Эскроу-счета дольщиков будут застрахованы на 10 млн руб. (законопроект)

20.12.2017

Минстрой, Банк России и АИЖК сейчас активно обсуждают схему ухода от долевого участия средств граждан при строительстве жилья. Речь не идет об отказе от продажи новостроек, начиная с этапа котлована.

Эскроу-счета дольщиков будут застрахованы на 10 млн руб. (законопроект)

Просто застройщики будут лишены возможности принимать деньги от населения напрямую, а между ними появится «прослойка» — банки. В них россияне, желающие купить квартиры в еще не построенных домах, должны будут открывать счета-эскроу. Так называются специальные счета, куда покупатель кладет оговоренную с продавцом сумму, равную стоимости приобретаемой недвижимости.

Если строительная компания не выполнила обязательства, то банк просто не переводит средства. Эта схема, по идее, должна защитить дольщиков от долгостроя или банкротства строительной компании. Впрочем, есть мнение, что счета-эскроу могут оказаться не менее рискованными. Потеря банком лицензии может иметь такие же плохие последствия для покупателей жилья.

В ЦБ уже пообещали устранить возможные риски. Замдиректора департамента банковского надзора Банка России Владимир Маркелов сообщил на «круглом столе» в Госдуме, что сейчас обсуждается возможность расширения страхового покрытия в отношении дольщиков.

Напомним, в случае отзыва лицензии у банка гражданин может получить страховое покрытие за счет фонда страхования вкладов в размере 1,4 миллиона рублей. В случае со счетами-эскроу, по словам Маркелова, сумма выплат может быть увеличена до 10 миллионов рублей.

Представитель Банка России также рассказал, что регулятор работает над списком банков, которые смогут открывать у себя счета-эскроу и заниматься кредитованием застройщиков. Кстати, с привлечением заемных средств ведут деятельность большинство строительных компаний России.

«С нашей точки зрения, эти два списка должны быть эквивалентны. То есть банки, имеющие полномочия на работу со счетами застройщиков и счетами-эскроу, должны быть одни и те же», — подчеркнул Владимир Маркелов.

В свою очередь председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев заметил, если банк выступает третьей стороной в долевом строительстве, его нужно признавать социально важным.

И в случае возникновения трудностей вводить санацию, а не банкротство. Также депутат высказал мнение, что отдельно прописывать это на законодательном уровне нет смысла.

Все механизмы в банковском секторе уже существуют и неплохо себя зарекомендовали.

В настоящий момент примерно 80 процентов новостроек в России реализуются через договор долевого участия. Через три года планируется завершить переход на проектное финансирование. Предполагается, что стройки будут в большей степени финансировать банки.

Источник: «Российская газета»

Источник: https://cons.ru/news/5042-scheta-dolshchikov-zastrakhuyut-na-10-millionov-rublej

Деньги дольщиков застрахуют

13 марта 2018 года

Эскроу-счета дольщиков будут застрахованы на 10 млн руб. (законопроект)

С 1 июля 2018 года граждане-участники долевого строительства жилья смогут выбирать схему финансирования покупки квартир в новостройках.

Договора долевого участия в строительстве (ДДУ) на протяжении переходного этапа к проектному финансированию по-прежнему сохранят свою силу.

При этом дольщики смогут сами определить механизмы защиты своих прав и законных интересов. Для этих целей на выбор может быть использован компенсационный фонд или счета-эскроу.

Между тем, Минфин России считает, что обе схемы переходного периода не обеспечивают достаточной защиты прав и интересов дольщиков, да и их денежных средств.

К июню текущего года ведомство намерено внести поправки в закон «О страховании вкладов», которые закрепят гарантии дольщикам в части выплат в случае действий недобросовестных застройщиков. Предлагаемый Минфином законопроект предусматривает страхование со стороны АСВ каждого счета-эскроу на сумму 10 млн. руб.

На наш взгляд, вполне приличная сумма, позволяющая даже при наличии проблем у застройщика приобрести достойное жилье в любом регионе нашей страны.

Согласно законопроекту, средства граждан будут застрахованы на протяжении всего строительства. До тех пор, пока объект не будет сдан, АСВ несет ответственность за сохранность и целевое использование денег дольщиков.

При наступлении страхового случая, компенсация по нему будет выплачиваться из фонда страхования вкладов, в который банки ежеквартально отчисляют 0,15% от объема привлеченных средств граждан.

Банк России должен будет выдать АСВ кредит, если Агентству вдруг не хватит денег на компенсации.

В качестве дополнительной меры Единый институт развития в жилищной сфере (АИЖК) через предоставление поручительства или выдачу независимой гарантии будет контролировать исполнение застройщиками своих обязательств по полученному финансированию. АИЖК разработает к тому же так называемые рекомендации кредитования: стандарты качества, которые должны будут описать порядок деятельности и требования к застройщикам, участвующим в механизме проектного финансирования.

Эксперты считают, что комплекс этих мер повысит доверие граждан к долевому строительству. К концу года они обеспечат его рост как минимум на 10%. Очевидно, что приток дольщиков под дополнительные государственные гарантии будет способствовать и росту объемов ипотеки под залог ДДУ.

Напомним, что счет-эскроу представляет собой своего рода аккредитив или виртуальную ячейку для средств дольщиков. В уполномоченном банке – эскроу-агенте – дольщик и застройщик открывают такой счет на срок не превышающий шести месяцев, чем срок действия ДДУ. На этот счет дольщик-депонент вносит сумму равную цене, указанной в договоре.

Процент по вкладам на эти средства не начисляется, снять их до завершения строительства не может ни дольщик, ни застройщик. Если все идет по плану, то только после передачи квартиры дольщику банк переводит деньги застройщику. В случае задержек с вводом дома в эксплуатацию хоть на один день дольщик может забрать деньги.

Других случаев изъятия депозита с эскроу-счета не предусмотрено.

Источник: https://zakonbase.ru/mortgage/dengi-dolshchikov-zastrakhuiut

Все что нужно знать об эскроу-счетах: как будут продаваться квартиры в новостройках с 1 июля 2019 года

C 1 июля 2019 года принципиально трансформируется схема продаж жилья в строящихся домах: деньги дольщиков будут храниться в банке до ввода жилого комплекса в эксплуатацию.

Некоторые девелоперы уже начали продавать квартиры с помощью специальных эскроу-счетов, а с 1 июля 2019 года данная схема расчетов станет обязательной.

Как будет осуществляться покупка жилья по новым правилам — разъясняют в компании «Метриум».

Как продавались новостройки раньше

В 2000-е годы основным источником финансирования строительства нового жилья стали деньги покупателей, поэтому был принят закон о долевом строительстве (214-ФЗ), который ввел понятие «дольщик».

Строительные компании (девелоперы) собирали средства людей, желающих приобрести квартиру в еще не построенном доме (дольщиков), и направляли их на возведение нового жилья. Как правило, оно обходилось гораздо дешевле, чем готовое, поэтому модель долевого финансирования стала очень популярной.

Покупатель заключал договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком, направлял деньги строительной компании и ждал завершения дома.

В большинстве случаев все заканчивалось хорошо: люди получали свои квартиры, а девелоперы — прибыль. Однако в долевом финансировании были свои минусы: строительство могло прекратится из-за плохого спроса или вовсе из-за мошенничества.

Это приводило к появлению проектов-долгостроев: люди годами не могли получить ни вложенные деньги, ни обещанное жилье, а число обманутых дольщиков достигло десятков тысяч человек.

Поэтому в 2017 году власти решили запретить напрямую собирать деньги покупателей для строительства жилья.

Как будут продаваться новостройки теперь

В конце прошлого года власти придумали новую схему финансирования жилищного строительства. Теперь девелоперы будут строить новое жилье только на кредиты банков или собственные деньги. Получать средства покупателей напрямую им нельзя.

Однако это не значит, что россияне потеряют возможность приобрести квартиру в строящемся доме, отмечают эксперты «Метриум».

Покупатель сможет выбрать понравившийся объект и заключить договор с застройщиком, но расплачиваться будет не с ним напрямую, а через банк, который выдал кредит на строительство. Для этого открывается специальный счет (эскроу). Покупатель вносит на него средства.

Девелопер получает доступ к счету после сдачи здания в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы одним из покупателей. Это позволит избежать появления долгостроев и обманутых дольщиков.

Что такое эскроу-счет

Эскроу-счет — это сберегательный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Чтобы открыть эскроу-счет, необходимо подписать трехсторонний договор между банком, покупателем и застройщиком.

Покупатель (депонент) вносит средства на данный счет в качестве оплаты строящегося жилья. Если жилье приобретается в ипотеку, то вместо заемщика деньги на него зачисляет банк, выдавший кредит на квартиру.

С этого момента ни дольщик, ни продавец жилья (застройщик) не могут распоряжаться деньгами. Банк, в котором открыт эскроу-счет, финансирует строительство дома кредитами, а не деньгами покупателей.

Как только здание вводится в эксплуатацию и покупатели начинают оформлять квартиры в собственность, банк переводит средства с эскроу-счетов застройщику.

Как оформляется сделка с застройщиком и банком

1. Застройщик и дольщик заключают ДДУ, по условиям которого оплата строящейся квартиры пройдет с использованием эскроу-счета. На оформление и регистрацию ДДУ в Росреестре уйдет 9 дней.

2. Затем покупатель, банк и застройщик подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета. Этот процесс займет около трех дней.

3. Покупатель вносит средства на эскроу-счет. С этого момента ему остается только дождаться завершения строительства.

Таким образом, на оформление всей сделки по покупке квартиры в строящемся доме с оплатой через эскроу-счет понадобится около двух недель.

Можно ли вернуть деньги с эскроу-счета

Вернуть деньги с эскроу-счета покупатель может при расторжении ДДУ. Однако нужно помнить, что законное основание для такого действия у покупателя квартиры только одно — неисполнение застройщиком своих обязательств. Проще говоря, забрать деньги только из-за того, что клиент передумал покупать квартиру уже нельзя.

  • Поэтому средства с эскроу-счета вернуться клиенту только если:
  • — застройщик не передаст квартиру в оговоренный срок или станет очевидно, что он не успеет завершить строительство вовремя; — девелопер признан банкротом или в его отношении открыто конкурсное производство (одна из процедур, предваряющих банкротство);
  • — застройщик ликвидирован по решению суда.
  • Что если застройщик обанкротится

В случае банкротства застройщика дольщик не теряет деньги. Они сохранятся на эскроу-счете независимо от судьбы девелопера. В такой ситуации у клиента появится выбор между двумя сценариями.

Во-первых, покупатель может оставить деньги на эскроу-счете и потребовать в суде передачи ему жилья (если оно уже построено) или подыскать вместе с другими дольщиками нового девелопера для завершения проекта.

Во-вторых, клиент может забрать средства и направить их в другую стройку.

Что если обанкротится банк

Каждый взнос на эскроу-счет, открытый для участия в долевом строительстве, застрахован государством на сумму до 10 млн рублей. Это значит, что подавляющее большинство покупателей квартир в строящихся домах вернут свои деньги при форс-мажоре. В среднем, российское жилье стоит дешевле 10 млн рублей (около 3 млн рублей).

Однако в Москве и Санкт-Петербурге в массовом сегменте новостроек средние трехкомнатные квартиры обходятся, как правило, дороже (от 12 млн рублей и выше), и это покупателям нужно учитывать. Риски сохраняются при приобретении дорогостоящего жилья бизнес-, премиум- и элитного класса, а также загородных домов или таунхаусов.

Вместе с тем право открывать эскроу-счета для покупателей строящегося жилья получат далеко не все банки. На сегодняшний день Центробанк утвердил список из 55 таких учреждений. В их число входят наиболее надежные участники рынка, чье банкротство маловероятно.

В каких новостройках будут продаваться квартиры через эскроу-счета

С 1 июля 2019 года не все новостройки будут продаваться по новой схеме. Законодатели предусмотрели, что через счет эскроу привлекаются деньги только в том проекте, где первый ДДУ заключен после 1 июля 2019 года. Остальные новостройки будут реализовываться, как и сейчас, с прямым перечислением средств девелоперу.

Однако уже сегодня по новой схеме начали работать некоторые застройщики и банки, отмечают эксперты «Метриум». «Российский капитал» и Сбербанк открыли эскроу-счета и выдали кредиты на несколько проектов.

На какой стадии можно купить новостройку через эскроу-счет

Раньше застройщик стремился открывать продажи на стадии котлована, чтобы получить деньги как можно раньше. При новой схеме привлечения средств такая необходимость, казалось бы, исчезает, ведь теперь кредит дает банк.

Однако банк заинтересован в снижении рисков, поэтому ему выгодно раннее привлечение денег дольщиков, поясняют в «Метриум». Чем больше средств соберет застройщик, и чем раньше они окажутся на эскроу-счетах, тем дешевле становится кредит для строительной компании.

Поэтому продажи, как и сейчас, откроются на ранних стадиях строительства.

Насколько подорожают новостройки

Участие банка в строительстве будет не бесплатным. Кредитор в новой схеме финансирования берет на себя значительные риски, которые снимаются с дольщиков. Затраты на обслуживание кредита и выплату процентов будут учитываться девелоперами при определении цены на жилье.

Чем дороже кредит — тем дороже квартиры в новостройках для покупателей. Вместе с тем, банки заявляют о готовности снизить ставки для застройщиков до такой степени, что их участие в строительстве не отразится на ценах.

«Новая схема привлечения средств на строительство защищает большинство покупателей (кроме клиентской аудитории элитного жилья) от финансовых потерь, — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

— Деньги покупателя новостройки сохранятся в любом случае, независимо от неприятностей, которые могут случиться с застройщиком, банком или самим клиентом — средства с эскроу-счета не конфискуются, даже если сам покупатель окажется должником.

Возможно, клиент потеряет только время, если со строительством дома возникнут проблемы, однако даже в этом случае ему не придется ждать годами возврата средств или завершения объекта. Вместе с тем, за гарантию сохранности от рисков все-таки придется заплатить.

По нашим расчетам, при переходе на эскроу-счета новостройки могут подорожать минимум на 10%». 

  1. Читайте также
  2. «Банковское лобби оказалось более консолидированным, чем лобби строительного бизнеса»
  3. «Застройщикам придется повысить цены на 20–30% в перспективе двух–трех лет»
  4. «Законодательство должно быть нацелено на защиту прав физлиц, вопрос, сколько физлица заплатят за свою защиту»

Дата публикации 31 августа 2018

Источник: https://www.novostroy-spb.ru/analitika/vse_chto_nujno_znat

Застройщики уходят в эскроу

Несмотря на то что значительная часть застройщиков в России после перехода на проектное финансирование получила разрешение завершить свои проекты по старым правилам, объемы строительства жилья, по которому предусматривается использование счетов эскроу, увеличиваются. За два месяца этот показатель вырос в три раза.

Динамика перехода

Два месяца назад рынок строительства жилья в России начал жить по новым правилам. Если на 1 июля 2019 года площадь многоквартирных домов, предусматривающих использование счетов эскроу, составляла 4,9 млн кв. м, то на 1 сентября — уже 15,6 млн кв. м, на 10 сентября — 16,3 млн кв. м.

«Действительно, произошло серьезное изменение механизма финансирования строительной отрасли. Но процесс идет более или менее плавно»,— сообщила 6 сентября глава Центробанка Эльвира Набиуллина, комментируя процесс перехода застройщиков на новый механизм финансирования.

«Что касается эскроу-счетов, то мы ведем постоянный мониторинг, как происходит переход на новую систему, в том числе в региональном разрезе. Цифры разнятся по регионам.

Где-то около 30%, но это нужно уточнить, застройщиков уже финансируются с переходом на эскроу-счета»,— отметила она.

Пессимистичные прогнозы, которые звучали от противников реформы долевого строительства, не оправдались — это сейчас уже видно. Переход на новую систему будет проходить более быстрыми темпами»,— поделился мнением председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.

По его словам, сейчас наблюдается тенденция, когда даже те компании, которые могли не переходить на систему эскроу, решили попробовать новый механизм. «Они видят в этом плюсы. Поэтому, конечно, объем будет расти.

Думаю, это будет связано в том числе с тем, что банки начнут приобретать новые компетенции, взаимодействие банков и застройщиков продолжит налаживаться»,— рассказал депутат.

Ранее вице-премьер Виталий Мутко заявил, что сейчас активно работают в вопросе кредитования застройщиков 14 банков. В лидерах — Сбербанк, ВТБ и Банк ДОМ.РФ.

На недавнем совещании по вопросам финансирования мероприятий, направленных на восстановление прав граждан—участников долевого строительства, Виталий Мутко отметил, что результаты, которых уже удалось достичь в этом направлении, говорят о том, что рынок жилья получил надежные механизмы защиты покупателей.

Кроме того, господин Мутко отметил, что российские застройщики, которые намерены продолжать работу по прежним правилам долевого строительства, должны подтвердить соответствие своих проектов критериям строительной готовности и привлеченных средств дольщиков до 1 октября. По оценкам вице-премьера, резкого роста цен на строящееся жилье в России в связи с переходом застройщиков на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов не прогнозируется.

По словам гендиректора Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николая Алексеенко, на проектное финансирование перешли уже около 660 застройщиков. «Только за один август число застройщиков, перешедших на эскроу, увеличилось на 150 компаний, а объем возводимого по новой схеме жилья — на 3 млн кв. м»,— отметил он.

Господин Алексеенко полагает, что цифры говорят о довольно плавном переходе отрасли на новые рельсы: «Что интересно, есть объекты, которые могли бы по критериям остаться в прежнем правовом поле, но застройщик принял решение все свои объекты уже реализовывать по единому механизму проектного финансирования».

Согласно данным на портале Единой информационной системы жилищного строительства, сегодня разрешено привлечение средств дольщиков по проектам строительства 84,4 млн кв. м жилья, что составляет более 70% от строящегося жилья. Застройщики могут привлекать средства дольщиков без эскроу для строительства 68,1 млн кв. м.

В отношении проектов строительства 35,2 млн кв. м жилья проектной декларацией не предусмотрено использование эскроу-счетов и не получено заключение о соответствии.

Регистрация договоров долевого участия в отношении таких проектов с 1 июля запрещена.

Те компании, которые хотят продолжить работу по прежним правилам, должны подтвердить соответствие своих проектов критериям строительной готовности и привлеченных средств дольщиков до 1 октября или перейти на работу через спецсчета.

Застройщики могут не переводить проекты на новую систему финансирования, если объект готов на 30% и выше, а объем привлеченных средств по договорам участия в долевом строительстве — 10% и более.

По оценкам ДОМ.РФ, строительная и банковская отрасли не испытывают проблем с переходом на проектное финансирование: на протяжении последнего месяца еженедельно запускаются новые проекты с использованием счетов эскроу совокупной жилой площадью около 800 тыс. кв. м. Это эквивалентно годовому темпу около 40–42 млн кв. м.

  • Учитывая, что все новые проекты должны использовать механизм проектного финансирования, логично, что соответствующая доля переходов будет со временем только расти на рынке, считает Николай Алексеенко.
  • По его мнению, сейчас можно говорить, что застройщики и банки находятся в стадии притирки и по мере наращивания опыта взаимодействия, а также роста взаимного доверия мы будем наблюдать все больший прирост доли объектов с использованием счетов эскроу.
  • Все схемы хороши

В целом на рынке строительства жилья ситуация стабильная. По оценкам Минстроя России, ввод жилья растет. «Мы наблюдаем от месяца к месяцу, что этот объем наращивается, поэтому, по нашим прогнозам, в этом году мы сдадим больше, чем в предыдущие»,— отмечал в начале сентября глава Минстроя России Владимир Якушев.

Эксперты считают, что на рынке сегодня есть две схемы защиты прав покупателей жилья: через Фонд защиты прав дольщиков, когда строительная компания, как и прежде, обязана делать отчисления в фонд в размере 1,2% с каждого договора долевого участия, если она не использует механизм счетов эскроу, а также через проектное финансирование.

«Сегодня часть застройщиков, а их пока большинство, работают по старым правилам, часть перешла на эскроу. Но очевидно, что доля проектов, которые реализуются с привлечением счетов эскроу, растет.

По нашим оценкам, через два-три года большинство застройщиков перейдут на проектное финансирование»,— прогнозирует коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

Она отметила, что сегодня работают обе схемы защиты граждан. И так будет продолжаться весь переходный период, до тех пор пока все проекты, которые реализуются по старым правилам, не будут введены в эксплуатацию.

Если схема с проектным финансированием — это скорее защита на будущее, то для большинства дольщиков защитой здесь и сейчас является Фонд дольщиков.

Сегодня работа фонда не вызывает нареканий, считает Николай Алексеенко. «У нас сейчас задача — сделать как можно привлекательнее механизм счетов эскроу, в том числе для потребителей.

Мы обсуждаем и законодательные изменения»,— говорит депутат Госдумы Николай Николаев.

Также серьезную роль для прозрачности работы строительной отрасли и мониторинга на рынке играет Единая информационная система жилищного строительства, которая позволяет видеть каждый дом и минимизировать нарушения прав покупателей жилья. В соответствии с законодательством застройщики обязаны размещать в этой системе актуальную информацию об объектах строительства.

Создание Единой информационной системы жилищного строительства, возможно, обусловлено дефицитом достоверной информации для разработки мер поддержки жилищной сферы, считает финансовый директор ГК «Гранель» Дмитрий Адушев.

По его словам, ранее по многим аспектам жилищная статистика не велась, не было достаточной информации, сколько жилья ввел каждый город, сколько жилья строится в конкретном районе различных городов.

Сейчас же это рабочий механизм получения информации как для игроков рынка, так и для людей, которые хотят проверить чистоту строительной компании.

Антон Боровой

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/4094306

15 вопросов про эскроу-счета

Что такое счёт эскроу?

Эскроу-счёт — это счёт в банке, который открывается для взаиморасчётов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком.

Нужно ли покупателю недвижимости платить за эскроу-счёт? В любом ли банке его можно открыть?

Нет, дольщику не придётся платить за открытие эскроу-счёта. Принципиально схема покупки жилья через эскроу-счета не отличается от сегодняшней. Дольщик подписывает договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком. Соглашение идёт на регистрацию в Росреестр.

Далее банк, застройщик и дольщик подписывают трёхсторонний договор на открытие эскроу-счёта, после чего в обозначенный срок покупатель вносит деньги на счёт.

Иными словами, вся разница с сегодняшней схемой заключается в том, что средства за покупку квартиры перечисляются дольщиком не застройщику, а банку на эскроу-счёт.

Эскроу-счета лучше ДДУ?

Эскроу-счёт не исключает договор долевого участия. Покупатели по-прежнему смогут приобретать строящееся жильё с заключением ДДУ, но с открытием эскроу-счетов.

Деньги уже не поступят застройщику напрямую, как сегодня, а «заморозятся» банком на время строительства объекта. Если продавец не выполнил обещания, то ДДУ расторгается, и средства со счёта возвращаются покупателю.

Новая схема позволит исключить появление обманутых дольщиков, но при этом застройщикам придётся строить на собственные или заёмные средства.

Сохранится ли возможность приобрести квартиру через ДДУ без эскроу после 1 июля 2019 года?

Для того чтобы сделать переход на использование эскроу-счёта более плавным, власти разработали определённые критерии, согласно которым можно завершить строительство по старым правилам.

Во-первых, объекты должны быть готовы как минимум на 30%, во-вторых, квартиры в них распроданы не менее чем на 10%. Причём эти требования необходимо соблюсти одновременно.

Большая часть сегодняшних проектов соответствует этим критериям, поэтому порядка 85% новостроек будут продаваться по старым правилам (то есть без открытия эскроу-счетов) и после 1 июля.

Вызовут ли эскроу-счета рост цен на недвижимость?

На сегодняшний день девелопер, ведущий продажи с заключением ДДУ, получает средства дольщиков на собственный счёт сразу после регистрации сделки. Эти деньги расходуются на строительство жилого комплекса. То есть застройщик может вести реализацию проекта без привлечения заёмных банковских средств.

Главное изменение в работе заключается в том, что доступ к деньгам покупателей будет закрыт до завершения строительства, следовательно, строить придётся на собственные или заёмные деньги.

Ставка по проектному финансированию сегодня составляет 12–15% годовых, а значит, переплата по кредиту будет включена в стоимость квадратного метра. Уже сегодня многие застройщики, которые переходят на работу с эскроу-счетами, заявили о предстоящем повышении цен с 1 июля. Например, ГК «Кортрос» увеличивает цены до 15%.

Поэтому повышение стоимости неизбежно. Рост средней цены в новостройках, реализующихся с использованием счетов эскроу, составит до 5–10%, в зависимости от ставки проектного финансирования.

Можно ли использовать эскроу-счета при покупке готового жилья?

Нет, при покупке готового жилья деньги перечисляются напрямую на счёт застройщика. Рисков в таком случае нет никаких, а значит, и подстраховка в виде эскроу-счетов не нужна.

Что будет, если застройщик не сможет достроить дом?

Если застройщик не построит дом вовремя, то деньги с эскроу-счетов вернутся дольщикам. Уже не придётся судиться с девелопером, рискуя в случае его банкротства вовсе потерять все средства.

  • Будут ли застройщики покупать страховку при продаже квартир в новостройках?
  • Нет, использование эскроу-счетов исключает отчисления страховщикам или в компенсационный фонд.
  • Ускорят ли эскроу-счета процесс строительства домов?

Для того чтобы не потерять деньги дольщиков, «замороженные» на эскроу-счетах, полагаю, застройщики действительно станут строить быстрее. Чем скорее дом будет введён в эксплуатацию, тем скорее банк перечислит средства с эскроу-счетов, а значит, девелопер сможет погасить кредит с меньшей переплатой.

Что будет, если у банка, в котором открыт эскроу-счёт, отзовут лицензию?

Средства на эскроу-счетах застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов с повышенным лимитом до 10 миллионов ₽. Это максимальная сумма, которую смогут вернуть дольщику. Причём если дольщик купил несколько лотов, то размер возврата по ним всё равно не превысит 10 миллионов ₽.

Допустим, дольщик приобрёл две квартиры по 7 миллионов ₽ за каждую — в итоге он получит только 10 миллионов ₽ вместо 14 миллионов ₽, несмотря на то, что открыто два эскроу-счета.

Поэтому либо оформляйте договоры на родственников, либо открывайте эскроу-счета в разных банках по каждой квартире.

Могут ли отличаться банк, в котором берётся ипотека, и тот, где открывается эскроу-счёт?

Читайте также:  Оборудование и машины промышленного производства не являются недвижимостью

Да, можно взять ипотеку в другом банке. Кредитор просто перечислит средства на указанный эскроу-счёт. Ограничений по выбору банка для ипотечного кредитования нет.

Найти ипотеку с низкой ставкой

Решат ли эскроу-счета проблемы обманутых дольщиков? Появятся ли новые сложности? 

Да, эскроу-счета действительно решат проблемы обманутых дольщиков.

Однако новый закон однозначно приведёт к сокращению числа девелоперских компаний, так как далеко не все смогут получить кредиты на строительство жилья, а достаточных собственных средств у них обычно нет.

Соответственно, на региональных рынках начнут формироваться монополии, которые будут пользоваться доверием банков, тогда как небольшие игроки постепенно свернут свою деятельность или покинут отрасль.

Кроме того, использование банковских средств повысит себестоимость строительства. Поскольку рентабельность отрасли во многих регионах низкая, строящиеся объекты не смогут конкурировать по цене с готовыми. А значит, застройщикам придётся сокращать объёмы строительства, что сделает жильё ещё менее доступным.

Какие риски будут у людей, покупающих недвижимость через эскроу-счета?

Главный риск связан с отзывом лицензии у банка, в котором открыт эскроу-счёт на сумму более 10 миллионов рублей. Особенно это критично для элитных новостроек, где бюджеты покупки доходят до нескольких сотен миллионов рублей. При этом для одного ДДУ открывается один эскроу-счёт, так что разбить сумму, равную стоимости квартиры, разместив её в нескольких банках, невозможно.

Может ли покупатель недвижимости отказаться от сделки и вернуть свои деньги с эскроу-счёта?

Вернуть деньги можно только в случае расторжения договора долевого участия по соглашению сторон либо же в ситуации, когда девелопер не выполнил свои обещания и не сдал объект в срок. Отказаться от договора в одностороннем порядке невозможно.

Правда ли, что если покупатель хочет использовать материнский капитал, льготную ипотеку для многодетных семей или оформить военную ипотеку, то ему не получится воспользоваться счётом эскроу?

На сегодняшний день Правительство разрабатывает нормативы, согласно которым маткапитал или военную ипотеку можно использовать при покупке квартиры через счёт эксроу. Планируемый срок вступления проекта нормативного правового акта в силу — июль 2019 года. 

Максим Глазков

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2019/6/13/15-voprosov-pro-ehskrou-scheta/

Счета дольщиков застрахуют на 10 миллионов рублей

Минстрой, Банк России и АИЖК сейчас активно обсуждают схему ухода от долевого участия средств граждан при строительстве жилья.

Речь не идет об отказе от продажи новостроек, начиная с этапа котлована.

Просто застройщики будут лишены возможности принимать деньги от населения напрямую, а между ними появится «прослойка» — банки. В них россияне, желающие купить квартиры в еще не построенных домах, должны будут открывать счета-эскроу.

Так называются специальные счета, куда покупатель кладет оговоренную с продавцом сумму, равную стоимости приобретаемой недвижимости.

Если строительная компания не выполнила обязательства, то банк просто не переводит средства. Эта схема, по идее, должна защитить дольщиков от долгостроя или банкротства строительной компании. Впрочем, есть мнение, что счета-эскроу могут оказаться не менее рискованными. Потеря банком лицензии может иметь такие же плохие последствия для покупателей жилья.

В ЦБ уже пообещали устранить возможные риски. Замдиректора департамента банковского надзора Банка России Владимир Маркелов сообщил на «круглом столе» в Госдуме, что сейчас обсуждается возможность расширения страхового покрытия в отношении дольщиков.

Напомним, в случае отзыва лицензии у банка гражданин может получить страховое покрытие за счет фонда страхования вкладов в размере 1,4 миллиона рублей. В случае со счетами-эскроу, по словам Маркелова, сумма выплат может быть увеличена до 10 миллионов рублей.

Представитель Банка России также рассказал, что регулятор работает над списком банков, которые смогут открывать у себя счета-эскроу и заниматься кредитованием застройщиков. Кстати, с привлечением заемных средств ведут деятельность большинство строительных компаний России. «С нашей точки зрения, эти два списка должны быть эквивалентны. То есть банки, имеющие полномочия на работу со счетами застройщиков и счетами-эскроу, должны быть одни и те же», — подчеркнул Владимир Маркелов. В свою очередь председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев заметил, если банк выступает третьей стороной в долевом строительстве, его нужно признавать социально важным. И в случае возникновения трудностей вводить санацию, а не банкротство. Также депутат высказал мнение, что отдельно прописывать это на законодательном уровне нет смысла. Все механизмы в банковском секторе уже существуют и неплохо себя зарекомендовали.

В настоящий момент примерно 80 процентов новостроек в России реализуются через договор долевого участия. Через три года планируется завершить переход на проектное финансирование. Предполагается, что стройки будут в большей степени финансировать банки.

Читать ещё •••

Какие профессии особо востребованы в России

Источник: https://finance.rambler.ru/realty/38720222-scheta-dolschikov-zastrahuyut-na-10-millionov-rubley/

Что нужно знать об эскроу-счетах при покупке жилья в новостройках

22.08.2018

Механизм расчета через эскроу-счета, открытые в уполномоченных банках, по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) ранее не использовался на отечественном рынке новостроек, хотя законодательно он предусмотрен с 2014 года…

С 1 июля 2019 года в России при совершении сделок с новостройками будет применяться исключительно новая схема – эскроу-счета. Это предполагается поправками в закон о долевом строительстве, вступившими в силу с 1 июля 2018 года. Сбербанк и «Российский капитал» уже успели разработать спец. программы для девелоперов для работы по счетам эскроу.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, каков принцип работы нового механизма финансирования и какие гарантии при этом получат покупатели.

Схема работы через эскроу-счета

В целом новая схема расчета между покупателем и застройщиком не отличается радикальным образом от механизма, применяемого сейчас.

Как поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, на сегодняшний день после того, как ДДУ прошел регистрацию в Росреестре, дольщик переводит деньги на счет застройщика, и тот сразу получает возможность пользоваться поступившими средствами.

Новая схема предполагает, что покупатель новостройки перечисляет денежные средства не застройщику, а на спецсчет в организации (агенте), аккредитованной Центральным Банком РФ. Эта организация выступает гарантом сохранности денег.

Что такое эскроу-счета

Это спец. счета депонирования (то есть хранения) средств до завершения строительства дома. Банк-агент не начисляет проценты на средства, которые хранятся на счетах эскроу, и не получает вознаграждения.

Фактически дольщик открывает беспроцентный депозит, где деньги замораживаются на срок до момента сдачи новостройки в эксплуатацию, указанного в проектной декларации, плюс 6 месяцев (то есть до срока, в который дольщик должен получить ключи от квартиры).

В апреле этого года Сбербанк провел первую в России сделку с использованием эскроу-счетов. Представитель «Российского капитала» (полным пакетом акций которого владеет ДОМ.РФ) заявил, что банк ведет обсуждение по ряду пилотных проектов, запланированных на ближайшее время.

Как застрахованы эскроу-счета

Благодаря применению эскроу-счетов дольщики будут защищены от недобросовестного застройщика. Старая схема не могла обезопасить граждан, если девелопер не выполнил свои обязательства – в этом случае дольщики вынуждены были решать свои проблемы самостоятельно.

Схема с применением эскроу-счетов не предполагает финансовых рисков для дольщика – в оговоренных законом случаях уполномоченный банк обязан вернуть гражданам их деньги, отметил представитель «Российского капитала».

По аналогии с банковскими депозитами средства на счетах эскроу будут застрахованы Ассоциацией страхования вкладов на сумму до 10 миллионов рублей.

Что будет при банкротстве банка

Если банк обанкротится, застройщику нужно будет заключить договор с новым агентом, который откроет новый счет. На этот счет переведут застрахованные деньги.

Как вернуть деньги

Дольщик может вернуть деньги, которые хранятся на счетах эскроу, в трех случаях. Первый: если застройщика признают банкротом и в отношении него начнется конкурсное производство. Второй: если по решению арбитражного суда девелопера ликвидируют как юридическое лицо. Третий: если застройщик не передаст объект долевого строительства в оговоренный срок.

Кто распоряжается эскроу-счетами

Средства, которые хранятся на эскроу-счетах, могут быть использованы для фондирования кредита девелоперу. Благодаря этому стоимость заемного финансирования для застройщика снизится. На сегодняшний день право на открытие счетов эскроу имеют 55 российских банков.

Какая ставка будет действовать для девелоперов

По прогнозам застройщиков, стоимость жилья в новостройках после перехода на новую схему финансирования строительства возрастет. В Минстрое говорят, что нововведения не повлияют существенно на цену квадратного метра на первичном рынке.

Как подсчитали в PwC, несмотря на прибавившееся в цепочке звено в лице банка-агента, ставка финансирования по новой схеме не будет превышать 6% годовых.

Сбербанк даст возможность девелоперам, работающим по эскроу-счетам, полностью или частично возвращать проценты после сдачи новостройки в эксплуатацию.

  • Когда застройщик сможет получить деньги
  • Застройщик получает деньги со спецсчетов, когда сдаст дом в эксплуатацию и право собственности как минимум на одну квартиру в нем будет зарегистрировано в Росреестре.
  • Банк может перевести средства со счетов эскроу либо на оплату обязательств девелопера по хозяйственным договорам (если такое условие есть в соглашении по проектному финансированию), либо напрямую застройщику, который уже после этого погашает свою кредиторскую задолженность по взятым на себя обязательствам для строительства объекта.

Источник: https://rosreestr.ru/site/press/news/chto-nuzhno-znat-ob-eskrou-schetakh-pri-pokupke-zhilya-v-novostroykakh/

Обзор поправок с 1 июля

Вот самое важное.

Большинство поправок в законе о долевом строительстве касаются только тех застройщиков, которые получили разрешение на строительство после 1 июля 2018 года. Если дом начали строить полгода или месяц назад, деньги у дольщиков принимают как и раньше.

Даже если первую квартиру продали только сейчас, все равно действует закон в прежней редакции.

Застройщик может утверждать, что он выполняет все требования по новому закону. Якобы если ему разрешили строить и продавать квартиры, то все по правилам. Но новые требования он пока соблюдать не обязан.

Поэтому он вполне может некоторым из них не соответствовать. Тогда и гарантий у дольщиков будет меньше.

Проверяйте дату разрешения на строительство, но не дату вашего договора, не дату сдачи дома и не дату продажи первой квартиры.

К застройщикам и до этого были довольно строгие требования. Не каждая компания могла законно получать от людей деньги за квартиры, которых еще нет.

Например, нельзя было продавать квартиры, пока не было опубликованной проектной декларации и оформленного земельного участка. А тратить деньги можно было только по одному разрешению.

Вот что добавили.

Несколько разрешений на строительство. Деньги дольщиков можно привлекать в рамках нескольких разрешений на строительство, но не по разным проектам, а при комплексном освоении территории.

А вот договор о комплексном освоении или развитии может быть только один.

Это значит, что застройщик может строить жилой комплекс из нескольких домов, но не может строить несколько жилых комплексов, распределяя деньги дольщиков между ними.

Если застройщик будет получать деньги дольщиков по нескольким разрешениям, то в банке под каждое разрешение должен быть открыт отдельный счет. За операциями по этим счетам будет следить компенсационный фонд и госорганы в регионах.

Законодательно усложнили махинации со счетами. Если застройщик решит открыть счет в другом банке, вместе с ним счета в этом новом банке откроют технический заказчик и генподрядчик. И все деньги по проекту они переведут в новый банк — по закону он один для всех. А информация о новом счете сразу поступит в единую систему под контролем государства.

Теперь платят за квартиру только через банк. Раньше способ оплаты в законе не оговаривался: просто надо было как-то заплатить, сразу или в рассрочку. Теперь написано — в безналичном порядке. Если застройщик просит деньги наличными, здесь что-то не так.

Счета эскроу — это такие специальные счета в банке, где лежат деньги дольщиков. То есть покупатели квартир в новостройке перечисляют деньги не на обычный расчетный счет застройщика, а на свой счет эскроу. С этого счета застройщик не может просто так тратить деньги. Счета эскроу открывают на имя дольщиков, и застройщик не имеет к ним доступа, пока не сдаст квартиры.

Упрощенно схема работы такая:

  1. Банк открывает дольщику счет эскроу.
  2. Дольщик регистрирует договор долевого участия и вносит на этот счет стоимость квартиры.
  3. Деньги дольщика лежат на этом счете, пока застройщик не сдаст дом.
  4. Проценты на эти суммы застройщику и дольщику не начисляются, заработать на этом он не может. Но и комиссию банку за обслуживание платить не надо.
  5. Когда дом сдан в эксплуатацию, застройщик относит в банк документы по квартире и банк отдает ему ее стоимость. Или переводит стоимость квартиры на погашение кредита, который выдали этому застройщику на оплату материалов и работ.
  6. Если договор долевого участия расторгнут до сдачи квартиры, деньги со счета эскроу вернут дольщику или в банк, который выдал ему ипотеку.

Да, эти деньги застрахованы на весь срок строительства, пока квартиру не сдадут. Общие условия такие же, как по вкладам, но сумма возмещения больше.

Если у банка отзовут лицензию, то все деньги со счета эскроу в банке без лицензии переведут на счет эскроу в другом банке. Компенсируют 100% стоимости квартиры, но не более 10 млн рублей. Если в банке было несколько счетов эскроу, сумма возмещения все равно составит максимум 10 млн.

В сумму возмещения по счету эскроу не входит обычный вклад. Например, если кроме денег на квартиру дольщик положил в тот же банк еще и миллион рублей себе на карту, то по карте ему выплатят до 1,4 млн рублей отдельно, а по счету эскроу — до 10 млн рублей отдельно.

Когда вы покупаете квартиру в еще не построенном доме, то фактически платите не за недвижимость, а за право требовать ее, например, через год. В доме может быть построен только первый этаж, а квартиры застройщик продает уже на седьмом. И за эти квартиры он получает деньги — пока на расчетные счета, через год — на счета эскроу.

Эти деньги и сейчас, и до поправок застройщики не могут тратить как захотят. Нельзя получить от дольщиков сто миллионов рублей, снять их наличными или перевести организаторам корпоративов или за машину директору. По крайней мере, так по закону, но с обтекаемыми формулировками всегда можно найти способ вывести деньги. Скоро делать это будет сложнее.

Раньше в законе было написано просто: нельзя тратить деньги на какие-то посторонние цели, не связанные со строительством и продажей квартир. С 1 июля действует конкретный перечень, куда застройщик точно не имеет права направить деньги дольщиков.

Вот что нельзя делать с деньгами на строительство квартир:

  1. Платить по чьим-то долгам.
  2. Погашать свои долги, которые не связаны со строительством дома.
  3. Давать эти деньги в долг.
  4. Покупать ценные бумаги.
  5. Выкупать доли в каких-то компаниях.
Читайте также:  Если ип сменил адрес прописки - что делать

Раньше любая из этих операций формально могла прикрывать вывод денег. Теперь банк просто не проведет платеж, если это заем для какой-то компании. Вывести деньги под прикрытием благородного порыва будет не так просто.

Застройщик не может быть какой-то фирмой, о которой известны только сведения из ЕГРЮЛ. Он должен рассказывать клиентам и государству больше, чем компании из других сфер.

Но и это требование удавалось обходить. Например, создавали компанию, назначали там учредителей и руководство, а фактически бизнесом управлял кто-то другой. Но о нем в реестрах и базах ничего не было. Когда компания банкротилась или пропадала, внезапно выяснялось, что директор был номинальным, решений не принимал и ни на что повлиять не мог. И взять с него нечего.

С 1 июля застройщики обязаны рассказывать, кто на самом деле влияет на их решения. На юридическом языке таких людей называют бенефициарными владельцами.

Причем раньше государство хотело знать, кто контролирует 25% капитала застройщика, а теперь нужны данные о каждом человеке, кто контролирует хотя бы 5%, даже через третьих лиц.

Об этом сразу сообщат во все ведомства, органы и реестры, которые отвечают за долевое строительство и сделки с квартирами.

Раньше застройщики были обязаны публиковать информацию о себе на своих сайтах. Теперь — еще и в единой информационной системе, которую контролируют Минстрой, Росреестр и Центробанк. Там у застройщиков есть личные кабинеты. Запомните сайт — наш.дом.рф.

На своих сайтах застройщики могли делать что угодно. Опубликовали, удалили, заменили и рассказали, как все красиво и вовремя строится. Проверить их всех было невозможно.

Теперь контролировать и анализировать, что они там публикуют о себе и своих стройках, будет проще. Ведомства будут вести свою аналитику, а дольщики смогут сравнивать информацию о застройщиках в одном месте под контролем государства, а не по разным сайтам.

Например, фотографии о ходе работ на площадке застройщики будут публиковать каждый месяц и на едином сайте. А данные о финансовом положении — ежеквартально. База будет общей, и госорганы смогут быстро узнать, если что-то пошло не так. Возможно, какой-то ушлый застройщик не успеет внезапно разориться: тревогу забьют раньше, чем он исчезнет с деньгами дольщиков и оставит их без квартир.

Директор и главбух компании, которая строит многоквартирные дома, не может быть каким угодно человеком. Например, судимым за экономические преступления путь на эти должности закрыт.

А еще эти должности нельзя занимать, если директора или главбуха когда-то привлекли к ответственности за убытки какой-то другой компании.

Например, суд установил, что нечестный директор или хитрый главбух довел фирму до банкротства, а теперь должен погашать за нее долги.

Даже если такой директор погашал эти долги, то раньше возглавить компанию-застройщика он не мог еще три года. Так же и с главбухом. Теперь этот срок увеличили до пяти лет.

Это точно хорошо для гарантий дольщикам. Совсем исключить риски не получится, но они снизятся.

Если застройщик платит отчисления в компенсационный фонд, дольщик точно получит квартиру или деньги, даже если застройщик обанкротится или пропадет. Если использовать счета эскроу, меньше застройщиков будут затягивать сдачу дома.

Но за все это придется заплатить. Скорее всего, оплатят это сами дольщики. Чем меньше конкуренция и сложнее доступ к деньгам, тем выше цены на квартиры. Но насколько они повысятся и повысятся ли вообще, пока никто не знает. Неизвестно, что лучше — переплатить за квартиру 100 тысяч рублей или остаться вообще без денег и жилья.

Как на самом деле будут работать эти поправки, станет понятно через несколько месяцев или даже лет. Пока застройщики строят дома по старым разрешениям и все требования закона соблюдать еще не обязаны. Взносы в компенсационный фонд тоже делают не по всем проектам. Так что дольщики все еще рискуют, а застройщики все еще банкротятся, обманывают и затягивают сроки.

Если боитесь покупать квартиру в новостройке, поищите готовую. Но и здесь будьте внимательны и задавайте продавцу как можно больше вопросов.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/news/214-fz-01-07-18/

Эксперты: новый закон по ДДУ запретил продажу жилья за наличные и защитил дольщиков

МОСКВА, 6 июля. /ТАСС/. Наличный расчет при покупке жилья в новостройках с 1 июля в России стал невозможен в соответствии с федеральным законом № 175, вносящим поправки в законодательство о долевом строительстве. Об этом рассказал ТАСС руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, комментируя новые нормы законодательства.

«Кроме прочих, в законе вступила в силу небольшая, но важная норма — с 1 июля 2018 года обязательна только безналичная оплата платежей по договорам долевого участия (ДДУ)», — сказал он, отметив, что эта норма не должна вызвать больших сложностей для покупателей, так как сделки с новостройками в Москве в основном происходят с применением безналичного расчета — за счет ипотеки или специально открытого расчетного счета покупателя.

Практика покупки новостройки за наличные через кассу в офисе застройщика является устаревшей и применима скорее в регионах, пояснил ТАСС руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. «Эта мера не пресекает распространенную практику, а скорее декларирует цивилизованный подход на рынке недвижимости», — отметил он.

Внесение платежей от клиента на столичном рынке всегда проходит через перечисление денежных средств на расчетный счет застройщика или через аккредитив, добавила замгендиректора по продажам компании «Бон Тон» Валерия Цветкова. «Пункт, который касается порядка проведения платежей, закрепляет существующее положение вещей», — уточнила она.

Впрочем, и по другим пунктам новых правил долевого строительства, которые вступили в силу с 1 июля после подписания президентом соответствующего закона, более значительные изменения на первых порах ожидаются в работе застройщиков и банков, чем в планах покупателей жилья. Соответствующее мнение высказали эксперты, опрошенные ТАСС.

Какие изменения ждут покупателей жилья

«Для покупателей с 1 июля 2018 года технически ничего не изменится», — рассказал ТАСС Дмитрий Волков, коммерческий директор группы компаний «Самолет».

Граждане будут также приходить в офис застройщика и заключать договоры долевого участия по той же процедуре, что и раньше, добавляет руководитель компании «Пионер» Олег Сорока.

«Разве что у него появится больше информации о строящемся объекте, о ходе строительства, о состоянии финансовых дел у застройщика.

А вот с 1 июля 2019 года в цепочке застройщик — покупатель появится новое звено — банк и механизм счетов эскроу», — уточнил он.

Отсутствие внешних изменений в алгоритме покупки жилья со вступлением в силу закона не говорит о том, что нововведений нет вовсе, подчеркивает один из его авторов, председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.

«С 1 июля 2018 года новым законом вводится банковское сопровождение, как для новых, так и для уже реализуемых проектов. Тем самым для проектов, которые уже начаты, мы закрываем «котловой» метод сбора средств», — рассказал он ТАСС. Таким образом гражданам вкладывать средства в строительство станет безопаснее, считает Николаев.

Что изменится в работе застройщиков

С 1 июля застройщики должны открыть в уполномоченном банке под каждое разрешение на строительство отдельный счет, добавил Николаев. На это отводится два месяца. Номер этого счета должен публиковаться в Единой информационной системе строительства.

«Разница в том, что для тех, кто уже начал строительство, сопровождение будет проходить в более облегченном формате, а проекты, запущенные после 1 июля 2018 года будут контролироваться более серьезно — банк будет вправе приостановить нецелевой платеж от застройщика контрагенту», — сказал депутат. В отношении уже действующих строек банки будут отслеживать целевые платежи и информировать надзорные органы в случае каких-либо нарушений.

При этом, по словам Сороки, для региональных властей, банков и застройщиков введение банковского сопровождения и для действующих проектов стало определенной неожиданностью.

Данная норма была включена в законопроект на финальном этапе его принятия, и девелоперы не до конца понимают, как все прописанные в законе механизмы банковского контроля будут осуществляться, пояснил руководитель компании «Пионер».

«В частности, застройщикам будет запрещено проведение тех или иных платежей. Эти пять — шесть позиций расплывчато обозначены в законе. К примеру, это операции, связанные с предоставлением займов, покупкой и оплатой ценных бумаг, созданием дочерних юридических лиц», — добавил он. Глава компании не исключает споры в случае отказов в совершении платежей со стороны банков.

При подозрении на злоупотребление со стороны банков бизнес должен вовремя корректировать ситуацию путем переговоров на общественных площадках, считает руководитель рабочей группы комитета Торгово-промышленной палаты РФ по обеспечению безопасности предпринимателей в области строительства Александр Моор. «Мы должны со временем полностью перейти на электронную площадку для банковского сопровождения деятельности застройщика на основе блокчейна, где видны все шаги банка. Это позволит убрать человеческий фактор из системы принятия решения по блокировке счетов застройщика», — отметил он.

Закон дает год на полный переход к эскроу

По словам Николаева, согласно закону, у застройщиков и их покупателей будет переходный год на апробацию сделок через счета эскроу.

«Теперь нам очень важно, чтобы как можно больше застройщиков, которые начинают реализовывать свои проекты, начинали это делать через счета эскроу, несмотря на то, что до 1 июля 2019 года — это добровольный механизм, а после этой даты станет обязательным», — сказал он.

Покупая квартиры через счета эскроу, покупатели будут знать, что их деньги защищены, потому что они застрахованы на сумму до 10 млн рублей в системе страхования вкладов, и поступают на счет застройщика после введения дома в эксплуатацию, уточнил разработчик закона. Реформа предполагает, что пока деньги покупателей лежат на счетах эскроу, застройщик возводит их дома на деньги банка, выданных в кредит в рамках проектного финансирования.

Стратегия проектного финансирования гарантирует дольщикам, что банк даст денег на достройку, если застройщику не хватает денег от продаж.

«Также банк в таком случае проверяет целевое расходование денег: выезжает каждый месяц на стройку, проверяет проектную документацию, проверяет сметы на рыночность и каждый месяц мониторит переводы с твоего расчетного счета», — рассказал Алексей Перлин, гендиректор «СМУ-6 Инвестиции». Однако у строителей вызывают вопросы процентные ставки по банковским кредитам на строительство, отметил он.

Закон дает надежду обманутым дольщикам

Закон также дает возможность государственному Фонду защиты прав участников долевого строительства — полномочия по достройке проблемных объектов. «Ситуации бывают разные, и мы видим, что такая функция для фонда необходима, потому что в конце концов нужно закончить всю эту историю с обманутыми дольщиками», — подчеркнул Николаев.

Также закон дает право жилищно-строительным кооперативам (ЖСК), которые созданыа в рамках процедур банкротства, исполнять функции застройщика. Остальным ЖСК законом серьезно ограничено право привлекать средства граждан, так как эта форма инвестирования граждан в строительство тоже зачастую приводила к появлению долгостроев.

Контроль за работой строительных компаний приведет к тому, что на рынке в итоге останутся только профессиональные строительные компании — и это позитивный фактор, который позволит не допустить появление новых обманутых дольщиков, считает заместитель исполнительного директора Российского союза строителей Константин Кижель. Непрофессиональные застройщики, изначально действуя без преступного умысла, часто безграмотно подходили к вопросам строительства, поясняет эксперт.

«Собирая деньги с дольщиков, они не просчитывали затратную часть на земельные вопросы и присоединение к сетям. В итоге деятельность этих строителей приводила к остановке проектов на этапе котлована», — рассказал Кижель.

Несмотря на то, что закон вводит много организационных сложностей для строительных фирм, коллапса и роста цен на строительном рынке не будет, уверен вице-президент Российского союза строителей Олег Бритов.

«У застройщиков, которые думали о завтрашнем дне, есть пул проектов — разрешения на десятки миллионов квадратных метров жилья. Реформа идет поэтапно, и это не означает, что с завтрашнего дня цены на жилье подскочат», — пояснил он.

О законе

Ранее сообщалось, что президент России Владимир Путин подписал закон, предусматривающий создание новой системы финансирования жилищного строительства, который должен усилить защиту прав дольщиков. Документ опубликован на едином портале правовой информации 4 июля, датой подписания и вступления в силу указано 1 июля 2018 года.

Одно из основных изменений закона — это то, что застройщики теряют право напрямую привлекать деньги дольщиков с 1 июля 2019 года. С этой даты продажи недвижимости должны происходить через систему эскроу-счетов, до этого момента работа через эскроу для застройщиков будет добровольной.

Данный тип реализации жилья подразумевает, что покупатель отдает деньги не напрямую в кассу застройщику, а на застрахованный счет в уполномоченный банк, который хранит их и отдает девелоперу только после того, как дом будет введен в эксплуатацию. Название этого типа счета произошло от английского термина «escrow account», то есть счет для временного хранения денег до момента выплаты с заранее известным назначением.

Средства граждан для хранения могут привлекать только банки с высоким кредитным рейтингом, этому требованию соответствуют более 50 российских банков, свидетельствуют данные Единого реестра застройщиков. Размер застрахованной суммы на счете эскроу составляет 10 млн рублей.

Источник: https://tass.ru/ekonomika/5354354

Ссылка на основную публикацию