Законодатель определил основы функционирования «фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства»

Последнее обновление: 29.06.2019

Законодатель определил основы функционирования ► Знаете ли Вы, что…

В 2017 году в России создан государственный компенсационный фонд долевого строительства. В народе его еще называют – компенсационный фонд застройщиков или фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Кого это должно обрадовать?

Законодатели утверждают, что это должно обрадовать дольщиков – т.е. участников долевого строительства жилья в многоквартирных домах. Ведь основной задачей строительного компенсационного фонда является выплата возмещений дольщикам по Договорам долевого участия (ДДУ), в случае банкротства Застройщика.

А как же страховка Застройщика? Имеется в виду страхование гражданской ответственности Застройщика, которое действовало до этого момента?

Это страхование (подробнее о нем – см. по указанной ссылке), было запущено с 2014 года, и за несколько лет показало свою несостоятельность. Точнее – неудобство и сложность в реализации.

Поэтому решено было заменить неработающую «страховку Застройщика» на единый фонд, который будет выполнять ту же функцию защиты дольщиков, но с другим механизмом действия.

Прежнее страхование ответственности Застройщика продолжит действовать только в отношении тех договоров ДДУ, по которым эта страховка уже получена (т.е. заключен договор страхования).

А в конце июня 2019 президент Путин подписал закон, согласно которому выплаты страховых возмещений по «старым застрахованным ДДУ» (заключенным до 20 октября 2017 года – дня начала работы компенсационного фонда) тоже становятся обязанностью этого фонда. Подробнее о механизме передачи обязанностей страховщика – см. по приведенной ссылке.

А что дает компенсационный фонд застройщиков? Чем он лучше страхования ответственности, и как он вообще работает?

Порядок регистрации Договора долевого участия – см. в отдельной заметке по ссылке.

Что такое компенсационный фонд долевого строительства, и как он работает?

С 20 октября 2017 года в отношении новых объектов строительства (т.е.

запущенных после этой даты) каждый Застройщик, привлекающий деньги по Договорам долевого участия (ДДУ), обязан делать взносы в государственный компенсационный фонд долевого строительства.

Размер взноса – 1,2% от стоимости каждого заключенного ДДУ (п.1, ст. 10, ФЗ-218). Неуплата такого взноса будет являться основанием для приостановки регистрации ДДУ. Размер взноса может быть изменен только федеральным законом.

Накопленные в этом фонде средства будут использоваться исключительно для выплат компенсаций обманутым дольщикам при банкротстве Застройщика, либо на финансирование завершения строительства. В последнем случае это может быть финансовая помощь либо заем новому Застройщику, который примет на себя обязательства по завершению строительства проблемного объекта.

На другие цели средства фонда расходовать запрещается.

Для новых дольщиков это означает существенное снижения риска вложений в покупку квартир в новостройках:

  1. Во-первых, появляется реальный шанс достроить дом, даже когда Застройщик обанкротился.
  2. Во-вторых, сам механизм компенсационных выплат дольщикам стал гораздо проще и понятнее (по сравнению со страхованием ответственности).
  3. В-третьих, управлять этими средствами будут не частные страховые компании, а госструктура. По сути, этот единый фонд застройщиков будет работать по аналогии с Агентством по страхованию вкладов (АСВ), которое гарантирует возврат средств людям, разместившим свои деньги на банковских депозитах.

В общем, можно сказать, что у дольщиков, заключивших ДДУ по новым правилам, появился надежный механизм защиты своих вложений в строительство. Правда, здесь есть один нюанс, о котором скажем немного ниже.

Порядок возврата НДФЛ при покупке квартиры. 2 способа. Список документов.

Законодательная основа строительного компенсационного фонда

Компенсационный фонд долевого строительства создан на основе изменений в федеральный закон ФЗ-214, предполагающих дополнительную защиту прав и интересов участников долевого строительства (ст. 23.2 закона ФЗ-214).

Управляет компенсационным фондом некоммерческая организация (управляющая компания) «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», учредителем которой выступил Минстрой России по поручению Правительства Российской Федерации (подробнее на сайте Правительства РФ – здесь).

Основные задачи этой управляющей компании, в части управления компенсационным фондом долевого строительства, таковы:

  1. контроль за поступлением взносов от застройщиков,
  2. выплата денежного возмещения дольщикам по договорам ДДУ, в случае банкротства застройщика,
  3. осуществление полномочий конкурсного управляющего в деле о банкротстве застройщика.

Как именно будут производиться выплаты возмещений из фонда (место, время, форма, порядок приёма заявлений и т.п.), если Застройщик в судебном порядке признан банкротом, можно прочитать в Постановлении Правительства РФ – здесь.

Девелопер и Застройщик – кто есть кто? Расшифровка ключевых понятий – см. в Глоссарии по ссылке.

Когда отчисления в компенсационный фонд застройщиков НЕ требуются?

Обязанность Застройщика перечислять взнос в компенсационный фонд возникает только в том случае, когда первый Договор долевого участия (ДДУ) при строительстве нового дома зарегистрирован после 20 октября 2017 года (см. п.5, ст.25, ФЗ-218).

Речь идет именно о первом договоре по строительному проекту.

То есть законодатели позволили не платить отчисления в фонд тем Застройщикам, которые на момент 20 октября 2017 уже имели зарегистрированные продажи квартир по ДДУ по какому-либо проекту.

Тогда для остальных ДДУ этого строительного проекта должна применяться прежняя норма защиты прав дольщиков – страхование гражданской ответственности Застройщика (см. ссылку на заметку об этом – выше).

Если раньше часть договоров ДДУ уже была застрахована по правилам страхования гражданской ответственности Застройщика, то отчисления в фонд не требуются. Считается, что интересы дольщика в этом случае уже защищены страховым полисом.

Если Застройщик применяет при расчетах с дольщиками по ДДУ специальный счет эскроу (подробнее – по ссылке), то отчисления в компенсационный фонд тоже не требуются.

Эскроу-счет защищает дольщика даже лучше, чем фонд.

Тем более, что с 1 июля 2019 года все Застройщики по своим новым проектам обязаны перейти на расчеты через эти счета эскроу, и фонд защиты прав дольщиков со временем потеряет свою актуальность.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Закон предписывает, что с октября 2017 года, при регистрации каждого нового Договора долевого участия, Росреестр должен направлять в фонд запрос об уплате или неуплате обязательных отчислений по этому договору. Таким образом, Застройщиков стимулируют платить взносы в компенсационный фонд вовремя, а дольщикам обеспечивается реальная финансовая защита их прав.

Но есть один нюанс.

Денежная компенсация дольщикам будет рассчитываться не от оплаченной ими суммы по ДДУ, а исходя из среднерыночной стоимости квартиры, определяемой по данным Росстата для каждого региона отдельно. То есть в случае банкротства Застройщика, размер компенсации дольщику будет равен средней цене за кв. м. в регионе, умноженной на количество приобретенных метров.

При этом компенсировать дольщикам их вложения (затраты) будут только в объеме 120 кв. м. купленного жилья (максимум). Исключение сделают для многодетных семей. «Лишние» метры уже не будут защищены этим фондом, поэтому Покупателям очень больших квартир (или нескольких квартир сразу) стоит хорошенько подумать о риске своих вложений.

Ну и конечно, компенсационный фонд будет защищать только тех дольщиков, которые приобрели квартиры в строящемся доме по Договорам долевого участия (ДДУ). Все другие схемы покупки квартир (например, по Предварительным договорам) под действие его защиты не подпадают.

Основные правила приемки новой квартиры у Застройщика – смотри в Глоссарии по ссылке.

Решать на что пойдут средства государственного компенсационного фонда – на достройку дома или на выплату компенсаций – будут сами дольщики на общем собрании. Общее собрание организует конкурсный управляющий при банкротстве Застройщика. Принятое на собрании решение направляется в фонд, и тот уже реализует это решение в соответствии со своими полномочиями.

Очевидно, что в большинстве случаев достройка дома будет выгоднее, чем волокита с возмещением потерь и попытка купить другую квартиру в другой новостройке. Выбор в пользу возврата денег может быть оправдан, например, когда стройка замерла на этапе котлована.

С 1 июля 2018 года, после очередных поправок в закон ФЗ-214, фонд защиты прав дольщиков получил возможность финансировать достройку даже тех домов (остановленных проектов), по которым отчисления в фонд не производились. Кроме того, фонд также должен решать вопросы финансирования строительства инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, предусмотренной проектом строительства жилых комплексов.

Если Застройщик задерживает сдачу дома. Что делать дольщику – см. в этой заметке.

Как публично-правовая компания под контролем Российской Федерации, компенсационный фонд зарегистрирован только 20 октября 2017 года. Фактически, он начал активно действовать именно с этой даты (подтверждение – здесь).

Официальный сайт Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства – здесь.

Телефон контактного центра Фонда: 8 (800) 7007-214

На сайте фонда можно самостоятельно проверить, сделал ли Застройщик отчисление в Фонд долевого строительства при заключении отдельного ДДУ. Этот сервис проверки – здесь.

  • Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.
  • Профессиональную юридическую поддержку по сделкам с недвижимостью можно получить — ЗДЕСЬ.
  • «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
  • Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ во всплывающем окне.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/znaete-li-vi-chto/kompensacionnyj-fond-zashhity-prav-dolshhikov/

О создании фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства

Законодатель определил основы функционирования

7 октября 2017 года Правительством РФ принято постановление № 1231 «О публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». Документ разработан Минстроем России во исполнение Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Указанным Федеральным законом предусмотрено создание публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) путем преобразования существующей некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». Законом установлено, что решение о реорганизации некоммерческой организации принимается Правительством Российской Федерации. Соответствующее решение оформлено постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 № 1231.

Фонд образован в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан – участников долевого строительства, средства которых привлекаются для строительства многоквартирных домов и (или) других объектов недвижимости по договорам участия в долевом строительстве.

Основной функцией созданной публично-правовой компании является формирование компенсационного фонда за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 процента от цены каждого договора участия в долевом строительстве.

Читайте также:  Штраф за допинг в спорте

Не менее чем за три рабочих дня до даты представления документов на государственную регистрацию договора застройщик должен перечислить взнос на счет фонда.

Неуплата застройщиком взноса является основанием для приостановления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Денежные средства компенсационного фонда учитываются на отдельном счете, открываемом Фондом в кредитной организации, соответствующей установленным требованиям. Такие требования утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 07.10.2017 № 1232.

К ним, в частности, относятся: наличие собственных средств не менее 25 миллиардов рублей, участие в системе обязательного страхования вкладов физических лиц в российских банках, наличие письменного согласия на ежеквартальное предоставление информации о соблюдении установленных требований. Кроме того, кредитная организация должна находиться под прямым или косвенным контролем государства или Центрального банка РФ либо иметь одновременно кредитные рейтинги не ниже определенных уровней, которые присвоены национальными кредитными рейтинговыми агентствами.

Средства компенсационного фонда могут быть использованы на выплату возмещения гражданам – участникам долевого строительства, финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.

Выплата возмещения гражданам – участникам долевого строительства будет производиться, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство и застройщиком уплачены обязательные отчисления в компенсационный фонд. Кроме того, необходимо, чтобы собрание участников долевого строительства приняло решение о получении возмещения.

Правила выплаты возмещения пострадавшим дольщикам утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 07.10.2017 № 1233.

Так, в течение 14 дней со дня принятия собранием участников долевого строительства решения о получении возмещения Фонд размещает на своем официальной сайте сообщение о дате начала приема заявлений граждан о выплате возмещения, а также о месте, времени, форме и порядке приема заявлений.

При обращении о выплате возмещения гражданину необходимо представить заявление по форме, утвержденной Фондом, документ, удостоверяющий личность, либо его заверенную копию и выписку из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

Выплата возмещения осуществляется за счет средств компенсационного фонда в течение 10 рабочих дней со дня предоставления гражданином соответствующих документов.

Правила принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства определены постановлением Правительства Российской Федерации от 07.10.2017 № 1234.

Если необходимая сумма составляет не более 500 миллионов рублей, решение будет приниматься правлением Фонда. Если сумма превышает 500 миллионов рублей, решение будет принимать наблюдательный совет Фонда.

Контроль за целевым использованием средств будет осуществляться правлением Фонда со дня заключения договора о предоставлении средств и до завершения строительства.

Фонд является новой гарантией защиты прав участников долевого строительства, введенной взамен существующих способов обеспечения исполнения обязательств застройщиков, к которым относятся страхование гражданской ответственности застройщиков за неисполнение или ненадлежащее исполнение ими обязательств по передаче жилых помещений и поручительство банка по обязательствам застройщиков.

Среди особенностей работы Фонда в форме публично-правовой компании можно выделить то, что высшим органом управления Фонда является наблюдательный совет, состав которого назначается Правительством Российской Федерации.

В соответствии с распоряжением Правительства РФ от 07.10.

2017 № 2203-р в состав наблюдательного совета Фонда вошли представители Федерального Собрания Российской Федерации (по одному представителю от каждой палаты), федеральных органов исполнительной власти и Агентства ипотечного жилищного кредитования. Председателем наблюдательного совета назначен Заместитель Председателя Правительства РФ – Руководитель Аппарата Правительства РФ.

  • Создание фонда позволит установить эффективный механизм защиты прав участников долевого строительства, повысит доверие граждан к строительной отрасли, что, в свою очередь, приведет к росту строительства жилья и, соответственно, улучшению жилищных условий граждан.
  • Екатерина Челышева,
  • заведующий сектором по организационно-консультационной работе и связям с общественностью юридического управления администрации Хабаровска

Источник: http://consultantkhv.ru/newspaper/o-sozdanii-fonda-zashhity-prav-grazhdan-uchastnikov-dolevogo-stroitelstva/

Законодательно закреплены основы создания и осуществления деятельности Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства при банкротстве застройщиков :: Прокуратура Красноярского края

Федеральным законом от 29.07.

2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» закреплены основы создания и осуществления деятельности Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства при банкротстве застройщиков (далее — Фонд).

Закон определяет порядок создания, правовое положение, цели деятельности, функции, полномочия и порядок управления деятельностью Компенсационного фонда — публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства.

Ключевой функцией Фонда определено формирование компенсационного фонда за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства на основании законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения. Величина взноса может изменяться на основании Федерального закона не чаще одного раза в год.

  • Денежные средства Фонда подлежат использованию на следующие цели:
  • 1) на выплату возмещения гражданам-участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений;
  • 2) на финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершённого строительства. Правительством РФ устанавливается порядок принятия Фондом решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершённого строительства и осуществления контроля за использованием предоставленных средств в рамках такого финансирования;
  • 3) на финансирование расходов Фонда, связанных с осуществлением предусмотренных настоящим Федеральным законом функций и полномочий Фонда за счёт части доходов, получаемых от инвестирования средств компенсационного фонда.
  • Предоставление средств компенсационного фонда на финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершённого строительства осуществляется в размере, не превышающем максимальной величины возможных выплат возмещения гражданам-участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений, если финансирование указанных мероприятий приведёт к уменьшению затрат компенсационного фонда на такие выплаты.
  • При невозможности соблюдения указанных условий Фонд вправе осуществлять финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершённого строительства за счёт иного имущества Фонда в порядке, установленном законом.

Закон опубликован на официальном интернет-портале правовой информации —  http://www.pravo.gov.ru 30.07.2017.

Источник: http://www.krasproc.ru/explain/16381-zakonodatelno-zakrepleny-osnovy-sozdaniya-i-osushchestvleniya-deyatelnosti~

О создании фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства

7 октября 2017 года Правительством РФ принято постановление № 1231 «О публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». Документ разработан Минстроем России во исполнение Федерального закона от 29.07.2017 №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

          Указанным Федеральным законом предусмотрено создание публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) путем преобразования существующей некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». Законом установлено, что решение о реорганизации некоммерческой организации принимается Правительством Российской Федерации. Соответствующее решение оформлено постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 № 1231.

          Фонд образован в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан – участников долевого строительства, средства которых привлекаются для строительства многоквартирных домов и (или) других объектов недвижимости по договорам участия в долевом строительстве.

          Основной функцией созданной публично-правовой компании является формирование компенсационного фонда за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства в соответствии с законодательством Российской Федерации.

          Размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 процента от цены каждого договора участия в долевом строительстве.

Не менее чем за три рабочих дня до даты представления документов на государственную регистрацию договора застройщик должен перечислить взнос на счет фонда.

Неуплата застройщиком взноса является основанием для приостановления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

          Денежные средства компенсационного фонда учитываются на отдельном счете, открываемом Фондом в кредитной организации, соответствующей установленным требованиям. Такие требования утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 07.10.2017 № 1232.

К ним, в частности, относятся: наличие собственных средств не менее 25 миллиардов рублей, участие в системе обязательного страхования вкладов физических лиц в российских банках, наличие письменного согласия на ежеквартальное предоставление информации о соблюдении установленных требований. Кроме того, кредитная организация должна находиться под прямым или косвенным контролем государства или Центрального банка РФ либо иметь одновременно кредитные рейтинги не ниже определенных уровней, которые присвоены национальными кредитными рейтинговыми агентствами.

          Средства компенсационного фонда могут быть использованы на выплату возмещения гражданам – участникам долевого строительства, финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.

          Выплата возмещения гражданам – участникам долевого строительства будет производиться, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство и застройщиком уплачены обязательные отчисления в компенсационный фонд. Кроме того, необходимо, чтобы собрание участников долевого строительства приняло решение о получении возмещения.

          Правила выплаты возмещения пострадавшим дольщикам утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 07.10.2017 №1233.

          Так, в течение 14 дней со дня принятия собранием участников долевого строительства решения о получении возмещения Фонд размещает на своем официальной сайте сообщение о дате начала приема заявлений граждан о выплате возмещения, а также о месте, времени, форме и порядке приема заявлений.

При обращении о выплате возмещения гражданину необходимо представить заявление по форме, утвержденной Фондом, документ, удостоверяющий личность, либо его заверенную копию и выписку из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

Выплата возмещения осуществляется за счет средств компенсационного фонда в течение 10 рабочих дней со дня предоставления гражданином соответствующих документов.

          Правила принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства определены постановлением Правительства Российской Федерации от 07.10.2017 № 1234.

Если необходимая сумма составляет не более 500 миллионов рублей, решение будет приниматься правлением Фонда. Если сумма превышает 500 миллионов рублей, решение будет принимать наблюдательный совет Фонда.

Контроль за целевым использованием средств будет осуществляться правлением Фонда со дня заключения договора о предоставлении средств и до завершения строительства.

          Фонд является новой гарантией защиты прав участников долевого строительства, введенной взамен существующих способов обеспечения исполнения обязательств застройщиков, к которым относятся страхование гражданской ответственности застройщиков за неисполнение или ненадлежащее исполнение ими обязательств по передаче жилых помещений и поручительство банка по обязательствам застройщиков.

Читайте также:  Понятие и виды юридических фактов

          Среди особенностей работы Фонда в форме публично-правовой компании можно выделить то, что высшим органом управления Фонда является наблюдательный совет, состав которого назначается Правительством Российской Федерации.

          В соответствии с распоряжением Правительства РФ от 07.10.

2017 № 2203-р в состав наблюдательного совета Фонда вошли представители Федерального Собрания Российской Федерации (по одному представителю от каждой палаты), федеральных органов исполнительной власти и Агентства ипотечного жилищного кредитования. Председателем наблюдательного совета назначен Заместитель Председателя Правительства РФ – Руководитель Аппарата Правительства РФ.

          Создание фонда позволит установить эффективный механизм защиты прав участников долевого строительства, повысит доверие граждан к строительной отрасли, что, в свою очередь, приведет к росту строительства жилья и, соответственно, улучшению жилищных условий граждан.

ЕКАТЕРИНА ЧЕЛЫШЕВА, ЗАВЕДУЮЩИЙ СЕКТОРОМ ПО ОРГАНИЗАЦИОННО-КОНСУЛЬТАЦИОННОЙ РАБОТЕ И СВЯЗЯМ С ОБЩЕСТВЕННОСТЬЮ ЮРИДИЧЕСКОГО УПРАВЛЕНИЯ АДМИНИСТРАЦИИ ХАБАРОВСКА

         Источник публикации: информационный ежемесячник «Верное  решение» выпуск № 12 (182) дата выхода от 20.12.2017.

Источник: https://www.consultant-dv.ru/periodika/gazeta-vernoe-reshenie/vypusk-12-20-12-17/o-sozdanii-fonda-zashchity-prav-grazhdan-uchastnikov-dolevogo-stroitelstva/

Закреплены основы создания и осуществления деятельности Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства при банкротстве застройщиков

29 июля 2017 года президентом Российской Федерации подписан Федеральный закон № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым закреплены основы создания и осуществления деятельности Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства при банкротстве застройщиков (далее – Фонд).

Фонд создается путем преобразования некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан –  участников долевого строительства», созданной в соответствии с постановлением правительства Российской Федерации от 07.12.2016 № 1310, и является ее правопреемником.

Законом определены функции и полномочия Фонда, органы его управления (ими являются наблюдательный совет, правление и генеральный директор), порядок формирования и использования средств компенсационного фонда, порядок взаимодействия Фонда и органов государственной власти, органов местного самоуправления.

Имущество Фонда формируется за счет имущества преобразуемой некоммерческой организации, обязательных отчислений (взносов) застройщиков, а также имущества, приобретенного за счет инвестирования указанных денежных средств, добровольных имущественных взносов, доходов, полученных Фондом от осуществления своей деятельности, и иных поступлений.

В целях повышения гарантии защиты прав и законных интересов граждан — участников долевого строительства, средства которых привлекаются для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, Фонд осуществляет формирование компенсационного фонда за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства. Размер таких отчислений в первый год действия закона составит 1,2% от цены каждого договора участия в долевом строительстве.

Средства компенсационного фонда обособляются от иного имущества Фонда, за их счет будут осуществляться выплаты гражданам — участникам долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщика, а также финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.

Выплата возмещения гражданину по договору участия в долевом строительстве будет осуществляться в размере уплаченной цены такого договора, но не более предельной суммы возмещения.

Предельная сумма определяется как произведение общей площади всех жилых помещений в одном многоквартирном доме (но не более 120 квадратных метров), подлежащих передаче гражданину, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения на первичном рынке жилья в соответствующем субъекте Российской Федерации, определяемого Федеральной службой государственной статистики (Росстатом) в период заключения договора.

Внешний государственный аудит (контроль) в отношении Фонда будут осуществлять Счетная палата России и иные государственные органы в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Одновременно внесены соответствующие изменения в некоторые законодательные акты, в том числе в Федеральные законы «Об инвестиционных фондах», «О несостоятельности (банкротстве)», «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

В частности, установлены особенности удовлетворения требований участников долевого строительства, дополнены требования к застройщикам, уточняется порядок использования застройщиком денежных средств, находящихся на его расчётном счете в уполномоченном банке, урегулированы вопросы функционирования Единой информационной системы жилищного строительства.

Федеральный закон вступил в силу 30.07.2017, за исключением отдельных положений, вступающих в силу в иные сроки.

Подробнее с документом можно ознакомиться на сайте «КонсультантПлюс», официальном интернет-портале правовой информации.

Источник: https://admtyumen.ru/ogv_ru/block/actuals/prokur_explain/more.htm?id=11455430%40cmsArticle

Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства: сравнительный анализ

Оганесян В. Г. Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства: сравнительный анализ // Молодой ученый. — 2018. — №17. — С. 251-252. — URL https://moluch.ru/archive/203/49720/ (дата обращения: 19.09.2019).



Данная статья посвящена исследованию Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства выявлению его места в системе гражданско-правовых отношений.

Ключевые слова: договор, ответственность, дольщик, застройщик, участие в долевом строительстве, гражданское право, компенсационный фонд.

Долевое участие в строительстве недвижимости, в частности многоквартирных жилых домов, стало одним из распространенных способов удовлетворения жилищной потребности граждан, так как недвижимость на стадии строительства стоит гораздо дешевле, чем после ввода в эксплуатацию.

Возникнув в 90-х гг., институт участия в долевом строительстве был урегулирован ФЗ от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — ФЗ № 214-ФЗ) [1].

Сторонами выступают застройщик и участник долевого строительства (дольщик). Договор консенсуальный, возмездный, взаимный. Форма договора письменная с обязательной государственной регистрацией.

ФЗ № 214-ФЗ предусматривает следующие способы обеспечения исполнения обязательств застройщика: залог, поручительство банка и страхование гражданской ответственности застройщика.

Данные способы обеспечения исполнения обязательств играют обеспечительную и компенсационную функцию, но практическое значение приобретают при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств застройщика. Особое внимание нужно обратить на обстоятельства, в связи с которыми застройщик не исполняет своих обязательств.

Что касается предусмотренных ФЗ № 214-ФЗ способов защиты прав дольщиков, то среди них: возмещение убытков, взыскание неустойки, взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсация морального вреда, возможность расторгнуть договор в одностороннем порядке и др. Все это является преимуществом договора участия в долевом строительстве, т. к. никакие другие договоры, заключаемые с целью участия в долевом строительстве таких такого спектра способов защиты изначально не предусматривают [3, С. 87].

Нововведением в законодательство о защите прав дольщиков является создание Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства (далее — Фонд), который будет формироваться за счёт процентных отчислений от застройщиков. Фонд начал действовать с 1 января 2017 года, о чем упоминается в Постановлении Правительства Российской Федерации [2].

Из средств Фонда, в случае невыполнения застройщиками своих обязательств и признания их банкротами, участникам долевого строительства будут возмещаться убытки.

Фонд будет выступать в качестве одного из рычагов дополнительной защиты прав, имущества и законных интересов участников долевого строительства, в первую очередь обманутых дольщиков.

Однако денежная компенсация будет выплачиваться дольщикам не исходя из конкретной оплаченной ими суммы, а исходя из рыночной стоимости квартиры, определяемой по данным Росстата для каждого региона отдельно.

Будет ли учитываться при этом класс дома, степень готовности, расположение и иные факторы, которые влияют на стоимость недвижимости, пока не ясно. Стоит отметить, что компенсация полагается только за 120 квадратных метров приобретенного жилья.

Все, что превышает эту площадь, оплачиваться не будет, то есть, например, покупатели дорогих квартир бизнес- или элит-класса (где средняя площадь квартиры больше заявленных 120 “квадратов”) будут защищены Фондом в меньшей степени и не смогут получить всех вложенных денег. При этом застройщик выплачивает в Фонд 1,2 % от фактической стоимости договора долевого участия, а не от стоимости 120 квадратных метров.

Фонд защитит только тех дольщиков, которые приобретают жилье по договору долевого участия. Все другие схемы покупки квартир под его действие не подпадают.

Несмотря на это, сейчас Фонд защиты дольщиков выглядит более эффективным, нежели страхование ответственности застройщиков у частных страховых компаний. Фонд создан государством, и схема его работы более прозрачна, что дает дольщикам больше гарантий как на достройку проблемного дома, так и на получение компенсации, если строительство невозможно.

На сегодняшний день государство стоит на пути снижения рисков для участников долевого строительства к минимуму, как для дольщиков, так и для застройщиков. Однако требования, предъявляемые к застройщикам, все более и более ужесточаются.

В скором времени это может повлечь за собой исчезновение малого и среднего бизнеса с рынка долевого строительства вследствие нехватки возможностей для выполнения всех требований.

Со временем Россия отойдет от практики использования долевого участия в строительстве, однако сейчас около 80 % застройщиков используют денежные средства дольщиков, именно поэтому требуется дальнейшее развитие нормативной базы данного правового института в сторону модернизации механизмов защиты прав дольщиков.

Литература:

Источник: https://moluch.ru/archive/203/49720/

Официальный сайт фонда защиты прав граждан участников долевого строительства

Банкротство застройщика, некачественная постройка, задержки по срокам, дополнительные безосновательные вложения – вы готовы к таким рискам? Избежать финансовых потерь и получить гарантию компенсации или качественного исполнения работы застройщиком поможет фонд защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве.

Подробнее об организации

Фонд защиты прав дольщиков основан с учетом положений Закона № 218-ФЗ, регулирующем деятельность публично-правовых компании, занимающихся защитой дольщиков при банкротстве застройщиков.

До этого времени, большинство дольщиков делали взнос на строительство, рискуя потерять свои деньги в полном объеме, без возможности компенсации или возврата. Организация была создана с целью предотвращения возникновения новых обманутых дольщиков путем соблюдения всех необходимых мер предосторожности.

Зачем нужен Фонд

Защита прав Общество защищает права дольщиков, если застройщик откажется выполнятьусловия, прописанные в договоре.
Создание фонда Формирование и учет компенсационного фонда защиты прав дольщиков, куда застройщик должен переводить деньги.
Финансирование окончательного строительства Если застройщик обанкротится, и стройка будет незакончена, деньги из фонда могут пойти на завершение строительства дома.
Выплаты Деньги из компенсационного фонда ДДУ будут выплачены вкладчикам, если застройщик обанкротится.

Службы контроля

Фонд защиты прав граждан долевого строительства – организация, контролируемая Наблюдательным советом. Он включает представителей Госдумы, правительства РФ, Совета федерации и Института, отвечающего за развитие жилищной сферы.

Они ведут наблюдение, за работой Фонда долевого строительства с помощью аудита отчетности и контроля над работой внутри организации.

Согласно законодательству РФ, государственные службы осуществляют:

  • Регулирование работы Фонда.
  • Публичность деятельности, указанной в ЕИС.
  • Публикацию отчетности на официальном сайте Фонда защиты прав дольщиков.
Читайте также:  Какие есть меры по поддержке малого бизнеса? 

Регулярный процесс контроля за деятельностью Фонда обманутых дольщиков позволяет гарантировать отсутствие хищений и неправомерных действий внутри организации.

Процесс уплаты взносов застройщиком

1 2 3
С каждого ДДУзастройщик отдает в фонд 1.2%. Первый перевод застройщик должен сделать за 3 дня до попадания документов в Росреестр. Получив комплект документов, Росреестр делает запрос в Фонд защиты дольщиков о получении первого перевода.
4 5 6
После подтверждения Фонда о внесении первог овзноса, Росреестр регистрирует договор долевого участия иинформирует об этом Фонд. После ответа про регистрацию, Фонд переводит деньги на компенсационный счет. Договор первого дольщика регистрируется в течение одной недели с момента предоставления документов. Договора состальными гражданами-участниками регистрируются до 5 дней.

Застройщик может потребовать возврат средств из компенсационного фонда если:

  • Росреестр отказал в регистрации ДДУ.
  • Стороны по обоюдному согласию отказались от договора.
  • Были внесены средства, превышающие необходимую сумму.

Возврат средств осуществляется в течение 5 дней после подачи застройщиком в Фонд заявления и копии платежного поручения.

Получение денег из компенсационного Фонда долевого строительства

Деньги из фонда можно получить 2 способами:

1 2
В равных доляхденежная выдачасредств. Оплатазавершениястройки
Для получения выплаты нужно отнести в Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства письменное прошение, удостоверение личности и выписку из реестра кредиторов о размере компенсации. Прифинансированиистроительныхработ, Фонд долевого строительства следит, чтобыс редства пошли в нужное русло и работы были закончены своевременно.

Каким образом будут использованы средства из Фонда защиты прав участников долевого строительства, решают вкладчики на общем собрании.

ЕИС

Для получения подробной информации о рейтинге застройщиков, процессе строительства, стоимости жилья в новостройках, объеме построек и других деталей касаемых ввода жилья, застройщика, ипотеки и банков вы сможете получить в ЕИС. Доступ к информационной системе открыт для всех желающих.

Получить подробную информацию, проконсультироваться со специалистами и оставить заявку можно на официальном сайте Фонда защиты дольщиков: фонд214.рф

Источник: https://pnadzor.ru/poleznaya-informaciya/fond-zashhity-prav-grazhdan-uchastnikov-dolevogo-stroitelstva.html

Изменен механизм защиты прав дольщиков, пострадавших от недобросовестных застройщиков

27 июня Президент РФ подписал Закон № 151-ФЗ о внесении масштабных изменений в российское законодательство, регулирующее вопросы долевого строительства. Изменениям подверглись, в частности, не только ЗК, ГрК РФ и сам Закон об участии в долевом строительстве, но и законодательство о банкротстве, статусе столицы РФ, государственной регистрации недвижимости и др.

Основные нововведения

Теперь действие Закона об участии в долевом строительстве распространено и на нежилые помещения, приобретаемые дольщиками.

Договор долевого участия может заключаться в электронной форме, подписанной усиленной квалифицированной электронной подписью, а договор уступки права требования неустойки, штрафа (пени) в рамках долевого строительства не подлежит госрегистрации.

Согласно изменениям в Закон о банкротстве требования о взыскании финансовых санкций с застройщика удовлетворяются в третьей очереди кредиторов.

В информации о застройщике теперь должны быть указаны сведения о лицах, входящих в соответствии с Законом о конкуренции в одну группу с застройщиком, а в информации о проекте строительства – данные о целевом кредите (займе), а также количество заключенных договоров (общая площадь объектов долевого строительства и их цена).

Минстрой предложил изменить критерии отнесения граждан к обманутым дольщикамПроект приказа ведомства предусматривает изменение критериев признания пострадавшими граждан, потерявших деньги, вложенные в долевое строительство, и вносит поправки в правила ведения соответствующего реестра

В целях урегулирования отношений между застройщиками-банкротами и дольщиками будут созданы региональные фонды для завершения строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости.

Фонд субъекта РФ может выступать в качестве застройщика и завершать строительство вышеуказанной недвижимости.

Он вправе привлекать денежные средства граждан и юрлиц по договорам ДДУ только при условии их размещения на счетах эскроу уполномоченного банка.

В одном субъекте РФ может быть создан только один такой фонд, который контролирует финансирование строительства всех незавершенных объектов на его территории. В некоторых случаях фонд сможет отказаться от финансирования завершения строительства объекта. Также предусмотрено создание общедоступного реестра проблемных объектов недвижимости.

Законом уточняется, в каких случаях застройщик вправе расторгнуть договор банковского счета с уполномоченным банком до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома. Упрощается процедура проведения повторной экспертизы проектной документации.

Эксперты «АГ» прокомментировали отдельные положения закона

Руководитель проектов Бюро присяжных поверенных «Фрейтак и Сыновья», к.ю.н. Виктор Спесивов считает, что принятый закон нельзя назвать революционным, поскольку он завершил формирование новой системы отношений в сфере жилищного строительства, выстраиваемой предыдущими законами.

«Как заработает эта система и к чему это приведет – вопрос дискуссионный, однако очевидно, что возможности для появления новых “обманутых дольщиков” существенно сократятся, если не исчезнут полностью. То, что цены на жилье вырастут – да, но не факт, что они не выросли бы и без введения дополнительных гарантий для дольщиков.

И вообще, это нормально – платить за гарантии и за то, что точно получишь товар, а не “дырку от бублика”», – отметил эксперт.

Совфед одобрил закон, защищающий права участников долевого строительства при банкротстве застройщиков

Он положительно оценил новеллу о возможности внесения изменений в получившую положительное заключение экспертизы проектную документацию без ее повторной экспертизы: «Это сильно сократит сроки строительства и снизит “бюрократическую волокиту”, хотя коррупционную составляющую не уменьшит – просто перенаправит ее поток с одного адресата на другого».

Тем не менее Виктор Спесивов обратил внимание на недостаток закона.

По его мнению, несовершенство закона заключается в том, что заказчик в рамках Закона о контрактной системе в сфере госзакупок (№ 44-ФЗ) принимает объемы работ по строительству (реконструкции) объекта на основании проектной документации, а оплату этих работ производит на основании специальной контрактной сметы, составляемой после проведения торгов и содержащей ценовое предложение подрядчика, с которым заключается контракт. «То есть ни заказчик, ни подрядчик при освоении средств в рамках строительства напрямую не привязаны к его сметной стоимости, указанной в проектной документации. Очевидно, такая новая схема существенно затруднит органам финансового контроля и правоохранительным органам процесс доказывания суммы размера ущерба, причиненного в результате отступления от требований проектной документации в ходе строительства, финансируемого с привлечением бюджетных средств. И сделает существующую систему закупок работ по строительству в рамках Закона № 44-ФЗ еще более коррумпированной, чем она есть сейчас», – заключил эксперт.

Юрист практики «Недвижимость и строительство» юридической фирмы ART DE LEX Павел Медянкин в качестве одного из главных нововведений отметил возможность создания фонда субъекта РФ в целях урегулирования обязательств застройщика-банкрота перед дольщиками: «Таким образом, законодатель создает возможность разрешения проблемных ситуаций “на местах”».

Позитивной новеллой, по мнению юриста, также является экспертное сопровождение проекта органом исполнительной власти или организацией, проводившими экспертизу проектной документации.

«Если в ходе экспертного сопровождения в проектную документацию будут внесены изменения, требующие проведения экспертизы проектной документации, то орган исполнительной власти или организация, проводившая экспертизу, подтверждают соответствие внесенных в проектную документацию изменений необходимым требованиям.

Нововведения позволят привлекать экспертов к участию в проекте на раннем этапе, чтобы исключить необходимость проведения дополнительных экспертиз проектной документации в случае внесения в нее изменений, а также оптимизировать сопутствующие издержки», – пояснил эксперт.

Павел Медянкин также высоко оценил формирование единого реестра проблемных активов, который будет содержать сведения о многоквартирных домах и иных объектах недвижимости, в отношении которых застройщик признан банкротом либо просрочил более чем на 6 месяцев завершение строительства или передачу объекта участнику долевого строительства.

Правительство утвердило порядок создания и деятельности Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства

«Заслуживает внимания и корректировка предмета регулирования Закона № 214-ФЗ: законодательство о долевом строительстве получило распространение на любые помещения в любых зданиях, а не только на жилые помещения в многоквартирных домах и жилые дома блокированной застройки, как было предусмотрено ранее.

Изменения направлены на дополнительные гарантии защиты прав покупателей нежилых помещений (в частности, апартаментов). Кроме того, ст. 2.

1 Закона № 214-ФЗ теперь содержит запрет на привлечение денежных средств граждан в строительство любыми опосредованными схемами (например, ценными бумагами или условиями договоров доверительного управления паевым инвестиционным фондом)», – отметил эксперт.

Он подытожил, что указанные новеллы направлены на укрепление существующего механизма защиты и обеспечения прав участников долевого строительства путем активного участия государства в правоотношениях и эффективного банковского контроля, а также установления ограничения использования средств публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».

Юрист Содружества Земельных Юристов Павел Лобачев отметил, что поправки были приняты достаточно оперативно. Среди важных изменений он назвал дополнительное стимулирование использования застройщиками счетов эскроу.

«В частности, возможность строительства без их применения ограничена по сроку, застройщик, использующий ДДУ, обязан выплачивать специальные взносы. Эти меры помогут обезопасить граждан от финансовых потерь.

На обеспечение прав дольщиков направлено также и создание фондов субъектов РФ, которые будут заниматься завершением строительства проблемных объектов», – отметил эксперт.

Защищать права участников долевого строительства предлагается нерыночными механизмамиВ Госдуму внесен пакет поправок, касающихся ранее принятых изменений в правовом регулировании долевого строительства, вступающих в силу 1 июля

Он также подчеркнул, что теперь привлечение денежных средств граждан посредством ДДУ обязательно не только при продаже жилых помещений, но и также нежилых: «В данном случае очевидно намерение законодателя оградить граждан от различных недобросовестных схем, используемых застройщиками, чтобы “вывести” соглашение из-под сферы регулирования Закона об участии в долевом строительстве. С учетом того, что нежилые помещения, приобретаемые гражданами в строящемся доме, – это, как правило, апартаменты и кладовые, которые используются ими для проживания или обеспечения последнего, внесенные изменения следует оценить положительно».

Павел Лобачев отметил отсутствие необходимости регистрации уступки требования об уплате штрафных санкций, вытекающих из ДДУ: «Несмотря на то что поправка фиксирует уже сформировавшийся в судебной практике подход, она очень важна, так как передача права требования неустойки от дольщика ИП или юрлицу для смены подведомственности – очень популярная схема».

По мнению юриста, обязательность регистрации самого ДДУ направлена в первую очередь на обеспечение соблюдения прав дольщиков при заключении договора. Соответственно, такая защита со стороны государства при передаче права требования неустойки от одного лица к другому представляется излишней, а потому внесенные изменения будут выгодны как гражданам, так и бюджету.

«Внесенные поправки делают покупку недвижимости в строящемся доме еще более безопасной. В то же время они неизбежно повлекут существенные издержки, в первую очередь, застройщиков, в связи с чем может возникнуть вопрос об экономической целесообразности привлечения денежных средств по предлагаемой законодателем схеме», – заключил эксперт.

Источник: https://www.advgazeta.ru/novosti/izmenen-mekhanizm-zashchity-prav-dolshchikov-postradavshikh-ot-nedobrosovestnykh-zastroyshchikov/

Ссылка на основную публикацию