Какие застройщики смогут работать без счетов эскроу?

В 2019 году застройщикам предстоит перейти от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Как будет работать новый механизм и как люди смогут им воспользоваться — рассказываем в коротких карточках

Какие застройщики смогут работать без счетов эскроу?

Фото: Евгений Разумный/Ведомости/ТАСС

В 2018 году началась самая значимая реформа строительной отрасли в России с 2004 года — летом 2019-го застройщикам предстоит перейти от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу.

Совершенствование механизмов финансирования жилищного строительства должно обеспечить безопасность и надежность вложений средств граждан в строительство жилья, сделав невозможным появление новых обманутых дольщиков.

Как будет работать новый механизм и как люди смогут им воспользоваться — рассказываем в коротких карточках.

Счета эскроу Что нового для покупателей квартир в новостройках

С 1 июля 2019 года деньги за покупаемые в новостройках квартиры перестанут напрямую передаваться застройщикам, а будут находиться на специальных счетах эскроу в банках, называемых эскроу-агентами.

Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что деньги за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и депонируются (замораживаются) на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов делает невозможными ситуации, когда дольщик, уплатив застройщику полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.

Покупка Как оформить ипотеку при использовании счета

Ипотека с использованием эскроу-счета также позволит максимально защитить интересы всех сторон сделки.

Покупатель может оформить ипотечный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации).

И в том и в другом случае у заемщика будут равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.

В целом схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась.

После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома.

При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.

Финансирование Откуда застройщик будет брать деньги на строительство дома

Банки будут выдавать застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов. Счета эскроу будут открываться в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу станут источником дешевого фондирования по кредитам застройщикам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят девелоперу снизить процент по кредиту.

Риски А если что-то пошло не так

Бывают ситуации, когда уже после регистрации сделки покупатель решил отказаться от приобретения оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги.

В данном случае в установленном законом порядке происходит расторжение договора участия в долевом строительстве, а средства с эскроу-счета за вычетом суммы первоначального взноса должны быть возвращены банку, предоставившему кредит. Первоначальный взнос возвращается покупателю.

В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю. Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита. Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.

Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан — участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.

«До 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов»

Данила Литвинов, заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ:

— Использование механизма эскроу минимизирует риски дольщиков при покупке квартир в строящихся домах. Раньше люди оказывались один на один со своей проблемой, когда застройщики по каким-либо причинам не завершали строительство, зачастую и с действующим кредитом.

Теперь на рынке появляется механизм защиты дольщиков: застройщик не сможет воспользоваться деньгами покупателя квартиры до момента сдачи дома в эксплуатацию, деньги покупателя будут находиться на специальном счете эскроу в банке.

Счет открывается бесплатно, а на сумму до 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов. Риски недостроя переносятся с покупателей жилья на профессиональных участников рынка — застройщиков и банки.

Это позволит закрыть проблему обманутых дольщиков.

«Банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект»

Николай Алексеенко, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК):

— Запуск механизма приобретения жилья на стадии строительства через эскроу-счета в первую очередь позволяет убрать с рынка ситуацию, когда с одной стороны сделки на еще не построенный объект находится дольщик (физическое лицо), а с другой стороны — застройщик (юридическое лицо).

Это накладывало правовую и информационную асимметрию: на практике рядовому гражданину невозможно релевантно оценить надежность того или иного застройщика, а в случае его банкротства дольщикам приходилось каким-либо образом кооперироваться, чтобы защитить свои интересы.

В свою очередь, с запуском проектного финансирования интересы всех дольщиков защищает банк, который аккредитовал застройщика.

Это выводит все взаимоотношения на принципиально иной уровень. Во-первых, банк имеет профессиональные компетенции при оценке застройщика и отдельного объекта, что уже достаточно серьезно снижает риски.

Во-вторых, в при банкротстве застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо выплаты дольщикам.

В любом случае самому банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект, таким образом он фактически имеет те же интересы, что и дольщики.

 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5caae41f9a79479fb7af9d10

Как застройщику работать со счетами эскроу | Единая информационная система жилищного строительства

Реформа долевого строительства проходит в России с 1 июля 2017 года.

Государство помогает дольщикам защитить их деньги, а застройщикам — упростить работу с контролирующими органами на всех этапах строительства.

Застройщики публикуют информацию о себе и объектах строительства в открытом доступе в Единой информационной системе жилищного строительства, помогая сделать документооборот прозрачнее.

Что такое Единая информационная система жилищного строительства

Главная часть реформы — государство запустило новый механизм финансирования строительства жилья. Раньше застройщики могли пользоваться деньгами дольщиков напрямую: деньги поступали сразу на расчетный счет девелопера. Такую схему работы пересмотрели из-за проблемы: если застройщик обанкротился, покупатели могли потерять свои деньги и квартиру.

Теперь девелоперы строят жилье на собственные и кредитные средства. Пока идет стройка, деньги дольщиков хранятся в банке — на счетах эскроу. Застройщик не сможет получить их, пока не введет объект в эксплуатацию. Так банки защищают дольщиков от банкротства строительной компании и недостроев.

п. 5 ст. 8 175-ФЗ

С 1 июля 2019 года новая схема расчетов через счета эскроу станет обязательной для всех, кто заключает договоры участия в долевом строительстве. Для девелоперов, которые уже работают с счетами эскроу, банк стал надежным источником финансирования. Темп стройки не зависит от продаж — банк кредитует их по заранее установленному графику.

Это банковский счет, на котором деньги компании или физического лица блокируются до наступления определенных условий. В случае с долевым строительством — деньги на счет вносит покупатель, а застройщик получает их только после успешной сдачи дома в эксплуатацию. Банк выступает как эскроу-агент — независимое третье лицо, которое не имеет своего интереса в сделке.

Схему работы с счетами эскроу давно практикуют при строительстве жилья на Западе. В России это работает так:

  1. После получения разрешения на строительство застройщик открывает специальный расчетный счет в банке.
  2. Застройщик подписывает с покупателем жилья договор участия в долевом строительстве.
  3. Покупатель, банк и застройщик заключают трехсторонний договор счета эскроу.
  4. Банк открывает покупателю счет эскроу.
  5. Застройщик вместе с дольщиком регистрируют договор участия в долевом строительстве в Росреестре.
  6. Покупатель вносит деньги на свой счет эскроу.
  7. Банк хранит деньги до выполнения условий договора участия в долевом
  8. Застройщик сдает дом в эксплуатацию.
  9. Банк переводит деньги со счета эскроу на специальный банковский счет застройщика.
  10. Покупатель регистрирует собственность на квартиру в построенном доме.

Какие застройщики смогут работать без счетов эскроу?

Банк переведет деньги со счета эскроу покупателя на расчетный счет застройщика, когда будут выполнены условия договора участия в долевом строительстве.

Заключать договор счета эскроу покупатель может сразу, как подпишет договор участия в долевом строительстве с застройщиком. Но перевести деньги на счет эскроу дольщик сможет только после регистрации ДДУ в Росреестре.

В договоре счета эскроу прописывают основания передачи денег застройщику, цену и срок хранения средств на счете эскроу. Если застройщик к этому сроку выполнит условия договора участия в долевом строительстве, банк переведет деньги на расчетный счет застройщика. Условия нарушены — банк вернет деньги дольщику.

ст. 15.4—15.5 214-ФЗ

Дольщик может вернуть деньги со счета эскроу и раньше установленного срока. Например, если строительство остановится, дольщик вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве в суде. После вступления в силу судебного акта о расторжении договора участия в долевом строительстве договор счета эскроу прекращается, денежные средства со счета эскроу подлежат возврату покупателю жилья.

ст. 9 214-ФЗ Расторжение ДДУ

Схема работы с счетами эскроу защитит и от банкротства банка. Деньги дольщиков страхует Агентство по страхованию вкладов, этого требует закон. Если лицензию банка отзовут, деньги возместит Агентство — выплатит сумму, равную стоимости квартиры, но не более 10 млн рублей. Дальше застройщику и дольщику нужно заключить новый договор счета эскроу, но уже в другом банке.

п. 3 ст. 12.2 177-ФЗ

Чтобы заключить договор счета эскроу с покупателем, банку нужен заключенный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика. В договоре участия в долевом строительстве должно быть указано, что расчеты по договору — через перечисление денег на счет эскроу в этом банке.

Рекомендуем сравнить условия нескольких банков из перечня и оценить свои возможности: если собираетесь строить на собственные средства без кредитования, заключать договоры счета эскроу можно с любым банком.

По закону участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в банке, в котором застройщик получил финансирование строительства. После ввода дома в эксплуатацию деньгами с счетов эскроу банк погасит задолженность по кредитным договорам проектного финансирования.

Чтобы получить кредит на строительство, нужно собрать документы для конкретного банка. В двух соседних банках могут попросить разные пакеты документов — рекомендуем уточнить информацию перед визитом. Примерный список:

  • документ, подтверждающий право собственности на земельный участок (участок переходит в залог банку);
  • проектная документация;
  • разрешение на строительство;
  • технические условия на электроэнергию, воду, канализацию, газ;
  • расчет экономической доходности проекта.

Если строительство началось до 1 июля 2019 года, застройщики могут сдать объект без открытия счетов эскроу. Для этого проект должен соответствовать критериям готовности многоквартирного дома. Минстрой разработал критерии недавно — на момент написания статьи законопроект вынесен на общественное обсуждение, но кое-что уже известно.

Читайте также:  Какие документы нужны для регистрации юридического лица?

Текст законопроекта

Есть и частные — более мягкие — критерии для отдельных групп застройщиков. В некоторых случаях девелопер может завершать строительство по старой схеме, если дом достроен только на 15%. Вот когда это возможно:

  • Если начатые объекты строят в рамках комплексного освоения территории, в том числе стандартное жилье по заказу местных властей;
  • Если в рамках проекта девелопер сносит ветхое или аварийное жилье;
  • Если девелопер строит социальную инфраструктуру.

Если же застройщик занимается проблемным объектом — достраивает дома обманутых дольщиков — или включен в перечень системообразующих организаций, он вправе закончить строительство без счетов эскроу, если проект готов хотя бы на 6%. Однако второй критерий готовности для застройщиков остается неизменным: минимум 10% квартир в доме к 1 июля должны быть проданы.

  • Новая схема расчетов со счетами эскроу с 1 июля 2019 года станет обязательной для всех, кто заключает договоры участия в долевом строительстве.
  • Застройщик и покупатель жилья заключают с банком договор счета эскроу. Банк выступает как эскроу-агент — независимое третье лицо, которое не имеет своего интереса в сделке.
  • Счет эскроу — счет дольщика в банке, на котором деньги хранятся до успешной сдачи дома в эксплуатацию. Если застройщик обанкротится, банк вернет деньги покупателю жилья.
  • Специальный счет застройщика и счет эскроу — разные счета. Счет эскроу банк открывает на имя покупателя. К этому моменту у застройщика должен быть специальный расчетный счет в том же банке.
  • Банк переведет деньги с эскроу-счета покупателя на расчетный счет застройщика, когда будут выполнены условия договора долевого участия в строительстве.
  • Счет эскроу можно открыть в любом банке из перечня Центрального банка Российской Федерации.
  • Срок хранения денег на счете эскроу не должен превышать 6 месяцев от даты сдачи дома в эксплуатацию, указанной в проектной декларации.

Источник: https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/press/article/2019/04/kak-zastrojshchiku-rabotat-so-schetami-eskrou1

Когда застройщики имеют право получать деньги от дольщиков напрямую

Счета эскроу — это отдельный вид счетов в банках. На эти счета дольщики переводят деньги за квартиру в новостройке по договору участия в долевом строительстве. Вся сумма хранится на счете эскроу в банке до тех пор, пока застройщик не начнет сдавать квартиры. Пока дом не готов, получить доступ к этим деньгам нельзя — придется строить за свои или брать кредиты.

Этот способ финансирования должен защитить дольщиков. Застройщик уже не может получить деньги, бросить стройку и оставить людей без квартир. Даже если стройка прекратится, свои деньги можно забрать или получить компенсацию из специального фонда. А если что-то случится с банком, деньги на счетах эскроу застрахованы на сумму до 10 млн рублей — больше, чем по обычным счетам и вкладам.

Со счетами эскроу была проблема: банки часто отказывали застройщикам и не открывали им такие счета. И до сих пор отказывают. А застройщики не могли продолжать строительство, хотя в доме уже была продана часть квартир и построено несколько этажей. В итоге хороший замысел мог превратиться в проблему.

Тогда правительство придумало, как облегчить застройщикам жизнь. Некоторым из них разрешили принимать деньги напрямую, даже если ДДУ регистрируются после 1 июля, — на свои счета в банках. Это значит, что застройщик имеет доступ к деньгам еще до того, как сдаст дом. Ему не придется брать кредит или замораживать стройку.

Чтобы работать без счетов эскроу, застройщику нужно подтвердить определенную степень готовности объекта. На этапе котлована принимать деньги напрямую точно никто не сможет. А вот если треть дома достроена и в нем продали, например, 15 из 100 квартир, два офиса и пять машино-мест — эскроу не понадобится.

Есть два основных критерия оценки для расчетов напрямую:

  1. Объем проданных площадей. Это значение для всех объектов одно — 10% квартир, нежилых площадей и машино-мест. Считают именно по площади, а не по количеству проданных объектов. Проверяют по зарегистрированным ДДУ и сравнивают с проектной декларацией.
  2. Степень готовности объекта. Она зависит от проекта и категории застройщика и может составлять 6, 15 или 30%. Но степень готовности выбирает не сам застройщик: критерии установило правительство.

Со степенью готовности ситуация такая.

Если проект крутой или важный, то степень готовности может быть 6%. Крутой — это когда на участке строятся социальные объекты, застройщик системообразующий и строит как минимум 4 млн квадратных метров как минимум в четырех регионах России. Или если застройщик доделывает чужой проблемный объект.

Чуть строже с проектами средней крутости: когда идет комплексное освоение территории, строят детские сады, школы и поликлиники, сносят ветхое жилье. Тогда степень готовности для прямого финансирования — 15%.

Если застройщик говорит, что он может принимать деньги напрямую, и выставляет счет, это не значит, что он на самом деле имеет право работать без счетов эскроу.

Требования для прямого финансирования нужно подтвердить официальным документом — заключением о степени готовности. Его выдает тот орган, что отвечает за долевое строительство в регионе.

А информацию размещают в единой системе жилищного строительства.

Чтобы получить заключение, застройщик должен провести экспертизу и подтвердить расчеты документами. Если вам показывают сомнительную бумагу с расчетами или дом, который вроде бы готов примерно на 15%, — это ни о чем не говорит. Для оценки готовности есть сложная методика, и это не количество этажей.

Заявление на выдачу заключения нельзя будет подавать когда захочется. Еще один закон внес ограничения по срокам — их скоро установит правительство.

Долю проданных площадей должны проверить в Росреестре. Там сопоставляют зарегистрированные договоры и проектную декларацию. Если выяснится, что продано меньше 10%, договор без упоминания счета эскроу не зарегистрируют. Оплатить квартиру по ДДУ можно только после регистрации.

Но лучше не надеяться только на Росреестр и заранее проверять объект и застройщика всеми доступными способами.

На днях заработали поправки по поводу фонда защиты дольщиков. Это такой общий котел под контролем государства, куда все застройщики обязаны платить взносы. Если какой-то дом окажется проблемным, дольщикам выплатят компенсацию или будут достраивать объект за счет фонда.

О том, как по задумке будет работать фонд защиты дольщиков, еще расскажем.

Государство как может контролирует долевое строительство, но в случае чего за компенсацией или квартирой придется побегать. Поэтому лучше проверять все самостоятельно:

  1. Изучить всю информацию о застройщике и объекте на сайте наш.дом.рф.
  2. Запросить у застройщика заключение о степени готовности объекта. Проверить документ на сайте наш.дом.рф.
  3. Внимательно прочитать ДДУ в части условий оплаты. Проконсультироваться с юристом по формулировкам — нет ли там какой-то хитрой схемы.
  4. Сверить реквизиты в договоре с данными об уполномоченном банке.
  5. Запросить информацию об уплате страховых взносов в компенсационный фонд.
  6. Дождаться регистрации ДДУ в Росреестре.
  7. И только потом платить.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/news/novostroika-bez-eskrou/

«Это распространенный миф, что при эскроу-счетах не будет обманутых дольщиков»

С 1 июля девелоперы не смогут напрямую привлекать деньги дольщиков. Реформа долевого строительства в первую очередь призвана защитить покупателей квартир от недобросовестных застройщиков.

Но можно ли назвать хранение средств покупателей новостроек на эскроу-счетах 100-процентной защитой от потерь? Об этом специально для Новострой-М рассказал Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента «Бон Тон».

Какие законодательные тренды на рынке новостроек вы бы выделили сегодня?

Сейчас в активной стадии находится реализация реформы долевого строительства. Летом 2019 года нас ожидает начало перехода на обязательное применение эскроу-счетов и смена основного механизма финансирования строительства с использования средств дольщиков на банковские кредиты.

Можно ли этот год охарактеризовать как «прощание с долёвкой» или из-за послаблений – прощание затянется на несколько лет? На сколько, кстати?

«Прощание с долевкой» – в корне ошибочный термин. Реформа долевого строительства предполагает, что с использованием эскроу-счетов будет осуществляться оплата договоров участия в долевом строительстве (ДДУ).

То есть «долевку» отменять никто не собирается. ДДУ как были, так и останутся. Меняется лишь способ их оплаты.

Что касается сроков перехода на новый механизм работы, то пока можно прогнозировать, что данные процессы затянутся на ближайшие 2-3 года.

Как вы считаете: эскроу-счета защищают в должной мере ипотечных дольщиков?

Эскроу-счета позиционируют чуть ли не как абсолютную панацею против всех проблем. Это распространенный миф, что при эскроу-счетах не будет обманутых дольщиков. Однако в законе о банкротстве уже есть статья 201.12-2.

, которая носит следующее название: «Особенности удовлетворения требований участников долевого строительства, внесших денежные средства на счета эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве».

То есть дольщики с эскроу-счетами могут оказаться в банкротном процессе застройщика и, значит, пополнить ряды «обманутых дольщиков». Возможность данного сценария уже закреплена  законодательно.

Какую долю сегодня в среднем составляют проценты по переплате? Это треть, четверть кредита? Сколько в теории денег может «уплыть»?

Конкретная сумма будет зависеть от условий банка, размера, ставки и срока кредита, а также срока строительства. Также важно понимать, что большую часть первых по времени платежей составляет сумма процентов, а не основного долга.

Например, ипотечный кредит в размере 5 млн рублей, оформленный на 20 лет под 9,7%, обойдется в 1,1 млн рублей за 2 года при аннуитетном платеже. Тело кредита составит 150 000 рублей, зато проценты – 950 000 рублей. Теперь вопрос – согласится ли дольщик расторгать ДДУ при таких условиях?

Как вы считаете, почему власти оставили такую недоработку по части ипотечников по эскроу? Ведь ипотека, можно сказать, двигатель рынка новостроек? В прошлом году такие сделки на первичном рынке били все рекорды.

На начальном этапе любой реформы всегда случаются недоработки подобного плана. Дьявол, как известно, прячется в мелочах и таких моментов сейчас немало.

Кроме того, новые правила накладываются на предыдущие изменения, что серьезно усложняет работу юристов.

Переход на эскроу-счета – это четвертая реформа долевого строительства за последние пять лет! Даже специалисты путаются в хитросплетении законодательных нововведений.

Знаю, что вы высказали предложение о комбинировании рассрочки и ипотеки, чтобы минимизировать риски покупателей. В этой схеме есть место только для беспроцентной рассрочки? Ведь если на остаток начисляются проценты, они так же, как и ипотечные, могут сгореть?

Рассрочка может быть как процентной, так и беспроцентной. Однако принципиально, чтобы все платежи на стадии строительства учитывались в качестве оплаты по ДДУ и, соответственно, блокировались на эскроу-счетах. Тогда в случае расторжения ДДУ возврату будет подлежать вся сумма, оплаченная за этот период.

Беспроцентная рассрочка – редкий зверь на рынке новостроек. Или ее в принципе нет среди предложений, или индивидуально обговаривается и первый взнос должен быть большим. Если теперь все деньги будут лежать на счету у банков – можно ли предположить, что беспроцентная рассрочка станет более распространенной и дружелюбной по условиям к покупателям?

Данные перспективы есть. Что касается сложностей, мешающих развитию инструмента рассрочки «до эскроу», то здесь нужно отметить слабый механизм правовой защиты. 214-ФЗ дает возможность строителям расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, если дольщик нарушает условия рассрочки.

Однако на практике такой способ расторжения может занять до 4-5 месяцев, в течение которых квартира фактически выпадает из оборота.

В новых реалиях эскроу-счетов застройщик все равно не увидит денег дольщика до окончания строительства, а, следовательно, может позволить себе предлагать рассрочку как возможную альтернативу ипотеки. Расчеты показывают, что такая схема экономически выгоднее как для строителей, так и для дольщиков.

Кроме того, в случае долгостроя защита дольщика значительно выше. Ведь платежи по рассрочке идут в зачет цены ДДУ, блокируются на эскроу-счетах и подлежат возврату в полном объеме в случае сложной ситуации у застройщика.

Сегодня уже все расходы застройщики осуществляют по спецсчетам под контролем банков – не избыточна ли мера с переходом на эскроу? Или нынешние расчеты все же допускают банкротства застройщиков и появление новых обманутых дольщиков?

Специальные счета – это осколок одной из предыдущих реформ. Застройщики, которые будут работать по эскроу-счетам, освобождены от финансового контроля банков. Можно сказать, что эскроу являются продолжением, развитием данного механизма и заменой спецсчетов.

Что касается возможных банкротств застройщиков, то тут, что называется, надо расставить точки над i. Эскроу-счета, как и спецсчета, необходимы для борьбы с «утечкой» денег дольщиков.

При этом строительный проект остается бизнесом, и застройщик может обанкротиться в силу исключительно экономических факторов. 

Главный вопрос, который интересует сегодня наших читателей – что будет с ценами на квартиры? Они уже подорожали по итогам первого квартала, ждать ли еще роста и какого?

Читайте также:  Свидетельство о праве на наследство по закону и завещанию

Подорожание новостроек в течение первого квартала 2019 года с реформой практически не связано. На сегодняшний день проекты с эскроу-счетами составляют 1-2% рынка и глобального влияния на ценообразование пока не оказывают.

В первой половине года цены реагируют на фактор инфляции, повышение НДС, рост цен на топливо и т. д. Переход застройщиков на проектное финансирование тоже будет толкать цены вверх, но рынок, на мой взгляд, начнет ощущать это давление только к концу года.

При этом, помимо факторов, поднимающих цены, есть и аспекты, тормозящие такой рост. Главный из них – падение реальных доходов населения.

Каким вам видится 2019 год на рынке новостроек московского региона? Ждать ли нам потрясений в виде банкротств или, напротив – все будет хорошо?

Мы будем наблюдать постепенный переход на использование эскроу-счетов и проектного финансирования. Новая схема приведет к появлению новых стратегий реализации проектов, способов и формы оплаты. Значительно возрастет роль банков. В общем, экспертам в области строительства  точно скучно не будет. Но в конечном итоге мы ожидаем позитивные изменения.

  • Читайте также
  • «Застройщики больше не смогут пользоваться бесплатными деньгами дольщиков»
  • В России 117 застройщиков в 214 объектах открыли продажи квартир по эскроу-счетам

Дата публикации 02 мая

Источник: https://www.Novostroy-m.ru/intervyu/eto_rasprostraneniy_mif_chto

На эскроу перейдут не все: в какие новостройки наименее опасно вкладываться

22 апреля 2019 года Дмитрий Медведев, премьер-министр РФ, подписал постановление о достройке жилых домов без перехода на эскроу-счета. Разумеется, это касается далеко не всех объектов.

Чтобы получить такую возможность, застройщикам необходимо до 1 июля довести многоэтажки хотя бы до 30%-ной степени готовности и реализовать в них по ДДУ как минимум 10% от общей площади всех заявленных лотов (жилых и нежилых). Если оба эти условия окажутся выполненными, то строительство таких ЖК можно будет продолжать по старым правилам.

Примечание: если речь идет о проектах КОТ (комплексного освоения территории), то степень их готовности должна достигать не менее 15%, а если о компаниях-донорах, которые взяли на себя обязательства по достройке проблемных проектов других застройщиков и решению вопросов обманутых дольщиков, то достаточно 6%-ной готовности объекта.

Получается, не так страшен черт, как его малюют? И вроде как пугающая всех дата, 1 июля 2019 года, станет в итоге не столь ужасной и неожиданной. Или нет?..

  • Есть один нюанс. Олег Островский, заместитель комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО, прокомментировал, что после наступления «времени «Ч» (да, речь всё о том же 1 июля) застройщики поделятся на 3 группы:
  • – те, кто перейдет полностью на проектное финансирование (эскроу-счета);
  • – те, кто продолжит работу по старым объектам, привлекая к стройке деньги дольщиков;

– те, кто окажутся за бортом новой жизни, потому что не смогут ни получить право на достройку по старым правилам (непосредственно на деньги дольщиков), ни выполнить требования банков для получения финансирования. То есть, денег на строительство у них не будет.

Число последних составит предположительно от 10 до 30% от всех ныне действующих компаний, и правительству придется принимать серьезные меры, чтобы количество обманутых дольщиков не увеличилось в разы.

А подобные опасения есть! По данным администрации Ленобласти от 15.04.2019, банками были получены 42 заявки от застройщиков на переход на счета эскроу. И лишь 2 (!) из них были одобрены, 6 – отклонены, а 34 находятся на рассмотрении.

«На рынке останутся до 10 крупных строительных компаний, а цена квадратного метра вырастет до 20%»

Всего в Ленобласти действуют 142 компании, которые работают по ДДУ, и ими было получено 233 разрешения на строительство. Из них 81 проект необходимо перевести на эскроу-счета, а это 30% от общего числа! И это данные только (!) по Ленобласти. Учитывая, что срок рассмотрения заявки может достигать 90 дней, ситуация вызывает серьезные опасения.

Да, с переходом на проектное финансирование контролировать строительные компании будет проще, но как быть, если они попросту не успеют встроиться в новую систему? Не рассчитают свои финансовые возможности, не смогут заручиться поддержкой банков? На данном этапе объективно оценить, какие застройщики «выживут» после 1 июля, попросту невозможно.

Получается, покупателей, оставшихся без жилья на длительный срок, меньше не станет

Ну и всех нас ждут дополнительные «радости» в виде повышения цен на квадратные метры. Из-за грядущих перемен (да и не только из-за них, чего уж) кредитные ставки для застройщиков повысятся, следовательно, строить дома будет дороже.

Что можно посоветовать тем, кто собирается вкладывать свои деньги в стройку прямо сейчас, чтобы минимизировать риски и не попасть на долгострой?

Во-первых, уже есть компании, которые досрочно перешли на эскроу-счета. К ним можно обращаться смело: все вложения будут храниться в банке до того момента, пока клиентам не выдадут ключи от новенькой квартиры. Лишь после этого деньги перейдут к застройщику. В противном случае, деньги вернут их законным хозяевам.

Во-вторых, можно смело покупать квартиру в новостройках высокой степени готовности – они будут достраиваться по старой схеме, а значит, финансовый поток не иссякнет.

Ну и в-третьих, можно занять выжидательную позицию: ничего не покупать, а смотреть, как будут развиваться события после 1 июля. Да, жилье дорожает – но спокойствие стоит еще больше.

Важно: если присмотрели новостройку, но сомневаетесь, разрешат ли ее достроить по старой схеме, проверьте ход строительства и посмотрите, сколько продано квартир, в блоке «Росреестр» на Новострой-СПб.

Вот пример такого блока в карточке проекта. А если кликнуть по круговой диаграмме, можно увидеть график реализации квартир в ЖК и посмотреть, растет спрос или падает.

Если квартиры продаются плохо, несмотря на привлекательные цены, это повод задуматься.

А как вы оцениваете новые ЖК, что для вас наиболее важно при выборе проекта? Традиционные цена + локация или, может быть, двор без машин, энергоэффективность, какие-то дополнительные опции? Расскажите в комментариях.

Подписывайтесь на Новострой-СПб! Будем держать вас в курсе главных новостей первичного рынка и ключевых трендов. Проверяйте динамику продаж, смотрите аэросъемку с высоты и фото хода строительства в карточках новостроек.

Новострой-СПб – только объективная информация для разумного выбора.

Скажи долгострою – нет! Как распознать проблемы заранее

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5bc4446d8de61c00a916eb97/5cbf0772953d9400b3fa1fe0

Без паники: кому разрешат строить без эскроу-счетов

С 1 июля застройщики должны будут перейти на счета-эскроу и привлекать деньги дольщиков уже по новой схеме.

Однако, как оказалось, около половины новостроек Петербурга и Ленобласти могут быть достроены и проданы по старым правилам.

LIVING разобрался, кто попал в список счастливчиков, а также узнал, что будет с ценами на жилье после перехода на эскроу-счета.

С 1 июля 2019 года застройщики смогут получать деньги за квартиры от дольщиков только через специальные эскроу-счета.

Об этом стало известно еще в прошлом году, однако на рынке до сих пор царит неразбериха по поводу новых правил привлечения средств дольщиков.

В конце апреля премьер-министр РФ Дмитрий Медведев подписал постановление №480, разъясняющее критерии новостроек, которые можно будет достроить по старым правилам и после 1 июля 2019 года.

Сами застройщики не теряют времени и уже открывают эскроу-счета для новых проектов. Тем не менее, статистика неутешительна. По словам вице-президента НОСТРОЙ и члена Совета НОПРИЗ Антона Мороза, в Ленинградской области на проектное финансирование (на момент подписания постановления №480) было подано чуть более 70 заявок, из которых только 2 получили предварительное одобрение.

«В Санкт-Петербурге ситуация с этим вопросом чуть получше, но всё равно количество одобренных заявок или заявок, которые вероятнее всего будут одобрены на получение проектного финансирования, крайне мало», – комментирует Антон Мороз.

Безусловно, большинство застройщиков все же рассчитывают на плавный переход на новые правила работы – с возможностью достраивать объекты по привычной и отработанной уже схеме.

Исключения из правил

Итак, привлекать деньги дольщиков через привычные договоры долевого участия без использования эскроу-счетов, согласно постановлению, можно будет в жилых комплексах, в которых распродано не менее 10% помещений. Одновременно с этим строительная готовность объекта должна превышать 30%, но не во всех случаях.

Так, 15%-готовность дома допускается, если проект реализуется в рамках комплексного освоения территорий (КОТ), развития застроенных территорий, комплексного развития территорий и иных договоров, заключенных с органом власти с обязательством застройщика по передаче соцобъектов, инженерной инфраструктуры в публичную собственность или сносом аварийного жилья. Кроме того, для проектов, реализуемых системообразующим застройщиком или его «дочкой», а также компанией, подконтрольной системообразующей организации, либо строительной компанией, завершающей ЖК за застройщиком-банкротом, достаточно 6%-ой строительной готовности.

В итоге большая часть новостроек и после 1 июля 2019 года будет реализовываться без эскроу-счетов. Так, вице-премьер Правительства РФ Виталий Мутко отнес к списку исключений 95% новостроек.

Безусловно, эта цифра будет меняться в зависимости от региона. В столице, к примеру, эксперты прогнозируют, что до 80% новостроек будут завершены без счетов эскроу.

Что же касается Петербурга и Ленобласти, у специалистов рынка нет единого мнения на этот счет.

Так, директор по развитию оценочной компании «Апхилл» Лев Сальц полагает, что по-старому можно будет достроить более 50% незавершенных объектов в городе и области. Управляющий директор центра инвестиционной недвижимости Becar Asset Management Катерина Соболева также отмечает, что больше половины строящихся проектов на рынке Петербурга будут возводить по прежним правилам.

Участник партнерской сети CBRE и управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая в свою очередь называет более конкретные цифры: «В Санкт-Петербурге по старым правилам будет завершаться строительство не менее 9 млн кв. м жилья (64% от общей площади застройки), а в Ленинградской области – около 4 млн кв. м (57%)».

Остальным проектам придется перейти на схему проектного финансирования. На этот переход потребуется два-три года. «Соответственно, мы ожидаем, что объекты по проектному финансированию начнут появляться с 1-го июля, – комментирует Антон Мороз, – в большом количестве они начнут появляться уже в 2020 году, а после окончания 2021 года рынок полностью перейдет на проектное финансирование».

Но не все застройщики, вынужденные перейти на проектное финансирование, смогут по тем или иным причинам получить кредиты банков для завершения строительства.

По словам зампредседателя комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО Олега Островского, таковых прогнозируется до 30%: «В ближайшее время планируется введение системы государственной поддержки таких застройщиков, предусматривающей возможность выдачи им кредитов на особых условиях Фондом защиты прав дольщиков или АО «Банк ДОМ.

РФ», а также возможность специально учрежденными субъектами РФ организациями госкомпании АО «ДОМ.РФ» выступать поручителем перед банками по кредитам для застройщиков. Реализация этих мер позволит завершить строительство».

В зоне риска в основном небольшие девелоперские компании, работающие на маленьких региональных рынках. «Куда меньше шансов остаться без кредита у застройщиков, возводящих жилье в крупных городах с высоким спросом на новостройки», – замечает Мария Литинецкая.

Читайте также:  Роспотребнадзор опубликовал перечни используемых им нормативных актов

Как изменятся цены?

Говоря о ценах, эксперты едины в мнении, что жилье, возводимое с использование эскроу-счетов, будет дороже привычной «долевки». По убеждению Олега Островского, цены в многоквартирных домах, строящихся по новой схеме, вырастут как минимум на величину процента по кредиту, предоставляемому банком в рамках проектного финансирования.

По прогнозам Марии Литинецкой, разница в цене «квадрата» между старой и новой схемой составит порядка 15-20%. Директор по сопровождению строительных проектов ГК SRG Елена Самсонова отмечает, что подорожание в среднем составит 15%, а директор по развитию холдинга «Аквилон Инвест» Виталий Коробов прогнозирует рост цен на 10-15%.

Тем не менее, некоторые эксперты отмечают, что цены и так достигли своего максимума, и дальнейший рост стоимости жилья не будет отличаться от традиционного ежегодного повышения на уровне инфляции.

«Дальнейший рост цен будет более плавным, – комментирует руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. – Сдерживающим фактором станет покупательная способность населения.

Мы прогнозируем, что по итогам 2019 года средний прирост цены составит от 5 до 10% в разных классах».

Как узнать, по какой схеме работает застройщик?

Несмотря на значительное количество новостроек, которых не коснуться изменения после 1 июля, некоторые объекты будут выставлены в продажу уже по новой схеме привлечения денег дольщиков.

Выяснить, по какой схеме – новой или старой – продаются квартиры в жилом комплексе, можно несколькими способами. Во-первых, можно напрямую запросить у застройщика соответствующее заключение от контролирующего органа (в Санкт-Петербурге это комитет по строительству).

Данный документ и подтвердит право компании привлекать деньги дольщиков без использования счетов эскроу.

Эту же информацию можно получить и самостоятельно. «Контролирующий орган обязан разместить эти сведения в Единой информационной системе жилищного строительства, – поясняет Олег Островский. – Отсутствие такого заключения будет означать, что застройщик имеет право привлекать деньги дольщиков только с использованием счетов эскроу, открытых ими в уполномоченных банках».

При этом в случае с проектным финансированием в ДДУ должно быть прописано участие третьей стороны, то есть банка. «Данный пункт в ДДУ как раз и будет свидетельствовать о том, что жилой комплекс возводится по новым правилам», – добавляет Ольга Трошева.

Источник: https://living.ru/spb/expert/research/bez-paniki-komu-razresat-stroit-bez-eskrou-scetov/

Все что нужно знать об эскроу-счетах: как будут продаваться квартиры в новостройках с 1 июля 2019 года

C 1 июля 2019 года принципиально трансформируется схема продаж жилья в строящихся домах: деньги дольщиков будут храниться в банке до ввода жилого комплекса в эксплуатацию.

Некоторые девелоперы уже начали продавать квартиры с помощью специальных эскроу-счетов, а с 1 июля 2019 года данная схема расчетов станет обязательной.

Как будет осуществляться покупка жилья по новым правилам — разъясняют в компании «Метриум».

Как продавались новостройки раньше

В 2000-е годы основным источником финансирования строительства нового жилья стали деньги покупателей, поэтому был принят закон о долевом строительстве (214-ФЗ), который ввел понятие «дольщик».

Строительные компании (девелоперы) собирали средства людей, желающих приобрести квартиру в еще не построенном доме (дольщиков), и направляли их на возведение нового жилья. Как правило, оно обходилось гораздо дешевле, чем готовое, поэтому модель долевого финансирования стала очень популярной.

Покупатель заключал договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком, направлял деньги строительной компании и ждал завершения дома.

В большинстве случаев все заканчивалось хорошо: люди получали свои квартиры, а девелоперы — прибыль. Однако в долевом финансировании были свои минусы: строительство могло прекратится из-за плохого спроса или вовсе из-за мошенничества.

Это приводило к появлению проектов-долгостроев: люди годами не могли получить ни вложенные деньги, ни обещанное жилье, а число обманутых дольщиков достигло десятков тысяч человек.

Поэтому в 2017 году власти решили запретить напрямую собирать деньги покупателей для строительства жилья.

Как будут продаваться новостройки теперь

В конце прошлого года власти придумали новую схему финансирования жилищного строительства. Теперь девелоперы будут строить новое жилье только на кредиты банков или собственные деньги. Получать средства покупателей напрямую им нельзя.

Однако это не значит, что россияне потеряют возможность приобрести квартиру в строящемся доме, отмечают эксперты «Метриум».

Покупатель сможет выбрать понравившийся объект и заключить договор с застройщиком, но расплачиваться будет не с ним напрямую, а через банк, который выдал кредит на строительство. Для этого открывается специальный счет (эскроу). Покупатель вносит на него средства.

Девелопер получает доступ к счету после сдачи здания в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы одним из покупателей. Это позволит избежать появления долгостроев и обманутых дольщиков.

Что такое эскроу-счет

Эскроу-счет — это сберегательный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Чтобы открыть эскроу-счет, необходимо подписать трехсторонний договор между банком, покупателем и застройщиком.

Покупатель (депонент) вносит средства на данный счет в качестве оплаты строящегося жилья. Если жилье приобретается в ипотеку, то вместо заемщика деньги на него зачисляет банк, выдавший кредит на квартиру.

С этого момента ни дольщик, ни продавец жилья (застройщик) не могут распоряжаться деньгами. Банк, в котором открыт эскроу-счет, финансирует строительство дома кредитами, а не деньгами покупателей.

Как только здание вводится в эксплуатацию и покупатели начинают оформлять квартиры в собственность, банк переводит средства с эскроу-счетов застройщику.

Как оформляется сделка с застройщиком и банком

1. Застройщик и дольщик заключают ДДУ, по условиям которого оплата строящейся квартиры пройдет с использованием эскроу-счета. На оформление и регистрацию ДДУ в Росреестре уйдет 9 дней.

2. Затем покупатель, банк и застройщик подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета. Этот процесс займет около трех дней.

3. Покупатель вносит средства на эскроу-счет. С этого момента ему остается только дождаться завершения строительства.

Таким образом, на оформление всей сделки по покупке квартиры в строящемся доме с оплатой через эскроу-счет понадобится около двух недель.

Можно ли вернуть деньги с эскроу-счета

Вернуть деньги с эскроу-счета покупатель может при расторжении ДДУ. Однако нужно помнить, что законное основание для такого действия у покупателя квартиры только одно — неисполнение застройщиком своих обязательств. Проще говоря, забрать деньги только из-за того, что клиент передумал покупать квартиру уже нельзя.

  • Поэтому средства с эскроу-счета вернуться клиенту только если:
  • — застройщик не передаст квартиру в оговоренный срок или станет очевидно, что он не успеет завершить строительство вовремя; — девелопер признан банкротом или в его отношении открыто конкурсное производство (одна из процедур, предваряющих банкротство);
  • — застройщик ликвидирован по решению суда.
  • Что если застройщик обанкротится

В случае банкротства застройщика дольщик не теряет деньги. Они сохранятся на эскроу-счете независимо от судьбы девелопера. В такой ситуации у клиента появится выбор между двумя сценариями.

Во-первых, покупатель может оставить деньги на эскроу-счете и потребовать в суде передачи ему жилья (если оно уже построено) или подыскать вместе с другими дольщиками нового девелопера для завершения проекта.

Во-вторых, клиент может забрать средства и направить их в другую стройку.

Что если обанкротится банк

Каждый взнос на эскроу-счет, открытый для участия в долевом строительстве, застрахован государством на сумму до 10 млн рублей. Это значит, что подавляющее большинство покупателей квартир в строящихся домах вернут свои деньги при форс-мажоре. В среднем, российское жилье стоит дешевле 10 млн рублей (около 3 млн рублей).

Однако в Москве и Санкт-Петербурге в массовом сегменте новостроек средние трехкомнатные квартиры обходятся, как правило, дороже (от 12 млн рублей и выше), и это покупателям нужно учитывать. Риски сохраняются при приобретении дорогостоящего жилья бизнес-, премиум- и элитного класса, а также загородных домов или таунхаусов.

Вместе с тем право открывать эскроу-счета для покупателей строящегося жилья получат далеко не все банки. На сегодняшний день Центробанк утвердил список из 55 таких учреждений. В их число входят наиболее надежные участники рынка, чье банкротство маловероятно.

В каких новостройках будут продаваться квартиры через эскроу-счета

С 1 июля 2019 года не все новостройки будут продаваться по новой схеме. Законодатели предусмотрели, что через счет эскроу привлекаются деньги только в том проекте, где первый ДДУ заключен после 1 июля 2019 года. Остальные новостройки будут реализовываться, как и сейчас, с прямым перечислением средств девелоперу.

Однако уже сегодня по новой схеме начали работать некоторые застройщики и банки, отмечают эксперты «Метриум». «Российский капитал» и Сбербанк открыли эскроу-счета и выдали кредиты на несколько проектов.

На какой стадии можно купить новостройку через эскроу-счет

Раньше застройщик стремился открывать продажи на стадии котлована, чтобы получить деньги как можно раньше. При новой схеме привлечения средств такая необходимость, казалось бы, исчезает, ведь теперь кредит дает банк.

Однако банк заинтересован в снижении рисков, поэтому ему выгодно раннее привлечение денег дольщиков, поясняют в «Метриум». Чем больше средств соберет застройщик, и чем раньше они окажутся на эскроу-счетах, тем дешевле становится кредит для строительной компании.

Поэтому продажи, как и сейчас, откроются на ранних стадиях строительства.

Насколько подорожают новостройки

Участие банка в строительстве будет не бесплатным. Кредитор в новой схеме финансирования берет на себя значительные риски, которые снимаются с дольщиков. Затраты на обслуживание кредита и выплату процентов будут учитываться девелоперами при определении цены на жилье.

Чем дороже кредит — тем дороже квартиры в новостройках для покупателей. Вместе с тем, банки заявляют о готовности снизить ставки для застройщиков до такой степени, что их участие в строительстве не отразится на ценах.

Однако это произойдет в том случае, если новостройка будет пользоваться успехом у покупателей.

«Новая схема привлечения средств на строительство защищает большинство покупателей (кроме клиентской аудитории элитного жилья) от финансовых потерь, — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

— Деньги покупателя новостройки сохранятся в любом случае, независимо от неприятностей, которые могут случиться с застройщиком, банком или самим клиентом — средства с эскроу-счета не конфискуются, даже если сам покупатель окажется должником.

Возможно, клиент потеряет только время, если со строительством дома возникнут проблемы, однако даже в этом случае ему не придется ждать годами возврата средств или завершения объекта. Вместе с тем, за гарантию сохранности от рисков все-таки придется заплатить.

По нашим расчетам, при переходе на эскроу-счета новостройки могут подорожать минимум на 10%». 

  1. Читайте также
  2. «Банковское лобби оказалось более консолидированным, чем лобби строительного бизнеса»
  3. «Застройщикам придется повысить цены на 20–30% в перспективе двух–трех лет»
  4. «Законодательство должно быть нацелено на защиту прав физлиц, вопрос, сколько физлица заплатят за свою защиту»

Дата публикации 31 августа 2018

Источник: https://www.novostroy-spb.ru/analitika/vse_chto_nujno_znat

Ссылка на основную публикацию