Новое о самовольных постройках: обзор

Новое о самовольных постройках: обзор

Самовольные постройки и их легализация (кратко).

Всем доброго времени суток!

Сегодня уже 21 выпуск рассылки и немного поговорим о самовольной постройке. Я сразу хочу сказать, что после внесенных в прошлом году изменений судебная практика по регионам неоднозначна и, поэтому, пожалуйста, не судитесь сами с органами власти.

Вся нацеленность наших властей направлена на то, чтобы как обычно усложнить жизнь гражданам, несмотря на декларирование заботы о налогоплательщиках. Поэтому на данный момент уже есть десятки исков по узаконению которые проиграны истцами и есть выигранные иски.

То, что наша судебная система не прецедентна с одной стороны огромный минус, так как выигрыш по судебному процессу не дает возможности опираться на решение суда в аналогичном процессе в другом суде.

А с другой стороны, если по аналогичному делу кто-то проиграл, то суд не обязан принимать такое же решение, и может вынести решение в вашу пользу. Поэтому все такие важные вопросы надо решать с юристом. И именно поэтому статья обзорная, так как пласт огромный правоприменения и проблем.

Итак, начнем с того, что в прошлом году Президентом РФ был подписан закон № 339-ФЗ

  • Этим законом внесены многие изменения и в том числе в ст. 222 ГК РФ «Самовольная постройка»
  • Что же появилось.
  • 1.Внесено изменение, когда вместо сноса самовольных построек, становится
  • доступно приведение их в соответствие с правилами застройки и землепользования.

2.

При отсутствии сведений о лице, построившем самовольную постройку, снос или приведение ее в соответствие с правилами производится лицом, владеющим земельным участком на праве собственности или ином праве.

3.По новому закону теперь уже не является самовольной постройкой строение, возведенное с нарушением установленных ограничений использования земельного участка, если собственник не знал и не мог знать о таких ограничениях.

4.Решение о сносе или о приведении постройки в соответствие с правилами принимается судом или органами местного самоуправления. Но муниципалитет может принять такое решение, только если постройка расположена на земельном участке:

  1. — в отношении которого нет правоустанавливающих документов, либо, если вид разрешенного участка
  2. не допускает строительство объекта и только при условии расположении такого участка в границах территории
  3. общего пользования;
  4. — вид разрешенного использования, которого не допускает возведения объекта и данный объект расположен
  5. в границах зоны с особыми условиями использования территории, на которой запрещено строительство.

5.Самовольная постройка подлежит сносу за счет застройщика, либо постройка подлежит приведению в соответствие с действующими правилами застройщиком или владельцем земельного участка, на котором она расположена.

6.В судебном порядке, при наличии соответствующих обстоятельств, самовольная постройка может быть признана собственностью застройщика — собственника участка.

  • Согласно указанному выше закону № 339-ФЗ теперь запрещено сносить все самовольные постройки индивидуальных жилых домов, когда:
  • права на эти объекты, жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 сентября 2018 года;
  • параметры этих объектов, жилых домов, жилых строений соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, и (или) предельным параметрам таких объектов, жилых домов, жилых строений, установленным федеральным законом;
  • эти объекты, жилые дома, жилые строения расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов, жилых домов, жилых строений.

Поэтому с одной стороны по новому закону возведение построек с нарушением каких-либо норм ведет к принятию решения о сносе самовольной постройке за счет застройщика.

А с другой если строение уже построено то администрация поселения или иные заинтересованные лица должны проработать вопрос о том, есть ли возможность и какая для того, чтобы узаконить строение, особенно если оно не представляет угрозы окружающим.

Легализация самовольной постройки

  1. Действующее российское законодательство предусматривает два способа легализации самовольно возведенной постройки: в административном порядке и в судебном порядке
  2. Административный порядок легализации
  3. Административный порядок возможен только для самовольных построек, не нуждающихся в официальном вводе в эксплуатацию.

Примером административного порядка признания прав на самовольную постройку является так называемая «дачная амнистия», предусмотренная законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке…».

Судебный порядок легализации

Судебный порядок признания прав на самовольную постройку используется в случаях предусмотренных законом, либо в случае гражданского спора о праве и при наследовании самозастроя. В судебном порядке признание права собственности на самовольную постройку производится в порядке искового производства.

Споры о признании права собственности на самовольную постройку для физических лиц подведомственны судам общей юрисдикции, а для юридических — арбитражным судам.

Есть еще возможность обращения в третейский суд, но такую возможность в статье я не рассматриваю, так как там много нюансов и не юристу просто незачем забивать себе голову этим вещами.

Важно! Согласно ч.2 ст. 222 ГК РФ указано, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Реализация судебных решений о правах на самовольную постройку, вынесенных арбитражным судом или судом общей юрисдикции или третейским судом заключается в регистрации прав в соответствии со ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ

  • Самовольная постройка, если застройщик не предпринял мер для ее узаконения или принятые меры оказались бесполезными подлежит сносу за счет нарушителя строительства, если:
  • -реконструированная недвижимость в самостоятельном порядке, если ее нельзя привести в первоначальный облик
  • -сособственник земли настаивает на сносе самовольной постройки, произведенной другим сособственником
  • -самоволки, если она противоречит порядку использования общего земельного участка, его правам и интересам, либо угрожает жизни и здоровью
  • -самовольная постройка, создана с нарушением запрета на строительство
  • -самовольная постройка создана при существенном и неустранимом нарушении градостроительных и строительных норм и правил
  • Основанием для сноса самовольной постройки является судебное решение или решение органов местного самоуправления с указанием срока самостоятельного сноса.

Хочу добавить, что в моей практике встречались и случаи когда приходилось за узаконением самовольной постройке доходить до председателя верховного суда.

Один из наиболее интересных случаев в моей практике был в начале этого года, когда ко мне обратился сособственник дома, который по согласию, выраженному в письменной форме, второго сособственника произвел реконструкцию дома, пристроив второй этаж.

Сособственнику данная ситуация не понравилась и он подал в суд, который отказал сначала ему в требовании о сносе, вторая инстанция удовлетворила и сейчас дело на рассмотрении в ВС РФ.

Интересно дело не постройкой, там все не так страшно, интересно тем, что и суд первой и второй и президиум суда не дали никакой оценке письменному согласию на реконструкцию, которое дал истец, причем дал после того, как ознакомился с проектом.

Поэтому ошибка ответчика была в том, что искать юридическую помощь он начал уже после проиграл апелляцию. На данный момент мы дошли до председателя ВС РФ и вроде как ситуация сдвинулась с мертвой точки, потому что игнорирование предыдущими судами письменного согласия это вообще очень опасная штука, так как дает судьям чувство того, что мантия позволяет трактовать закон так, как им хочется.

Вопросы исполнения судебного решения о сносе самовольной постройки ФССП я рассматривать в данной заметке не буду.

Но могу сказать, что существуют Методические рекомендации Федеральной службы судебных приставов по исполнению судебных актов о сносе самовольно возведенных строений от 5 апреля 2012.

Кому интересно, могут найти их в сети интернет или написать в комментариях, я дам на них ссылку. Приставы могут пригнать технику для сноса самостроя с возложением стоимости произведенных работ на нарушителя.

Приглашаю всех читать мои рассылки, полный список на странице https://www.9111.ru/id-ulanov/pubs/

Особое внимание уделите статье о штрафах за курение на собственном балконе, так как такая практика начала набирать обороты и думаю, что в ближайшие дни я расскажу о некоторых таких случаях.

Источник: https://www.9111.ru/questions/777777777756017/

Что изменилось в законе о самовольных постройках

Раньше такие строения могли снести, даже если они никому не мешали. Теперь права владельцев чуть лучше защищены, снести самовольный дом стало сложнее. Но это не значит, что можно строиться на чужой земле, нарушать нормативы и возводить здания, которые мешают соседям.

Вот как теперь обстоит дело с самовольными постройками.

Или купили участок с разрешенным использованием под жилищное строительство, а построили там дом, а потом власти взяли и поменяли назначение — теперь это водоохранная зона. И дом уже вне закона.

Так могло быть с разными ограничениями. Вот рядом с садовым товариществом не было дороги, электростанции или газопровода, и дачи стояли себе годами. А потом раз — и дачам тут стоять уже не положено.

Так же и с коммерческой недвижимостью: киосками, павильонами, ангарами, гаражами.

Если собственник не мог знать о каких-то ограничениях по поводу строительства на своем участке и что-то построил, то, даже если такие ограничения потом обнаружатся, самовольной постройка не считается. К ней нельзя будет применить такие же нормы, как к самовольным строениям — например, снос за счет собственника.

Раньше такой нормы в гражданском кодексе вообще не было, и люди теряли имущество. Было и по-другому: собственники участков обращались в суд, чтобы признать столб линии электропередачи самовольной постройкой и убрать его со своего участка. В общем, проблем хватало, а точных норм закона — нет.

Самовольной постройкой нельзя распоряжаться на свое усмотрение. Например, продавать, дарить или сдавать в аренду — на нее вообще нет права собственности. Построить на своем участке дом — еще не значит стать его собственником. Нельзя прийти в Росреестр и автоматически оформить права собственности на дом или дачу только потому, что они на вашем участке. Тут ничего не изменилось.

Раньше. Самовольную постройку сносили, причем почти всегда за счет того, кто ее построил. Так и было написано: подлежит сносу. Построили без документов или разрешений — сносите свой дом или узаконьте его.

С 4 августа. Теперь о сносе самовольных построек написали подробнее. По умолчанию, такую постройку нельзя использовать. Это значит, что построенный без разрешения киоск нельзя использовать для торговли.

А вот о сносе теперь не так категорично. Самовольную постройку могут снести, а могут привести в соответствие с требованиями застройки. Но все это за счет того, кто построил или пользуется участком. Сносить или приводить в соответствие — почти всегда решает суд. Иногда — местные власти.

И раньше, и сейчас это нужно делать через суд. Собственником самовольной постройки становится владелец участка, где она находится.

Нельзя построить дом на чужой земле и признать в суде свое право собственности на него.

Если земля принадлежит родителям, и дети построили там дом, то собственниками дома могут стать только родители. Или нужно разделять участок, получать новый адрес — и только тогда оформить дом на настоящих владельцев. На все это нужно много времени и денег, поэтому лучше учесть такие нюансы до начала строительства.

Узаконить можно не любую самовольную постройку, а только ту, что отвечает всем этим требованиям.

Постройка соответствует параметрам застройки. Например, на участке под ИЖС можно построить максимум три этажа. А иногда строят пять и даже продают в таких домах квартиры.

Если купить квартиру в таком доме на этапе строительства, можно никогда ее не получить. Соседи обратятся в суд, и разрешение на строительство многоквартирного дома аннулируют. В лучшем случае заселятся только те, кто купил квартиру до третьего этажа. Причем станут они не собственниками квартиры, а собственниками доли в доме. Потом будет много проблем с продажей.

Если вам предлагают такую квартиру и говорят, что скоро узаконят дом, вам врут. Ничего не узаконят, а если и получится так сделать, соседи оспорят, и стройку запретят. Закон о дольщиках тут не сработает.

Постройка не нарушает ничьи права и никому не мешает. Нельзя строить дом и занять часть участка соседа, а потом идти в суд, чтобы узаконить летнюю кухню, веранду или баню — якобы кто строил, тот и хозяин.

  • Так не получится: придется сносить, реконструировать или договариваться с соседями.
  • Теперь есть возможность узаконить самовольную постройку, даже если нет документов о праве собственности на участок.
  • Например, если что-то построили на муниципальной или государственной земле, теперь такую постройку можно узаконить и стать ее собственником, — но только если постройка отвечает всем требованиям, а в договоре на использование участка нет ограничений.
Читайте также:  Минтруд предлагает изменить выплаты работникам при ликвидации предприятия

Тот, кто стал собственником самовольной постройки, должен возместить расходы на ее возведение. Такое условие было и раньше. Например, если кто-то построил на чужом участке дом, а потом владелец участка его узаконил и получил в собственность, можно доказать, что на самом деле строительство оплачивал не он — пусть возмещает расходы.

Например, решения администрации достаточно, если:

  1. До начала строительства нужно было обязательно оформить участок в собственность, но этого не сделали.
  2. Постройка находится на участке, где нельзя строить такую недвижимость.

Бывает, что без сноса не обойтись, и администрация принимает решение — сносить. Сносить должен тот, кто строил, или все сделают за него, а потом выставят счет. Срок для сноса установят с учетом вида постройки, но это будет максимум год.

Нет, и это очень важная поправка. Никакая администрация не может прийти к вам на участок и заставить вас снести дом, гараж, баню или дачу. Без суда можно принять решение о сносе построек только на муниципальных и государственных участках, а на ваших личных — нет.

Исключение только одно: постройка угрожает жизни и здоровью людей. Если ваш коттедж никому не вредит, снести его можно только по решению суда. А суд еще посмотрит, нужно его сносить, или можно договориться с соседями, или перестроить.

И вот еще особые условия, когда администрация не имеет права сносить чужую недвижимость без решения суда:

  1. Нет документов на земельный участок, если постройка на нем появилась еще до того, как вступил в силу земельный кодекс.
  2. Нет разрешения на строительство здания, которое построили до 14 мая 1998 года.

Иногда на постройку зарегистрировано право собственности, но ее все равно признают самовольной. Например, если выясняется, что не соблюдены какие-то требования по удалению от охранных зон, леса, газопровода, дорог или электросетей.

Теперь нельзя снести такую постройку, если совпадают условия:

  1. Участок предназначен для ИЖС или это садовый земельный участок. То есть там разрешено строить частные жилые дома.
  2. У собственника участка есть на него документы.
  3. Право собственности на жилое строение зарегистрировано до 1 сентября 2018 года.
  4. Параметры строения ничего не нарушают.

Если такой дом не только оформили, но и купили до 1 сентября 2018 года, сносить его не будут.

Если участок в собственности, его все равно могут забрать.

Раньше. Изъять могли только тот участок, на котором нужно что-то выращивать, а его забросили. Например, кто-то выкупил землю сельхозназначения, чтобы открыть там ферму и разбить сад, а потом перестал за ней ухаживать. Или землю дали для одной цели, а ее используют как-то иначе.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/news/samovolnaya-postroika/

В марте 2014 года вышел новый обзор практики верховного суда о самовольных постройках -новости

В марте 2014 года вышел новый Обзор практики Верховного Суда о самовольных постройках

19 марта 2014 года Верховным судом был утвержден новый обзор практики по самовольным постройкам. В целом документ подтвердил ряд позиций, которые давно уже применяются судами, например:

  • о том, что с иском о признании права собственности на самовольную постройку нужно обращаться в суд по месту нахождения постройки, а не ответчика.
  • о том, что к самовольным постройкам не применяются нормы о давности владения (ст. 234 ГК РФ).
  • о том, что в резолютивной части решения суда о признании права на самовольную постройку должны указываться идентифицирующие данные об объекте и правообладателе.
  • о том, что при удовлетворении иска о признании прав на самовольную постройку нужно учитывать не только соблюдение строительных и санитарных норм, но и норм о категории земли, правил землепользования и застройки, а так же прав и интересов соседей. Однако, новым является положение о том, что строительные и градостроительные нормы применяются те, которые существовали на момент самовольного строительства, а не на момент вынесения решения.

Хотелось бы остановиться на некоторых моментах, которые лично мне показались наиболее интересными и значимыми для практики:

  1. Теперь суд вообще не может принять к производству иск о признании прав на «самоволку», если к иску не приложены доказательства обращения истца в уполномоченный орган за разрешением на строительство и (или) разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. Причем, обращение без приложения всего перечня документов (в том числе, проекта) не считается. В чем-то    это, возможно, даже и не плохо. Лучше по подобным основаниям оставлять спор без движения, чем вовсе отказывать в иске, лишая истца возможности и в будущем разрешить свою проблему.
  2. Верховным Судом указано, что суд не может принять признание ответчиком иска о праве собственности на самовольную постройку без установления всех обстоятельств, дающих право удовлетворить такой иск. Так Верховный Суд, очевидно, пытается бороться с попытками ввести в гражданский оборот объекты, не имеющие достаточных оснований их легализации.
  3. Запрет на производство строительных работ в качестве обеспечительной меры по иску о сносе самовольной постройки может быть теперь адресован не только ответчику, но и всему кругу лиц, фактически выполняющих строительные работы на объекте, без указания их имен и наименований.
  4. Самовольная постройка не может быть снесена, если нет вины застройщика в самовольном строительстве. Это разъяснение относится к ситуациям, когда строительство велось на земельном участке, предоставление которого впоследствии было признано не правомерным. Эта позиция ВС на мой взгляд может быть очень ценным факиором при защите интересов людей, осуществивших строительство на незаконно нарезанных участках.
  5. Четко указано, как нужно формулировать требования, касающиеся самовольных пристроек к легальным постройкам: нужно просить признать право собственности на самовольно реконструированный объект в целом, а не на самовольную пристройку. Ранее, напомню, по этому вопросу не было единого мнения.
  6. Указано, что не может быть признано право собственности на отдельную часть самовольной постройки, например, на гаражный бокс или балкон.
  7. Определено, что нормы статьи 29 ЖК РФ о самовольной перепланировке к делам, где речь идет о создании новых помещений, пристроенных к ранее существовавшим жилым домам  (пристройка или надстройка), не применяются.
  8. Разрешили признавать право собственности на постройки, расположенные на арендованных земельных участках, если участок предоставлен в аренду гражданину именно для размещения подобной постройки, но разрешение на строительство не было получено. Ранее такая позиция Верховного Суда относилась только к индивидуальным жилым домам, законодательством же подобный подход вовсе не предусмотрен. Отметим, что о юридических лицах, в разъяснениях по-прежнему речи нет.
  9. Не может быть снесена постройка, хотя бы и являющаяся самовольной, однако возведенная без существенных и неустранимых нарушений градостроительных или строительных норм. При этом суд должен применять для разрешения спора правила, действовавшие на момент строительства, а не на момент вынесения судом решения.

Возможно, я отметила не всё, но основные тезисы Обзора постаралась кратко изложить. С полным текстом документа можно ознакомиться ЗДЕСЬ.

И последнее, с учетом недавнего объединения высших судов теперь правовые позиции Верховного Суда актуальны и для арбитражных споров.

Материал подготовила Татьяна Скворцова.

Источник: https://www.cab74.ru/news/712/

Защита добросовестных застройщиков: обзор новых правил о самовольной постройке

Брагина А. М. Защита добросовестных застройщиков: обзор новых правил о самовольной постройке // Новый юридический вестник. — 2019. — №2. — С. 12-14. — URL https://moluch.ru/th/9/archive/123/3954/ (дата обращения: 20.09.2019).



  • Ключевые слова: Российская Федерация, самовольная постройка, Гражданский кодекс, местное самоуправление, самовольное строительство, правовое регулирование, недвижимое имущество, внесение изменений, действие норм, компетенция органов, защита прав, признак самовольности, правоприменительная практика.
  • В 2016 году состоялось заседание Государственного Совета по вопросам развития строительного комплекса и совершенствования градостроительной деятельности, в рамках которого был подготовлен перечень поручений, утвержденный Президентом Российской Федерации, включающий в себя задачу по совершенствованию механизма государственного строительного надзора и порядка сноса объектов самовольного строительства [1].
  • Поставленная задача ознаменовала начало новой работы по модернизации положений Гражданского кодекса Российской Федерации в части регулирования самовольного строительства.
  • Самовольные постройки явились следствием распространения стихийного строительства в различных регионах Российской Федерации, а также результатом длительных и сложных процедур, направленных на получение необходимой разрешительной документации.

Модернизация положений о самовольной постройке является продолжением изменений, трансформировавших правовое регулирование самовольной постройки, внесенных Федеральным законом от 13.07.2015 N 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Основной задачей, стоявшей перед законодателем, явилось установление нового понятия самовольной постройки с целью защиты тех застройщиков, здания и сооружения, возведенные и построенные которыми, не могут быть отнесены к самовольным в силу определенных обстоятельств.

Как утверждает Л. В. Чиконова, наличие множества подходов к понятию самовольной постройки, как в законодательном плане, так и в научных кругах, вызывают затруднения в его применении на практике [2, с. 105], в результате чего понятие самовольной постройки требует модернизации и четкой дефиниции.

Произошедшие изменения в понятии самовольной постройки, прежде всего, связаны с временными рамками действия существующего законодательства, а именно, самовольность возникает только в том случае, если такие требования о получении согласований, разрешений и прочего были установлены на дату начала строительства и действуют на дату выявления самовольной постройки. На наш взгляд, подобное уточнение действия законодательства является целесообразным и необходимым, поскольку лица, которые намерены возводить и создавать здания или сооружения, должны четко понимать какие нормы будут распространяться на отношения в случае возведения самовольных построек.

Кроме того, такое уточнение необходимо и в целях улучшения правоприменительной практики, поскольку на момент выявления самовольной постройки может действовать одна норма, признающая объект самовольной постройкой, а на момент возведения либо на момент рассмотрения спора в суде другая, в результате чего не установление подлежащей применению редакции ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту — ГК РФ) может привести к неправильному применению норм материального права, на что указывается, например в Постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 30.08.2016 N Ф03–3600/2016 по делу N А51–22911/2015. [3]

Необходимо отметить, что согласно Пояснительной записке к проекту федерального закона «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в части уточнения положений о самовольных постройках)» основной задачей, стоящей перед законодателем, являлось изъятие из под действия норм о самовольной постройки тех зданий и сооружений, которые построены и возведены застройщиками легальным способом, в частности это касается тех случаев, когда в отношении земельного участка действует какое-либо ограничение, вследствие которого возведение здания либо сооружения на нем невозможно, однако, застройщик не знал и не мог знать о действии таких ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка [4]. Новая норма указывает на отсутствие у застройщика умысла на нарушение действующих норм гражданского, градостроительного, санитарного и иного законодательства, то есть такой застройщик является добросовестным, в результате чего к нему не могут быть применены санкции за самовольное строительство, так как такие здания и сооружения не являются самовольными постройками.

Новая редакция п. 1 ст. 222 ГК РФ устанавливает определенные защитные механизмы в отношении лиц, постройки которых могут подпадать под признаки самовольности, но в силу установленных законом обстоятельств изъяты из-под действия указанной нормы.

Новым законом напрямую указывается, что использование самовольной постройки не допускается [5]. Насколько данное установление являлось необходимым, на наш взгляд, не понятно, так как сам факт наличия самовольной постройки исключает ее использование, а самовольная постройка подлежит либо сносу, либо приведению в соответствие с установленными законодательством требованиями.

Представляется, что новая редакция ст. 222 ГК РФ в большей степени направлена на защиту интересов и прав застройщиков. Помимо ранее указанных положений важным нововведением является обеспечение прав и интересов лиц, право собственности на объекты, которые в дальнейшем признаются самовольными постройками, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Так п. 4 ст. 222 ГК РФ установлено, что органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества:

  1. − право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
  2. − право собственности признано судом в соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ;
  3. − в отношении, которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки;
  4. − в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.

Эта норма, в том числе исходит из правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, в соответствии с которой государство в лице уполномоченных законом органов и должностных лиц, действующих при осуществлении процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра подтверждает тем самым законность совершения сделки по отчуждению объекта недвижимости. Проверка же соблюдения закона при совершении предшествующих сделок с недвижимым имуществом со стороны приобретателя этого имущества в отличие от государства в лице Росреестра зачастую существенно затруднена или невозможна [6]. Указанная правовая позиция — обоснование принятой нормы согласно Пояснительной записке к действующему закону.

Новые нормы, как уже отмечено, изъяли из компетенции органов местного самоуправления принятие решения о сносе ряда самовольных объектов.

Мы поддерживаем позицию законодателя, прежде всего, потому что в случае регистрации права собственности на такой объект в ЕГРН была проведена правовая проверка сотрудниками Росреестра, и соответственно, снос постройки представляет собой лишение права собственности конкретного лица, которое в силу определенные причин не может быть произведено органами местного самоуправления. Кроме того, важно разобраться, почему объект, зарегистрированный в ЕГРН, перестал отвечать признакам законно возведенной постройки, отвечал ли он таким признакам на момент создания и регистрации, либо на момент регистрации он отвечал признакам самовольности, и право собственности зарегистрировано незаконно. Данные факты требуют установления, очевидно, не органами местного самоуправления, а более компетентным органом в правовых вопросах — судом. Аналогичные доводы могут быть приведены и в отношении случаев, когда право собственности на самовольную постройку признано судом либо в случае отказа в признании постройки самовольной. Очевидно, что факты установления наличия признаков самовольной постройки и решения вопроса ее сноса, повторимся, относятся к компетенции суда.

Читайте также:  Какие налоги платит ип на осно?

Новая редакция ст. 222 ГК РФ видоизменила компетенцию органов местного самоуправления в отношении самовольных построек, запретив принимать решения о сносе построек в ряде случаев, что придало большую правовую защищенность правам и интересам граждан.

Источник: https://moluch.ru/th/9/archive/123/3954/

Сайт Государственной инспекции Алтайского края

  • Госинспекцией Алтайского края (далее Госинспекция) обобщен опыт судебной практики по делам, связанным с самовольным возведением, реконструкцией объектов капитального строительства за 2018 год.
  • В 2018 году, с привлечением Госинспекции рассмотрено 27 дел, связанных с самовольным строительством, реконструкцией, из которых, по 21 делу, за истцами признано право собственности на самовольно возведенный (реконструированный) объект.
  • Госинспекция Алтайского края, выступая в качестве третьего лица, при рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольные строения, как и ранее указывает на тот факт, что региональный государственный строительный надзор  в отношении спорных объектов, не осуществлялся, в связи с чем подтвердить соответствие возведенного объекта требованиям проектной документации, требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов не возможно, а следовательно, в отношении указанных объектов действует презумпция общественной опасности – объект считается потенциально опасным для жизни и здоровья граждан, пока не доказано обратное.

Исходя из положений пунктов 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российский Федерации (далее – ГК РФ), самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, и не вправе распоряжаться постройкой, совершать сделки с ее использованием. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 222 ГК РФ.

В пункте 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П разъяснено, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, которая должна быть:

  • либо возведена на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке;
  • либо без получения необходимых разрешений;
  • либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Для отнесения возведенного объекта к самовольной постройке достаточно наличия хотя бы одного из перечисленных признаков

Положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом.

Аналогичная позиция поддержана в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.

2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Таким образом, для отнесения постройки к самовольной, по признакам, определенным статьей 222 ГК РФ необходимо установить является ли спорный объект недвижимым имуществом. От правильной квалификации спорного объекта зависит применение или неприменение положений статьи 222 ГК РФ.

В качестве примера указанной ситуации является решение от 07.03.

2018 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-648/2018 по исковому заявлению Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула к ООО «АКС», ОАО «Алтайжилкомхоз», ИП Юрьеву Глебу Андреевичу об обязании снести самовольную постройку: здание шиномонтажной мастерской и автомоечного комплекса, расположенного на земельном участке по адресу: г. Барнаул, ул. Ползунова, 31, которым установлено, что спорный объект является объектом капитального строительства. Требования истца, указанным решением   удовлетворены. Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2018 указанное решение Арбитражного уда Алтайского края отменено. Суд апелляционной инстанции, с учетом заключения эксперта (по результатам судебной экспертизы), пришел к выводу, что возведенный по ул. Ползунова, 51 в г. Барнауле объект не является объектом капитального строительства и не имеет признаков недвижимости, то есть отсутствует прочная связь с землей, перемещение строения по указанному адресу без несоразмерного ущерба его назначению на другое место возможно, в связи с чем указанный объект не подпадает под характеристики самовольной постройки, указанные в статье 222 ГК РФ.

Пунктом 2 статьи 222 ГК РФ обозначены последствия, то есть санкция за данное правонарушение в виде отказа в признании права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет. Так определением Арбитражного суда Алтайского края от 07.12.

2018 по делу № А03-16099/2018 по иску Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула к индивидуальному предпринимателю Чертову Евгению Николаевичу о сносе самовольной постройки, утверждено мировое соглашение, по условиям которого ответчик принял на себя обязательства демонтировать принадлежащую ему автомобильную мойку самообслуживания, расположенную на земельном участке по адресу: г. Барнаул, ул. Ползунова, 52, в установленный определением суда срок. При этом в случае нарушения ответчиком сроков исполнения мирового соглашения, с последнего подлежит взысканию неустойка в размере 100000 рублей – ежемесячно.

В соответствии с пунктом 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.

2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Согласно пункту 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.

2010 № 10/22, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Так же при рассмотрении дела, суд должен установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Источник: http://giak.ru/regionalnyj-gosudarstvennyj-stroitelnyj-nadzor/informacionnye-materialy/obzor-sudebnoj-praktiki-po-delam-svjazannym-s-samovolnym-vozvedeniem-rekonstrukciej-obektov-kapitalnogo-stroitelstva-za-2018-god/

Новый закон о самовольных постройках

  • 1 ноября 2017 года в Госдуму РФ был внесен законопроект № 301924-7 «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в части уточнения положений о самовольных постройках)», устанавливающий новые правила легализации самовольных построек.
  • Что такое самовольная постройка
  • Действующий в настоящее время пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет как самовольную постройку здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
  • Законопроект уточняет понятие самовольной постройки.
  • Согласно подготовленным изменениям, к самовольным постройкам предлагается относить здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых согласований, разрешений и (или) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, исключительно в случае, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
  • Какие постройки не будут признаваться самовольными
  • Из числа самовольных построек законопроектом исключаются здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные с нарушением установленных ограничений по использованию земельного участка, если данные здание, сооружение, строение возведены, созданы на основании необходимых для этого согласований и (или) разрешений и в соответствии с ними и (или) собственник данного объекта не знал и не мог или не обязан был знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
  • Введение этой нормы вызвано тем, что в отношении значительного числа зон с особыми условиями использования территории (например, охранная зона газопровода или охранная зона электросетей) отсутствовал публичный доступ к сведениям о таких зонах, их границах, ограничениях в использовании земельных участков в таких зонах.
  • Как привести самовольную постройку в соответствие с законом

Большая часть самовольных построек не соответствуют требованиям застройки. В связи с этим, законопроект предлагает ввести механизм приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в порядке, установленном для реконструкции объектов капитального строительства.

Решение в случае несоответствия постройки установленным параметрам принимается судом.

Органом местного самоуправления такое решение может быть принято в случае, если постройка создана или возведена на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительство на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории, при условии, что режим указанной зоны не допускает строительство такого объекта, либо в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия указанного разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.

  1. Если возможно привести самовольную постройку в соответствие с установленными требованиями, то органом местного самоуправления принимается решение о реконструкции объекта, а не решение о сносе.
  2. Решение о сносе самовольной постройки
  3. Решение о сносе самовольной постройки может быть принято:
  • Судом,
  • Органом местного самоуправления.
  • Действующая редакция статьи 222 ГК РФ позволяет органам местного самоуправления принимать решения о сносе самовольной постройки в случае:
  • — создания или возведения самовольной постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей,
  • — если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.
  • Законопроект уточняет случаи принятия органом местного самоуправления решений о сносе самовольной постройки, предусмотрев в качестве оснований:
  • -отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок,
  • — отсутствие разрешения на строительство, если законодательством на дату начала создания постройки предусмотрена необходимость наличия таких документов).
  • В каких случаях решение о сносе самовольной постройки не может быть принято органом местного самоуправления
  • Законопроект запрещает органу местного самоуправления принимать решения о сносе самовольной постройки в отношении объектов недвижимого имущества, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом, либо в отношении которых ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки.
  • Законопроект предусматривает, что в отношении объекта индивидуального жилищного строительства или возведенного на садовом земельном участке жилого дома, садового дома решение о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствии с установленными требованиями принимается только судом. Кроме того, вводятся ограничения на признание самовольными постройками указанных объектов, права на которые зарегистрированы до 1 марта 2018 г.
  • Законопроектом устанавливается запрет принятия органом местного самоуправления решения о сносе самовольной постройки, созданной до даты вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (в случае, если основанием принятия решения о сносе является отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок) или Градостроительного кодекса Российской Федерации (в случае, если основанием принятия решения о сносе является отсутствие разрешения на строительство).
Читайте также:  Представитель в административном процессе по кас рф

В этих случаях принятие решения о сносе самовольных построек возможно исключительно в судебном порядке.

Финансовые затраты по сносу самовольной постройки лягут на того, кто ее возводил. При этом, если найти застройщика невозможно, нести издержки по сносу или реконструкции здания придется собственнику земельного участка.

  1. Решение о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, не может быть принято в соответствии со статьей 222 ГК РФ в отношении объектов индивидуального жилищного строительства, построенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, и в отношении жилых домов, жилых строений, построенных на дачных, садовых земельных участках, при наличии одновременно следующих условий:
  2. 1) права на такие объекты, жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 марта 2018 года;
  3. 2) параметры таких объектов, жилых домов, жилых строений соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, и (или) предельным параметрам таких объектов, жилых домов, жилых строений, установленным федеральным законом;
  4. 3) указанные объекты, жилые дома, жилые строения расположены на земельных участках, принадлежащим на праве собственности или на ином праве собственникам таких объектов, жилых домов, жилых строений.
  5. Адвокат Жмурко Светлана Евгеньевна

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5979ac6750c9e57fb54c29b2/5a65912777d0e60fcb311639

Снос и легализация самостроя в 2018 году

Эксперт анализирует, какие изменения о самовольных постройках внесли в законодательство в 2018 году и как новые нормы будут применять.

В 2018 году изменилось определение самовольной постройки

Как известно, с августа 2018 года стали действовать поправки в законодательные акты Российской Федерации, касающиеся правового положения объекта самовольного строительства, возможности приведения его в соответствие требования законодательства и приобретения права собственности на него.

Итак, разберемся, какое определение действующее законодательство дает объекту самовольного строительства (самостроя).

В соответствии с п.

1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Так, исходя из обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 19.03.2014, допущенные при возведении самовольной постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил являются основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на такую постройку, если нарушения являются существенными и неустранимыми.

К существенным относятся, например, неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

То есть официальной позицией ВС РФ являлось следующее: существенное и неустранимое нарушение градостроительных и строительных норм и правил является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки.

Но данная правовая позиция осталась актуальна только для тех правоотношений, которые возникли до 3 августа 2018 года, то есть до вступления в силу Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ «О Внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» и статью 22 ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ».

В соответствии с принятыми изменениями в Гражданский Кодекс Российской Федерации не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Это абсолютно новый подход к самому статусу самовольной постройки, то есть теперь к самовольным постройкам не будут относиться объекты, возведенные с нарушениями, но построенные по согласованию и с разрешения властей.

Теперь снести самовольную постройку можно только по решению суда

В соответствии с п.

3.1. статьи 222 Гражданского Кодекса решение о сносе самовольной постройки, либо решение о приведении ее в соответствие с установленными требованиями принимается только судом и в случае, если земельный участок, на котором расположен объект самовольного строительства находится в частной собственности и при условии, что сохранение таких построек не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Пункт 4 статьи 222 Гражданского Кодекса четко определяет границы вмешательства органов местного самоуправления в область сноса самовольных построек. Органы местного самоуправления принимают решение:

  • о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы, и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;
  • о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.
  • Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.
  • Таким образом, исходя из положений нового закона, законодатель ограждает физических и юридических лиц, владельцев уже возведенных строений и зданий, от самоуправства местных властей, часто инициирующих снос самовольных построек во внесудебном порядке.
  • Если все же суд принимает решение о сносе самовольной постройки, то срок для его реализации составляет не менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев.

Самострой можно привести в соответствие с требованиями

  1. По новым правилам, самовольную постройку возможно привести в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом осуществившим ее лицом либо за его счет.

  2. Срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями законодательства устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года, после чего на такой объект может быть оформлено право собственности.

  3. Рассчитывать на это могут те лица, у которых земельный участок находится:
  • в собственности;
  • в пожизненном наследуемом владении;
  • в постоянном (бессрочном) пользовании;
  • во временное владение и пользование от государства для строительства.

Требование о наличии надлежаще оформленного права на земельный участок для дальнейшего оформления права собственности объекта недвижимости на нем остается незыблемым.

Так, постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 12.04.2018 № Ф09-1404/18 по делу № А50-12831/2017, было установлено следующее.

Истец обратился с иском о признании за ним права собственности на возведенный торговый павильон как объект капитального строительства. Суд указал, что по смыслу ст.

222 ГК РФ право собственности лица на самовольную постройку может быть признано только в случае наличия у заявителя необходимых прав на земельный участок, на котором возведена эта постройка.

Вместе с тем истцом был заключен договор аренды с указанием назначения – для размещения торгового павильона. При этом из условий договоров не следует, что земельный участок предоставляется для цели строительства или реконструкции в объект капитального строительства.

Отказывая в удовлетворении требований, суд указал, что договор аренды не предусматривал возведение объекта капитального строительства без разрешения собственника, в связи с чем истцом не соблюдены требования ст. 222 ГК РФ.

Также необходимо обратить внимание, что решение о сносе самовольной постройки либо решение о ее приведении в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, не может быть принято в соответствии со статьей 222 Кодекса в отношении объектов индивидуального жилищного строительства, построенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, и в отношении жилых домов и жилых строений, созданных соответственно на дачных и садовых земельных участках, при наличии одновременно следующих условий:

  1. Права на эти объекты, жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 сентября 2018 года.
  2. Параметры этих объектов, жилых домов, жилых строений соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, и (или) предельным параметрам таких объектов, жилых домов, жилых строений, установленным федеральным законом.
  3. Эти объекты, жилые дома, жилые строения расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов, жилых домов, жилых строений.

Таким образом, благодаря произошедшим изменениям российского законодательства, у обладателей самостроя появились реальные возможности оформить свой объект надлежащим образом и получить на него легитимные правоустанавливающие документы, так как, по смыслу российского законодательства, факт государственной регистрации права на объект недвижимости не исключает возможность принятия уполномоченным лицом решения о сносе, если будет установлено, что такой объект является самовольной постройкой.

Так, в соответствии с определением Конституционного суда РФ от 27.09.2016 № 1748-О наличие государственной регистрации права на объект недвижимости, который в соответствии с п. 1 ст.

222 ГК РФ является самовольной постройкой, само по себе не запрещает уполномоченному органу принять решение о ее сносе.

Лицо, чье право на недвижимое имущество зарегистрировано в ЕГРН, может обжаловать принятое решение в суде.

Источник: https://www.arbitr-praktika.ru/article/2356-snos-i-legalizatsiya-samostroya-novelly-2018-goda

Ссылка на основную публикацию