Депутаты предлагают призвать к ответственности фактических владельцев бизнеса в долевом строительстве

Отмену долевого строительства перенесли на год. Поэтому слухи о бесславном финале жилищного рынка оказались несколько преувеличены. Однако на этих слухах выросли прогнозы о подорожании квартир на 10–40%, в результате все начало расти — и ДДУ, и ипотека, и продажи вторички.

МАРИЯ ГЛУШЕНКОВА

С рынка недвижимости давно не поступало таких громких новостей, как те, что пришли за две последние недели. Ожидалось, что в июле этого года произойдет полный отказ от долевого строительства. Однако в ходе прямой линии президент Владимир Путин заявил, что это событие переносится на 1 июля 2019 года.

В строительстве жилья по разным оценкам сегодня находится от 3 до 7 трлн руб. И власти вместе с дольщиками заинтересованы, чтобы все объекты были достроены.

Однако второй главной новостью последних недель стало фактическое банкротство одного из крупнейших застройщиков — внешне вполне респектабельной Urban Group.

Ирония судьбы в том, что отменой ДДУ власти пытаются предотвратить появление новых обманутых дольщиков. А число дольщиков Urban Group превышает 15 тыс., поэтому достраивать за нее объекты будут за счет Фонда защиты дольщиков, регионального и федерального бюджетов.

Дольщики не от хорошей жизни

Обманутых дольщиков быть не должно, но риски долевого строительства всем известны. А значит, говорить покупателям, что долевое строительство — это зло, примерно то же самое, что учить взрослых людей не совать пальцы в розетку.

По данным Росреестра, с января по апрель этого года число зарегистрированных договоров долевого участия в сравнении с показателями 2017-го выросло на 10,3%, до 222 тыс. Выходит, покупателям сегодня важнее цена, чем потенциальные риски.

Подстегивают рынок очередная девальвация рубля и дешевеющая ипотека. Согласно оценкам аналитиков «Метриум», число ипотечных сделок в Москве за период с января по апрель выросло на 84%.

  • Популярность покупки жилья по схеме ДДУ объясняется тем, что от котлована до ввода здания в эксплуатацию квадратный метр в нем дорожает примерно на 30%, как утверждают застройщики.
  • «В реальности этот прирост может оказаться как несколько ниже, так и заметно выше»,— говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
  • Первый сценарий, по его словам, характерен для локаций с высоким уровнем конкуренции, где повышение цен оборачивается для девелопера падением темпов продаж.

Второй вариант больше свойствен жилым комплексам, которые успешно использовали градостроительные изменения, к примеру рядом с ЖК город построил метро или создал парк. Или когда застройщику удалось удачно изменить формат, переведя апартаменты в квартиры.

Депутаты предлагают призвать к ответственности фактических владельцев бизнеса в долевом строительстве

«Следует выделить случаи, когда проект выводится по ценам ниже рынка для первичного привлечения внимания к объекту или локации, но после трех-четырех месяцев они возвращаются в рынок»,— говорит Попов. А демпинг на старте проекта стал в последнее время популярной стратегией.

Специально для “Ъ” ЦИАН подсчитал изменение стоимости в столичных ЖК с начала этого года. Из тех корпусов в новостройках Москвы, которые были введены в эксплуатацию в январе—мае 2018 года, средний прирост стоимости составил 24,2%.

«Сильнее всего цены растут в бизнес-классе (+35%). В комфорт-классе средний прирост из-за большой конкуренции составил 19%, в премиум-классе — 23%. Но здесь динамика цены ограничивается сокращением высокодоходной группы населения в период кризиса»,— говорит Попов.

Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая оценивает средний прирост стоимости квадратного метра от котлована до ввода в эксплуатацию несколько скромнее — в среднем в 20%: «В более благополучные годы за период возведения квартиры в жилом комплексе могли подорожать на 30–40% и даже больше». Сроки строительства сильно зависят от масштабов проекта, однако сами застройщики оценивают средний цикл строительства в два-три года.

Получается, что

с инвестиционной точки зрения недвижимость, может, и не самый привлекательный инструмент, но снижение ставок по вкладам делает ее вполне конкурентоспособной. А низкая цена на старте в принципе дает покупателям возможность входа на жилищный рынок.

Например, как следует из последнего обзора «ИРН-консалтинга» рынка новостроек Москвы, сейчас на территории от Третьего транспортного кольца до МКАД цены в новых объектах начинаются от 151,7 тыс. руб. за кв. м. Речь идет о тех домах, где продажи начались с конца апреля и в мае этого года.

Обездоленные цены

По прогнозам застройщиков, цены на квартиры после отмены долевого строительства вырастут на 10–40%.

Собственно, схему с долевым участием планируется поменять следующим образом: сегодня деньги получает застройщик напрямую, а в будущем они останутся на эскроу-счете в банке и к застройщику попадут уже после того, как покупатель получит квартиру. Таким образом, застройщик лишается дешевых денег, за счет которых сегодня и строит жилье.

На самом деле в сценарии резкого роста цены после отмены ДДУ не учтены многие «но», которые не позволяют говорить о реальности повышения стоимости жилья на 40%. «Очевидно, что единовременно спрос к росту цен на 25–30% не адаптируется. Скорее всего, застройщикам придется разрабатывать компромиссные решения в ценообразовании»,— считает Попов.

Депутаты предлагают призвать к ответственности фактических владельцев бизнеса в долевом строительстве

«Речь шла о постепенном подорожании. Цена будет меняться по мере увеличения доли новых объектов на рынке недвижимости. Первые признаки ощутимого роста мы увидим через полтора года, а через три — цены поднимутся до 40%»,— уверен директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.

Главный фактор, который будет влиять на цену,— это стоимость проектного финансирования банков, которое призвано заменить средства дольщиков. «Сейчас деньги покупателей застройщику достаются безвозмездно»,— напоминает Литинецкая. Более того, в цену каждой квартиры уже заложена прибыль.

Если же застройщик сможет привлекать только банковский кредит, то, во-первых, ему придется потратиться на то, чтобы соответствовать требованиям займодателей, а во-вторых, девелоперу потребуется обслуживать кредит — платить проценты. «Все это отразится на стоимости жилья.

При дорогом кредите (а сейчас его никак нельзя назвать дешевым, порядка 15% годовых) новостройки станут не по карману многим россиянам»,— говорит Мария Литинецкая.

Что касается «выигрыша покупателя» от покупки на стадии котлована, то тут тоже не все можно измерить деньгами. Как говорит Алексей Попов,

«покупка на стадии строительства дешевле. Но приобретение жилья в готовом доме практически не содержит рисков, которые существуют в ДДУ».

Например, сейчас, по оценкам ЦИАН, из 75 млн кв. м жилья, выведенного в реализацию в Москве и Московской области за последние пять лет, около 6,1 млн кв. м (примерно 8%) либо прошли стадию заморозки строительства, либо сейчас в ней находятся. То есть плата за риск в реальности гораздо выше потенциального роста стоимости.

Смерть «долевки»

Сегодня долевое строительство и так сильно затруднено, без всякого перехода на проектное финансирование. Застройщикам приходится соответствовать новым требованиям, сбрасываться в Фонд дольщиков.

Девелоперы достраивают и выводят на рынок те объекты, которые были запущены еще по старым правилам, то есть объекты 2015–2016 годов, начала 2017-го.

Согласно оценкам Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в долевом строительстве сейчас находится 116 млн кв. м жилья.

Реализация механизма перехода от ДДУ к проектному финансированию пока не вполне очевидна. Стандартный девелоперский цикл от проекта до готового дома составляет три года. Сейчас же анонсированы (но не уточнены) кардинальные изменения на рынке в течение года.

«Если допустить, что никакие договоры долевого участия не будут регистрироваться с 1 июля 2019 года, то, например, не ясна ситуация с теми корпусами, которые строятся сейчас (и уже продаются по ДДУ), но не будут сданы в эксплуатацию через год»,— говорит Алексей Попов.

Депутаты предлагают призвать к ответственности фактических владельцев бизнеса в долевом строительстве

Многие застройщики сейчас живут от продажи и до продажи. «Они краном машут, что-то продали, опять начинают строить. Деньги кончились, они сидят, ждут, что-то продалось, опять начали строить, и так далее. У многих долгов выше крыши, счета арестованы. То есть они просто не думают о том, что будет потом»,— говорит Александр Павлов, эксперт фонда поддержки социальных исследований «Хамовники».

Пока же на рынке складывается совершенно определенная картина: растут продажи по ДДУ, резко растет ипотека. Что же касается истории дольщиков Urban Group, то она заставила часть покупателей уйти на вторичный рынок. Сейчас, по оценкам «ИНКОМ-Недвижимости», на вторичку, где продаются готовые квартиры, пришло 10% клиентов с рынка ДДУ. Предполагается, что к концу года придет уже 20%.

«Стереотип, который сформировался у покупателей за последние четыре года: приобретение квартиры в строящемся доме, особенно у известного девелопера,— всегда выгодная и главное безопасная сделка, рушится у нас на глазах»,— считает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости».

Похоже, правы были эксперты, которые еще в 2016 году говорили, что долевое строительство умрет и без посторонней помощи.

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/3657468

Новый закон № 218-ФЗ глобально изменит рынок долевого строительства

В июле текущего года президент России Владимир Путин подписал закон, предполагающий радикальное преобразование сферы долевого строительства…

Депутаты предлагают призвать к ответственности фактических владельцев бизнеса в долевом строительстве

Адвокат Олег Сухов разъяснил порталу недвижимости superrielt.ru, почему нововведения кардинально изменят ситуацию на российском строительном рынке.

Требования непосредственно к строительной компании

Стоит отметить, что новый закон ограничивает круг лиц, которые могут строить жилье. Такое право остается лишь у хозяйственных обществ – ПАО, АО и ООО. Различные кооперативы, товарищества застройщиков, некоммерческие организации и другие юридические лица не будут допущены к этому.

В названии фирмы, которая занимается возведением жилья, должно присутствовать словосочетание «специализированный застройщик». Также у нее должно быть не менее трех лет опыта строительства многоэтажных домов и как минимум 10 тысяч квадратных метров введенного в эксплуатацию жилья.

На первый взгляд, ситуация выглядит абсурдно. С одной стороны, компания, не имеющая опыта строительства объектов, не может стать застройщиком.

С другой стороны, возникает вопрос: как получить такой опыт, если без него компанию не допустят к строительству объектов? Законодатель предлагает следующее решение: статус застройщика также могут получить компании, которые ранее привлекались к строительству в качестве технического заказчика или генерального подрядчика. То есть новым участникам рынка остается только несколько лет работать подрядчиками. И только после этого они смогут самостоятельно строить многоэтажные дома.

И наконец, согласно новому закону, даже застройщики, возводящие малоэтажные дома, обязаны проводить экспертизу проектной документации.

Нововведения, касающиеся финансовой устойчивости

Документ отменил требования к величине уставного капитала. Но с 1 июля 2018 года появится ряд условий для вновь выдаваемых разрешений.

У организации должны быть собственные деньги, составляющие как минимум 10% средств от стоимости строительства. Вместе с этим на единственном расчетном счете застройщика должно находиться как минимум 10% от общей стоимости проекта по одному разрешению.

На сегодняшний день компаний, которые соответствуют этим требованиям, мало. Как правило, необходимое оборудование и техника берутся в аренду, поскольку они нужны для выполнения лишь отдельных видов работ.

В связи с этим компаниям не выгодно, чтобы оборудование находилось на балансе, так как в этом случае оно облагается налогом.

Нововведения требуют, чтобы часть оборудования находилась в собственности компании и была отражена в учете.

Кроме того, все обязательства застройщика, не связанные с получением денежных средств по договорам долевого участия (ДДУ) и со строительством объекта по одному разрешению, не должны превышать 1% от проектной стоимости. Эта норма исключает возможность ведения нецелевой деятельности.

Читайте также:  Значение понятий доминус и гестор

Финансовые ограничения для застройщиков

Нововведения ограничат застройщиков в собственных расходах.

Теперь затраты на банковское обслуживание, заработные платы руководителей, рабочих и специалистов, выплаты гарантий и компенсаций, предусмотренные Трудовым кодексом и коллективным договором, расходы на рекламу, аренду, коммунальные и другие услуги, оплату услуг организации, которая выступает единоличным исполнительным органом, в сумме не должны превышать 10% от проектной стоимости работ. Сегодня крайне мало компаний, способных соответствовать этим требованиям.

Кроме того, закон ограничивает общую сумму авансовых платежей застройщика. Они не могут превышать 30% от стоимости проекта и могут быть направлены только на подготовку проектной документации, строительство и создание инженерно-технических коммуникаций.

Вместе с этим законодатель требует, чтобы застройщики учитывали средства, полученные по ДДУ, отдельно по каждому дому. Благодаря этому контролирующим органам не потребуется вникать в бухгалтерскую документацию, чтобы отслеживать расходы денежных средств.

Согласно новому закону, банковские операции будут контролироваться более тщательно, что позволит исключить незаконный вывод денежных средств и их нецелевое использование.

Теперь, если застройщик перечислит деньги третьему лицу, то, кроме обычного распоряжения, он должен предоставить банку договор с контрагентом, акты приема-передачи товаров, выполненных работ, счет-фактуру и прочие документы, которые подтверждают реальность сделки.

Банки будут тщательно изучать все документы, а при выявлении недостоверных или ложных сведений должны будут обратиться в надзорный орган.

Кроме того, теперь застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик, заключающие договор о сотрудничестве, должны открыть счета в одном уполномоченном банке. Все платежи по контракту могут осуществляться только через этот банк. В свою очередь, строительная компания вправе иметь лишь один расчетный счет.

Изменение способа обеспечения обязательств в целях возращения средств дольщикам

Строительство как вид экономической деятельности сопряжено с большими рисками. По этой причине банки неохотно выдают строительным компаниям гарантии, а страховщики при заключении договора повышают тарифы. Как следствие, строительство жилья тормозится.

Оценив ситуацию, государство создало компенсационный фонд и обяжет застройщиков отчислять туда обязательные взносы в размере 1,2% от суммы каждого заключенного ДДУ. Если застройщик разорится, не выполнив своих обязательств перед клиентами, государство вернет пострадавшим дольщикам их деньги.

Правда, размер компенсации при этом будет ограничен.

Дольщику возместят стоимость максимум 120 «квадратов», а рыночную стоимость жилплощади определит уполномоченный российским правительством федеральный орган исполнительной власти, ответственный за выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в сфере официального статистического учета – Росстат.

https://www.youtube.com/watch?v=o6_boSF-Oxw

За строительной компанией сохраняется право заключить договор страхования гражданской ответственности в пользу дольщиков.

Ограничения нецелевого бизнеса

Не секрет, что многие застройщики, работающие на территории России, кроме строительства жилья, занимаются и другими видами бизнеса.

В частности, они оказывают агентские и транспортные услуги, сдают в аренду помещения, продают товарно-материальные ценности, а иногда и занимаются инвестиционной деятельностью.

Из-за этого компании активно банкротятся, а граждане остаются без денег и жилья.

Законодатель решил изменить ситуацию и запретил застройщикам заниматься другими видами бизнеса.

Так, компании, которые занимаются возведением многоэтажных домов, не имеют право брать кредиты на цели, не связанные со строительством.

Также теперь они не смогут использовать имущество, чтобы исполнить как свои обязательства (не связанные со строительством напрямую), так и обязательства третьих лиц.

Кроме того, застройщики лишатся права выпускать и выдавать облигации и ценные бумаги. Хотя это ограничение не распространяется на эмиссию собственных акций, поскольку многие застройщики имеют организационно-правовую форму акционерных обществ. Но они не смогут покупать акции и другие ценные бумаги третьих лиц.

Согласно новому закону, девелоперы не смогут быть займодателями, выдавать займы и ссуды.

Также застройщикам запрещается создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в их капиталах своими средствами или имуществом.

Можно сказать даже больше, законодатель строго запретил застройщику в рамках одного разрешения на строительство совершать сделки, не имеющие отношения к строительству самого объекта и привлечению средств дольщиков.

И наконец, в законе отмечено, что если какое-либо лицо заключит соглашение с девелопером, нарушающее вышеуказанные предписания, сделка будет признана недействительной в судебном порядке.

Решение будет вынесено на основании того, что в названии строительной компании содержится словосочетание «специализированный застройщик».

Как считают законодатели, это однозначно доказывает тот факт, что контрагент строительной компании знал о законодательных ограничениях для партнера.

Требования к руководству и бухгалтеру

В законе определены требования к руководителям компании-застройщика.

Должность руководителя или главного бухгалтера не может занимать лицо с непогашенной (или неснятой) судимостью за государственные или экономические преступления.

Также не смогут руководить строительной компанией или осуществлять бухгалтерское обслуживание граждане, которые были дисквалифицированы в соответствии с Кодексом об административных правонарушениях.

Есть в законе и положение, касающееся банкротов.

Директорами и главными бухгалтерами не могут быть лица, которые менее чем за три года до момента подачи проектной декларации по решению арбитражного суда привлекались к солидарной ответственности за долги обанкротившихся юридических лиц, занимая при этом должность главного бухгалтера или директора либо владея (в том числе и косвенно), как минимум, 25% капитала разорившегося застройщика.

Кроме того, требование распространяется и на учредителя, которому прямо или косвенно принадлежит как минимум 25% капитала строительной компании.

Если на момент подачи  декларации владелец не соответствует этим условиям, ему придется продать часть своих акций или доли либо выйти из числа участников.

Либо, как вариант, дождаться погашения его судимости, истечения срока дисквалификации либо истечения трех лет с момента решения арбитражного суда.

Поскольку руководитель играет важную роль в деятельности застройщика, закон обязал строительные компании в течение трех дней с момента смены или временного назначения единоличного руководителя сообщать об этом в уполномоченный орган.

Обеспечение прозрачности деятельности

Согласно нововведениям, каждый застройщик обязан раз в три месяца публиковать на своем сайте отчеты, бухгалтерскую документацию и аудиторское заключение.

Мало того, информацию придется дублировать на интернет-сайте в единой информационной системе жилищного строительства.

Кроме застройщиков, на этом же сайте будут публиковать информацию контролирующие и надзорные органы, фонд защиты прав дольщиков и Росреестр.

Выводы и прогнозы

Закон внесет на строительный рынок положительные изменения: прозрачность застройщиков повысится, они станут более устойчивыми, уменьшится число откровенно мошеннических компаний, а пострадавшие дольщики смогут получить назад свои деньги через специальный фонд.

С другой стороны, из-за жестких требований закон сократит количество строительных компаний и уменьшит конкуренцию на рынке. Также может увеличиться стоимость ДДУ и сократиться общий объем строительства жилья.

В связи с этим у государства есть единственный путь – ему придется развивать альтернативные виды строительства с помощью проектного финансирования и инвестиционных фондов.

Источник: https://superrielt.ru/articles/11422/

Строительная карма

Депутаты предлагают призвать к ответственности фактических владельцев бизнеса в долевом строительстве

Новая уголовная ответственность для «недобросовестных» застройщиков.

В мае 2016 года начала действовать новая статья 200.3 уголовного кодекса РФ, предусматривающая уголовную ответственность за привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве…

Часть первая данной статьи предусматривает ответственность за такое привлечение денежных средств граждан в крупном размере, то есть общая сумма привлеченных денежных средств должна превышать 3 миллиона рублей. Максимальное наказание по этой части статьи — 2 года лишения свободы.

  • Часть вторая указанной статьи предусматривает ответственность за те же деяния, совершенные группой лиц по предварительному сговору, либо в особо крупном размере, то есть сумма привлеченных денежных средств должна превышать 5 миллионов рублей.
  • Следует отметить, что согласно примечанию к данной статье, лица, совершившие данное преступление, освобождаются от уголовной ответственности, если сумма привлеченных денежных средств возмещена, либо объект недвижимости сдан в эксплуатацию в результате мер, принятых застройщиком.
  • Анализ правоприменительной практики относительно указанных правоотношений по привлечению денежных средств граждан, по мнению автора, показывает, что вступление данной статьи позволит защитить права предпринимателей, которые хоть и осуществляли привлечение денежных средств граждан в нарушение ФЗ «Об участии в долевом строительстве», однако не имели умысла на хищение этих денежных средств и действительно осуществляли строительство, хоть и по так называемым «серым» схемам.

До принятия данной статьи правоохранительные органы в большинстве случаев квалифицировали действия таких «серых» застройщиков, как мошенничество.

В формулировке обвинения это звучало примерно так: «обвиняемый, не имея разрешения на строительство многоквартирного дома, привлек денежные средства граждан.

Таким образом, он изначально не мог выполнить свои обязательства перед гражданами, следовательно, деньги похитил и распорядился по своему усмотрению». И уже редко кто разбирался, куда пошли деньги дольщиков, каким образом застройщик собирался вводить дом в эксплуатацию.

Ведь ни для кого не секрет, что многие многоквартирные дома построены частными застройщиками в нарушение порядка привлечения денежных средств, установленного законом. Однако они сданы в эксплуатацию, люди в них проживают и претензий к застройщикам не имеют.

Например, из моей практики работы в следственных органах в производстве возглавляемого мной подразделения в середине 2000-х годов находилось уголовное дело по заявлениям около 200 дольщиков, которые просили привлечь застройщика к уголовной ответственности за мошенничество, так как деньги они ему передали, а квартиры им не предоставлены — дом в эксплуатацию не сдан. Действительно, уголовные дела были возбуждены по признакам мошенничества, так как застройщик не имел надлежащего разрешения на строительство такого дома. Следует отметить, что на то время строительство без разрешения многоквартирных домов с последующим оформлением через суды было обычной практикой. Так вот, в ходе следствия было установлено, что обвиняемый до этого построил подобным образом не один дом, все они посредством судебных решений сданы в эксплуатацию, и в них проживают люди. Дом, о котором шла речь в расследуемом уголовном деле, застройщик не смог сдать в эксплуатацию из-за изменения позиции властей города. Таким образом, в ходе расследования уголовного дела, несмотря на требования многочисленных дольщиков, застройщик не был привлечен к уголовной ответственности за мошенничество, так как хищения не совершал. Он понес наказание за незаконное предпринимательство, причинившее ущерб дольщикам, ответственность за которое была значительна мягче. Однако есть многочисленные примеры, когда такие застройщики осуждены за мошенничество в особо крупном размере.

Автор статьи никоим образом не призывает застройщиков к нарушению ФЗ «Об участии в долевом строительстве», однако высказывает пожелание правоохранительным органам и адвокатам разбираться, в каком случае имело место мошенничество, а в каком нарушение порядка привлечения денежных средств.

В этом как раз поможет введенная в уголовный кодекс статья 200.3.

Ведь ни для кого не секрет, что основная масса граждан, которые несут свои деньги так называемому «частному» застройщику, действующему в нарушение закона «Об участии в долевом строительстве», знают, на что идут, так как подписывают соглашения, имеющие косвенное отношение к участию в строительстве, однако сознательно идут на это с целью экономии средств при покупке жилья. В последнее время большую часть таких возведенных многоквартирных домов «серый» застройщик в законном порядке ввести в эксплуатацию не может, пишутся заявления в правоохранительные органы, и встает вопрос об ответственности застройщика.

Читайте также:  Сфера мониторинга закупок по 223-фз в интересах малого бизнеса расширена

По моему мнению, привлечение большинства таких застройщиков к уголовной ответственности за мошенничество необоснованно, и введение рассматриваемой статьи как раз позволит разграничивать действия «недобросовестных» застройщиков и мошенников.

Так, согласно ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» для привлечения денежных средств застройщик должен получить разрешение на строительство, оформить договор аренды или право собственности на землю, опубликовать проектную декларацию. Ст. 15.1 и 15.

2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» обязывают застройщика обеспечить исполнение обязательств перед гражданами поручительством банка или страхованием — в страховой компании или обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков.

Изучение судебной практики по гражданским делам, проведенного Верховным судом РФ, показало, что, несмотря на введение норм о порядке привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и других объектов недвижимости, продолжали иметь место случаи заключения других видов сделок, не предусмотренных рассматриваемым законом, но направленных на приобретение права собственности дольщика на недвижимое имущество в будущем. Например, это заключение договоров займа денежных средств, в соответствии с которыми предусмотрено, что получатель займа (в действительности лицо, привлекаемое денежные средства для долевого строительства) в качестве возврата займа передает займодателю объект недвижимости после окончания строительства и введения в эксплуатацию. Другими примерами таких сделок являются заключения различных предварительных договоров, договоров инвестирования строительства, договоров простого товарищества, создаваемого для строительства многоквартирного дома и т.д.

 Главное, с точки зрения уголовно-правовой квалификации действий застройщиков, мнение Верховного суда РФ о том, что при рассмотрении дел о спорах, связанных с передачей денежных средств в целях строительства объектов недвижимости, но совершенных с нарушением требованием ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от названия сделки следует исходить из фактически сложившихся отношений сторон договора. Другими словами, судам рекомендовано разбираться, с какой целью совершались сделки, и какой конечный результат стороны хотели достичь. (Из обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.)

Соответственно, по мнению автора, указанные сделки, причинившие ущерб гражданам в связи с нарушением законодательства «Об участии в долевом строительстве…», при отсутствии признаков хищения, должны квалифицироваться по статье 200.3 УК РФ, а не по 159 УК РФ, как это в основном делалось до вступления в силу новой статьи.

Таким образом, новая статья УК в теории призвана отграничить недобросовестных предпринимателей от явных преступников, не имевших намерение осуществлять строительство, в два раза снизив максимальную ответственность по сравнению с мошенничеством. Однако как дело будет обстоять на практике, насколько эффективно будет применяться данная норма, покажут время и действия правоприминителей — как правоохранительных органов, так и адвокатов.

экс-начальник отдела следствия, подполковник юстиции в отставке, адвокат по уголовным делам Гридин Д. В., партнер юридического бюро «Интеллект».

Источник: http://xn--80ab0ao1a1d.xn--d1ahtdf.xn--p1ai/nedvizhimost/stroitelnaja-karma.html

Бизнес считает, что поправки в ФЗ о долевом строительстве уничтожат рынок

Москва, 28 марта 2018, 18:55 — REGNUM Изменения в федеральный закон о долевом строительстве, которые вступят в силу 1 июля 2018 года, приведут к монополизации рынка недвижимости и спаду спроса на жильё. Такое мнение высказали участники заседания общероссийского общественного движения «Опора России», сообщает 28 марта корреспондент ИА REGNUM.

Как отметила старший эксперт по нормотворчеству московского территориального управления группы «Эталон» Мелентьева Ольга, строительная отрасль не готова к резким переходам. По её мнению, новую систему стоило вводить более поэтапно, например, вначале реализовать проекты с участием государства, чтобы наработать схему финансового взаимодействия с банками.

«И уже после 2020 года перевести на неё новые проекты. Кроме того, те застройщики, которые были десятки лет лет на рынке и успешно строили объекты социальной инфраструктуры, к ним должен быть дифференцированный подход и при установлении кредитной ставки, и при предъявлении требований, и при осуществлении проверок», — подчеркнула она.

Добавим, по мнению председателя Национального центра общественного контроля в сфере жилищного строительства «Жил-строй-контроль» Константина Иванова, ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» от 30 декабря 2004 года мог бы полноценно действовать в прежнем виде, если бы застройщики добросовестно выполняли свои обязанности.

«Изменения в закон были приняты в пожарном порядке, чтобы нейтрализовать негативную тенденцию со стороны людей в том числе на органы власти. Все изменения не были просчитаны экономически. Могут привести к монополизации, когда останутся крупные игроки, а другие не потянут те изменения, которые им закон предписывает», — подчеркнул он.

Отметим, изменения вводят в закон новое понятие — «специализированный застройщик». Им может быть исключительно хозяйственное общество — корпоративные коммерческие организации в виде обществ с ограниченной ответственностью или акционерных обществ.

Кроме того, застройщик должен выполнять только функцию строительства и не заниматься иными видами деятельности, а также иметь в наличии не менее трёх лет опыта работы на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, технического заказчика или генподрядчика). Также необходимо наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м многоквартирных домов.

«Существует трудность в определении опыта застройщика. Также волнует полное отсутствие задолженностей. У застройщиков не должно быть задолженности вообще, даже двух копеек, и если налоговая не досчиталась или мы ошиблись, это приведет к полной остановке деятельности», — отметила Мелентьева.

Кроме того, согласно новым требованиям, собственные средства застройщика должны составлять не менее 10% от планируемой стоимости проекта. Также вводится новое требование о минимальном остатке денежных средств на счёте уполномоченного банка, который должен составлять 10% от проектной стоимости строительства.

«Надеемся, будут прописаны и те затраты, которые застройщик затратил на стадии приобретения земельного участка. Что касается наличия 10% на расчетном счёте, они должны быть на момент подачи проектной декларации и действовать до конца строительства. Это наиболее сложная норма. Представители крупного бизнеса справятся, а мелкие застройщики?» — подчеркнула она.

Добавим, реформа закона о долевом строительстве проходит в три этапа. Первый — подготовительный, он продлится до 30 июня 2018 года и заключается в создании нормативно-правовой базы для перехода к целевой модели финансирования.

На переходном этапе (с 01 июля 2018 года по 30 июля 2019 года) и завершающем этапе (с 01 июля 2019 года по 31 декабря 2020 года) происходит заключение договоров участия в долевом строительстве.

«Те люди, которые сейчас ещё могут в рамках долевого строительства себе позволить купить жилье, будут отсечены от рынка, потому что условия вхождения будут гораздо сложнее. Цена вырастет минимум на 30%.

Если сейчас строительство даёт 4% ВВП, то в 2019 будет уже 3% и в 2020 — 2%.

Под маркой «чтобы не было обманутых дольщиков» — их, в принципе, и не будет… вместе со строительным рынком», — заключила эксперт по строительству Лариса Поршнева.

Напомним, как сообщало ИА REGNUM, новые правила работы в соответствии с поправками в закон о долевом строительстве будут внедряться в три этапа. Планируется, что министерству строительства и ЖКХ удастся построить 120 млн кв. метров жилья к 2025 году.

Читайте ранее в этом сюжете: Закон о долевом строительстве ожидает трехэтапное реформирование

Источник: https://regnum.ru/news/2397316.html

Последствия незаконного привлечения застройщиком денежных средств граждан

  • Несмотря на то, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора и могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (принцип свободы договора), а понуждение к заключению договора не допускается, любой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами.
  • Привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов допускается строго ограниченным перечнем способов:
  • Участие граждан в долевом строительстве путем заключения с застройщиком договора долевого участия обеспечивает наибольшие гарантии защиты их прав и законных интересов, поэтому в случае приобретения будущей недвижимости предпочтение следует отдавать именно этой форме взаимодействия с застройщиком.
  • Договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и считается заключенным с момента такой регистрации.
  • Факт государственной регистрации договора долевого участия гарантирует наличие у застройщика оформленных прав на землю и полученного в установленном порядке разрешения на строительство, определенную финансовую состоятельность застройщика (соблюдение застройщиком требований к размеру уставного капитала — в зависимости от площади планируемого к созданию объекта), наличие у застройщика договора страхования или банковской гарантии.
  • Закон также запрещает привлечение денежных средств граждан на строительство многоквартирного дома и/или иных объектов недвижимости до публичного размещения проектной декларации, в которой раскрывается информация о застройщике и о конкретном строительном проекте, сведения о финансовом состоянии застройщика, его дебиторской и кредиторской задолженностях.
  • С момента регистрации договора долевого участия, участники долевого строительства приобретают право залога на земельный участок, предназначенный для строительства объекта недвижимости, а также на строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимого имущества, что значительно повышает возможности эффективной защиты прав дольщиков в случае банкротства застройщика.

Участие в долевом строительстве на основании договора долевого участия предоставляет участнику широкий правовой инструментарий привлечения застройщика к ответственности за ненадлежащее исполнение им условий договора — просрочке передачи объекта долевого строительства, создании объекта с недостатками и т.п.

  1. В случае же, когда участие в строительстве осуществляется по «обходным» схемам, договор долевого участия не заключается, участник строительства лишается ряда вышеуказанных гарантий.
  2. У застройщика может отсутствовать разрешение на строительство, земельный участок не находиться в залоге у дольщиков, в связи с чем может быть в любой момент продан застройщиком третьим лицам (а может и отсутствовать изначально).
  3. Организация застройщика может быть лишена реальных активов, обеспечивающих финансовую устойчивость застройщика и реальную защиту прав участника долевого строительства.

Существует также риск «двойных продаж», то есть вероятность того, что в процессе стройки один и тот же объект долевого строительства будет продан двум, а то и нескольким покупателям одновременно.

К указанным рискам добавляется вероятность столкнуться с банальными мошенниками, которые и не намереваются осуществлять строительство либо имеют значительные финансовые или организационные трудности.

При формальном прочтении закона заключение договора долевого участия является обязательным, под страхом административной и уголовной ответственности, только в отношении квартир в многоквартирных домах, и, с 2017 года, — в отношении таунхаусов (имеющих три и более секции).

Иные объекты (коттеджи, дачи, парковочные машино-места, коммерческие помещения) застройщик вправе продавать по любым договорам (в т.ч. по договорам об инвестировании, предварительным договорам купли-продажи, договорам о совместной деятельности и т.д.).

По таким договорам, которые не требуют обязательной государственной регистрации, могут отсутствовать гарантии, обязательные при заключении договора долевого участия. В связи с этим такого рода сделки представляют повышенный риск для участника строительства.

Читайте также:  Куда жаловаться на туроператоров — разъяснения минкультуры рф

Наиболее актуальна эта проблема в отношении индивидуальных жилых домов, а также в отношении апартаментов, которые формально относятся к нежилым помещениям, хотя и предназначены для проживания и фактически мало чем отличаются от квартир, во многих случаях выступают дешевой альтернативой обычных квартир.

Несмотря на отсутствие прямого запрета заключать в их отношении любые договоры, суды в ряде случаев расценивают договоры, которыми предусмотрена оплата всей или значительной части цены до постройки объекта, как договоры долевого участия.

Такая квалификация отношений дает возможность для применения к застройщику, в случае ненадлежащего исполнения им своих обязательств, положений закона о долевом участии, в том числе, касающихся взыскания двойной неустойки, а также иных мер ответственности. Отсутствие государственной регистрации договоров не является препятствием для использования судами такого подхода.

Также подобные договоры подпадают под действие общих норм потребительского законодательства, что делает возможным применение к застройщику дополнительных мер имущественной ответственности, включая взыскание штрафа за неисполнение требований участника строительства в добровольном порядке.

Специалисты Правового центра «Два М» оказывают квалифицированные юридические услуги по представлению интересов участников долевого строительства, в том числе:

  • проводят правовую экспертизу проекта договора долевого участия, имеющихся у застройщика документов и материалов открытых источников, для оценки рисков долевого участия в строительстве конкретного объекта;
  • проводят правовую экспертизу конкретной ситуации для целей выбора надлежащего способа защиты права заинтересованного лица, оценки перспектив судебного разбирательства;
  • составляют документы (претензии, уведомления, заявления и прочее), необходимые для защиты прав клиента во внесудебном порядке, лично участвуют в переговорах с застройщиками;
  • обеспечивают проведение строительных и иных технических экспертиз для подтверждения недостатков объекта долевого строительства и вины застройщика в их возникновении;
  • представляют интересы в арбитражных судах и судах общей юрисдикции по искам о взыскании с застройщиков неустоек, убытков, компенсации морального вреда, расторжении договоров участия в долевом строительстве и т.д.;
  • представляют интересы участников строительства по делам о банкротстве застройщиков в арбитражных судах, а также при взаимодействии с арбитражным управляющим;
  • представляют интересы клиентов на стадии исполнения судебных актов по делам о взыскании с застройщиков денежных средств, а также в делах о банкротстве.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/dolevoe-stroitelstvo/posledstviya

Вс определил, может ли бывший дольщик считать недостроенную квартиру залогом при банкротстве застройщика

18 января 2012 г. между обществом-застройщиком и гражданкой Р. был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался построить многоквартирный дом и передать участнице строительства квартиру в 2012 г. Во исполнение договора Р. уплатила застройщику более 1 млн. руб. 

6 февраля 2015 г. Общество было признано банкротом. Уведомлением от 9 февраля 2015 г. Р.

в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора в связи неисполнением застройщиком обязательства по передаче квартиры в оговоренный срок, потребовала возврата уплаченной суммы и выплаты процентов, начисленных на эту сумму. 6 мая 2015 г. в отношении указанной квартиры был заключен новый договор с З.

В рамках дела о банкротстве Р.

предъявила должнику денежные требования и просила включить в реестр требований кредиторов сумму, уплаченную по договору долевого участия, проценты на нее, неустойку за неисполнение обязательств по возврату денежных средств и выплате процентов и штраф по законодательству о защите прав потребителей. Р. также просила признать ее требования обеспеченными залогом строящейся квартиры.

Признавая требования кредитора обоснованными в части обеспечения требования, суд первой инстанции указал на прекращение договорных отношений по долевому участию в строительстве и наличие у должника как застройщика обязательств по возврату Р. денежных средств в размере более 1 млн руб., внесенных ею в счет частичной оплаты квартиры, а также по уплате процентов за пользование указанными средствами.

На основании ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве суд признал Р. залогодержателем квартиры. При этом суд отклонил возражения относительно возникновения права на получение квартиры у З. Он указал на разъяснения, содержащиеся в п.

1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 58, о том, что у должника должно быть наличие заложенного объекта в натуре, а также должны отсутствовать доказательства невозможности обращения взыскания на него.

Суды апелляционной инстанции и округа согласились с выводами суда первой инстанции.

Рассмотрев материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ вынесла Определение № 305-ЭС16-10864, отменив решения нижестоящих судов в части признания требования Р. обеспеченным залогом имущества застройщика. 

Верховый Суд указал, что согласно ч. 1 ст.

13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) указанного участка и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом.

Суд отметил: в то же время ч. 2 названной статьи предусмотрено, что объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на названный объект. В силу же ч. 5 ст.

13 упомянутого закона застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога, а при уклонении от этой обязанности право собственности осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Верховный Суд указал, что из системного толкования приведенных норм следует, что с момента регистрации ДДУ считается зафиксированным в ЕГРН притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости, имеющее значение в том числе для разрешения возможных споров о старшинстве залогов при отчуждении застройщиком не завершенного строительством многоквартирного дома третьему лицу, которое, приобретая недостроенный дом, не может не знать о наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве. Полноценное же залоговое право появляется у участника строительства в момент регистрации права собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом.

ВС отметил, что такие же правила распространяются в соответствии со ст. 12.1 Закона об участии в долевом строительстве и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств.

Кроме того, он пояснил, что если один участник строительства правомерно отказался от исполнения договора, после чего был заключен новый договор в отношении этой же квартиры с другим лицом, по общему правилу ч. 8 ст.

13 Закона об участии в долевом строительстве после завершения строительства квартира передается новому участнику свободной от прав первого: передача квартиры второму участнику строительства влечет за собой возникновение на стороне фактического владельца права собственности, не обремененного ипотекой, в пользу первого участника строительства. 

Однако в силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Поэтому в ситуации злоупотребления правом на заключение второго договора долевого участия в строительстве обеими его сторонами, то есть когда основной целью последующей сделки стало не привлечение средств для завершения строительства, а лишение первого участника обеспечения в интересах застройщика, в момент регистрации права собственности за недобросовестным субъектом возникнет залоговое обременение, так как в этом случае получение правового титула собственника вторым участником направлено на обход положений Закона об участии в долевом строительстве об основаниях и моменте возникновения залога.

ВС указал, что при банкротстве застройщика обращение взыскания на не завершенный строительством объект на основании ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве не осуществляется, не происходит передача квартир в порядке ст. 8 указанного закона в отрыве от Закона о банкротстве.

Удовлетворение требований названных участников строительства, в том числе бывших, производится в соответствии со специальными положениями статей Закона о банкротстве, для применения которых по общему правилу не требуется обращение в суд с самостоятельным заявлением об установлении статуса залогового кредитора. Для этого достаточно, чтобы участник строительства, заключивший договор по правилам Закона об участии в долевом строительстве, предъявил застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование и оно было признано судом обоснованным.

Верховый Суд пояснил, что в заседании судебной коллегии стороны подтвердили факт получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в котором расположена спорная квартира. При этом, разрешая спор в части признания за Р.

статуса залогового кредитора, суды не установили факта регистрации права собственности Общества на эту квартиру. На наличие такой регистрации не ссылались и участники обособленного спора в судебном заседании.

По мнению Суда, суть разногласий, таким образом, свелась не к установлению залога в отношении имущества застройщика, который в настоящее время не возник, а к признанию за Р. права на залоговое обременение на случай передачи застройщиком квартиры З.

Суд указал, что в обоснование своей позиции Р. ссылалась на злоупотребление правом со стороны застройщика и второго участника долевого строительства, однако данные доводы не были проверены судом, равно как и возражения З. При этом он не был привлечен к участию в споре в качестве соответчика, несмотря на то, что требование Р. фактически обращено против него.

Таким образом, Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов в части признания требования Р. обеспеченным залогом имущества Общества и направил дело на новое рассмотрение.

В комментарии «АГ» партнер компании LDD Андрей Попов назвал решение правильным.

«ВС обратил внимание на ошибку судов, которые, решая вопрос о том, кому принадлежит залог на квартиру, не установили самого факта возникновения залога.

Кроме того, их решениями затрагиваются права лица, не привлеченного к участию в деле, что само по себе является самостоятельным основанием для отмены судебного акта», – пояснил он. 

Юрист ООО «Содружество земельных юристов» Наталья Лопатина указала, что вопрос приобретения права залога на строящийся объект является непростым, поскольку до регистрации права собственности на объект незавершенного строительства он формально не существует, а значит, не может быть полноценным предметом залога. Он добавила, что в соответствии с законом дольщик получает право на обращение взыскания на объект в случае ненадлежащего исполнения обязательств застройщиком после регистрации права собственности на него или право на иск об обращении взыскания в судебном порядке в случае его уклонения от регистрации. 

«Таким образом, Верховный Суд приходит к выводу, что при отсутствии регистрации права собственности на объект и злоупотреблений при заключении договора со стороны застройщика и нового дольщика требование первоначального дольщика не является залоговым», – указала Наталья Лопатина.

При этом она пояснила, что ГК РФ предусматривает конструкцию залога будущей вещи при условии ее последующего создания или приобретения, что в данном случае позволило бы и первоначального, и нового кредитора включить в реестр кредиторов как залоговых, удовлетворяя их требования по принципу старшинства залога.    

Источник: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-opredelil-mozhet-li-byvshiy-dolshchik-schitat-nedostroennuyu-kvartiru-zalogom-pri-bankrotstve-zastroyshika/

Ссылка на основную публикацию