Изменения закона об ипотеке: внесудебная реализация по рыночной стоимости и другие новеллы

Приветствуем! В этом посте мы разберем федеральный закон об ипотеке залоге недвижимости. Вы сможете скачать актуальную версию закона на 2019 год, узнать последние изменения, историю документа, а также комментарий экспертов по основным статьям.

История создания ипотечного законодательства

Изменения закона об ипотеке: внесудебная реализация по рыночной стоимости и другие новеллы

На протяжении 84 лет 20 века в России не было ипотеки. Власти СССР с самого начала своего режима лишили население страны права на частную собственность.  Ипотека по новым правилам в России появилась только в конце 20 века. Для ее развития до сегодняшнего состояния потребовались коренные изменения в отношении государства к имущественным отношениям и строительству жилья. Кроме этого, потребовались большие изменения законодательства.

Только в преддверие 1991 года появились первые предпосылки возрождения института ипотеки в России. Это был закон «О собственности», принятый в декабре 1990 года. Затем до 1993 года последовательно были приняты законы о залоге и об основах жилищной политике. Основные положения также закрепили в Гражданском кодексе. Об ипотеке недвижимого имущества стали вспоминать все чаще.

Эти законы позволили десяткам банков уже к концу 1994 года наладить систему выдачи ипотечных кредитов. Вместе с тем, этот бизнес слабо контролировался скудным набором нормативной базы в этой области, что не позволяло выйти ипотеке на высокий уровень развития и прозрачности. Требовался принципиально новый и мощный федеральный закон.

Он был принят 16 июля 1998 года, за месяц до тяжелейшего кризиса российской экономики. 102 ФЗ для ипотеки стал своеобразной библией, которая в совокупности с гражданским кодексом сделали ее такой, какой она есть сейчас.

Последние изменения и действующая редакция закона

В ипотечный закон на протяжении почти 20 лет вносились множественные корректировки, связанные с развитием ипотеки и изменением других нормативных документов. Сейчас актуальна редакция от 03 июля 2016 года с изменениями от 01.07.2017.

102 фз ипотека актуальная редакция скачать.

Самыми важными событиями ипотечного рынка 2016 года, которые повлияли на ипотечное законодательство, стали:

  1. Законодательное ограничение размера неустойки за несвоевременное погашение кредита (не должна превышать ключевую ставку ЦБ на дату заключения кредитного договора).

Пару слов о ключевой ставке Центрального банка. Простыми словами – это процентная ставка, по которой банки берут краткосрочные кредиты (1 неделя) и открывают такие же по срокам вклады в ЦБ. Со 2 мая 2017 года ставка составляет 9,25%.

  1. Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, которая находится в долевой собственности.

То есть теперь для того, чтобы продать квартиру, поделенную по долям, недостаточно заключения договора купли продажи в простой письменной форме. Необходимо посетить нотариуса и оформить сделку по его форме. Соответственно, сильно возросла стоимость оформления.

Источник: https://ipotekaved.ru/zakon/ob-ipoteke.html

Некоторые проблемы взыскания залогового имущества по договорам ипотеки

Библиографическая ссылка на статью:
Ловцова А.А. Некоторые проблемы взыскания залогового имущества по договорам ипотеки // Политика, государство и право. 2013. № 6 [Электронный ресурс]. URL: http://politika.snauka.ru/2013/06/827 (дата обращения: 07.02.2019).

В настоящее время все чаще кредитным организациям приходится обращаться в суды для решения вопроса о взыскании залогового имущества. А поскольку ипотека в нашей стране является одним из немногих путей решения жилищной проблемы, то предметом залога чаще становятся жилые помещения.

В связи с этим огромное количество проблем и нерешенных вопросов обнаруживаются в таких процессах.

Как изъять залоговую квартиру, если там прописаны несовершеннолетние? Как заемщикам остановить начисление непомерных штрафов и пеней в случае просрочки платежей по ипотеке, если банк намеренно не обращается в суд, затягивая время? Как суд при продаже должен оценить изымаемое имущество? И это лишь некоторые вопросы, которые требуют сейчас решения.

Начнем с того, что Гражданский Процессуальный кодекс в статье 446 предусматривает норму о том, что если жилое помещение является единственным местом проживания для гражданина-должника и членов его семьи проживающих совместно с ним, на такое имущества взыскание распространено быть не может.

Но что мы видим в законе о ипотеке, в соответствии с его статьями должно быть изъято у должника имущество при определенных условиях, даже если оно является единственным местом проживания.

Таким образом законодатели сталкивают сразу две декларируемые Конституцией гарантии: право на жилье (статья 40) и право собственности (статья 35).

В связи с этим противоречием не может сложится единой судебной практики по однотипным вопросам. В одних случаях судьи встают на сторону кредиторов, изымая действительно последнее для семьи жилье, несмотря на отсутствие иного.

Но в других случаях служители Фемиды отказываются обращать взыскание на залоговое имущество, руководствуясь нежеланием выселять фактически  на улицу детей.

Что сделало возможной ситуацию, когда недобросовестные заемщики открыто пользуются наличием детей как «щитом».

Как же обстоит дело, если в семье, подлежащей выселению, есть ребенок.

Для того что бы у банка появилась возможность получить заложенное имущество семье необходимо пройти согласование с органами опеки и попечительства по вопросу переселения ребенка в иное жилье, допустим, предоставленное муниципалитетом из маневренного фонда.

Еще сложнее будет, если ребенок имеет свою долю в заложенной квартире – в таких случаях суды могут наложить ограничение на продажу доли ребенка, таким образом  квартира просто станет коммунальной до совершеннолетия одного из собственников.

Проблема выселяемых детей стоит достаточно остро, существует несколько механизмов её решения, доступных, к сожалению, далеко не всем. Один из вариантов – предоставление жилья специализированного жилого фонда, это может стать выходом для тех заемщиков, у которых нет другого жилья и которые при этом являются малоимущими.

Но посмотрев на это с другой стороны, можно увидеть, что человек с низкими доходами на члена семьи попросту не прошел бы по строгим критериям банка при получении ипотеки, то есть делаем вывод, что заемщиков, для которых это станет решением, будет не так много. Существует еще возможность стать на очередь как нуждающихся в получении жилья.

На сегодняшний день свободного социального жилья практически не хватает тем, кто уже стоит на очереди по несколько лет, то есть нашим заемщикам быстро его не получить, поэтому до предоставления квартиры они будут просить суд об отсрочке исполнения решения на срок пока им не будет предоставлено жилье хотя бы из специализированного жилого фонда.

Но что из этих мер реализуемо на практике? Чаще всего людям приходится решать такие проблемы самостоятельно, путем съема жилья или размещения у родственников.

Показательным прецедентом оказалось дело по обращению в суд Номос-Банка для взыскания заложенной квартиры.

Кредитору пришлось дойти до Верховного Суда, ни одна инстанция не отрицала права банка на взыскание непогашенного кредита, но при этом было отказано в изъятии у должника квартиры.

Что вынудило Номос-Банк обратиться в Конституционный суд для признания нормы Гражданского процессуального кодекса нарушающей права заемщиков по ипотечным кредитам на возврат суммы займа.

Конституционный суд фактически поддержал доводы банкиров. Коллегия судей пришла к выводу о том, что своеобразный данный законом заемщикам иммунитет на изъятие единственного жилья должен обеспечивать должнику и членам его семьи необходимые для нормального существования условия.

Но этот иммунитет не должен рассматриваться как ограничение прав банков.

Таким образом, данная норма должна сбалансировать права и законные интересы взыскателей и должников, выводы КС окончательны и обязательны к применению всеми судами и иными лицами, хотя для рассмотрения жалобы Номос-Банка не нашли оснований в связи с отсутствием противоречий.

Таким образом, все же говорим о том, что Конституционный суд встал на сторону банков, никак не защитив заемщиков.

Если до этого порой недобросовестным должникам удавалось уходить от ответственности, то теперь, защитив интересы кредитных организаций, высшая судебная инстанция фактически разрешила лишать крова над головой не только заемщиков, но и детей, не виноватых в неспособности родителей вернуть долг.

Обратимся же к законодательству, абзац второй части первой статьи 446 ГПК Российской Федерации содержит запрет обращения взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания.

Между тем этот запрет не распространяется на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, на которое в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

В частности, положения названной статьи в их взаимосвязи с пунктом 1 статьи 78 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” не исключают обращение взыскания на заложенную квартиру – при условии, что такая квартира была заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита на приобретение или строительство таких или иных квартир, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Распространяя на обеспеченные ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, согласно которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, каждый вправе иметь имущество в собственности и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод в случае неисполнения обязательств, тем более что при наличии уважительных причин и с учетом фактических обстоятельств дела суд вправе отсрочить реализацию взыскания, при условии, что залог не связан с осуществлением гражданином предпринимательской деятельности (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 16 декабря 2010 года N 1589-О-О). То есть, не внося фактически ничего определенного, КС снова оставляет основной вопрос на рассмотрение судей на местах. Действительно, к каждому случаю нужно подходить сугубо индивидуально, но к великому сожалению, наши служители Фемиды зачастую поверхностно относятся к таким делам, не принимаю во внимание важные детали, в следствии чего выносят несправедливые решения.

Еще один большой и немаловажный вопрос как для заемщиков так и для кредиторов касается оценки имущества. Как суд, обращающий взыскание на заложенное имущество, должен определить начальную продажную стоимость этого имущества? В соответствии с п. 3 ст.

Читайте также:  Высшие суды в рф

350 ГК начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

В подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке содержится следующая норма: суд, рассматривающий дело об обращении взыскания на заложенное имущество, определяет начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом.

В судебной практике эта норма получила следующее толкование: при определении продажной цены суды руководствуются залоговой стоимостью предмета ипотеки, указанной в договоре ипотеки. Такая стоимость признается продажной.

В чем же возникают споры, например, в одном из дел, при требовании отмены решения о взыскании, сторона указывала на отсутствие заключенного соглашения между истцом и ответчиком об определении продажной цены имущества, что якобы нарушает ст. 54 Закона об ипотеке.

Но  в Законе об ипотеке отсутствует требование обязательности заключения дополнительного соглашения о продажной цене заложенного имущества между залогодателем и залогодержателем, поскольку существенным условием договора ипотеки является залоговая стоимость предмета залога.

Если предметом залога было здание и земельный участок, на котором оно расположено, должна быть определена начальная продажная стоимость и здания, и земельного участка. При этом суд указывает общую начальную продажную стоимость имущества, на которое обращено взыскание.

Решение этого вопроса имеет принципиальное значение по той причине, что при реализации заложенного имущества заемщик заинтересован в том, что бы стоимость имущества не была занижена, а кредитор, в свою очередь, не желает терять лишние деньги.

Стоимость является обязательной для судебного пристава, который будет заниматься непосредственно реализацией предмета залога. Так судебный пристав не вправе приглашать специалиста-оценщика для определения начальной продажной стоимости предмета залога.

И если суд в своем решении не укажет продажную стоимость предмета залога, такое решение подлежит отмене.

А что делать заемщику, который  утратил возможность погашения своих кредитных обязательств и, осознавая это, готов реализовать добровольно заложенное имущество, что обеспечит расчет по обязательству.

А банк, в свою очередь, не торопится обращаться в суд, выжидая время, что влечет увеличение штрафных санкций. Есть интересные примеры судебной практики.

Залогодатель сам обратился в суд с требованием о расторжении кредитного договора и обращении взыскания на свое имущество, поскольку банк умышленно не обращался с соответствующим иском, рассчитывая на увеличение процентов за просрочку платежей.

По данному случаю кассационная инстанция согласилась с решением суда первой инстанции и отказала в удовлетворении иска.

Оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд пришел к выводу о том, что основания, предусмотренные ч. 2 ст. 451 ГК РФ, отсутствуют.

Одним из пунктов договора было предусмотрено расторжение договора в случае отказа от получения кредита до заключения договора купли-продажи квартиры.

Суд выяснил, что стороны кредитного договора не достигли соглашения об изменении или расторжении договора. При этом в соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора или одностороннее изменение его условий не допускаются.

При данных обстоятельствах районный суд сделал вывод об отсутствии оснований для расторжения кредитного договора. А факт изменения семейного и материального положения истца, на котором он основывался не мог служить основанием для его расторжения.

В соответствии с п. 2 ст. 451 ГК РФ для расторжения договора необходимо наличие следующих условий:

  • 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
  • 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиями оборота;
  • 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Названные истцом обстоятельства не представляли совокупности условий, необходимых для расторжения договора. В материалах дела факт существенного изменения обстоятельств подтверждения не нашел.

В таких ситуациях возможен досудебный порядок урегулирования. При условии, что залогодатель и залогодержатель приходят к согласию о реализации залогового имущества, должно быть подписано соглашение.

Но что делать должнику, если такой договоренности не удается достигнуть.

Опять же, данный вопрос законодательно не урегулирован, что помогло бы в значительной мере облегчить жизнь гражданам, попавшим в такую ситуацию, и вынужденным подавать в суд на самих себя.

Таким образом, можем сделать следующие выводы. Для решения коллизионной проблемы изъятия залогового имущества Конституционный суд предпринял попытку урегулирования спора между нормами права. Правда для заемщиков, не справившихся с выплатами по ипотеке в виду различных причин, перспективы не радужные.

Поскольку лишившись предмета залога многие их просто останутся на улице. Для решения такой проблемы необходим комплекс мер, на что должен обратить внимание законодатель, потому что это может задействовать и органы исполнительной власти на местах.

Кроме того, это помогло бы многим заемщикам при реализации имущества решение вопросов, связных с оценкой стоимости жилья. Ну и наконец, должен быть решен вопрос о реализации залогового имущества по инициативе самого должника.

Принятие какой то закрепленной процедуры урегулирования возможных споров между банком и гражданином при продаже жилья значительно облегчило бы положение должников, вынужденных оказываться один на один к кредитором и зависеть от его решения.

Библиографический список

Источник: http://politika.snauka.ru/2013/06/827

Соглашение о внесудебном порядке взыскания по ипотеке — образец

 Соглашение о внесудебном порядке взыскания №

 , именуемое(ый, ая) в дальнейшем , в лице  , действующего(ей) на основании ,

 , именуемое(ый, ая) в дальнейшем , в лице  , действующего(ей) на основании ,

 вместе именуемые Стороны, а индивидуально – Сторона,

заключили настоящее соглашение о внесудебном порядке взыскания на имущество, переданное в залог (далее по тексту – Соглашение) о нижеследующем:

1.

вправе удовлетворить свои требования за счет недвижимого имущества, заложенного в соответствии с договором ипотеки № от г., (далее по тексту – Предмет залога), заключенным между и , без обращения в суд (во внесудебном порядке).

2.

Предметом Соглашения является определение внесудебного порядка обращения взыскания на Предмет залога, переданного в соответствии с договором залога недвижимости (ипотеки) № от г. (далее по тексту — Договор).

3.

 Предметом залога является здание (сооружение) общей площадью  кв.м., расположенное по адресу: , кадастровый номер № . Предмет залога обладает следующими индивидуальными характеристиками: .

4.

 Нотариально удостоверенное согласие  на внесудебный порядок обращения взыскания на Предмет залога получено.

5.

 Предметом залога обеспечивается исполнение обязательств , возникших на основании  №  от  г., заключенному между   и  в  (далее по тексту — Основной договор).

6.

В соответствии с Договором  имеет право в случае неисполнения  своих обязательств по Основному договору получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости Предмета залога преимущественно перед другими кредиторами .

7.

 Обязательства, исполнение которых обеспечивается Договором, включают в себя:

7.1.

 Погашение основного долга по Основному договору в полном объеме в размере  () руб.

7.2.

 Возмещение убытков, возникших в связи с ненадлежащим исполнением  Основного договора

7.3.

 Уплату неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения  Основного договора

7.4.

 Уплату процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами по Основному договору

7.5.

 Возмещение расходов по реализации Предмета залога

7.6.

 Возмещение судебных расходов, связанных с взысканием задолженности по Основному договору

7.7.

 Возмещение иных расходов , вызванных ненадлежащим исполнением  Основного договора

8.

 На момент заключения Соглашения Предмет залога обременен следующими правами третьих лиц: . Также Предмет залога обременен следующими предшествующими и последующими ипотеками: .

9.

  • При обращении взыскания на Предмет залога реализация Предмета залога осуществляется путем проведения открытого аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с  и выступает от его или своего имени.
  • Продажа Предмета залога на закрытом аукционе допускается только в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.
  • В целях реализации Предмета залога  вправе заключать от своего имени все необходимые для этого и соответствующие его правоспособности сделки (в том числе договоры с организатором торгов и оценщиком), а также подписывать все необходимые для реализации Предмета залога документы, в том числе акты приема-передачи.

10.

Сумма вознаграждения организатора торгов удерживается им из суммы, вырученной при реализации Предмета залога.

Если вознаграждение организатора торгов превышает 3 (три) процента от суммы, вырученной при реализации Предмета залога, разница между вознаграждением, предусмотренным договором с организатором торгов, и 3 (тремя) процентами от суммы, вырученной при реализации Предмета залога, не подлежит возмещению за счет стоимости Предмета залога и выплачивается за счет .

11.

 До проведения аукциона организатор торгов или направляет уведомление о необходимости исполнения обязательств по Основному договору. Уведомление направляется заказным письмом по адресу, указанному в Договоре.

  1. Уведомление о необходимости исполнения обязательств по Основному договору, должно содержать следующие сведения: 
  2. — размер неисполненных обязательств на дату направления уведомления; 
  3. — предложение исполнить обеспеченные Договором обязательства; 
  4. — предупреждение о том, что при неисполнении обязательств в указанный в уведомлении срок вправе обратить взыскание на Предмет залога.

12.

 При неудовлетворении требований, содержащихся в уведомлении о проведении торгов, в течение 10 (десяти) дней со дня получения уведомления либо, если этот срок истекает ранее, 45 (сорок пяти) дней со дня направления или организатором торгов такого уведомления организатор торгов направляет , уведомление о торгах и опубликовывает извещение о торгах.

13.

 С даты первой публикации извещения о проведении торгов не вправе совершать сделки в отношении Предмета залога (за исключением сделок с , направленных на прекращение обязательств, обеспеченных Договором), а если такие сделки были совершены, они по иску заинтересованного лица могут быть признаны недействительными.

14.

 С даты первой публикации извещения о проведении торгов до даты их проведения должно пройти не менее чем 10 (десять) дней.

15.

Начальная продажная цена Предмета залога, с которой начинаются торги, устанавливается в размере  () рублей.

16.

  • При обращении взыскания на Предмет залога реализация Предмета залога может осуществляться также путем передачи его в собственность или продажи третьему лицу по цене, равной его рыночной стоимости. Принятие в собственность Предмета залога осуществляется на следующих условиях:
  • — цена, по которой принимает в собственность Предмет залога, определяется рыночной стоимостью Предмета залога по независимой оценке оценщика, привлекаемым ;
  • — в случае превышения цены приобретения Предмета залога, с учетом расходов, связанных с его приобретением, над суммой задолженности по Основному договору, перечисляет денежные средства в размере разницы на расчетный счет в течение  рабочих дней с даты перехода права собственности на Предмет залога .
Читайте также:  Договор посреднических услуг - образец

17.

  по требованию в письменной форме не позднее 3 (трех) рабочих дней после предъявления такого требования обязан передать документы, необходимые для проведения торгов и передачи Предмета залога в собственность лица, выигравшего торги.

В случае, если до момента реализации Предмета залога или третье лицо полностью удовлетворили все обеспеченные Договором требования в объеме, имеющемся к моменту уплаты соответствующих сумм, не позднее рабочего дня, следующего после дня поступления денежных средств на его счет, обязан вернуть  все ранее переданные ему документы.

18.

В течение 10 (десяти) дней после объявления торгов несостоявшимися по соглашению с вправе приобрести Предмет залога по его начальной продажной цене на торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные Договором. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается.

19.

 Торги проводятся по месту нахождения Предмета залога.

Если соглашение о приобретении Предмета залога  не состоялось, не позднее чем через месяц после даты проведения первых торгов проводятся повторные торги. Начальная продажная цена Предмета залога на повторных торгах, если их проведение вызвано причинами, указанными в п.п. 21.1, 21.2 Договора, снижается на пятнадцать процентов.

20.

 В случае объявления повторных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в п.

 21 Договора, вправе приобрести (оставить за собой) Предмет залога по цене не более чем на 25 (двадцать пять) процентов ниже его начальной продажной цены на первых торгах, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством РФ. Также вправе зачесть в счет покупной цены свои требования по Основному договору.

21.

При реализации Предмета залога с торгов организатор торгов объявляет их, не состоявшимися в случаях, если:

21.1.

В торгах приняли участие менее чем два покупателя.

21.2.

На торгах не осуществлено увеличение начальной продажной цены Предмета залога.

21.3.

Лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок. Торги должны быть объявлены не состоявшимися не позднее, чем на следующий день после дня, когда имело место какое-либо из указанных обстоятельств.

22.

Если не воспользуется правом оставить за собой Предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, Договор прекращается.

считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися направит в письменной форме организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление об оставлении Предмета залога за собой.

Протокол о признании повторных торгов несостоявшимися, заявление об оставлении Предмета залога за собой и документ, подтверждающий направление заявления организатору торгов, являются достаточными основаниями для регистрации права собственности на Предмет залога.

23.

 Сумма, вырученная от реализации Предмета залога, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на Предмет залога и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами и самим . Распределение проводится организатором торгов с соблюдением действующего законодательства РФ.

24.

Если сумма, вырученная при реализации Предмета залога, недостаточна для покрытия требования , он имеет право получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на Договоре.

25.

Споры из Соглашения разрешаются в судебном порядке в .  

26.

Стороны признают, что если какое-либо из положений Соглашения становится недействительным в течение срока его действия вследствие изменения законодательства, остальные положения Соглашения обязательны для Сторон в течение срока действия Соглашения.

27.

Все изменения и дополнения к Соглашению действительны лишь в том случае, если они совершены в соответствующей законодательству РФ форме и подписаны Сторонами.

28.

Соглашение вступает в силу с даты его подписания Сторонами и прекращает свое действие при наступлении одного из следующих событий: выполнение всех обязательств по Договору либо по Основному договору.

29.

Соглашение составлено в  подлинных экземплярах на русском языке по одному для каждой из Сторон.

 : юридический адрес — ; почтовый адрес — ; тел. — ; факс — ; e-mail — ; ИНН — ; КПП — ; ОГРН — ; р/с —  в  к/с ; БИК .

 : юридический адрес — ; почтовый адрес — ; тел. — ; факс — ; e-mail — ; ИНН — ; КПП — ; ОГРН — ; р/с —  в  к/с ; БИК .

Источник: https://www.freshdoc.ru/dogovor/prilojeniya/soglashenie/o_vnesudebnom_porjadke_vzyskanija_ipoteka/

Обзор судебной практики по спорным вопросам ипотечного кредитования, Обзор судебной практики от 14 июля 2015 года

Обзор
судебной практики по спорным вопросам ипотечного кредитования

Перед изучением Обзора
рекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.

I.
Основные положения об ипотечном кредитовании

В
настоящем обзоре рассмотрена судебная практика, связанная со
спорами, которые возникают при ипотечном кредитовании. Договор
ипотеки является акцессорным договором и заключается в обеспечение
исполнения обязательств по основному договору, в т.ч. и кредитному.
Согласно п.1 ст.1
Федерального закона от 16.07.

98 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества
(договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся
кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право
получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по
этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества
другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими
кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным
законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству,
обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом
обязательстве (третье лицо). При этом имущество в ипотеке остается
у залогодателя в его владении и пользовании.

В
обзоре рассматриваются не все, а только наиболее распространенные
виды споров в трех категориях, а именно споры по:


оспариванию договора ипотеки и признанию договора ипотеки
недействительным или незаключенным;


прекращению ипотеки;


заключению договора ипотеки и изменение условий договора
ипотеки.

В
каждой выше указанной категории рассмотрены только основные
наиболее распространенные группы споров по результатам анализа
судебной практики за 2014 — первое полугодие 2015 года.

Оспаривание договора ипотеки и признание договора ипотеки
недействительным или незаключенным

Договор ипотеки считается
заключенным при достижении сторонами соглашения по всем
существенным условиям договора ипотеки, указанным в частности в
ст.9
Закона Об ипотеке. Если какое-либо условие не будет содержаться
в договоре ипотеки, то такой договор будет считаться
незаключенным, даже при условии прохождения государственной
регистрации.

Как правило, распространены две ошибки: не содержится
указание на оценку предмета ипотеки, а также отражается неполная
информация о существе, размере и сроке исполнения обязательства,
обеспечиваемого ипотекой.

В кредитных правоотношениях практически
не встречаются случаи, когда в договоре ипотеки стороны не
указывают на существо обязательства, а вот по срокам, размерам
обязательства встречаются просчеты.

Так, изменение основного
обязательства путем заключения дополнительных соглашений к
кредитному договору, обязательно должно сопровождаться изменением
договора ипотеки (например, путем заключения дополнительных
соглашений) с указанием на существо, размер, сроки измененного
основного обязательства. В противном случае договор ипотеки может
быть признан незаключенным.

Однако, случаи признания
договора ипотеки незаключенным при кредитовании встречают
значительно реже, чем в иных случаях, так как банки более
внимательны к вопросам заключения и соответствия содержания
договора ипотеки формальным требованиям. Значительно чаще договоры
ипотеки при кредитовании признаются недействительными.

Источник: http://docs.cntd.ru/document/420290088

Новеллы законодательства об обращении взыскания на заложенное имущество

Новой главой в работе нотариусов стал принятый Государственной Думой Российской Федерации  Федеральный закон № 405-ФЗ от 06 декабря 2011 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации  в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество». Изменению подверглись положения ряда основополагающих законодательных актов, среди них: Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный закон » Об ипотеке», Закон Российской Федерации «О залоге»,  Федеральный закон «Об исполнительном производстве»,  Основы законодательства РФ о нотариате,  внесены изменения в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации, Федеральный закон «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении девяноста дней после дня его официального опубликования, за исключением статьи 7 настоящего Федерального закона, которая  вступает в силу с 1 января 2012 года, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования. Таким образом, начиная с 07 марта 2012 года, начнут работать на практике важные нововведения.

Целью принятия  настоящего Федерального закона  явилось  развитие института ипотечного кредитования путем сокращения срока осуществления государственной регистрации ипотеки, а также облегчение порядка обращения взыскания на заложенное имущество.

Федеральным законом упорядочена процедура внесудебного обращения взыскания на предмет залога и ипотеки по исполнительной надписи нотариуса, конкретизирован перечень предоставляемых документов и порядок направления нотариусом уведомления залогодателю.

Изменение порядка участия нотариусов в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество   и сделок с ним,  упорядочивание процедуры внесудебного обращения взыскания на предмет залога и ипотеки по исполнительной надписи нотариуса,  повлекло изменение роли нотариуса в указанных процессах  и, как закономерность, увеличение степени ответственности за предоставленные законодателем полномочия.  В связи с этим, изменениям подвергся порядок страхования гражданской ответственности нотариусов. После вступления изменений в силу минимальные размеры страховой суммы по договору страхования гражданской ответственности нотариусов увеличатся на 500000 рублей. Таким образом, риск ответственности нотариуса, занимающегося частной практикой, по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда при осуществлении нотариальной деятельности,  должен быть застрахован для нотариуса, имеющего нотариальную контору в городском поселении,  по договору страхования гражданской ответственности  на сумму не менее 2000000 рублей, для нотариуса, имеющего нотариальную контору в сельском поселении, размер страховой суммы по договору страхования гражданской ответственности нотариуса не должен быть менее 1500000 рублей. Кроме того,  ст. 18 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате  дополнена  частью седьмой, содержащей требование нотариусу, занимающемуся  частной практикой и удостоверяющему договоры ипотеки, заключить договор  страхования гражданской ответственности на сумму не менее 5000000 рублей. Не менее чем на 500000 рублей на каждого нотариуса-члена региональной нотариальной палаты обязаны будут застраховать своих членов и соответствующие нотариальные палаты.

В соответствии с изменениями, внесенными названным законом в Федеральный закон  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», упрощен порядок проведения государственным регистратором правовой экспертизы документов, представленных для государственной регистрации ипотеки, если договор ипотеки, либо договор, на основании которого регистрируется ипотека в силу закона, нотариально удостоверен. В этом же случае сокращен срок  для государственной регистрации этих договоров. В связи с чем, в случае, если ипотека возникла на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке, государственная регистрация ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений проводится не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

В ближайшее время у нотариусов появится возможность бесплатного получения информации  о зарегистрированных правах на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Росреестр) в ходе совершения нотариального действия.

  Сведения о правах наследодателя на объекты недвижимого имущества, обобщенные сведения о правах наследодателя на имеющиеся у него объекты недвижимости могут быть предоставлены  по запросу нотариуса в связи с открытием наследства.

По запросу нотариуса  также  представляются и сведения о правах на объекты недвижимого имущества и (или) копии правоустанавливающих документов, в связи с истребованием сведений и документов, необходимых для совершения нотариального действия, в том числе сведения о правах залогодержателя на предмет ипотеки и (или) копии правоустанавливающих документов, сведения о содержании правоустанавливающих документов в связи с проверкой нотариусом условий совершения исполнительной надписи.

Названным законом вводится новое нотариальное действие: передача  или подача нотариусом(либо уполномоченным лицом) в орган, осуществляющий  государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявления о государственной регистрации права, если сделка-основание для государственной регистрации прав на недвижимость нотариально удостоверена. В этой связи, при нотариальном удостоверении договора об ипотеке, договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, стороны  вправе обратиться к нотариусу, удостоверившему такие договоры, для представления нотариусом заявления о государственной регистрации таких договоров и иных документов, предусмотренных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После государственной регистрации права на недвижимое имущество нотариус передает сторонам зарегистрированный договор или, в случае, если в соответствии с федеральным законом регистрация договора не осуществляется, иной документ, подтверждающий регистрацию права. Закон предусматривает возможность нотариуса или помощника нотариуса предоставить заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по нотариально удостоверенному договору об ипотеке в  определенных законом случаях.  К таким случаям относятся, во-первых,  совместное обращение к нотариусу  залогодателя и залогодержателя, во-вторых,  обращение залогодержателя и,  в-третьих,  обращение залогодателя, в указанном случае необходимо представление ряда  документов, среди них:

  • — нотариально удостоверенный договор, обязательства по которому обеспечены залогом, нотариально удостоверенный договор о залоге, которые содержат условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (нотариально удостоверенный договор, обязательства по которому обеспечены залогом, или нотариально удостоверенный договор о залоге и нотариально удостоверенное соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке);
  • — документ, подтверждающий исполнение залогодателем обеспеченного залогом обязательства, подписанный залогодержателем и содержащий обязательно также информацию о суммах и датах получения исполнения в счет погашения обязательств должника по соответствующему договору;
  • — закладная, содержащая отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, в случае, если права залогодержателя удостоверены закладной.
  • В случае обращения к нотариусу залогодателя с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нотариус направляет уведомление залогодержателю в порядке, установленном Федеральным законом  «Об ипотеке (залоге недвижимости)» или  Законом Российской Федерации  «О залоге», по адресу, указанному залогодержателем в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, а в случае, если права залогодержателя удостоверены закладной, по указанному в закладной адресу лица, являющегося законным владельцем закладной.
  • В случае непредставления залогодержателем возражений по истечении четырнадцати дней со дня получения им  предусмотренного законом уведомления, нотариус подает заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Федеральным законом от 06 декабря 2011 года № 405-ФЗ изменен перечень случаев, когда не допускается удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества во внесудебном порядке и взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда.

К таким случаям относятся: залогодатель — физическое лицо в установленном порядке признано безвестно отсутствующим; заложенное имущество является предметом предшествующего и последующего залога, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет залога или разные способы реализации заложенного имущества; имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким  созалогодержателям (ч. 2 ст. 349 ГК РФ). Кроме того, в Федеральном законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлен  случай, когда право залогодателя на заложенное имущество не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Из ранее предусмотренного законодательством  перечня случаев,  когда не допускалось удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества во внесудебном порядке и взыскание на предмет залога могло  быть обращено только по решению суда, исключены следующие случаи: для ипотеки имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица или органа; предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс; предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

Изменения, внесенные  законодателем, коснулись порядка внесудебного обращения взыскания  на заложенное имущество.

   Обращение взыскания на предмет залога —  это процедура, в результате  которой залогодержатель подтверждает свое право на преимущественное удовлетворение требований за счет стоимости заложенного имущества. Факт обращения взыскания имеет материально правовые последствия: предоставляет право реализовать имущество.

Право залогодержателя приступить к реализации заложенного имущества может быть подтверждено либо решением суда, либо исполнительной надписью нотариуса, полученными в результате обращения взыскания. 

  1. Если договор о залоге, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, удостоверен нотариально, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства допускается обращение взыскания на предмет залога по  исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о нотариате и законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве. 
  2. В настоящее время,  законодателем определены два условия  совершения исполнительной надписи. Исполнительная надпись совершается, если:
  3. 1) представленные  нотариусу документы подтверждают бесспорность требований взыскателя к должнику;
  4. 2) со дня, когда обязательство должно было быть исполнено, прошло не более чем два года. 

Раньше, при обращении залогодержателя за совершением исполнительной надписи,  нотариус должен был известить залогодателя о предстоящем совершении исполнительной надписи и предоставить ему семидневный срок с даты получения залогодателем указанного уведомления для заявления возражений.

  При поступлении возражений нотариус оценивал доводы  залогодателя на предмет наличия признака бесспорности относительно требований залогодержателя. Таким образом, нотариусу предлагалось не только известить залогодателя, но и оценить его возражения.

Нетрудно предугадать, что большинство  залогодателей, уклоняющихся от исполнения обязательства и от передачи предмета залога залогодержателю, найдут и что возразить залогодержателю, и чем  объяснить свое поведение. При отсутствии признака бесспорности нотариус должен был отказать в совершении исполнительной надписи.

Нотариусы, в свою очередь, не имея ни возможности, ни желания заменять суд, при получении возражений залогодателя  были вынуждены отказывать  в совершении исполнительной надписи.

В настоящее время исполнительная надпись нотариусом совершается, если представленные нотариусу документы подтверждают бесспорность требований взыскателя к должнику, таким образом, нотариус не должен извещать должника для заявления последним возражений с целью оценки доводов должника на предмет наличия признака бесспорности относительно требований залогодержателя.

Некоторые изменения коснулись способов реализации  заложенного имущества. В отношении движимого имущества и недвижимого имущества при судебном порядке обращения взыскания заложенное имущество реализуется путем продажи на публичных торгах.

При этом законом установлена возможность договорной реализации заложенного имущества по решению суда (ст.  24.1 Закона  РФ о залоге).

Таким образом, суд, принимая решение об обращении взыскания на заложенное движимое имущество, устанавливает порядок реализации заложенного имущества в соответствии с условием о порядке реализации, установленным договором. В данном случае речь идет о порядке реализации заложенного имущества по соглашению сторон.

В отношении движимого имущества стороны могут прийти к соглашению о  реализации на торгах по правилам ст.

447, 448 ГК РФ; если сторонами договора являются юридические лица и (или) индивидуальные предприниматели и договор залога заключен в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, стороны также могут указать один способ или несколько способов реализации предмета залога, в том числе предусмотреть следующие положения: оставление за собой предмета залога залогодержателем; продажа предмета залога третьему лицу залогодержателем или комиссионером, действующим на основании заключенного между ним и залогодержателем договора комиссии.

В отношении недвижимого имущества установлен договорной способ реализации путем проведения открытого аукциона.

Если сторонами договора являются юридические лица и (или) индивидуальные предприниматели, и договор ипотеки заключен в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, способом реализации предмета ипотеки может быть оставление залогодателем заложенного имущества за собой.

Новеллой законодательства является возможность внесудебного порядка обращения взыскания на долю или часть доли в уставном капитале общества  с ограниченной ответственностью  на основании договора о залоге, содержащего условие о возможном обращении взыскания  на заложенное имущество во внесудебном порядке. Ранее  норма закона устанавливала, что обращение взыскания на долю или часть доли участника общества по долгам участника по требованию кредиторов допускалось только на основании решения суда и никаких исключений данная норма не содержала, поэтому применялась и к залоговым кредиторам.

Практика применения покажет, насколько жизнеспособными и востребованными окажутся  новшества законодателя.

Рычкова Анжелика Анатольевна, Член Методического совета Нотариальной палаты Красноярского края, нотариус г. Красноярска

Источник: https://krasn.pravo.ru/news/view/32697/

Ссылка на основную публикацию