Изменено регулирование ипотечного кредитования физлиц в целях, не связанных с предпринимательством

Изменено регулирование ипотечного кредитования физлиц в целях, не связанных с предпринимательствомВопреки распространенному заблуждению, ипотекой является не кредит на покупку недвижимого имущества любой формы, а залог собственности, перемещать которую без повреждения или разрушения невозможно, для получения платежных средств или в качестве гарантии исполнения обязательств по сделкам.

Учитывая традиционно высокую стоимость недвижимого имущества, чистота и законность сделок с ним чрезвычайно важна, так как недоработки на стадии правового регулирования отношений чреваты большим ущербом для законного владельца. В РФ регулирование залога недвижимости осуществляет Закон «Об ипотеке», действующая редакция 2019 года которого вступила в силу 05.10.2015 г, претерпев при этом шестнадцатую корректировку.

Общие положения №102-ФЗ

Ипотека, как вид гражданских отношений, предоставляет залогодержателю первоочередное, по отношению к другим кредиторам, право удовлетворить свои финансовые требования в размере понесенных расходов, за вычетом средств, положенных для уплаты в бюджет. В качестве субъекта, предоставляющего объект залога может выступать сам заемщик или стороннее лицо, при этом владение собственностью и пользование ей остается у залогодателя.

Любые объекты, относящиеся к недвижимом имуществу, подлежат ипотеке только в той мере, в какой их обращение допускается законодательством. При этом назначением залога может быть:

  • получение кредита или займа;
  • договорные обязательства;
  • гарантия компенсации вреда.

Обеспечиваемые требования

Изменено регулирование ипотечного кредитования физлиц в целях, не связанных с предпринимательствомЕсли текст договора об ипотеке не устанавливает фиксированной выплаты для залогодержателя или доли от стоимости объекта залога, то, по умолчанию, удовлетворению подлежат следующие требования:

  1. Возврат основной суммы долга, оставшейся на момент наступления условий обращения взыскания залога.
  2. Компенсация процентов за пользование кредитом или займом, предусмотренных договором возмездного предоставления денег в долг.
  3. Уплата штрафных сумм или пени, размер которых оговорен формализованным отношением сторон.
  4. Все издержки залогодержателя, связанные с судебным производством и взаимодействием с государственными службами.
  5. Покрытие накладных расходов на организацию продажи залога.

Дополнительные расходы

При организации процедуры обращения взыскания заложенного имущества залогодержатель может столкнуться с ситуацией, когда потребуются дополнительные расходы, чтобы продажа залога стала возможной, в частности на:

  • содержание или охрану от посягательств;
  • погашение задолженностей по налоговым платежам и сборам;
  • оплату текущих и просроченных счетов на коммунальные услуги.

Все подобные траты, носящие дополнительные характер и обоснованные необязательностью залогодателя, подлежат компенсации из стоимости залога при его реализации.

Имущество для залога

Изменено регулирование ипотечного кредитования физлиц в целях, не связанных с предпринимательством

  1. Участки земли, кроме находящихся в муниципальном или федеральном владении, а также не соответствующие размерам, установленным для земель различного целевого назначения. Ограничение на государственную землю могут быть сняты, если она предназначена под застройку и администрация или федеральный орган готовы дать свое разрешение на залог.
  2. Любая недвижимость, в том числе производственного назначения используемая для реализации предпринимательства.
  3. Дома и квартиры, предназначенные для жилья, а также их изолированные части в виде одной или нескольких комнат.
  4. Дачные участки, садовые строения, гаражные постройки и иные объекты строительства потребительского значения.
  5. Крупногабаритные транспортные средства для перемещения по воздуху, рекам и морям, а также в космическом пространстве.
  6. Недвижимость незавершенная строительством, при условии наличия долгосрочного права пользования земельным участком у залогодателя или согласии арендодателя, если площадь под застройку арендована.
  7. Права аренды недвижимого имущества, при наличии согласия арендодателя.
  8. Права долевого участия в строительстве недвижимости.

Необходимые права залогодателя

Изменено регулирование ипотечного кредитования физлиц в целях, не связанных с предпринимательствомЧтобы иметь возможность передавать имущество в залог, субъект гражданских отношений должен иметь зарегистрированное право собственности или хозяйственного ведения. Не допускается ипотека по следующим объектам:

  • изъятым из оборота землям, предназначенным для использования в государственных целях, для возведения зданий, прокладки коммуникаций или в качестве заповедной территории;
  • не подлежащим обращению взысканий по закону;
  • предназначенным для обязательной приватизации;
  • не подлежащих передаче в частную собственность, например, объектов культурного наследия.

Если отчуждение требует согласия другого лица, например, супруги или супруга, то и залог по ипотеке нуждается в соблюдении такой же формальности. Все неотделимые улучшения объекта подлежат залогу наравне с ним.

При долевой собственности, соответствующая часть может быть заложена без согласия других дольщиков, которые при её отчуждении будут иметь приоритет покупки. Совместная собственность требует письменного согласия всех законных правообладателей на использование объекта в качестве залога.

Требования к договору

Являясь разновидностью гражданских взаимоотношений ипотека должна соответствовать требованиям к договорам, предъявляемым ГК РФ и №102-ФЗ «Об ипотеке».

Оформление документа

Изменено регулирование ипотечного кредитования физлиц в целях, не связанных с предпринимательством

  • подробное наименование;
  • местонахождение;
  • право, являющееся основанием собственности;
  • регистрирующий орган, зафиксировавший право собственности;
  • стоимость в денежном эквиваленте, на основании оценки по соглашению сторон.

Если закладывается право аренды, то реквизиты арендуемого объекта указываются, как при непосредственном залоге объекта.

Чтобы обозначить границы обязательств залогодателя, требуется подробное указание условий возврата залога, в том числе:

  1. Обстоятельства возникновения, а если основанием является договор, то его реквизиты (номер, дата и место заключения).
  2. Денежную сумму, а при поэтапном возврате – периодичность и размеры платежей, либо условия, позволяющие их определение по косвенным параметрам.
  3. Крайний срок.

При оформлении закладной, это обстоятельство акцентируется, если только не является регистрационным действием «по умолчанию».

Регистрационные тонкости

Изменено регулирование ипотечного кредитования физлиц в целях, не связанных с предпринимательствомДоговор об ипотеке оформляется в единственном экземпляре документа в машинописной форме, подписывается сторонами сделки и регистрируется в Росреестре. Если необходимые данные, перечисленные выше, хотя бы частично отсутствуют, то договор не подлежит регистрации, которая является обязательной, так как в противном случае сделка признается ничтожной. Дата заключения взаимоотношений залога отсчитывается не с момента подписания договора сторонами, а с момента его регистрации.

Если условия ипотеки включаются в договор кредита или займа, то на него распространяются аналогичные требования к регистрации.

Закладная, являясь ценной бумагой, удостоверяющей ипотеку, при её оформлении передается в регистрационную палату вместе с договором, который может прекратить свое действие после регистрационной процедуры, если соответствующие условия оговорены заранее.

Стороны могут произвести нотариальное удостоверение ипотечной сделки, получив на руки заверенные копии, которые и предоставляются в Росреестр для выполнения регистрационных процедур. Специфика в том, что если одна из сторон не предоставит свой экземпляр, то возможность внесудебного обращения взыскания, даже если она предусмотрена договором, аннулируется.

Регистрируется ограничение возможности залогодателя распоряжаться собственностью до исполнения обязательств, а право залога регистрации не требует.

Если при заключении договора ипотеки залогодатель был осведомлен о наличии претензий на имущество со стороны третьих лиц, но не уведомил залогодержателя об этом в письменной форме, то последний вправе требовать досрочного исполнения обязательств или изменения условий отношений по ипотеке.

Процедура регистрации

Ипотека, являясь сделкой с недвижимостью, заключающейся в возникновении обременения прав собственности, подлежит обязательной регистрации в государственном реестре по месту размещения объекта залога.

Порядок действий

Изменено регулирование ипотечного кредитования физлиц в целях, не связанных с предпринимательствомОснованием для регистрационных действий в отношении договора об ипотеке является предоставление заявления, подписанного сторонами сделки, либо от нотариуса, если он осуществил удостоверение соответствующего документа. Ипотека в силу закона, то есть вытекающая из соответствующего договора, регистрируется на основании заявления хотя бы одного из субъектов отношений – залогодателя, залогодержателя или нотариуса, при этом оплата госпошлины не требуется.

Сведения о залогодержателе регистрирующий орган берет из предоставленного договора ипотеки и не вправе требовать у него дополнительные сведения или документы.

Залогодержателем при оформлении залога жилья, приобретаемого по ипотеке для военнослужащих, считается федеральный орган исполнительной власти, координирующий работу накопительно – ипотечной системы.

Для заверения прав залогодержателя в регистрационную палату, наряду с договором и заявлением, передается закладная, а также документы, указанные в качестве приложений.

Чтобы оформить уступку прав на залог потребуется предоставить для регистрации соответствующий договор и подтвердить оплату пошлины.

Внесение в реестр сведений о новом держателе залога осуществляется на основании его заявления и оплаты соответствующего сбора.

Даты и сроки

Интервал времени, отводимый Росреестру для регистрационных действий, определяется типом объекта залога, а именно:

  • земельные наделы, здания, сооружения и нежилые помещения – 15 дней;
  • жилая недвижимость – 5 дней;
  • прочие объекты – 1 месяц.

Способом сократить сроки регистрации является нотариальное заверение договора ипотеки или подразумевающего отношения залога, так как в этом случае срок регистрации минимален и составляет 5 рабочих дней.

Дата регистрации ипотеки отличается от даты подачи документов или их возврата участникам отношений залога имущества и определяется очередностью поступления документации по датам принятия в работу.

Условия для отказа

Изменено регулирование ипотечного кредитования физлиц в целях, не связанных с предпринимательствомРегистрационный орган вправе отказаться вносить необходимые данные в реестр сделок с недвижимым имуществом, если имеются основания согласно ст.20 №122-ФЗ в ред. от 29.12.15 г. Если выявлена объективная причина для отказа, то соответствующее уведомление должно быть направлено заявителям в течение регламентированного срока, отведенного на регистрацию.

Желания одной из сторон для приостановки или отмены сделки с недвижимостью, в том числе её залога, недостаточно, требуется участие обоих субъектов.

При выявлении недочетов, недостаточных для отказа, или возникновении судебного спора на имущество, регистрация может быть приостановлена на срок не более 1 месяца, до устранения замечаний или вынесения решения по иску.

Запись о регистрации залога

Изменено регулирование ипотечного кредитования физлиц в целях, не связанных с предпринимательством

  • сведения о первом держателе залога;
  • данные предмета ипотеки;
  • денежный размер обеспеченного залогом обязательства;
  • отметку об оформлении закладной.

Отметки о прохождении регистрации, содержащие полное наименование регистрирующего органа, дату, место регистрации залога и номер, согласно записи в реестре, сотрудники Росреестра проставляют на договорах, закладной и свидетельстве о регистрации права собственности.

Внесение корректировок

Чтобы изменить содержание записи о государственной регистрации, требуется обоюдное согласие сторон сделки с недвижимостью, оформленное соглашением, при условии, что корректировка не навредит третьей стороне. Если при оформлении сделки была оформлена закладная, то внесение изменений не допускается.

Снятие обременений

Изменено регулирование ипотечного кредитования физлиц в целях, не связанных с предпринимательством

  • заявление залогодержателя и закладная, с простановкой отметки об исполнении обязательств залогодателем;
  • решение мирового органа правосудия, прекращающего действие ипотеки;
  • заявление органа исполнительной власти федерального уровня, регулирующего функционирование накопительно – ипотечной системы, при военной ипотеке.

Для выдачи свидетельства о регистрации прав без отметки о наличии обременений, необходимо дополнительно предоставить документ с соответствующей записью, иные бумаги для регистрационных действий не требуются. В итоге, запись в реестре погашается, а залогодатель получает свидетельство без обременений и закладную (если потребует) с отметкой о выполнении обязательств, заверенной подписью и печатью залогодержателя.

Все перечисленные моменты, регулирующие гражданские взаимоотношения сторон при залоге недвижимого имущества, имели место быть тексте №102-ФЗ и до последней его корректировки, а новый закон об ипотеке, то есть в редакции от 05.10.

2015 года, имеет лишь одно значимое дополнение в отношении ипотеки для военнослужащих. Новая редакция дополнила ст.

25 Закона, касающуюся погашения записи в реестре об ипотеке, абзацем, декларирующим необходимость заявления от федерального органа, координирующего работы накопительно – ипотечной системы, для снятия обременения при ипотеке военнослужащих.

Источник: http://ipoteka-expert.com/zakon-ob-ipoteke-dejstvuyushhaya-redakciya/

Ужесточены требования к банкам при заключении ипотечного кредита для физлиц | СОЦИАЛЬНЫЙ ФАКТОР

Изменено регулирование ипотечного кредитования физлиц в целях, не связанных с предпринимательством


В Федеральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [ №102-ФЗ] и «О потребительском кредите (займе)» [ №353-ФЗ] внесены изменения, которые закрепили особенности ипотечного кредитования граждан — физических лиц.

Внесенные изменения установили дополнительные требования, предъявляемые к финансовым организациям при заключении ипотечного кредита с физическими лицами, в целях не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

Читайте также:  Договор купли-продажи жилого дома - образец

Требования, предъявляемые к составлению кредитного договора

К ипотечному кредитному договору применяются следующие требования:

♦ информация об условиях кредитования (предоставление, использование, возврат) должна быть размещена в местах приема заявлений о предоставлении кредита, а также и в интернете;
♦ информация о полной стоимости кредита должна размещаться на первой странице договора;
♦ заемщику должен предоставляться график платежей по кредитному договору;
♦ запрещается взимание вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на кредитора нормативно-правовыми актами;
♦ запрещается взимание вознаграждения за услуги, оказывая которые кредитор действует в своих интересах и не создает для заемщика дополнительное имущественное благо.

Информация о полной стоимости кредита в денежном выражении должна размещаться на первой странице в правом верхнем углу справа от информации о полной стоимости кредита, определяемой в процентах годовых. Эта информация наносится шрифтом максимального размера черного цвета на белом фоне.

Как рассчитывается полная стоимость ипотечного кредита

Полная стоимость ипотечного кредита, который обеспечен залогом, рассчитывается в совокупности с платежами по погашению основной суммы долга, платежами процентов по кредиту, платежами в пользу кредитора, если такие платежи обусловлены кредитным договором, платой за выпуск и обслуживание кредитной карточки, платой в пользу третьих лиц, если такая обязанность заемщика следует из условий кредитного договора, а также, в денежном выражении включается сумма страховой премии, выплачиваемой заемщиком по договору страхования предмета залога.

Как рассчитывается размер штрафа за неисполнение обязательств заемщиком

  • Размер штрафа (пени), накладываемого на заемщика за неисполнение (ненадлежащее исполнение) заемщиком своих обязательств по возврату кредита, уплате процентов по кредиту не может превышать следующих величин:
  • ♦ размера ключевой ставки ЦБ РФ на день, в котором был заключен кредитный договор, если по условию договора за период нарушения исполнения обязательств заемщика начисляются проценты;
    ♦ 0,06% за каждые сутки от суммы просроченной задолженности, если по условию договора за период нарушения исполнения обязательств заемщика проценты не начисляются.
  • Изменения, внесённые в федеральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и «О потребительском кредите (займе)», вступают в законную силу 28 июня 2018 года.

Источник: http://soc-factor.ru/archives/5211

Госдума доработает закон о запрете на досрочное погашение ипотеки :: Финансы :: РБК

  • Рынок ипотеки в цифрах
  • 3,9 трлн руб. составляет объем выданных в России рублевых ипотечных кредитов на 1 марта 2016 года
  • 175 млрд руб. — на такую сумму в пересчете по курсу ЦБ в России выдано валютных ипотечных кредитов на 1 марта 2016 года
  • 86% составляет доля государственных банков на рынке ипотечного кредитования по итогам первого полугодия 2015 года
  • До 66% увеличил Сбербанк свою долю в совокупном объеме выдаваемых кредитов в первом полугодии 2015 года по сравнению с 51% в первом полугодии 2014 года
  • Более 50% могла составить по итогам 2015 года доля ипотечных кредитов, выдаваемых по программе субсидирования ставки
  • 39,1% — доля сделок с применением ипотечного кредита в общем объеме продаж первичного жилья, построенного группой ПИК в 2015 году
  • 15% — доля сделок с применением ипотечного кредита в общем объеме продаж первичного жилья, построенного компанией «Эталон» в 2015 году
  • 2719 ипотечных сделок на рынке вторичного жилья в Москве было зарегистрировано в марте 2016 года. Для марта 2015 года аналогичный показатель составил 2227
  • 6022 ипотечные сделки были зарегистрированы на рынке вторичного жилья в Москве в первом квартале 2016 года. За аналогичный период 2015 года на вторичном рынке в Москве было зарегистрировано 5400 сделок
  • Источник: ЦБ, Росреестр, агентство RAEX, отчетность девелоперских компаний

«Не думаю, что эта новелла появилась вследствие ошибки законодателя, ведь поправки готовились четыре года. Возможно, она является «заготовкой» крупных ипотечных кредиторов. Речь может идти об их желании перейти на германскую модель регулирования ипотеки. В Германии досрочный возврат ипотечных кредитов без согласия банка запрещен, что позволяет ему дешевле рефинансироваться за счет выпуска долгосрочных закладных листов», — отмечал Иванов.

После того как РБК опубликовал эту информацию, Крашенинников заявил, что Дума не планирует запрещать досрочный возврат ипотеки: «Там таких поправок нет. Мы сегодня специально проверяли… Такого у нас в проекте нет и не может быть. Досрочное погашение не является никаким нарушением. Это очевидно».

Но в поправках, которыми располагала АРБ, такой пункт есть: «Сумма займа, предоставленного под проценты, может быть возвращена досрочно с согласия заимодавца, в том числе согласия, выраженного в договоре займа» (к статье 810 кодекса).

Действующая редакция Гражданского кодекса закрепляет за заемщиком право на досрочное погашение всех кредитов и займов, не связанных с предпринимательской деятельностью.

Единственным условием для досрочного погашения является «уведомление» кредитора не менее чем за 30 дней до момента досрочного возврата займа.

Как рассказал RNS первый вице-президент АРБ Юрий Кормош, разработчик поправок «забыл» внести данную норму в новую версию закона. Речь идет о пункте 2 статьи 810. «Вот эта часть исключается.

Если убрать эту часть, то в Гражданском кодексе останется только возможность досрочного погашения кредита с разрешения кредитора. При этом для потребительских кредитов действует специальная норма, предусмотренная законом «О потребительском кредите».

А для ипотечных кредитов такой нормы нет. Получается, что в Гражданском кодексе не предусмотрено специальное регулирование ипотечного кредитования, — отметил Кормош. — Мы считаем, что это упущение, на которое обратят внимание, когда будут приниматься поправки.

Эту часть необходимо отрегулировать либо в законе «Об ипотеке», либо оставить действующую статью».

Полезная опция Согласно данным ЦБ, на 1 марта в России было выдано рублевых ипотечных кредитов на 3,9 трлн руб. (валютных — на 175 млрд руб.).

По итогам первого полугодия 2015 года, по данным агентства RAEX, доля госбанков на ипотечном рынке составляла 86%.

Сбербанк увеличил свою долю в совокупном объеме выдаваемых кредитов до 66% по сравнению с 51% в первом полугодии 2014 года, Банк Москвы — до 2,2% (1,6% годом ранее). Доля ВТБ24 сократилась с 21 до 16%, Газпромбанка — с 4 до 1,7%.

RAEX в своем обзоре отмечало, что рынку ипотеки помогла программа по субсидированию ставки. Доля ссуд, выданных по этой программе, к концу 2015 года могла превысить 50% общего объема выдаваемых кредитов, писали аналитики агентства.

Изменено регулирование ипотечного кредитования физлиц в целях, не связанных с предпринимательством

Первый зампред правления Банка жилищного финансирования Игорь Жигунов считает, что в условиях сложного рынка финансовых услуг для населения ограничение на досрочный возврат ипотеки — это более минус, чем плюс. «Ограничение возможности досрочного частичного или полного погашения ипотечного кредита является нарушением прав пользователя кредитом на исполнение своих обязательств», — говорит Жигунов.

По словам директора аналитического департамента Национального рейтингового агентства Карины Артемьевой, как правило, получая ипотечный кредит, большинство россиян рассчитывают на его досрочное погашение: «Хорошо гасить 40-летнюю ипотеку по ставке около 2% годовых, и очень неприятно это делать по ставке выше 12%, когда стоимость твоей квартиры удваивается уже через семь—восемь лет при таких ставках. Около четырех из десяти ипотечных заемщиков прибегают к досрочным выплатам».​

  1. Что изменится для ипотечных заемщиков в случае вступления в силу поправок в Гражданский кодекс
  2. Статья 807. Договор займа
  3. Существующие четыре пункта этой статьи авторы законопроекта предлагают отредактировать и добавить еще три. Последний, седьмой пункт предлагается изложить в следующей редакции:

7. К отношениям, возникающим в связи с предоставлением потребительского кредита (займа) физическому лицу в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются правила настоящей главы, если иное не предусмотрено законом о потребительском кредите (займе).

Таким образом, толкование норм Гражданского кодекса, касающихся договоров займа, авторы законопроекта увязывают с положениями Федерального закона №353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)». По мнению АРБ, тем самым права ипотечных заемщиков необоснованно ограничиваются.

Статья 810. Обязанность заемщика возвратить сумму займа

Существующий второй пункт этой статьи оговаривает право заемщика возвратить сумму займа досрочно:

2. Если иное не предусмотрено договором займа, сумма беспроцентного займа может быть возвращена заемщиком досрочно.

Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику-гражданину для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, может быть возвращена заемщиком-гражданином досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом заимодавца не менее чем за тридцать дней до дня такого возврата. Договором займа может быть установлен более короткий срок уведомления заимодавца о намерении заемщика возвратить денежные средства досрочно.

Сумма займа, предоставленного под проценты в иных случаях, может быть возвращена досрочно с согласия заимодавца.

Новый законопроект предлагает изложить этот пункт в такой редакции:

2. Если иное не предусмотрено договором займа, сумма беспроцентного займа может быть возвращена заемщиком досрочно полностью или частично.

Сумма займа, предоставленного под проценты, может быть возвращена досрочно с согласия заимодавца, в том числе согласия, выраженного в договоре займа.

Тем самым авторы законопроекта делают согласие заимодавца принципиальным условием, необходимым для возврата заемщиком ипотечного кредита досрочно.

Татьяна Алешкина

Источник: https://www.rbc.ru/finances/18/04/2016/5715075d9a79470ea266d9ae

Правовое регулирование ипотеки

Пономарева Е. С. Правовое регулирование ипотеки // Молодой ученый. — 2017. — №44. — С. 135-137. — URL https://moluch.ru/archive/178/46253/ (дата обращения: 19.09.2019).



Ипотека регулируется гражданским законодательством, а также федеральными законами и нормативными правовыми актами. Ипотека — это залог недвижимого имущества, налагаемый в качестве способа обеспечения обязательств залогодателя перед залогодержателем по договору залога.

Ипотека регулируется нормами специально принятого Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с нормами данного закона ипотека возникает по договору между кредитором и должником по денежному обязательству в качестве способа обеспечения возврата денежных средств должником (заемщиком) кредитору (займодавцу).

Ипотека устанавливается в отношении недвижимого имущества, поэтому процедура и требования по регистрации ипотеки предусматриваются нормами Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Имущество, на которое накладывается ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя (должника по обязательству), однако право на распоряжение данным имуществом ограничено, и возможно только с разрешения залогодержателя (кредитора).

Ипотека является обременением, устанавливаемым в отношении недвижимого имущества, которое подлежит обязательной государственной регистрации в ЕРГП (по новым требованиям ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости).

Предметом ипотеки могут являться квартиры, дома, комнаты, земельные участки и предприятия.

Требования к имуществу, которое может быть предметом ипотеки, содержатся в ст.5 ФЗ № 102. Помимо указанного перечня, к ним относятся объекты гражданских прав, указанные в ст.

130 Гражданского Кодекса РФ — это части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи и иные строения потребительского назначения, главная черта которых — прочная связь с землей объекта недвижимости.

Воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты также могут являться предметом ипотеки, поскольку они гражданским законодательством отнесены к категории недвижимого имущества. Новшеством ФЗ № 102 стало то, что предметом ипотеки с 2016г. могут являться и машино-места. Это довольно новый объект гражданского права, который является согласно ст.

1 Градостроительного Кодекса РФ индивидуально-определенной частью здания или сооружения, предназначенной исключительно для размещения транспортного средства, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Таким образом, проанализировав в совокупности общие черты и характеристики имущества, которое может являться предметом ипотеки, можно заключить следующее: это индивидуально-определенный объект недвижимого имущества со строго определенными и установленными границами, являющийся отдельным объектом права и состоящий на кадастровом учете в качестве недвижимого имущества. Кроме того, данный объект должен быть не ограниченным в обороте, иметь прочно неразрывную связь с землей (кроме морских, воздушных судов и космических объектов) и должен принадлежать правообладателю на праве собственности или хозяйственного управления.

Ипотека подлежит обязательной государственной регистрации и признается исключительно по факту внесения соответствующей записи об обременении объекта недвижимости в ЕГРН.

Читайте также:  Понятия регресса и регрессного требования в ГК РФ

Важным фактом является то, что отсутствие государственной регистрации права на земельные участки, государственная собственность на которую не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких участков. Решение об ипотеке таких земельных участков принимаются органами местного самоуправления.

Данные земельные участки в силу требований ст.62.

1 ФЗ № 102 предназначаются для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Предметом ипотеки не может являться часть имущества, раздел в натуре которого невозможен без изменения его назначения и характеристик использования.

Запрещается ипотека имущества, изъятого из оборота, а также имущество, на которое запрещено обращать взыскание, поскольку целью наложения ипотеки является обращение взыскания на данное имущество в случае неисполнения должником своих обязательств по договору.

Проблема правового регулирования ипотеки является довольно актуальной, поскольку, поскольку большинство сделок с недвижимым имуществом совершаются с помощью ипотеки. Исследование правового режима и проблем ипотеки идет активными темпами. Так, в статье И. Р.

Раджабова [5] рассматриваются проблемные вопросы в сфере регулирования ипотеки земельных участков. Как указывается в работе, основным назначением ипотеки как гражданско-правового способа обеспечения обязательств является точное и неукоснительное исполнение должником обязательств к установленному сроку.

Земля является наиболее надежным видов активов, так как она не изнашивается в отличие от других видов недвижимости.

Земельный участок является специфическим объектом залоговых отношений.

Законодательство устанавливает целый ряд условий приобретения и прекращения прав на землю, однако суды при рассмотрении споров обращают внимание на особенности залога земель, установленные гражданским и земельным законодательством, а также на правовой режим земельного участка.

Российское законодательство предусматривает, что гражданско-правовым способом возникновения ипотеки является договор о залоге (ипотеке), в дополнение к которому может быть выдана закладная.

В договоре об ипотеке должны быть отражены его существенные условия — это предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательств по договору. Закладная является именной ценной бумагой, которая удостоверяет право на получение исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой, право залога на заложенной имущество. Таким образом, закладная может объединять в себе признаки договора залога и договора займа и при этом является именной ценной бумагой, удостоверяющей титул ее владельца.

Закладная не выдается в случае ипотеки предприятия как имущественного комплекса, а также в случае ипотеки права аренды недвижимого имущества.

Определенные юридические сложности возникают в случаях недобровольного прекращения права ипотеки.

Законодательство предусматривает два способа прекращения ипотеки — это добровольное по заявления залогодателя и залогодержателя, а также принудительное — по решению суда.

В случае принудительного прекращения права ипотеки по решению суда запись в ЕГРН погашается на основании заявления истца, который является заявителем, и заверенного печатью вступившего в законную силу решения суда о прекращении права ипотеки.

Так, к примеру, решением Велижского районного суда от 25 декабря 2012г. [6] была прекращена ипотека в силу закона на жилой дом в пользу ответчика. Истец обратился в суд с иском к ответчикам, указывая на то, что ДД.ММ.ГГ.

между ответчиком и матерью истицы был заключен договор купли-продажи жилого дома с рассрочкой платежа, было зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона. Стороны впоследствии произвели полный расчет между собой, однако представить в регистрирующий орган совместное заявление о погашении ипотеки не успели, и ответчик умер.

Впоследствии умерла и мать истицы. Последняя обратилась за получением свидетельства о праве собственности на жилой дом, и ей было выдано свидетельство на жилой дом с наличием обременения в виде ипотеки в силу закона. Истец предоставил суду документы, подтверждающие факт полного расчета между сторонами по договору.

Ипотека в силу закона по договору купли-продажи здесь была установлена в силу п.5 ст.

488 ГК РФ — если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Судом были исследованы обстоятельства совершения сделки купли-продажи данного жилого дома, которая была совершена за счет средств жилищного сертификата, оплата по которому поступила на расчетный счет продавца, поэтому обязательство по ипотеке являлось исполненным, и ипотека подлежала прекращению. Следует отметить, что в данном случае свидетельство о праве на наследство по завещанию, выданное нотариусом, также содержало сведения о наличии обременения в виде ипотеки в силу закона.

Таким образом, ипотека может устанавливаться в силу требований закона и в силу договора залога (ипотеки).

В обоих случаях она является гарантией исполнения обязательств должника перед кредитором, однако правовой режим ипотеки в силу договора предусматривает возможность обращения взыскания в случае неисполнения обязательства, а ипотека в силу закона такой возможности не предусматривает, что позволяет заключить, что ипотека в силу закона носит не коммерческий или предпринимательский характер, обеспечивая именно материальную сторону взыскания заемных средств, но налагаемая в силу обстоятельств, предусмотренных законом, при этом совместного согласия сторон на обременение объекта ипотекой в силу закона не требуется, и она налагается автоматически без волеизъявления сторон. Поэтому стоит отметить, что ипотека в силу закона является более императивной, однако существенным ее недостатком является то, что по ней, как правило, невозможно обратить взыскание на предмет ипотеки, поэтому можно сказать, что она носит фиксирующее значение.

В целом ипотека занимает одно из ведущих мест в гражданском праве среди применяемых способов обеспечения обязательства, поскольку обеспечением в данном случае является объект материального мира — не банковская гарантия, не поручительство, а имущество, имеющее материальную стоимость, на которое можно обратить взыскание в случае неисполнения обязательств должником.

Литература:

Источник: https://moluch.ru/archive/178/46253/

Законодательное регулирование организации кредитования физических лиц в России

Аннотация. В статье проведено исследование актуального в настоящее время вопроса о правовом институте потребительского кредитования. Рассмотрены особенности потребительского кредитования в России.

Проанализированы основные положения Федерального закона «О потребительском кредите (займе)», который регулирует отношения, возникающие в связи с предоставлением потребительского кредита (займа) физическому лицу в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, на основании кредитного договора, договора займа и исполнением соответствующего договора. Положения Федерального закона не применяются к отношениям, возникающим в связи с предоставлением потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой. В результате проведенного исследования обобщены сведения о нововведениях в регулировании отношений по потребительскому кредитованию и сделаны выводы о дальнейших перспективах развития данного правового института в нашей стране.

сферы кредитования (потребительского, ипотечного), несомненно, положительно влияет на развитие экономики в целом и является одним из приоритетных направлений государственной политики.

В связи с этим кредитование населения в России является приоритетным направлением бизнеса.

В то же время функционирование рынка потребительского кредитования требует развития не только соответствующих регуляторов в финансовой сфере, но и его правового регулирования.

Недостаточность правового регулирования отношений, возникающих в сфере потребительского кредитования, особенно ярко стала проявляться в период развития кризисных явлений в российской экономике, что повлекло замедление роста сферы потребительского кредитования, ограничение его доступности для значительной части населения, рост просроченной задолженности по кредитам физических лиц. С особой остротой встали проблемы правовой защиты не только прав заемщиков, но и кредиторов.

В зарубежном законодательстве правоотношения в сфере потребительского кредитования регулируются специальными законами, которые учитывают специфику данной сферы, а также содержат положения, направленные на защиту прав и интересов всех участников рассматриваемых правоотношений.

Одним из главных проблемных аспектов сферы потребительского кредитования до недавнего времени было отсутствие специального правового регулирования, что влияло на стабильное функционирование и развитие данного сегмента рынка.

Взаимоотношения между кредиторами и заемщиками, возникающие из предоставления, использования и погашения потребительского кредита, регулировались нормами общего характера, содержащимися в ГК РФ, в Федеральном законе РФ «О банках и банковской деятельности» [3], в Законе РФ «О защите прав потребителей» и иных.

Данные законодательные актыв полной мере не учитывали всей специфики потребительского кредитования, что, соответственно, вело к правовым коллизиям.

Но ситуация коренным образом изменилась в связи с тем, что 21.12.2013 был принят Федеральный закон N 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» (далее – Закон).

Закон содержит правила, по которым кредитные и некредитные финансовые организации будут предоставлять кредиты и займы гражданам для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью.

Данный Закон вступает в силу с 1 июля 2014 г.

Однако в настоящее время остаются неразрешенными некоторые теоретические вопросы сферы потребительского кредитования.

В частности, вопрос об определении места договора потребительского кредитования в системе обязательственных правоотношений; вопрос о понимании тех правовых отношений, которые имеют место в потребительском кредитовании, то есть залоговых отношений, отношений, возникающих из договора поручительства, отношений по уступке прав требования предоставления и возврата кредита и т.п.; вопрос о правомерности применения штрафных санкций к заемщику при просрочке очередной суммы платежа и др.

Вступающий в действие с 1 июля 2014 года Федеральный закон «О потребительском кредите (займе)» следующим образом определяет понятие потребительского кредита: потребительский кредит (заем) – денежные средства, предоставленные кредитором заемщику на основании кредитного договора, договора займа, в том числе с использованием электронных средств платежа, в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (далее – договор потребительского кредита (займа), в том числе с лимитом кредитования.

В отличие от российского законодательства в европейском законодательстве потребительское кредитование определяется несколько иначе. Например, как указывает в своей работе Ю.В.

Брык, к сфере применения директивы Европейского сообщества о потребительском кредитовании, которая нашла свое отражение в Законе ФРГ «О потребительском кредите», относятся такие договоры, в которых заимодавец предоставляет потребителю кредит в форме отсрочки платежей, ссуд и другой подобной финансовой помощи.

Потребителем является «любое физическое лицо, действующее для достижения целей, не относящихся к его профессиональной деятельности». Кредитором является «любое физическое или юридическое лицо, которое при выполнении своей трудовой деятельности предоставляет кредит».

Следует заметить, что в Законе ФРГ «О потребительском кредите» приводится перечень видов потребительского кредита, а в качестве кредитора, предоставляющего потребительский кредит, рассматривается любое физическое и юридическое лицо.

  • Следует констатировать, что учеными, как юристами, так и экономистами, выделяются такие отличительные свойства потребительского кредита, какими являются, во-первых, особая целевая направленность – покупка потребительских товаров; во-вторых, оплата различного рода расходов личного характера; в-третьих, его особый субъектный состав: заемщик – физическое лицо.
  • Таким образом, можно выделить следующие особенности потребительского кредита:
  • 1) целевой характер потребительского кредита, то есть потребительский кредит может быть использован заемщиком только в целях приобретения товаров (работ, услуг) для личных бытовых и иных аналогичных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;
  • 2) особый субъектный состав, а именно в качестве кредитора выступает кредитная или иная коммерческая организация, в то время как заемщиком всегда выступает физическое лицо.
Читайте также:  Как получить статус адвоката и что он дает

В связи с тем, что в качестве заемщика всегда выступает физическое лицо, на него распространяется действие законодательства о защите прав потребителей. Соответственно, в данном случае было бы правильнее сторону заемщика называть заемщик потребитель.

Мы видим, что основной особенностью правового регулирования потребительского кредитования по сравнению с иными видами кредитования является распространение на него действия Закона о защите прав потребителей.

Наряду с этим взаимоотношения между заемщиком-потребителем и кредитором регулируются рядом норм общего характера, которые содержатся в ГК РФ, в ФЗ о банках и иных нормативных правовых актах. Необходимо отметить, что в западных государствах вопросы потребительского кредитования урегулированы на законодательном уровне, сформирована судебная и банковская практика.

В странах Европейского сообщества, помимо специального национального законодательства, действуют различного рода директивы, относящиеся к потребительскому кредитованию.

Для решения всего комплекса проблем сферы потребительского кредитования требуются системные изменения. Начало им было положено принятием в декабре 2013 года Федерального закона «О потребительском кредите (займе)».

В Законе определен порядок исчисления полной стоимости кредита, ограничены максимальные размеры неустойки, подробно изложены требования к содержанию и оформлению договоров потребительского кредита (займа).

Действие положений документа распространяется на банки, микрофинансовые кредитные организации, кредитные кооперативы, на иные компании, осуществляющие профессиональную деятельность по предоставлению потребительских займов, а также на лиц, получивших право требования к заемщику.

Максимальную стоимость потребительских кредитов фактически будет определять Банк России.

С 1 июля 2014 г. кредиторы не смогут произвольно устанавливать полную стоимость потребительских кредитов.

Закон содержит формулу для расчета их стоимости, а также определяет, какие платежи могут включаться в эту стоимость, а какие – нет.

Например, сумма страховой премии по договору добровольного страхования может включаться в стоимость кредита только в том случае, если заемщик в результате заключения такого договора получает более выгодные условия кредитования.

Полная стоимость каждого конкретного потребительского кредита (займа) на момент заключения договора не должна более чем на одну треть превышать среднерыночное значение, утвержденное Банком России на текущий квартал в отношении соответствующей категории кредитного продукта.

В Законе предусмотрен порядок определения среднерыночной стоимости потребительского кредита (займа). В то же время решение некоторых вопросов, касающихся данного процесса, возможно только после принятия Банком России необходимых подзаконных актов.

В частности, на усмотрение Банка России оставлено определение категорий потребительских кредитов. Закон содержит только показатели, которые Банк России должен будет при этом учитывать, а именно: сумму кредита, его срок, вид кредитора, цель и др. Но при этом не указано, обязаны ли разные категории кредитов (займов) отличаться по всем названным показателям.

Например, Банк России может определить, что ключевым показателем для выделения кредита в отдельную категорию будет его размер и срок возврата. Таким образом, банки и микрофинансовые организации будут вынуждены выдавать кредиты данной категории в рамках единых ставок, хотя в настоящее время процентные ставки у этих организаций могут различаться в несколько десятков раз.

В Законе установлено, что для каждой категории потребительского кредита Банк России обязан провести оценку кредитов (займов), которые выдают не менее ста крупнейших кредиторов либо не менее одной трети общего количества кредиторов, предоставляющих кредиты (займы) соответствующей категории.

Все условия договоров потребительского кредита (займа) будут разделены на общие и индивидуальные. Отличия между ними состоят в том, что общие условия устанавливаются кредитором в одностороннем порядке в целях многократного применения. Индивидуальные условия, напротив, указываются в каждом договоре отдельно и применяются только в отношениях между кредитором и конкретным заемщиком.

К индивидуальным условиям кредитного договора (договора займа) согласно Закону, в частности, относится размер кредита (займа), срок его возврата, процентная ставка и др. Закон требует, чтобы индивидуальные условия договора фиксировались в форме таблицы, которая в договоре будет размещаться непосредственно после информации о полной стоимости кредита.

В Законе не закреплены общие условия кредитования, однако из текста документа можно установить их примерный перечень. Так, кредиторы обязаны будут публиковать в местах оказания услуг информацию о предоставлении, использовании и возврате кредитов (займов). Указано, что общие и индивидуальные условия договора не должны противоречить опубликованным для всеобщего доступа сведениям.

Процедура изменения общих условий договора существенно отличается от процедуры изменения его индивидуальных условий. Кредитор вправе изменить общие условия договора в одностороннем порядке, если это не повлечет за собой возникновения новых или увеличения размера существующих денежных обязательств заемщика.

Должник также имеет право на одностороннее изменение общих условий, однако эту процедуру он сможет осуществить только в судебном порядке. В Законе определено, что к общим условиям применяются положения ст.

428 ГК РФ о договорах присоединения.

Таким образом, заемщик имеет право пойти в суд с требованием об изменении таких условий, если они явно обременительны для заемщика (например, снижают ответственность кредитора).

В отношении индивидуальных условий подобной оговорки нет, поэтому изменить их можно будет в общем порядке, предусмотренном гл. 29 ГК РФ (в том числе по соглашению сторон, по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной и т.п.).

Соответственно, после вступления новых правил в силу заемщикам будет сложнее изменить индивидуальные условия договоров потребительского кредита (займа), поскольку в настоящее время суды признают подобные договоры договорами присоединения (см., например, п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 N 146) .

Кредитор сможет уступить любому лицу право требования по договору потребительского кредита (займа), если закон или договор не содержит запрета на такую уступку.

В законе есть общее правило, согласно которому кредитор сможет уступить любому лицу свое право требования к должнику. Однако запрет на такую уступку может быть предусмотрен законом или договором.

Для перехода прав требования не имеет значения ни статус кредитора, ни статус лица, в пользу которого происходит уступка права.

Тем самым в отношении банков Закон устраняет противоречие между практикой арбитражных судов и судов общей юрисдикции.

  1. Следует отметить, что в настоящий момент требуется большая открытость финансово-кредитного сектора экономики для роста доверия к банкам инвесторов, вкладчиков, общества в целом.
  2. В заключение необходимо сказать о результатах проведенного исследования.
  3. В Законе определена правовая природа потребительского кредитования, а также выявлены специфические признаки, отграничивающие его от иных разновидностей кредитных обязательств, к которым относятся, во-первых, особый субъектный состав сторон; во-вторых, целевая направленность потребительского кредитования, которая не связана с предпринимательской деятельностью и направлена на удовлетворение личных, бытовых, семейных и иных аналогичных потребностей физического лица; в-третьих, отношения в сфере потребительского кредитования, подпадающие под действие законодательства о защите прав потребителей.
  4. Выявлена особенность правового режима потребительского кредитования и установлено, что опосредуемый разнообразными обязательственно-правовыми конструкциями данный вид кредитования, хотя и относится к группе кредитных.
  5. обязательств, в то же время претендует на самостоятельное место в системе кредитных обязательств.
  6. Обоснована и предложена классификация потребительского кредитования по следующим параметрам: 1) по субъекту, предоставляющему потребительские кредиты; 2) по целевому назначению потребительского кредитования; 3) по срокам предоставления потребительского кредита; 4) по способу обеспечения; 5) по способу погашения; 6) по взиманию процентов потребительского кредита.

Исследован порядок заключения договора потребительского кредитования в форме присоединения и доказано, что заемщикам затруднительно реализовать возможности, предоставленные п. 2 ст. 428 ГК РФ.

В итоге представляется возможным надеяться на то, что внесенные изменения в правовое регулирование отношений в сфере потребительского кредитования с принятием столь долгожданного Федерального закона «О потребительском кредите (займе)» действительно устранят существующие в настоящее время сложности относительно практического применения законодательных норм, и с 1 июля 2014 года проблема определения правовой природы, содержания и исполнения договора потребительского кредитования перестанет быть актуальной.

Источник: https://megaobuchalka.ru/1/7814.html

Ипотека: основные изменения в 2011 — 2019 годах

В последнее время ипотечные программы постоянно совершенствуются и становятся более социально-направленными. Одни из них затрагивают отдельные категории граждан (учительская ипотека), другие — определенные слои населения (социальная ипотека, муниципальная ипотека), третьи — регионы в целом (накопительная ипотека а Краснодарском крае).

Вот некоторые их наиболее значимых законодательных изменений на российском ипотечном рынке, принятых в последнее время:

  • Вступил в силу Федеральный закон от 01 мая 2019 года № 76-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком – физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика”, который позволяет гражданам, попавшим в трудную жизненную ситуацию, взять ипотечные каникулы сроком до полугода. Человек, который выплачивает ипотечный кредит, получает теперь право обратиться в банк с просьбой о предоставлении льготного периода. Подробнее…
  • Президентом В.В. Путиным подписан Федеральный закон № 157-ФЗ «О мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, в части погашения обязательств по ипотечным жилищным кредитам (займам) и о внесении изменений в статью 13-2 Федерального закона «Об актах гражданского состояния» на заявительной основе, предоставляющий 450 000 рублей на погашение ипотечного жилищного кредита при рождении третьего ребенка или последующих детей в период с 1 января 2019 г. по 31 декабря 2022 г. Подробнее…
  • Принято Постановление №339, внесшее изменения в Правила предоставления субсидий кредитным организациям и АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АО «ДОМ.РФ») на возмещение недополученных доходов по ипотечным кредитам, которые предоставлены гражданам, имеющим детей.Внесенные изменения увеличивают период субсидирования на весь срок действия кредита в размере 6% годовых, а также позволят людям, имеющим рефинансированные кредиты, ещё раз рефинансировать их. Подробнее…
  • Принято Постановление Правительства Российской Федерации от 21.07.2018 N 857, внесшее важные изменения в Постановление Правительства Российской Федерации от 30 декабря 2017 года № 1711 “Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу «ДОМ.РФ» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации, имеющим детей”.Данным Постановлением уточнены некоторые аспекты субсидирования ипотеки для семей с детьми. В частности, предоставление льготных ипотечных кредитов под 6% годовых теперь распространяется в связи с рождением у гражданина с 1 января 2018 г. по 31 декабря 2022 г. не только второго или третьего ребенка, но и последующего, например: четвертого, пятого. Подробнее…
  • Вступили в силу изменения, внесенные Центробанком в инструкцию №180-И “Об обязательных нормативах банков”. Изменения коснулись ипотечных кредитов с первоначальным взносом ниже 20%, для которых установлен коэффициент риска в 150%, а для займов с первоначальным взносом ниже 10% — 300%.Такие нормативы делают выдачу таких кредитов невыгодной для банков, поскольку они влияют на расчет норматива достаточности капитала банка. Подробнее…

Источник: https://vse-obipoteke.ru/osnovnye_izmenenija/

Ссылка на основную публикацию