Опубликован обзор практики по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве

Опубликован обзор практики по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве

Верховный суд выпустил 38-страничный обзор практики разрешения дел по спорам, которые инициируют дольщики. Чтобы привести к единообразию правовые подходы, ВС напоминает, чего судам ни в коем случае нельзя упускать из виду: это все, что касается заключений и расторжения договоров о долевом строительстве, а также ответственность, которая предусмотрена за нарушение законодательства в этой области.

Что нужно помнить застройщикам, переносящим сроки строительства

Компания «ПроМен» уступила Тамаре Осиповой* права требования по договору участия в долевом строительстве, заключённому с фирмой «Континент», — последняя должна была построить многоквартирный дом, но не выполнила свои обязательства и сдала объекты с задержкой.

Это причинило дольщице нравственные страдания, и за их возмещением она обратилась в Мещанский районный суд. Кроме того, Осипова потребовала частично признать соглашение с «Континентом» недействительным, но ничего из этого ей добиться так и не удалось.

Апелляция засилила решение нижестоящей инстанции, в частности, сославшись на то, что при заключении договора уступки женщина была ознакомлена с уведомлением о переносе сроков сдачи объекта строительства.

Впрочем, с этим не согласилась гражданская коллегия ВС: она отменила апелляционное определение, указав, что уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве.

Чтобы их изменить, необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации (определение от 8 декабря 2015 года № 5-КГ15-156).

Когда застройщик не вправе расторгать договор

Застройщик «ТехноСтройОлимп» должен был не позднее 31 декабря 2013 года передать Геннадию Мельникову* однокомнатную квартиру, а мужчина обязался оплатить стоимость квартиры в течение трех рабочих дней с момента регистрации договора, что он и сделал.

Между тем компания нарушила сроки строительства, причем к моменту сдачи фактическая площадь квартиры оказалась меньше, чем была указана в договоре. Разницу в стоимости «ТехноСтройОлимп» дольщику не вернула и не уплатила неустойку — более того, попыталась получить с него деньги.

В итоге фирма уведомила Мельникова об одностороннем расторжении договора. Мужчина пошел в Бабушкинский райсуд, но тот иск не поддержал, как и позже Мосгорсуд.

ВС же пришел к выводу, что односторонний отказ застройщика от договора вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору участия в нем допускается только с учетом положений п. 4 ст. 450 ГК о добросовестности и разумности.

Признавая правомерным и обоснованным одностороннее расторжение ответчиком договора по мотиву неуплаты истцом денежных средств, суду следовало дать оценку обоснованности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и соответствию такого отказа действующему законодательству, указал ВС и отправил дело на пересмотр (определение от 19 апреля 2016 года № 5-КГ16-51).

Почему инициатива наказуема

Елизавета Уранова* обратилась в Ленинский райсуда города Чебоксары с иском к «Честр-Инвест»: в акте приема-передачи квартиры до этого были зафиксированы претензии истца к компании. Уранова посчитала, что ей должна быть начислена 100-тысячная неустойка.

Во время разбирательства застройщик против воли женщины перечислил ей 20 000 руб. Позже райсуд снизил сумму неустойки до 18 000 руб. и, с учетом выплаченной суммы, отказал в удовлетворении требований.

Когда дело дошло до ВС, тот указал, что перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм после предъявления иска не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, а бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства последствиям нарушения обязательства лежит на застройщике, нарушившем обязательства (определение № 31-КГ16-1).

Не захотел выплачивать неустойку — получай штраф

Краснодарская региональная общественная организация по защите прав потребителей «Ваше право» в интересах Петра Мухина* пыталась взыскать с ООО «Центр-Актив» неустойку по договору участия в долевом строительстве и штраф.

Поводом стал тот факт, что мужчина не сразу получил квартиру, за которую заплатил. Прикубанский райсуда Краснодара частично поддержал иск, но Краснодарский краевой суд отменил решение нижестоящей инстанции в части взыскания штрафа.

ВС последнее определение отменил, указав, что если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере 50% от суммы указанной неустойки (определение от 1 декабря 2015 г. № 18-КГ15-177)

Застройщики должны не забывать об ответственности

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства его объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае неисполнения данной обязанности участник долевого строительства вправе требовать устранения нарушений и привлечения застройщика к ответственности.

Татарстанская общественная организация в сфере защиты прав потребителей «Консул», действуя в интересах Ксении Фадеевой*, обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании денежных средств за устранение недостатков в строительстве и компенсации морального вреда из-за того, что тот не устранил недостатки в утеплении стен дома.

Апелляционная инстанция отказала в удовлетворении исковых требований в полном объеме, указав, что работы по наружному утеплению стены приведут к изменению общего имущества собственников многоквартирного дома без их согласия. ВС с этим не согласился и напомнил, что в соответствии со ст.

7 Закона № 214-ФЗ, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора.

В случае, если он построен с отступлениями от условий соглашения, то участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на

устранение недостатков. Таким образом, выводы апелляции незаконны (определение № 11-КГ15-9).

Суд обязан вчитываться в договор

Вне зависимости от того, какое название носит договор, суду нужно установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения слов и выражений в нем, так и от существа сделки. Если установлено, что в действительности имелся в виду договор долевого участия (ДДУ), к нему следует применять положения закона №214-ФЗ, в том числе, предусмотренные им меры ответственности.

В пример ВС приводит сразу несколько дел. Так, например, истец обратилась в суд, чтобы взыскать с застройщика неустойку за нарушение установленного договором срока передачи квартиры участнику долевого строительства.

Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку между застройщиком и дольщиком был заключен предварительный договор купли-продажи, а не договор участия в долевом строительстве, а значит, к сделке нельзя применить положения №214-ФЗ.

Верховный суд с этим не согласился. Как бы ни назывался договор, средства по нему привлечены для строительства квартиры в многоквартирном доме, значит, эти отношения регулируются законом №214-ФЗ.

ВС указал, что ели договором предусмотрены «строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство», это — договор участия в долевом строительстве (определение № 78-КГ15-15).

В еще одном описанном случае суд первой инстанции требования о неустойке за несвоевременную передачу квартиры по такому же «предварительному» договору удовлетворил, а апелляция это решение отменила. указав, что «предварительный договор обязывает стороны лишь заключить в будущем основной договор и не предусматривает обязанность ответчика передать имущество».

Гражданская коллегия ВС, отменяя решение апелляции, посоветовала внимательнее изучать действительное содержание таких договоров, «с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон».

Если же выяснится, что под иным именем скрывался ДДУ, то застройщик несет по нему ответственность, предусмотренную законом №214-ФЗ, в том числе, и о выплате неустойки (определение № 5-КГ15-196).

В следующем примере ДДУ заключили два юрлица, а заявитель приобрела право требовать неустойку по договору цессии, заключенному с организацией-дольщиком.

Суд первой инстанции и апелляция исковые требования не удовлетворили, посчитав, что раз первоначально договор заключали юрлица, а истец соглашение с застройщиком не подписывала, право требования первоначального кредитора перешло к ней в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту цессии.

ВС с такими выводами, в целом, согласился, но посчитал, что компенсация новому кредитору все равно положена и даже разъяснил, как ее платить: пк таким отношениям должны применяться нормы закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом об участии в долевом строительстве (определение № 77-КГ15-2).

 И наоборот, если между сторонами заключен ДДУ, к их отношениям закон о защите прав потребителей не применяется. Поэтому ВС отказал дольщице во взыскании компенсации морального вреда и взыскании 50-процентного потребительского штрафа (определение № 18-КГ15-214).

В договоре можно предусмотреть замену квартиры

При заключении ДДУ застройщик обязан предоставить дольщику полную и достоверную информацию о потребительских свойствах квартиры, которую он приобретает, и описание дома, с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования). Законом об участии в долевом строительстве замена квартиры на равнозначную не предусмотрена, но это можно предусмотреть в договоре.

Истец купила квартиру на первом этаже с видом из окна на газораспределительный шкаф. Такое соседство ей не понравилось, и женщина потребовала заменить жилье на равнозначную, взыскать компенсацию морального вреда и штраф за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя (см. Вид из окна как повод поменять квартиру).

Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку и сам дом, и спорный шкаф за окном были возведены без нарушений СнИП и техрегламентов.

Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что закон №214-ФЗ не обязывает затройщика информировать будущих собственников о расположении разного рода инженерного оборудования в составе общего имущества многоквартирного дома и согласовывать с ними его установку.

ВС с этим не согласился. По его мнению, действующее законодательство обязывает продавца еще до заключения сообщить покупателю полную информацию о товаре, исключающую возможность возникновения любых сомнений относительно его потребительсикх характеристик (п. 1 ст.

10 закона о защите прав потребителей). А согласно ст. 19 закона об участии в долевом строительстве застройщик должен информировать дольщика о проекте и его изменениях.

В том числе, «о составе и расположении общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования».

Так что, компенсацию морального вреда и штраф истец требовать могла, а вот замены квартиры — нет, поскольку такого способа защиты прав закон о долевом строительстве не предусматривает (определение № 5-КГ16-47).

Когда дольщики должны попадать в кооператив

Жилищно-строительный кооператив, который пришел на смену обанкротившемуся застройщику и был создан для завершения строительства за счет дольщиков, обязан принять их в члены этого самого кооператива.

Истец заключила ДДУ с застройщиком и внесла деньги за квартиру в доме, который тот строил. Позже стройкомпания была признана банкротом, а недостроенный дом передали ЖСК, который обязался завершить строительство.

Однако когда истец попросила зачесть сумму, уплаченную ей по договору, в счет паевого взноса, а ее принять в члены кооператива, ЖСК отказал, поскольку к тому моменту состоялось внеочередное общее собрание кооператива, на котором постановили: новых членов в него не принимать, даже из числа кредиторов обанкротившегося застройщика.

Суд первой инстанции требования участницы долевого строительства удовлетворил, поскольку она об этом общем собрании ничего не знала, и кооператив не дал ей никакой возможности вступить в свои ряды.

Апелляцию это решение отменила, посчитав, что истец слишком поздно обратилась в кооператив, при этом пункты его устава, согласно которым ЖСК вправе проводить общие собрания, и прекращать прием членов, оспорены не были.

Читайте также:  Свидетельство о праве на наследство по закону и завещанию

ВС определение апелляции отменила, указав, что раз кооператив был создан для защиты прав участников долевого строительства путем его завершения и приобретения в интересах членов кооператива жилья на праве собственности, он обязан был принять в свой состав каждого дольщика, за которым признано право собственности на паевой взнос, соответствующий вкладу в строительство дома, переданного ЖСК. Доказывать, что участник долевого строительства такого права не имел, должен кооператив (определение № 19-КГ16-5).

* имена и фамилии героев изменены

С полным текстом обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным Президиумом ВС 19 июля 2017 года можно ознакомиться здесь.

© ООО «ПРАВОдник». 2008-2019. Телефон редакции: (495) 645 37 60Свидетельство Эл №ФС 77-31590. Выдано Федеральной службой по надзору в сфере массовых коммуникаций, связи и охраны культурного наследия.

18+

Источник: https://pravo.ru/news/view/142850/

Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 утвержден обзор практики

  • Верховным Судом Российской Федерации совместно с верховными судами республик, краевыми, областными и соответствующими им судами изучены рассмотренные в 2010 — 2013 годах гражданские дела по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию в установленном порядке.
  • Согласно статье 7 (часть 1) Конституции Российской Федерации Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.
  • Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно — один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).
  • Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»).

В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу — начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.

К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до указанной даты, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей. Применительно к рассмотрению судами гражданских дел, возникающих из таких отношений, сохраняют свою силу правовые позиции, изложенные в Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (утверждено Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, опубликовано в «Бюллетене Верховного Суда Российской Федерации», 2003, N 2).

  1. Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:
  2. 1) на основании договора участия в долевом строительстве;
  3. 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
  4. 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Кроме того, частью 2.

1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований части 2 данной статьи.

В соответствии с частью 2.2 этой же статьи лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ею, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

Федеральный закон от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым рассматриваемая статья Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» была дополнена частями 2.1 и 2.2, вступил в силу (в данной части) 21 июня 2010 года.

Изучение судебной практики показало, что и после закрепления изложенных выше требований к привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости), связанному с возникновением у них права собственности на жилые помещения в таких домах (объектах недвижимости), которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию в установленном порядке, а также введения запрета, предусмотренного частью 2.1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона: заключения договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения договоров займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; заключения договоров простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность; выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости); заключения договоров инвестирования строительства; заключения иных договоров, связанных с передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность.

При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами — участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не распространяется на отношения, возникающие при осуществлении самовольной постройки (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее — ГК РФ).

24.12.2013, 8264 просмотра.

Источник: http://xn—-7sbjvgctibpfcffeq4r.xn--p1ai/novosti/prezidiumom-verkhovnogo-suda-rf-04122013-utverzhden-obzor-praktiki/

Комментарий к Обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.)

Представленный Президиумом ВС РФ обзор судебной практики — многостраничный документ.

Его подробное изучение — задача юристов, однако и современный бухгалтер, и финансист должны иметь представление о том, соответствует ли та или иная сделка закону, тем более что Федеральный закон от 06.12.

2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее — Федеральный закон N 402-ФЗ) запрещает отражать в учете притворные сделки. Акцентируем внимание читателей на наиболее значимых выводах Президиума ВС РФ, представив их в простой форме.

Закон о долевом строительстве + закон о защите прав потребителей

Привлекать деньги граждан для строительства многоквартирных жилых домов (МКД) можно только на основании договоров об участии в долевом строительстве (ДУДС), заключенных в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ . Привлечение денежных средств граждан посредством иных сделок незаконно. Поэтому неправомерно заключение:

  • — договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
  • — предварительных договоров участия в долевом строительстве;
  • — предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
  • — договоров займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей в собственность жилого помещения в МКД после завершения его строительства;
  • — договоров инвестирования строительства МКД;
  • — договоров простого товарищества в целях осуществления строительства МКД с последующей передачей жилого помещения в нем в собственность;
  • — других договоров.
  • Кроме того, незаконны сделки выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в МКД.

Обратите внимание! Заключенный с физическим лицом вместо ДУДС договор, например займа, квалифицируется как притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Согласно новой редакции ст. 9 Федерального закона N 402-ФЗ не допускается регистрация притворных объектов бухгалтерского учета в регистрах бухгалтерского учета.

Под притворным объектом бухгалтерского учета понимается объект, отраженный в бухгалтерском учете вместо другого объекта с целью прикрыть его (в том числе притворные сделки).

Следовательно, отражая задолженность перед физическим лицом на счете 66 «Расчеты по краткосрочным кредитам и займам» либо 67 «Расчеты по долгосрочным кредитам и займам», а впоследствии указывая ее в балансе в строках «Заемные средства», бухгалтер нарушает закон и искажает бухгалтерскую (финансовую) отчетность.

Вернемся к тексту комментируемого документа. При рассмотрении возникающих споров независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

Читайте также:  Не отпускают в отпуск по графику - что делать?

Соответственно, если судом будет установлено, что сторонами действительно имелся в виду ДУДС, к сделке применяются положения Федерального закона N 214-ФЗ, в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

При этом если объект долевого строительства предназначен исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то дополнительно применяется Закон N 2300-1 .

Пример 1

Организация заключила с физическим лицом предварительный договор купли-продажи квартиры и получила денежные средства в счет ее оплаты до окончания строительства дома и приобретения права собственности на квартиры в нем. При этом денежные средства для оплаты квартиры частично были получены на основании кредитного договора.

  1. Установив факт нарушения требований Федерального закона N 214-ФЗ, суд взыскал с организации:
  2. — сумму, полученную в счет оплаты стоимости квартиры;
  3. — проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) в двойном размере;
  4. — убытки в виде уплаты банку процентов по кредитному договору и страховых премий;
  5. — компенсацию морального вреда.

Обратите внимание! Достаточным условием для удовлетворения иска гражданина — участника долевого строительства о компенсации морального вреда является сам установленный факт нарушения прав потребителя.

Поэтому неправомерно требование о представлении «дольщиком» доказательств того, что причиненный моральный вред составляет именно ту сумму, которую он заявил в иске. При этом конкретный размер денежной компенсации морального вреда определяется судом по правилам, установленным ст.

 1101 ГК РФ, в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием для возмещения вреда.

Добавим, что п. 6 ст. 13 Закона N 2300-1 позволяет взыскать с застройщика еще и штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Причем суд взыскивает с ответчика штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование истцом.

Избежать наказания рублем можно, если организация соответствует требованиям Федерального закона N 214-ФЗ (имеет земельный участок для строительства МКД и разрешение на строительство) и в предварительном договоре участия в долевом строительстве имеются все условия, обязательные для включения в ДУДС. В этом случае суд признает предварительный договор основным договором участия в долевом строительстве, а застройщика обяжут провести его государственную регистрацию.

О неустойке

В любом случае неустойка за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику объекта долевого строительства уплачивается застройщиком на основании ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ, а не положений Закона N 2300-1. (Дело в том, что последний применяется только в части, неурегулированной Федеральным законом N 214-ФЗ.)

Названная неустойка является законной, поэтому ее размер не может быть уменьшен соглашением сторон. В противном случае ДУДС будет не соответствовать требованиям Федерального закона N 214-ФЗ и суд все равно обяжет застройщика уплатить неустойку в размере, предусмотренном законом, а не договором.

Сумма неустойки определяется исходя из цены договора, то есть размера денежных средств, подлежащих уплате «дольщиком», причем даже в том случае, когда часть цены погашается за счет выделенной из бюджета субсидии.

От уплаты неустойки за нарушение указанного срока застройщика не освобождает вина субподрядчика, не исполнившего или ненадлежаще исполнившего свои обязательства. При этом застройщик может воспользоваться положением ч. 3 ст.

 6 Федерального закона N 214-ФЗ и направить участнику предложение об изменении условий заключенного сторонами договора, но сделать это надо своевременно (не позднее чем за два месяца до истечения установленного в ДУДС срока).

Неустойка начисляется за период со дня, следующего после указанного в договоре срока передачи квартиры, по день подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком «дольщику»).

Причем если участник отказывается подписать акт ввиду наличия недостатков, застройщику придется уплатить неустойки и за период устранения дефектов, то есть в любом случае днем окончания начисления неустойки будет указанная в акте дата.

Пример 2

Источник: http://love-credit.ru/comment/kommentariy-k-obzoru-praktiki-razresheniya-sudami-sporov-voznikayushchih-v-svyazi-s

Споры с застройщиком. Обзор ВС РФ по участию в долевом строительстве от 19.07.2017

Верховный суд обобщил судебную практику по долевому участию в строительстве. Обзор судебной практики по закону 214-ФЗ вышел 19 июля 2017 года. Публикуем важные выводы по спорам дольщиков с застройщиками.

Президиум ВС опубликовал обзор судебной практики по делам об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Верховный суд рассказал, как рассчитать неустойку при уступке прав требований, если застройщик нарушил сроки, и когда можно не платить потребительский штраф.

Мы отобрали шесть выводов, которые нужно знать как юристам застройщиков, так и участникам долевого строительства.

При участии в долевом строительстве дольщика обязаны уведомить о готовности объекта

Застройщик по договору долевого строительства обязан:

  • уведомить дольщика, что объект построен и готов к передаче;
  • сообщить о необходимости принять квартиру;
  • разъяснить последствия бездействия.

В случае спора доказывать надлежащее уведомление должен застройщик.

Президиум Верховного суда пояснил, что обстоятельства исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства – это юридически значимые и подлежащие доказыванию факты при разрешении спора об ответственности за неисполнение обязательств по передаче объекта (п. 11 обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017, далее – обзор).

Участие в долевом строительстве предоставляет дольщику ряд гарантий

При изменении сроков застройщик по договору долевого участия обязан заключить допсоглашение с дольщиком

Застройщик по договору долевого участия оформляет сделку с дольщиком соответствующим образом. Если застройщик не успеет вовремя достроить дом, он должен предложить дольщику заключить допсоглашение.

Недостаточно просто уведомить дольщика об увеличении времени строительства. Такое сообщение само по себе не влечет изменений условий основного договора о сроках исполнения обязательства.

Чтобы оформить затянувшиеся сроки, стороны договора участия в долевом строительстве должны подписать соглашение, которое подлежит госрегистрации.

Президиум привел пример. Компания уступила гражданину право требования к застройщику. В договоре цессии стороны прописали, что гражданин ознакомлен с уведомлением об изменении сроков строительства. Две инстанции решили, что при заключении договора уступки гражданин знал о переносе сроков сдачи объекта строительства.

Коллегия Верховного суда высказалась иначе. Застройщик и дольщик не подписывали дополнительное соглашение об изменении сроков строительства. Уведомление об увеличении времени на постройку дома не могло служить основанием для изменения срока (п. 4 обзора).

Участник долевого строительства вправе взыскать неустойку за неустранение недостатков

Застройщику грозит неустойка, если он своевременно не исполнит решение об устранении недостатков построенного объекта. В этом случае суд может обязать застройщика выплатить участнику долевого строительства неустойку и компенсацию морального вреда.

Например, дольщик получил от застройщика квартиру. Помещения оказались с недостатками. Суд обязал застройщика устранить недочеты. Но строительная компания ничего не сделала, решение не исполнила. Участник долевого строительства подал иск о взыскании неустойки. Также истец просил компенсировать моральный вред, который причинил ему ответчик своим бездействием.

Первая инстанция отказала. Ее поддержала апелляция. Суды решили, что истец после вынесения первого решения не вправе был предъявлять требования о взыскании неустойки и компенсации морального вреда за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя.

Источник: https://www.law.ru/article/21734-spory-ob-uchastii-v-dolevom-stroitelstve

Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

  • Утвержден
  • Президиумом Верховного Суда
  • Российской Федерации
  • 19 июля 2017 года
  • Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости
  • Заключение, исполнение и расторжение договора участия в долевом строительстве

            1. Суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. В случае признания сделки договором участия в долевом строительстве к ней применяются положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ). Приводятся следующие разъяснения.

            1.1. Обществом по договору цессии было передано К.

право требовать от ответчика передачи квартиры в многоквартирном доме в соответствии с заключенным предварительным договором купли-продажи, по условиям которого застройщик должен был заключить с обществом основной договор купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном доме.

Обязательство по передаче квартиры ответчиком не исполнено, оплата строительства объекта недвижимости была произведена. Данные отношения регулируются Законом № 214-ФЗ, так как денежные средства были привлечены для строительства квартиры. Согласно ч. 1 ст.

1 Закона № 214-ФЗ данный Закон устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Верховный Суд отмечает, что уровень таких гарантий по отношению к гражданину-потребителю не может быть снижен в зависимости от того, что его денежные средства привлечены для долевого строительства путем уступки права требования.

            При определении правовой природы договора следует учитывать действительную общую волю сторон с учетом цели договора. Следовательно, к данному договору применяются правила Закона № 214-ФЗ. Так как договор между обществом и К. не содержит ограничений по объему переходящих прав, то К. также перешло право на взыскание неустойки.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21 июля 2015 г. № 78-КГ15-15)

            1.2. П. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме. Исковые требования П. состояли во взыскании неустойки вследствие просрочки передачи объекта строительства, штрафа за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований.

Судом не было учтено, что данный договор является договором участия в долевом строительстве, на что было указано Верховным Судом. Также было отмечено, что на данные отношения распространяется законодательство о защите прав потребителей, так как П.

данная квартира приобреталась исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Следует учитывать, что нормы о защите прав потребителей являются специальными по отношению к нормам, установленным Законом № 214-ФЗ, и применяются в части, неурегулированной нормами Закона № 214-ФЗ (ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19 января 2016 г. № 5-КГ15-196)

            1.3.  Между застройщиком и юридическим лицом был заключен договор участия в долевом строительстве. Юридическое лицо впоследствии заключило договор с Т., по условиям которого последняя приобрела право требования у застройщика, при этом стоимость квартиры была оплачена Т.

Исковое заявление было подано в связи с неисполнением обязательства по передаче квартиры.

Верховным Судом было разъяснено, что на данные отношения также распространяется Закон № 214-ФЗ и законодательство о защите прав потребителей в части, неурегулированной Законом № 214-ФЗ, следовательно, обязанность застройщика выплатить неустойку является правомерной.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 2 июня 2015 г. № 77-КГ15-2)

            1.4. Общество по защите прав потребителей в интересах Е. обратилось в суд с исковым заявлением о компенсации морального вреда и штрафа в отношении застройщика.

Верховный Суд отметил следующее: в силу того, что Закон № 214-ФЗ не регулирует вопросы компенсации морального вреда и штрафа, в данной части. применяются положения Закона от 07.02.

Читайте также:  Договор займа траншами между юридическими лицами

1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Источник: https://63.xn--b1aew.xn--p1ai/document/11997752

"Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда..

Верховным Судом РФ подготовлен обзор судебной практики по делам, связанным с привлечением денежных средств граждан для участия в долевом строительстве.

В Обзоре отражены, в частности, следующие выводы: уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве.

Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации; необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации; односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 ГК РФ о добросовестности и разумности;

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г.

N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков.

Нарушение срока удовлетворения указанного требования влечет наступление предусмотренной Законом о защите прав потребителей ответственности продавца в виде уплаты неустойки; размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства; если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы указанной неустойки; в случае перехода прав участника долевого строительства к новому кредитору, в частности права на взыскание с застройщика неустойки, последняя исчисляется за период, начиная с момента нарушения застройщиком своих обязанностей перед предыдущим кредитором, если иное не установлено договором; получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства, нарушение которого влечет предусмотренную законом ответственность. Источник: Подробнее >>>

Источник: https://www.9111.ru/questions/777777777233348/

Интересные казусы Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве ВС РФ

Верховный Суд РФ 06.12.2013 опубликовал на своем сайте «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Что интересного можно найти в обзоре.

Применение законодательства о защите прав потребителей.

Спорный вопрос о применении Закона РФ «О защите прав потребителей» в случае уступки прав от дольщика не являющегося потребителем дольщику который им является разрешён в п. 10 Обзора.

Интуитивно было понятно, что законодательство о защите прав потребителей должно применяться к отношениям между застройщиком и новым дольщиком получившим право требования от первоначального дольщика заключавшего договор не для личных нужд.

Однако возникал вопрос с принципом «ни кто не может передать прав больше чем имеет сам».

Верховный суд однозначно сказал, что к отношениям застройщика и участника долевого строительства – гражданина, возникшим при уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве первоначальным участником долевого строительства, заключившим договор не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Защита прав дольщиков

Верховный Суд однозначно утвердил такой способ защиты права как признание права собственности на объекты долевого строительства. Более того, в п. п.

13, 14, ВС указывает на возможность признания права собственности на объекты долевого строительства даже на основании предварительных договоров при уклонении застройщика от заключения основных договоров. В п.

17 в частности разъяснено, что из положений статьи 3 ГПК РФ и статей 12, 128, 130 (пункт 1) ГК РФ следует, что, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно в том числе и по решению суда.

Исходя также из положений статей 309, 310 ГК РФ, С., надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ЗАО «КОНКОРДИЯ – эссет менеджмент» «Д.У.

» «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ФОНД Федерация», а при неисполнении обязательства другой стороной – требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за нею права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

И все это не о договоре долевого участия, а о предварительном договоре. В общем, страшный замес обязательственного и вещного права.

В пункте 15 Верховный Суд указывает на запрет передачи в залог объектов долевого строительства третьим лицам, включая банк, даже в составе объекта незавершенного строительства, т.к. они обременены правами истцов как участников долевого строительства оплативших стоимость предмета договора.

Возникает вопрос какими-такими правами обладают дольщики на несуществующий объект и почему эти права не находятся в ЕГРП? И почему, даже при обременении, нельзя передавать имущество в залог?

  • В пункте 20 отмечено, что от уплаты неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства застройщика не освобождает вина субподрядчика, не исполнившего или ненадлежаще исполнившего свои обязательства.
  • В пункте 23 разъяснено, что неустойка уплачивается по день подписания акта приёма-передачи объекта долевого строительства, даже в том случае когда дольщик отказался от его подписания в связи с недостатками сдаваемого объекта.
  • В пункте 24 указано, что понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (статья 451 ГК РФ).

Суды первой и апелляционной инстанции удовлетворили исковые требования застройщика к дольщикам о понуждении к изменению договора. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила постановления нижестоящих судов, указав, что Руководствуясь нормами статьи 451 ГК РФ и принимая решение о понуждении Т.

заключить дополнительное соглашение о переносе даты ввода в эксплуатацию жилого дома, районный суд не указал существенно изменившиеся обстоятельства и не перечислил доказательства их существования, из которых стороны исходили при заключении договора, а также не привел факты наличия совокупности условий, предусмотренных пунктом 2 названной статьи, являющихся основанием для изменения договора.

Между тем ООО «КраснодарФинСтрой», вступая в договорные отношения с дольщиками, не могло исключать вероятность наступления любых хозяйственных рисков и должно было предвидеть возможность их наступления при определении сроков окончания строительства объекта.

Опять Верховный Суд обратил внимание на то, что суды немотивированно уменьшают неустойку.

В пункте 26 Обзора отмечено, что неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств. суду необходимо исследовать вопрос исключительности случая нарушения ответчиком взятых на себя обязательств и допустимости уменьшения размера взыскиваемой неустойки в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, имущественного положения истца и других заслуживающих внимания обстоятельств.

В примере № 1 к данному случаю суд почему-то сослался на  Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» в то время как оно утратило силу в связи с принятием Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».

Не может служить основанием для снижения размера неустойки довод ответчика о том, что выплата суммы неустойки в полном размере может повлечь неблагоприятные последствия для третьих лиц, не являющихся стороной правоотношений (пункт 27 Обзора). Одно из излюблинных у судов оснований для снижения неустойки.

В пункте 30 Обзора Верховный Суд написал откровенную ерунду. «Договор считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления указанного уведомления».

Данное разъяснение противоречит как здравому смыслу: как контрагент может знать о том что договор расторгнут, если до него уведомление об это не дошло? А если он продолжает исполнять договор и исполнит уже после отправки уведомления, но еще до его получения? Так и действующим нормам Гражданского кодекса РФ в частности пункту 1 статьи 165.1 согласно которому,  заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Самый интересный пункт обзора – 38-й. В нем говориться, что общее имущество многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) не может являться предметом договора участия в долевом строительстве. В качестве первого примера приводится подземная автостоянка. «Б.

переданы и за ним зарегистрировано право собственности на нежилые помещения 1-го корпуса подземного этажа жилищно-административного комплекса: технические помещения – водомерный узел, насосные, коридор и тамбур.

…При вынесении решения суд исходил из того, что спорные нежилые помещения относятся к техническим помещениям и являются общим имуществом многоквартирного дома, в связи с чем регистрация на имя ответчика права собственности на спорное имущество нарушает права собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме, и руководствовался статьями 167, 168 ГК РФ.»

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, отменив вынесенные судебные постановления и направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, подтвердила правильность вывода районного суда о том, что договор инвестирования в части передачи в собственность нежилых помещений, которые отнесены законом к общему имуществу дома, является ничтожным.

Во втором примере приводится аналогия закона по нежилым помещениям собственникам которых также принадлежит на праве собственности общее имущество помещений в многоквартирном доме, в частности подземно-наземная автостоянка. Тут суд признал, право общей долевой собственности сославшись на п.

52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

ВС РФ как и ВАС РФ в постановлении Президиума № 6037/13 (обсужалось здесь) по недавнему делу, сошлись во мнении относительно прав общей долевой собственности на подземные автопарковки.

Но чем еще характерно разъяснение? Тем, что в судах общей юрисдикции каша в головах судей по поводу вещных и обязательственных способов защиты права.

Источник: https://zakon.ru/Blogs/interesnye_kazusy_obzora__praktiki_razresheniya_sudami_sporov_voznikayushhix_v_svyazi_s_uchastiem_gr/9460

Ссылка на основную публикацию