Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Приветствую! Сколько стоит Ваша недвижимость? Любопытно, что точного ответа на этот вопрос нет. Ведь цифра будет зависеть от того, кто спрашивает. Покупатель, инвестор, партнер, страховщик, представитель банка или налоговый инспектор?

Да, рыночная стоимость объекта недвижимости — это та цена, по которой ее, не спеша, можно продать через онлайн-площадку, риелторов и агентства недвижимости. Но поверьте, все не так просто, как кажется.

И сегодня я расскажу о том, как оценить рыночную стоимость недвижимости, что на нее влияет, и чем она отличается от кадастровой, инвентаризационной и других.

Что такое рыночная стоимость недвижимости?

Рыночную стоимость устанавливает рынок. Квартира или торговое помещение стоит столько, сколько за него готов сегодня заплатить покупатель. Другими словами, это та цена, за которую недвижимость можно продать без спешки и суеты.

На рыночную стоимость влияют десятки факторов: курс доллара, сезонность, налоги и состояние экономики в стране.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Основные методы оценки стоимости жилой недвижимости

Сравнительный метод

Метод основан на предположении, что покупатель не заплатит за этот объект больше, чем за аналогичный на открытом рынке. Оценщик собирает прямые данные о свежих сделках купли-продажи с похожей недвижимостью. Кстати, именно сравнительный метод часто используют риелторы.

Например, Вы продаете двухкомнатную квартиру с ремонтом в старом доме спального района. Для сравнения будут отобраны проданные недавно квартиры с теми же параметрами: 2 комнаты, свежий ремонт, старый дом и тот же район.

По сути, применить сравнительный анализ для оценки собственной квартиры Вы можете и самостоятельно.

Плюсы метода:

  • Отражает мнение массового продавца и покупателя (такая оценка максимально приближена к справедливой);
  • Учитывает актуальную пропорцию «спрос-предложение» и инфляцию;
  • Максимально прост в применении и дает более-менее надежные результаты при условии наличия аналогов или стабильности рынка.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

К недостаткам можно отнести то, что крайне сложно найти два «объекта-близнеца» для сравнения. Кроме того, у оценщика нет информации об окончательных условиях сделки. Может, аналогичные квартиры по факту покупают лишь с 30% скидкой?

Затратный метод

Суть метода: на примере конкретного объекта оценщик определяет, во сколько бы нам обошлось строительство его точной копии (те же архитектурные параметры, те же стройматериалы, то же качество отделки). Такая стоимость называется «восстановительной».

Или еще один вариант – во сколько бы обошлось создание «улучшенного» аналога того же здания (из более современных стройматериалов и в другом стиле). Тогда это будет расчетом «стоимости замещения».

И в том, и с другом случае за «базу» берут уже построенное здание. Полученная в итоге стоимость учитывает и цены на стройматериалы, и зарплату строительной бригады, и износ, и расходы на логистику и многое другое.

К слову, именно затратный подход применяли в СССР при расчете инвентаризационной стоимости зданий для БТИ. Сразу хочу заметить, что затратный метод – самый ресурсный из трех. В нем много цифр и расчетов, да и точной информации понадобится море.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Плюсы метода:

  • Самый надежный способ оценить «свежепостроенные» объекты с использованием современных проектных нормативов.
  • Отлично подходит для:
    • оценки специальных объектов (школы, детские сады, больницы, тюрьмы);
    • технико-экономического обоснования нового строительства.

Методика расчета:

  1. Определяют стоимость земли, на которой расположен объект.
  2. Рассчитывают стоимость замещения или восстановительную стоимость. Заказчик заранее уточняет, какой из двух вариантов ему нужен.
  3. Рассчитывают все виды износа (внешний, физический, функциональный).
  4. Из пункта №2 вычитают пункт №3.
  5. Выводят общую стоимость объекта недвижимости: пункт 1 + пункт 4.

Доходный метод

Здесь стоимость недвижимости зависит от ожидаемых доходов при условии наиболее эффективного использования объекта. По сути, будущий владелец актива хочет узнать ответ на вопрос: «Стоит ли инвестировать в эту недвижимость? И сколько она должна стоить, чтобы я на ней заработал ХХХ рублей?»

Методика расчета:

  1. Рассчитываем сумму всех возможных поступлений от объекта (как правило, от его сдачи в аренду).
  2. Рассчитываем сумму расходов, связанных с недвижимостью (налоги, пошлины, ЖКХ, коммунальные услуги, споры).
  3. Определяем чистый операционный доход (пункт 1 минус пункт 2).
  4. Рассчитываем ставку дисконтирования (индексный коэффициент).
  5. Переводим ожидаемые доходы в текущую стоимость.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Обратите внимание! Доходный метод в принципе не подходит для оценки недвижимости:

  • В условиях кризиса (прибыль от объекта не будет поступать постоянно и равномерно);
  • В условиях дефицита информации (например, если Вы не знаете ставку дисконтирования, то делать расчеты бессмысленно);
  • Для просчета нового бизнеса (риски слишком высоки, сложно просчитать денежный поток).

Факторы, влияющие на рыночную стоимость

Местоположение

Оценивают такие параметры как престижность района, его удаленность от метро и автомагистралей, наличие рядом промышленных производств и другое. Чем удобней и комфортней местоположение недвижимости – тем выше будет цена объекта.

Качество инфраструктуры

Чем лучше развита инфраструктура района, тем дороже будет оценена недвижимость. Для жилых объектов инфраструктура – это школы и детские сады, больницы и аптеки, магазины и рынки, парки и детские площадки. При этом все объекты должны быть расположены в шаговой доступности от объекта!

Транспортная доступность

Чем проще добраться до недвижимости из любой точки города, тем выше ее цена. Поэтому за близость к метро всегда приходится доплачивать.

Размеры объекта

Чем меньше площадь помещения, тем дороже будет стоить «квадрат» объекта. Кстати, это правило не распространяется на элитную недвижимость.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Состояние недвижимости

Здесь оценивается не только качество ремонта, но и общее состояние подъезда и придомовой территории.

Общая конъюнктура рынка

Соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости диктует цены на квадратные метры. Огромное значение имеет текущее состояние экономики: спад, стагнация или экономический рост.

Процедура оценки

Знать справедливую цену недвижимости нужно во многих ситуациях.

Например:

  • Вы продаете или покупаете квартиру, земельный участок либо склад.
  • Хотите застраховать объект недвижимости.
  • Оформляете банковский кредит под залог недвижимого имущества. Банку нужна точная залоговая стоимость.
  • Разбираете имущественный спор в суде (например, делите квартиру с супругой после развода).
  • Вступаете в права пользования или наследства.

Оценочной деятельностью в Российской Федерации занимаются лицензированные компании-оценщики.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Пять этапов оценки недвижимости

  1. Постановка задания. Заказчик уточняет цель оценки, тип определяемой стоимости (например, рыночная или кадастровая) и другие нюансы. И самое главное, для кого делается оценка. Варианты: для страховой компании, для потенциального покупателя, для банка, для налоговой, для страховой.
  2. Подписание договора.

    На втором этапе составляется план оценки: график работ, выбор метода оценки (о них я писал выше), источники информации и стоимость работы. Заказчик и оценщик подписывают договор.

  3. Сбор и анализ информации. На третьем этапе оценщик осматривает объект и прилегающую территорию. Изучает юридические, физические и экономические параметры.

    Проверяет собранную информацию на достоверность. Анализирует и обрабатывает данные.

  4. Расчет стоимости объекта и выведение итоговой величины. Как правило, объект недвижимости оценивается тремя методами (доходный, сравнительный и затратный). Далее оценщик устанавливает коэффициент достоверности для каждого из подходов и вычисляет итоговую величину.

  5. Составление и сдача отчета заказчику.

Какие документы понадобятся для оценки?

  1. Личные документы владельца недвижимости (копии паспорта, ИНН).
  2. Правоустанавливающие (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о покупке объекта на аукционе).
  3. Бумаги по самой недвижимости (фото объекта, выписки из госреестра).

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Чем рыночная стоимость отличается от других видов?

Рыночная – не единственная стоимость, которую используют при оценке недвижимости. Есть еще ликвидационная, балансовая, инвентаризационная и другие. И у каждой – своя специфика и свой «конечный потребитель». Чем каждая из них отличается от рыночной стоимости? Попробуем разобраться.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость показывает, сколько, по мнению государства, Ваша недвижимость стоит на рынке. Кадастровая и рыночная стоимость могут отличаться на 20-30% и больше.

КС учитывает престижность района, наличие инфраструктуры, а также месторасположение и планировку объекта. На итоговую цифру не влияет: состояние рынка недвижимости, наличие в квартире сантехники и кондиционера, вид из окна и «свежесть» ремонта. Итоговое значение заносится в Государственный кадастр недвижимости.

Такая оценка нужна для определения базы начисления налога на недвижимость с 2015 года. Если не вдаваться в детали, то «инвентаризационную» базу сменили на «кадастровую» с одной целью: привлечь лишние деньги в бюджет.

Владельцам недвижимости теперь придется платить в казну больше, чем до нововведения. Особенно не повезло собственникам объектов в престижных районах мегаполисов.

По закону, кадастровую стоимость нужно пересматривать не реже, чем один раз в пять лет.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость отображает цену объекта, за которую его можно продать очень-очень срочно. Другими словами, это продажа недвижимости по цене ниже рыночной.

Методы оценки ликвидационной стоимости:

  1. Прямой. Чаще всего объект просто сравнивают с аналогами на рынке. Видим на сайте, что однокомнатная квартира в Ясном районе срочно продается за ХХХ рублей, значит, и нам можно принять ту же цифру.
  2. Косвенный. Берем рыночную стоимость и корректируем ее на скидку. Самое сложное — рассчитать размер скидки (она может составлять и 20%, и 50%).

Инвентаризационная стоимость

Инвентаризационную стоимость устанавливает БТИ в момент оформления документов. Эта цена является разумной лишь на момент оценки. Со временем она все дальше уходит от реальной (в сторону занижения). Например, в историческом центре Москвы инвентаризационная стоимость домов старого фонда в 30 (!) раз ниже рыночной.

Восстановительная стоимость

ВС показывает, сколько денег понадобится на то, чтобы построить точную копию объекта. Например, Роман заказал восстановительную оценку складского комплекса в Подмосковье. По расчетам оценщика ВС составила $2 млн. Это значит, что примерно в $2 млн. Роману обойдется строительство модульного комплекса той же площади и того же качества в том же районе.

Балансовая стоимость

Балансовая стоимость объектов недвижимости нужна для бухгалтерского учета юрлиц. Любую компанию можно оценить в рублях или в долларах. Ее общая «цена» складывается из денег на банковских счетах, стоимости оборудования, мебели, запасов материалов на складе и, конечно, недвижимости (если она находится в собственности компании).

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Как определяется балансовая стоимость, скажем, склада? Чаще всего берется стоимость его покупки минус износ. Чем дольше компания пользуется складом, тем меньше его балансовая стоимость. Если на складе сделали ремонт – балансовая стоимость снова вырастает.

Важный момент! Почти всегда балансовая стоимость ниже рыночной! Она отвечает условию, как можно скорее получить свободные средства от продажи актива.

Инвестиционная стоимость

Инвестиционная стоимость показывает, сколько стоит недвижимость в конкретном инвестиционном проекте для конкретного инвестора. ИС используют для оценки эффективности того или иного проекта. Или когда нужно разделить доли в бизнесе между собственником и инвестором с учетом будущих доходов.

В идеале, инвестиционная стоимость должна быть выше рыночной. В противном случае владельцу офиса или склада выгодней продать объект по рыночной цене и не «заморачиваться» с участием в бизнес-проекте.

Вместо вывода

Если сократить понятие «рыночная стоимость» до минимума, то это та цена, по которой недвижимость готовы купить в текущий момент. При актуальном курсе доллара, текущем уровне средней заработной платы и нынешнем соотношении спроса и предложения на рынке.

Но не стоит забывать, что любой рынок недвижимости переживает циклические спады и подъемы. Главное, объективно оценить стадию рынка и вовремя продать или купить объект.

А как Вы рассчитываете рыночную стоимость недвижимости?

Источник: http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/rynochnaya-stoimost-obekta.html

Оценка рыночной стоимости недвижимости: Цели и Процесс проведения +Видео

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимостиДля того чтобы человек мог проводить разные сделки с недвижимостью нужно соблюсти ряд условий и требований. Важным условием для совершения какой-либо сделки и оформления соглашения является оценка и определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

В качестве объекта недвижимости может выступать квартира, дом, гараж, земельный участок, во всех этих ситуациях нужно обладать информацией о рыночной стоимости площади недвижимости.

Важно! Если вы не оцените и не рассчитайте рыночную стоимость, то вы не сможете оформить соглашение или договор.

Оценка рыночной стоимости недвижимости

Понятие оценки рыночной стоимости недвижимости

Для той цели, чтобы рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости нужно обязательно сделать его оценку. Ошибочно полагать, что рассчитать рыночную стоимость квартиры или дома можно основываясь на данных, которые прописаны в техническом паспорте.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимостиПотому что в ряде случаев данные о стоимости недвижимости, которые указаны в документах Росреестра служат для того, чтобы определить цену объекта недвижимости. Обычно указанная стоимость квартиры или дома, прописанная на основе проведенной оценки служат для других целей, чем расчет рыночной стоимости. И наиболее часто моментом является тот факт, что тогда, когда совершается сделка с недвижимостью, и эти данные уже являются устаревшими.

Эти факторы обусловлены тем, что рынок недвижимости в нашей стране зависим от ситуации в экономике. Стоимость жилья на рынке недвижимости может резко поменяться из-за экономического кризиса, девальвации рубля и других экономических факторов.

И если оценка объекта недвижимости была проведена, хотя бы год назад, а за последние три месяца произошли какие-либо события в экономике страны, рыночная стоимость квартиры или дома на данный момент уже будет сильно различаться от той цифры, которая указана в документах по результатам предыдущего оценивания.

Кредитные организации, например банки при выдаче кредита в любом случае будут просить документы о реальной оценки рыночной стоимости недвижимости.

Можно сказать, что оценка рыночной стоимости квартиры или дома это такая процедура, в процессе которой специальные организации, используя комплексные методы, проводят исследования и в результате отдают заказчику документ, где указана рыночная стоимость квартиры или дома на рынке недвижимости. Такая оценочная процедура должна проводиться и при этом учитывать различные факторы, которые связаны с конкретной квартирой или домом, например, наличие обременения, есть ли сервитут и другое.

На законодательном уровне процедура оценки рыночной стоимости жилья регулируется Федеральным Законом номер 135 об оценочной деятельности в России.

Согласно этому закону определение стоимости недвижимости может быть добровольным, и обязательным процессом.

Есть некоторые случаи, когда требуется обязательная оценка рыночной стоимости квартиры или дома, например это отчуждение объекта недвижимости, которое принадлежит какому-либо муниципальному образованию Российской Федерации.

Цели проведения оценки рыночной стоимости недвижимости

Оценку рыночной стоимости квартиры или дома проводит независимый специалист оценщик. Цель такой оценки заключается в том, чтобы в результате были получены достоверные сведения о цене квартиры или дома на текущий момент. После проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости можно с данным объектом проводить различные сделки и строить определенные планы на будущее.

При продаже государственных объектов недвижимости проведение оценки рыночной стоимости квартиры или другого объекта недвижимости обязательная процедура. Также если жилой площадью владеют два собственника и у них нет согласия между друг другом о цене продажи недвижимости, то для них решением проблемы будет проведение процесса оценки рыночной стоимости.

Если в некоторых случаях оценка рыночной стоимости недвижимости может быть добровольной процедурой, то в некоторых ситуациях оно понадобится обязательно. Например, это касается имущественных споров. Наиболее часто вопросы между людьми, где присутствует имущественный спор, решаются в суде. В процессе разбирательства для суда важно предоставление доказательной базы, и результат от эксперта о рыночной стоимости квартиры или дома будет как раз таким доказательством в решении спора.

При обращении человека в банк за ипотечным кредитом, обязательно потребуется отчет от специалиста оценщика о рыночной стоимости будущего предмета залога.

Специалист проведет оценку и в результате получит две стоимости объекта недвижимости, это рыночная и ликвидационная. Ликвидационная стоимость будет меньше рыночной стоимости на 20 или 30%.

Эта информация важна для банка в процессе принятия решения о выдаче кредита. Это касается и случая, если вы берете не ипотеку, а кредит в банке под залог недвижимости.

Оценка рыночной стоимости недвижимости может потребоваться при проведении реорганизации предприятия. В данном случае это будет относиться к промышленным коммерческим объектам недвижимости, которые будут передано в доверительное управление юридическому лицу.

При возникновении ситуации, когда организации требуется привлечение дополнительных денежных средств от инвесторов, также потребуется провести оценку имущества компании, чтобы потенциальный инвестор имел представление о размере активов, которые есть у предприятия. Проведенная оценка рыночной стоимости недвижимости обязательно должна быть приложена к бизнес-плану, предназначены для потенциальных инвесторов.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Важно помнить, что нет точного перечня всех возможных причин, когда может потребоваться оценка рыночной стоимости недвижимости, все возникающие ситуации и у физических и юридических лиц индивидуальны.

Процесс оценки рыночной стоимости недвижимости

Специалист

Если у вас возникает ситуация, когда нужно провести оценку рыночной стоимости объекта недвижимости, то нужно знать порядок ее проведения и ваши действия. Для начала нужно выбрать специалиста для проведения оценки.

Если оценка о стоимости недвижимости нужна вам для предоставления её в банк, то у кредитных организаций обычно есть определенный список компании оценщиков, которых они рекомендуют.

Лучше всего обратиться за проведением оценки рыночной стоимости именно к специалисту из этого списка.

Компании

Важно помнить, что если вы решите воспользоваться услугами оценки другой компании или частного специалиста, то этим вы увеличите время по рассмотрению банком вашей заявки по получению ипотеки.

Это связано с тем, что службе безопасности банка дополнительно потребуется провести проверку на предмет надежности проведенных исследований ту компанию, в которую вы обращаетесь.

Ситуация может сложиться и так, чтоб банк вынесет решение о том, что оценка данного эксперта не внушает доверия и будет отклонена банком.

Документы

После того, как вы определились со специалистом экспертом для проведения оценки, нужно обратиться к нему с заявлением о том, что вам необходимо провести оценку рыночной стоимости квартиры или дома.

Помимо заявления нужно предоставить документы о праве собственности на недвижимость и техническую документацию. Заявление и документы может подать сам собственник недвижимости, либо доверенное лицо с нотариальной доверенностью.

Выезд на объект

После этого специалист оценщик  договорится с вами о времени для проведения оценки, какие именно сведения вам необходимо указать в итоговом документе.

В дальнейшем специалист оценщик будет выезжать к объекту недвижимости для проведения оценочных работ, для сбора необходимых документов и данных, будет проводить фотосъемку, и в дальнейшем обрабатывать и анализировать все полученные данные.

Отчет

После проведения анализа и обработки всей информации, специалист оценщик составит отчет, к которому приложит все полученные им документы в процессе оценки, среди которых будет и его лицензия на проведение оценочных работ, полис компании.

Все документы должны быть сшиты между собой, пронумерованы, ставится подпись ответственного лица и печать самой организации.

Срок написания отчёта может занимать до пяти рабочих дней, а стоимость услуг оценки рыночной стоимости недвижимости составлять от 4000 до 8000 рублей.

Документы для оценки рыночной стоимости жилой площади

При обращении в организацию для заказа и проведения оценочных работ,  обязательно нужно принести для специалистов все требуемые документы, иначе без них они не смогут начать оценочные работы. Перечень документов будет различаться в зависимости от того, какой объект недвижимости нужно оценить. Рассмотрим основные документы для большинства объектов недвижимости:

  • – Копии документов, которые удостоверяют личность владельца недвижимости. Если это юридическое лицо, то нужно принести свидетельство ОГРН, ИНН, приказ о назначении руководителя организации, приложить копию его паспорта.
  • – Документы, касающиеся технической инвентаризации объекта недвижимости.
  • – Выписка из ЕГРП, где будет присутствовать информация о том, есть ли обременение объекта недвижимости.
  • – При наличии обременения нужны документы, подтверждающие этот факт, это могут быть договора или соглашения.

Если будет проводиться оценка рыночной стоимости жилого дома, то к выше перечисленному списку документов также нужно будет добавить план границ участка земли, где стоит дом.

Потребуется приложить документы о праве собственности на земельный участок, если на участке присутствуют какие-либо строения, то нужны документы о них, инженерных сетях и инфраструктуре.

Если у объекта недвижимости, который требует оценки рыночной стоимости, присутствует движимое имущество, кто также потребуется указать данные касающиеся его объёма, количества и его технических характеристик.

Итоги

При проведении оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости потребуется примерно такой же список документов и также ещё документы, касающиеся сооружений. Для сооружений нужно предоставить инвентаризационные карточки на них, где будет прописана дата ввода в эксплуатацию, сам инвентаризационный номер, сумма первоначальной стоимости на дату введения объекта в эксплуатацию.

Бухгалтерская справка с информацией о балансовой стоимости объекта на дату оценки недвижимости, и еще в ней должна быть прописана восстановительная стоимость, учитывающая износ сооружений. Потребуется также справка из налоговой инспекции о ставке на недвижимое имущество.

Если строительство какого-либо сооружения еще не завершено, то нужно будет приложить документ на разрешение на строительство, пояснительная записка к объекту недвижимости, справку об отраслевой принадлежности объекта. Также важна будет информация о том, сколько разрешено употреблять мощности воды, энергии, газа.

Источник: https://prodatkvartiry.ru/kommercheskaya-nedvizhimost/ocenka-rynochnoj-stoimosti-nedvizhimosti/.html

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Для того, чтобы осуществить различные сделки с недвижимостью мало одного желания. Нужно, чтобы они отвечали необходимым требованиям и условиям. Существенным условием многих подобных соглашений является определение рыночной стоимости недвижимого объекта. Будь-то квартира или дом, гараж или участок земли, есть много ситуаций, в которых придется узнавать эту стоимость. Не сделав этого, вы не сможете заключить соответствующее соглашение.

Чтобы определить рыночную стоимость объекта недвижимости, нужно провести его оценку. Некоторые заблуждаются, что установить эту стоимость можно на основе данных, которые имеются в техническом паспорте.

В некоторых случаях данные о стоимости, которые приведены в документах БТИ или Росреестра могут быть ориентиром для определения цены недвижимого объекта.

Но, во-первых, проведенная оценка, на основании которой в документах указана стоимость жилого или нежилого имущества, носит иные цели, чем установление рыночной стоимости. А во-вторых, на момент совершения сделки они могут быть устаревшими.

Рынок недвижимости очень сильно зависит от экономического положения в стране. Кризис, девальвация национальной валюты приводит к резкому обрушению стоимости жилья и не только.

Поэтому, если оценка проводилась полгода — год назад, а обрушение валюты произошло за последние два-три месяца, реальная рыночная стоимость объекта недвижимости будет существенно отличаться от той стоимости, указанной по результатам оценивания.

Кредиторы, например, при выдаче займа на это значение стоимости недвижимости и не посмотрят, потребую реальной оценки рыночной стоимости.

Поэтому, под оценкой рыночной стоимости недвижимости подразумевают процедуру, которая проводится специализированными организациями с применением различных комплексных методов, по результатам которой заказчику этой процедуры представляется официальный документ о стоимости объекта на рынке недвижимости. Эта процедура проводится с учетом различных нюансов, связанных с объектом исследования, таких как обременение, наличие сервитутов и другие. Законодатель регламентировал ее

Федеральным законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в РФ».

По этому закону определять стоимость объекта можно как в добровольном, так и в обязательном порядке. В последнем варианте установлены случаи, требующие обязательного оценивания недвижимости. Например, если происходит отчуждение недвижимого имущества, которые целиком или частично принадлежит РФ, субъекту РФ или муниципальному образованию.

Конечная цель оценки рыночной стоимости недвижимости, которая осуществляется независимым специалистом-оценщиком, заключается в том, чтобы получить наиболее достоверную информацию о цене объекта на текущий момент.  Имея это значение, можно отталкиваться от него, стоить какие-то планы, проводить сделки.

Есть целый перечень случаев, в которых без подобной услуги будет сложно или невозможно обойтись. В зависимости от объекта причины эти будут различны. Так, если продается государственное недвижимое имущество, то его оценка обязательна.

Но если продается недвижимость, у которой два собственника и они не согласны друг с другом о том, по какой цене ее продавать, то выходом для них может стать реальная оценка его рыночной стоимости. Только в первом случае такая процедура обязательна, а во втором случае – по желанию.

В конце концов, собственники могут и без эксперта прийти к какой-то цене, устраивающей их обоих.

Подобная оценка еще нужна в следующих случаях:

  1. При имущественных спорах.Они очень часто разрешаются в суде. А все судебные разбирательства сопровождаются рассмотрением доказательств, одним из которых и служит вывод эксперт о рыночной стоимости квартиры, дома или участка земли, если спор ведется  вокруг них.
  2. Оформление ипотечного кредита.В этом случае банк в обязательном порядке потребует отчет оценщика стоимости потенциального  предмета залога. Но по результатам такой оценки будет две стоимости – рыночная и ликвидационная. Последняя отличается от рыночной на 15-30% в сторону понижения. Банк, принимая решение о выдаче кредита, ориентируется именно на нее.
  3. Получение кредита в банке.В том случае, если нужно получить кредит под залог недвижимости, то и в этом случае кредитор потребует сделать ее оценку. Как и в предыдущем случае, вы получите два значения стоимости. И в этом случае банк будет ориентироваться на ликвидационную стоимость. Рассчитывать на заем, больше чем это значение стоимости оцененной недвижимости, не стоит.
  4. Проведение реорганизации компании. Это относится к коммерческим и промышленным объектам, при котором требуется проведение оценки, если происходит передача юридического лица в доверительное управление или другой процесс.
  5. Привлечение финансовых средств инвесторов.Для этого проводится оценка имущества компании, чтобы документально можно было представить размер активов, которые у нее есть. Эта оценка в обязательном порядке прикладывается к разработанному бизнес-плану, служит его обязательным приложением.

Важно знать! Приведенный выше список возможных причин, когда требуется оценка рыночной стоимости недвижимости, не является исчерпывающим.

 Процедура оценки рыночной стоимости недвижимости

Если вы пришли к выводу, что нужно провести оценку рыночной стоимости того или иного объекта недвижимости, то учитывайте следующий порядок ее проведения. Первое, с чего нужно начать, это с выбора специалиста.

В некоторых случаях этот вопрос решается просто. Например, если оценка проводится для предоставления ее в банковское учреждение, то у него есть список рекомендуемых компаний-оценщиков.

Обращайтесь  к услугам кого-то из этого списка.

Важно знать! Если вы воспользуетесь услугами иной компании или частного эксперта, то это затянет по времени рассмотрение заявки на получение кредита или ипотеки.

Службе безопасности банка понадобится время на проверку надежности компании, которая проводила эту оценку.

Учтите, что банк может посчитать полученный вывод экспертов таким, который не внушает доверия и отклонить его.

Как только эксперт выбран, нужно подать ему заявление о необходимости проведения оценочных работ. К этому заявлению обязательно нужно приложить правоустанавливающие и технические документы. Заявление подается как собственником, так и другим законным владельцем, либо доверенным лицом при наличии правильно оформленной доверенности.

На основании поданного заявления оценщик вместе с заявителем определяет время проведения оценки, какие сведения должны быть собраны и т.п. После этого следует выезд специалиста на место, непосредственное проведение оценочных работ, собирание нужных данных, фотосъемка, анализ и обработка полученных сведений.

На заключительном этапе специалист составляет отчет, к которому прикладывает все полученные документы, в том числе и лицензию на проведение работ, полис и другие документы компании.

Все это сшивается, нумеруется, ответственное за проведение оценки лицо ставит свою подпись и печать организации. Срок составления отчета колеблется от 2 до 5 рабочих дней.

Стоимость услуги  — в пределах 4-7 тыс. рублей.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Документы, необходимые для оценки недвижимости

Чтобы были проведены оценочные работы, нужно представить для экспертов некоторые необходимые документы, без которых они не смогут приступить к работам. В зависимости от того, какой именно объект предстоит изучать, перечень документов может различаться. Но практически для большинства из них львиную долю этого перечня составляют одни и те же:

  • копия документов, удостоверяющих личность правообладателя; организациям нужно представлять свидетельства ОГРН, ИНН, решение о назначении руководителя, копия его паспорта;
  • правоустанавливающие документы на объект изучения;
  • документы из учреждений технической инвентаризации;
  • выписка из ЕГРП, которая бы указывала на наличие или отсутствие обременений недвижимости;
  • документы, которые бы подтверждали бы эти обременения, действующие соглашения, договора и т.п.

Если нужна оценка жилого дома, то к приведенному списку документов необходимо добавить:

  • план границ участка земли, на котором построен дом;
  • правоустанавливающие документы на этот участок земли;
  • данные о других строениях на этом участке земли, об инфраструктуре и инженерных сетях;
  • если оцениваемый объект в своем составе содержит движимое имущество, то нужны данные про его объем, количество, физических характеристиках и технических параметрах.

Приблизительно такой же перечень документов дополнительно потребуется для оценивания коммерческой недвижимости. При проведении оценки в отношении сооружений дополнительно потребуются:

  • копии инвентарных карточек на объекты и передаточные устройства, в которых содержатся данные о дате ввода в эксплуатацию, инвентарном номере, норме и шифре амортизационных отчислений, первоначальной стоимости на дату ввода объекта в эксплуатацию;
  • справка из бухгалтерии, в которой отражена балансовая стоимость объекта и передаточных устройств на дату оценки недвижимости; в ней нужно указать восстановительною стоимость, показывают процент износа и остаточною стоимость;
  • действующая налоговая ставка на недвижимое имущество;
  • соглашения об аренде на изучаемый объект с расчетами арендной ставки;
  • документы, в которых отражены данные о проценте износа исследуемого объекта.

Для оценивания сооружений, строительство которых еще не завершено, дополнительно требуются:

  • разрешение на строительство;
  • пояснительная записка к объекту строительства;
  • акт консервации, если строительство приостановлено;
  • данные об отраслевой принадлежности объекта;
  • сведения о конструктивной системе сооружения;
  • информация о разрешенной потребляемой мощности воды, электричества, газа и другого.

Источник: http://o-nedvizhke.ru/obshhee/ocenka-nedvizhimosti/metody-ocenki-rynochnoj-stoimosti-nedvizhimosti.html

От чего зависит оценка рыночной стоимости недвижимости: что следует учитывать

В условиях современного рынка каждый объект имеет определенную стоимость, выраженную в соответствующем денежном эквиваленте.

Определяется этот показатель спросом, сложившимся в текущий момент времени – все входные данные для формирования конечной стоимости определяются рынком и не могут быть постоянными. Одним из наиболее значимых на финансовом рынке показателей является рыночная стоимость.

В этой статье мы расскажем о том, как именно проводится оценка рыночной стоимости недвижимости и в каких ситуациях она может потребоваться.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости: что нужно знать

Что это такое и для чего нужна?

Согласно Федеральному стандарту оценки, рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект может быть реализован на свободном рынке на дату проведения соответствующих оценочных действий.

При этом в обязательном порядке должен соблюдаться ряд определенных условий, таких как:

  • решение о сделке должно быть принято обеими сторонами добровольно;
  • стороны владеют исчерпывающей информацией о предмете сделки;
  • объект реализуется на открытом рынке;
  • стоимость объекта установлена без воздействия каких-либо нестандартных обстоятельств.

Основных методов проведения оценки рыночной стоимости недвижимости всего три:

  • сравнительный – анализ всего массива реальных продаж аналогичных объектов за определенный промежуток времени;
  • затратный – вычисление суммы вложений, необходимых для создания аналогичного объекта;
  • капитализация доходов – вычисление перспективы получения прибыли в будущем на основе доходов, полученных в первый год использования объекта.

Вне зависимости от выбранной методики проведения оценки, эксперт оценивает наиболее значимые параметры объекта, влияющие на его конечную стоимость. К таким факторам относится расположение, состояние и основные характеристики объекта (этажность, наличие лифта, близость транспортной развязки и прочее).

Когда необходима?

Понадобиться проведение рыночной оценки квартиры может в случае возникновения необходимости в:

  • выплате компенсации, когда государство изымает объект для собственных нужд;
  • установлении залоговой стоимости объекта при оформлении жилищного кредита;
  • установлении реальной стоимости объекта при его продаже;
  • оценке вещественного вклада в уставной капитал;
  • оценке имущества при банкротстве;
  • оценке безвозмездно переданного имущества.

Срок действия

Согласно действующему Федеральному стандарту оценки срок действия оценки рыночной стоимости недвижимости действителен в течение шести месяцев, по истечении которых документ теряет какую-либо юридическую силу. После окончания срока действия отчета требуется повторное проведение процедуры.

Оценка рыночной стоимости земельного участка

Оценка рыночной стоимости земельного участка проводится на тех же условиях, что и рыночная оценка любого объекта недвижимости.

При этом на результаты оценки оказывают влияние такие факторы, как:

  • расположение участка;
  • состояние грунта;
  • рельеф местности;
  • наличие построек и их состояние;
  • возможность подведения коммуникаций;
  • вероятность получения прибыли за определенный временной промежуток от использования участка.

Провести оценку рыночной стоимости земли могут:

  • специализированные оценочные бюро;
  • независимые частные оценщики;
  • агентства недвижимости;
  • юридические фирмы.

Определение рыночной стоимости недвижимости: порядок проведения

В подавляющем большинстве случаев порядок проведения оценки рыночной стоимости недвижимости выглядит следующим образом:

  • выбор оценочной компании;
  • получение консультации;
  • заключение договора;
  • оплата услуг;
  • предоставление необходимого пакета документов;
  • ожидание проведения оценочных работ;
  • получение отчета.

Кто проводит рыночную оценку недвижимости: где заказать

Заказать проведение рыночной оценки недвижимости можно в таких организациях, как:

  • ООО «Премьер-Оценка»:
    • стоимость: от 2 тысяч рублей;
    • сайт: http://1-ocenka.ru;
    • адрес: город Москва, 4-й лесной переулок, дом 4, 5 этаж, комната 545
    • телефон: +7 (495) 646-03-84.
  • ООО «Митра Групп»:
    • стоимость: от 4 тысяч рублей;
    • сайт: http://mitragrup.ru;
    • адрес: город Москва, улица Ленинская слобода, дом 19, 4 этаж, комната 21, офис 11;
    • телефон: +7 (800) 200-15-76.
  • ООО «НЭО ВЕГА»:
    • стоимость: от 2 тысяч рублей;
    • сайт: http://www.neo-wega.com;
    • адрес: город Москва, улица Балтийская, дом 9, офис 409;
    • телефон: +7 (495) 761-26-32.
  • ООО «Московская экспертиза независимая»:
    • стоимость: от 3,5 тысяч рублей;
    • сайт: http://ocenka-men.ru;
    • адрес: город Москва, улица Электродная, дом 2, строение 13, офис 310;
    • телефон: +7 (495) 708-45-56.
  • АНО «Центр Оценки Недвижимости и Бизнеса»:
    • стоимость: от 4 тысяч рублей;
    • сайт: http://ocexp.ru;
    • адрес: город Москва, Партийный переулок, дом 1, корпус 57, строение 3;
    • телефон: +7 (495) 646-61-68.

Как и где узнать рыночную стоимость объекта недвижимости?

Ответ на данный вопрос зависит от того, для чего требуется определение рыночной стоимости объекта. Для продажи объекта или удовлетворения праздного любопытства вполне достаточно проанализировать несколько объявлений о продаже аналогичных объектов. При этом никаких официальных бумаг, подтверждающих полученные данные, не потребуется.

Также можно поинтересоваться кадастровой стоимостью объекта с помощью официального сайта Росреестра.

Но приближенным к реальности значением такая информация будет только в том случае, если кадастровая стоимость была установлена совсем недавно – ведь сведения обновляются крайне редко (1 раз в 5 лет) и очень быстро устаревают.

В то же время, в случае оформления жилищного кредита потребуется проведение официальной оценки недвижимости и предоставление соответствующих бумаг. Для этого покупателю потребуется обратиться к специализированной компании и заказать проведение оценки за свой счет.

В любом случае, определение точной рыночной стоимости недвижимости – довольное сложное и трудозатратное мероприятие, которое требует наличия определенной квалификации и опыта специалиста. Именно поэтому самостоятельное проведение оценки может давать лишь приблизительные результаты, которых недостаточно для таких серьезных мероприятий, как оформление кредита и вступление в наследство.

Источник: https://biz-faq.ru/baza-znanij/ekspertiza/ocenka-rynochnoj-stoimosti-nedvizhimosti.html

Оценка рыночной стоимости

Обновление: 20 октября 2017 г.

В отечественной практике взаимоотношений сторон гражданского оборота существенное значение отводится определению действительной стоимости тех или иных вещей или же прав требований.

Среди всех возможных вариантов анализа наиболее часто встречается определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Данное обстоятельство обусловлено как повсеместной передачей таких вещей в залог, так и необходимостью уплаты имущественных налогов.

Принципы определения рыночной цены

Частью 2 статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) предусмотрено, что рыночной стоимостью является максимально вероятная продажная цена имущества в условиях открытого рынка и конкуренции.

Согласно же ст. 5 указанного выше акта нормотворчества оценка рыночной стоимости может производиться в отношении недвижимых вещей.

Вне зависимости от предмета, показатели которого определяются специалистом, соответствующее исследование проводится на основании договора, который обязательно должен содержать следующие сведения:

  • цель оценки;
  • вид показателя, подлежащего расчету;
  • описание недвижимости, рыночная стоимость которой рассчитывается;
  • размер вознаграждения, выплачиваемого оценщику;
  • момент определения рыночной цены;
  • информация о страховании ответственности специалиста;
  • название СРО, в которой состоит эксперт;
  • перечень стандартов, которыми руководствуется исполнитель;
  • информация и обстоятельства наступления дополнительной ответственности оценщика;
  • если стороной соглашения является организация, от имени которой работает эксперт, то в договоре надо указать информацию о страховании ответственности такого юрлица.
  • Для признания законным отчета об определении рыночной стоимости в соглашении надо сделать отметку о независимости организации-оценщика.
  • Если исполнителем работ является предприятие, то в договоре необходимо указать поименный перечень тех экспертов, которые будут производить расчеты.
  • Указанные выше предписания применяются как к случаям определения цены недвижимых и движимых вещей, прав требования, так и при расчете рыночной стоимости акций, облигаций, векселей, иного имущества.

Оценка недвижимости

Частью 1 статьи 20 Закона № 135-ФЗ установлено, что требования к конкретной оценке определяются соответствующими стандартами, имеющими силу нормативных актов.

Минэкономразвития Приказом от 25.09.2014 № 611 ввело в оборот Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

  1. Данный нормативный документ является обязательным при экспертизе недвижимости, но не подлежит применению при определении рыночной стоимости предприятия или оценке иного имущества.
  2. Любые мероприятия по определению цены анализируемого здания, строения, помещения или земельного участка должны начинаться только после составления задания на оценку.
  3. В процессе выполнения работ по определению стоимостных показателей недвижимости эксперт может руководствоваться:
  • сравнительным подходом;
  • доходным методом;
  • затратным способом.

Вне зависимости от применяемого алгоритма исследования задачей оценки может быть определение рыночной стоимости недвижимости или установление кадастровой, ликвидационной, инвестиционной цены.

Следует подчеркнуть, что каждый специалист самостоятельно определяет:

  • подход к выполнению работ;
  • применяемые методы;
  • объем проводимых исследований.

Экспертиза с целью определения рыночной стоимости недвижимого имущества предприятия или физического лица заканчивается составлением отчета оценщика. Итоговый документ содержит указание на рыночную цену исследуемого объекта, а также может отражать стоимостной диапазон, в границах которого могут находиться искомые значения.

Кроме того, итоговый документ должен содержать формулу расчета рыночной стоимости. Облигации, акции, иное имущество и права, являющиеся предметом экспертизы, оцениваются по аналогичным правилам и принципам.

Источник: https://glavkniga.ru/situations/s505288

Ссылка на основную публикацию