупки нового жилья. Еще через 10 дней могут быть назначены вторичные торги, где начальная цена может быть снижена на 5 %.

Если и вторичные торги не нашли покупателя, пристав возвращает жилье должнику.

  • Повторное обращение взыскания на жилье должника возможно не ранее, чем через 12 месяцев после даты объявления вторичных торгов.
  • Суд также может при необходимости увеличить минимальную сумму, предоставляемую должнику на покупку нового жилья, но не более чем на 20 %.
  • Если должник, получив деньги на покупку нового жилья, в течение 3 месяцев не приобрел новое жилое помещение, деньги перечисляются в бюджет муниципального образования, которое в течение следующих двух месяцев должно предоставить должнику и членам его семьи жилье.
  • На переселение должника и членов его семьи законопроект отводит 14 дней с даты предоставления другого жилого помещения.

В защиту детей

В пояснительной записке к законопроекту говорится, что он «обеспечит судебную защиту конституционных прав кредитора (взыскателя) в части исполнения судебного решения о взыскании долга и (право) гражданина-должника на жилище». Кроме того, он «направлен на обеспечение защиты прав несовершеннолетних детей, поскольку предложенные в нем меры позволят в том числе улучшить ситуацию по взысканию задолженности со злостных неплательщиков алиментов».

Взыскание на единственное жилье должника «применяются только к отношениям, связанным с принудительным исполнением требований по взысканию алиментов, возмещению вреда, причиненного здоровью, возмещению вреда в связи со смертью кормильца и возмещению ущерба, причиненного преступлением, независимо от времени возникновения указанных требований».

Порядок предоставления органом местного самоуправления должнику-гражданину и членам его семьи иного пригодного для проживания жилого помещения, а также приобретения такого жилья за счет денежной суммы, перечисляемой в бюджет муниципального образования, устанавливается правительством РФ.

Источник: https://tass.ru/obschestvo/4284923

Зачем нужен и кого защитит законопроект о запрете микродолей в квартирах

23 мая Государственная Дума приняла в первом чтении законопроект, запрещающий выделение микродолей в жилых помещениях и ограничивающий прописку в перенаселенных квартирах и домах. Разъясняем, в чем суть и важность инициативы.

Основное положение законопроекта – введение ограничения на выделение в жилых помещениях долей, меньших, чем пригодно для вселения и проживания там человека. В соответствии с Жилищным кодексом РФ (ст.

50), минимальный размер доли, пригодной для вселения и проживания — учетная норма — устанавливается органами местного самоуправления. Так, в Москве учетная норма составляет 10 кв. м на человека, в других регионах она варьируется — в среднем от 8 до 15 кв.

 м, разъясняет Председатель Комитета ГД по государственному строительству и законодательству, один из соавторов закона Павел Крашенинников.

Если доля в квартире окажется меньше, чем определено местными властями, то в нее не просто нельзя будет поселиться, ее также нельзя будет продать. По словам Павла Крашенинникова, это серьезный шаг в борьбе с «черными риелторами».

Получив право собственности на микродолю, которая сейчас может составлять даже 15 кв. см, они вселяются в квартиру или дом и создают проживающему в нем совладельцу невыносимые условия для жизни.

Не брезгуя никакими методами психологического или даже физического воздействия, они «выживают» сособственников из помещения и завладевают жильем полностью.

Схемы захвата жилья квартирными рейдерами могут меняться, но реализуются они, в основном, благодаря возможности неограниченного дробления долей в праве собственности на жилье, — сказал Председатель Комитета по государственному строительству и законодательству.

Впрочем, исключение из этих положений составят случаи наследования доли, приватизации или другие случаи, возникающие в силу закона.

Вторая норма, предложенная депутатами ГД, «ограничение права собственника на вселение в принадлежащее ему жилое помещение иных лиц, за исключением супруга, детей или родителей собственника, если в результате такого вселения на каждого проживающего в таком помещении будет приходиться менее учетной нормы площади жилого помещения».

В случае, если на одного человека будет приходиться менее учетной нормы, вселение будет допускаться при наличии судебного решения […] или в случаях, если проживание лица в жилом помещении допускается в соответствии с законом, — указывают законодатели.

Павел Крашенинников напомнил, что наравне с «черными риелторами» еще одну опасность представляют так называемые «резиновые квартиры».

К 21 июня профильный Комитет ГД по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству должен завершить сбор поправок ко второму чтению законопроекта. На необходимость определенных уточнений положений об ограничении регистрации в жилых помещениях в официальном отзыве указало Правительство РФ.

По словам Первого заместителя Председателя Комитета по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Александра Сидякина, ГД ожидает принятия закона в окончательной редакции уже до конца этой сессии.

Ко второму чтению в законопроекте будет расширен круг лиц, на который не будет распространяться запрет на вселение в жилье, если площадь будет меньше учетной нормы, пригодной для проживания.

Этим правом смогут воспользоваться не только прямые родственники, но и второстепенные – двоюродные братья или сестры, дяди или тети и т. д.

Круг лиц будет расширен в соответствии с замечаниями, которые были высказаны в официальном отзыве Правительства РФ, но в целом концепция закона должна остаться неизменной, — подчеркнул депутат.

В случае принятия, документ вступит в силу после его официального опубликования.

При этом обратной силы он, естественно, не имеет:

Настоящий Федеральный закон не распространяется на отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, возникшие до дня его вступления в силу, — указано в документе.

Источник: Нотариальная палата Севастополя

Источник: https://crimeapress.info/zachem-nuzhen-i-kogo-zashhitit-zakonoproekt-o-zaprete-mikrodoley-v-kvartirah/

Ссылка на основную публикацию