Неотделимые улучшения арендованного имущества

Неотделимые улучшения арендованного имущества

Что признается неотделимыми улучшениями

Ныне действующее законодательство выделяет две кардинально разные категории улучшений имущества, опосредуемого в рамках аренды. В числе таковых:

  • Отделимые улучшения – улучшения, которые возможно отделить от предмета аренды без нанесения ущерба и изменения первоначального существа объекта. Они признаются собственность арендатора, который вправе забрать их, в случае если арендодатель не предложит компенсацию за оставление таковых на прежнем месте.
  • Неотделимые улучшения – те, которые не представляется возможным отделить без нанесения ущерба имуществу арендодателя или самому объекту, выступающему улучшением.

Особенности неотделимого улучшения:

  1. Могут производиться только с согласия собственника;
  2. Производятся за счет средств арендатора;
  3. Увеличивают ценность предмета аренды;
  4. Усовершенствуют функциональность, технические характеристики имущества, потребительские свойства или срок эксплуатации;

Важно понимать, что в соответствии со ст. 616 ГК РФ за арендатором имущества закрепляется обязанность по осуществлению текущего ремонта помещения, который не подразумевает производства улучшений, способствующих повышению цены имущества. Это правило полагает, что во время текущего ремонта не может быть произведено капитальных улучшений.

Наниматель имущества, совершивший улучшения против воли собственника может получить требование о их устранении и восстановлении первоначального вида объекта.

К числу неотделимых улучшений можно отнести:

  • Реконструкция, перепланировка;
  • Достройка, пристрой (завершение ранее начатого строительства или возведение дополнительного строения);
  • Модернизация (замена старых электропроводов или трубопровода на новый);
  • Техническое оснащение (установка системы сигнализации и прочее);
  • Садовое обустройство (посадка плодоносных деревьев);
  • Покраска (например, в отношении автомобиля);

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Неотделимые улучшения арендованного имущества Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Особенности учета и компенсации неотделимых улучшений

Согласно положениям Гражданского кодекса, издержки на осуществление неотделимых улучшений могут быть компенсированы в том случае, если были согласованы ссобственником имущества. Если же такового согласия не было и арендодатель не настроен на добровольную компенсацию, то арендатор не вправе требовать возмещения.

Компенсация стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, чаще всего, происходит в следующем виде:

  • Путем соразмерного уменьшения арендного платежа;
  • Путем денежной компенсации произведенных работ.

При этом стороны должны заранее согласовать следующие нюансы компенсации:

  1. Будут ли компенсированы затраты на строительно-ремонтные работы или компенсация предусмотрена только в рамках затрат на материалы;
  2. Срок, в течение которого будет произведена компенсация (за время действия договора, после фактического осуществления улучшений, по истечении периода действия договора).

Учет неотделимых улучшений

Неотделимые улучшения входят в круг амортизируемого имущества. Учет неотделимых улучшений арендованного имущества допускается как со стороны арендатора, так и арендодателя.

Собственник, согласившийся на улучшения должен помнить следующее (при налогообложении):

  • Согласно НК РФ, учету подлежит амортизируемое имущество, у которого срок полезного использования превышает 1 год, его стоимость не менее 20000 и оно оплачено собственником помещения;
  • После произведения улучшений возрастает стоимость объекта;
  • После компенсации расходов арендодатель вправе начислить амортизацию путем увеличения ее размера;
  • Обязательно учитывается фактор, свидетельствующий о продлении срока эксплуатации в результате капитальных вложений.

Арендатор вправе учитывать неотделимые улучшения при отражении расходов. При этом важны следующие моменты:

  • Имеется согласие со стороны собственника на осуществление капитальных изменений;
  • Траты отражаются при расчете налога на прибыль (если была компенсация);
  • Амортизация может быть начислена за учтенный объект (если компенсация еще не была произведена);
  • Амортизация может начисляться с первого дня месяца, следующего за месяцем, когда неотделимые улучшения были введены в эксплуатацию (необходимо наличие документа, подтверждающего завершение работ – акт приема-передачи);
  • Амортизация позволяет списать произведенные при капитальном вложении траты только за период, в течение которого действуют арендные отношения и в рамках месячной суммы амортизации;
  • Если за период договорных отношений по аренде амортизация не покрыла ранее произведенные расходы, то они остаются неучтенными (переходят в статус убытков) и не принимаются во внимание при налогообложении.
  • Пролонгация договора позволяет сохранить возможность начисления амортизации.

Важно учитывать то, что суммы амортизации рассчитываются по сроку полезного использования и по правилам классификации основных средств (ранее применялось правило о расчете на основании амортизационных групп).

Если арендатор, осуществивший неотделимые улучшения, принял их на свой баланс объектов основных средств, то он обязан уплачивать с него налог на имущество. Однако, если собственник имущества внес соответствующую компенсацию до введения в эксплуатацию капитальных вложений, то они не могут быть учтены в объеме основных средств арендатора и не подлежат обложению налогом.

Учет капитальных улучшений в бухгалтерском отчете может быть отражен, если выполнены следующие условия:

  1. Улучшения объекта используются при производстве продукции, управленческой деятельности, либо для других нужд, подразумевающих получение оплаты;
  2. Объект будет использоваться в течение длительного времени (не менее 1 года);
  3. Последующая перепродажа объекта не входит в объем целей организации;
  4. В перспективе, объект сможет приносить компании доход.

Как в договоре предусмотреть неотделимые улучшения

Осуществление неотделимых  улучшений выступает юридическим фактом, который требует надлежащего оформления. Стороны могут предусмотреть такую модернизацию в виде отдельного соглашения, либо в качестве приложения к основному соглашению, описывающему предмет аренды.

Договор на возмещение стоимости улучшений, признанных неотделимыми, должен содержать:

  • Перечень объектов, выступающих в качестве улучшений;
  • Их предварительную стоимость (стоимость материалов и строительно-ремонтных услуг);
  • Время осуществления работ по осуществлению капитальных улучшений (важный аспект при бухгалтерском учете);
  • Порядок оплаты капитальных вложений (кем будут оплачиваться, в какие сроки);
  • Конкретное указание на согласованность действий, как со стороны арендодателя, так и арендатора;
  • Ответственность за неисполнение обязательств или просрочку исполнения.

Практика арендных правоотношений показывает, что стороны вправе предусмотреть универсальное условие, касающееся производства капитальных вложений, которое указывает на то, что арендодатель изначально согласен на любые виды капитальных преобразований и арендатору нет необходимости каждый раз согласовывать этот момент. Однако, в случае возникновения спора, такая правовая конструкция может оказаться не надежной.

В случае, если таковая модернизация была произведена с согласия правообладателя арендованного имущества, но не оформлена документально, после чего он выдает отказ на возмещение, арендатору стоит прибегнуть к судебному оспариванию. В качестве доказательственной базы могут выступать:

  • Показания свидетелей, присутствующих при разговоре;
  • Аудио-, видео записи;
  • Подписи на чеках о покупке материалов или фактическая компенсация расходов.

Определение стоимости неотделимых улучшений

Улучшения, за которые арендатор требует компенсации, должны отвечать следующим требованиям:

  1. Производиться с согласия арендодателя и (или) балансодержателя;
  2. Их отделение повлечет нанесение вреда конструкции предмета аренды;
  3. Они носят характер капитальных вложений.

Прежде чем производить компенсацию расходов, собственник, обычно, проводит анализ объема выполненных работ, на основании которых делает вывод о затратах по улучшению.

В объем стоимости капитальных вложений может входить:

  • Расходы на сооружение улучшения;
  • Их производство, изготовление;
  • Доведение до качественного состояния, в котором они будут признаны пригодными для эксплуатации.

Стоимость капитальных вложений определяется посредством затратного подхода, который применяется в виде расчета величины затрат на создание улучшений.

Особенности выявления стоимости:

  • На конечный результат расчетов не влияют особенности инвестиций (перерасход или экономия материала и прочее);
  • Определяется по стоимости сметно-строительных работ, которые были произведены на дату оценки по соответствующим ведомостям объема работ;
  • Стоимость работ по производству капитальных улучшений носит договорной характер и напрямую зависит от сроков и объемов их осуществления.

Заключение

Любые действия, связанные с осуществлением неотделимых улучшений должны быть согласованы с правообладателем предмета аренды, так как его воля напрямую сказывается на возможности получения компенсации за произведенные затраты. Собственником указанных улучшений всегда остается арендодатель. Компенсация за капитальные вложения может производиться путем соразмерного уменьшения платежа по аренде или путем денежной выплаты от собственника.

Источник: https://law03.ru/finance/article/neotdelimye-uluchsheniya-arendovannogo-imushhestva

Оценка — неотделимые улучшения арендованного имущества!

Неотделимые улучшения арендованного имуществаНеотделимые улучшения арендованного имущества представляют собой капитальные вложения связанные с повышением технических характеристик, усовершенствованием инженерных систем, улучшением функциональных возможностей объекта (здания или помещения), стоимость именно этих затрат учитывает оценка. Данные улучшения невозможно отделить от объекта после расторжения договора аренды не причинив ему физического урона, поскольку они прочно с ним связаны, являются собственностью арендодателя и после окончания срока пользования переходят к нему вместе с объектом, как правило повышая его рыночную стоимость.

Согласно п.2. ст. 623 Гражданского кодекса РФ если арендатор произвел неотделимые улучшения собственными силами и за свой счет с согласия арендодателя, то арендатор имеет право после истечения срока действия договора аренды на возмещение данных затрат, если иное не предусмотрено договором.

При этом следует иметь в виду п.3 ст. 623 Гражданского кодекса РФ который нам говорит о том, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

РАЗДЕЛЕНИЕ НА ОТДЕЛИМЫЕ И НЕОТДЕЛИМЫЕ УЛУЧШЕНИЯ ?

Неотделимые улучшения арендованного имуществаНеобходимо чётко разделить и понимать разницу в произведенных улучшениях поскольку именно это определяет их собственника. По общим правилам (ст. 623 ГК РФ):

  • Отделимые улучшения произведенные арендатором являются его собственностью, в случае если в договоре не указано, что они переходят в собственность арендодателя;
  • Согласие собственника арендатор может не получать при устройстве отделимых улучшений (п.1 ст. 623 ГК РФ). 
  1. Неотделимые улучшения произведенные арендатором являются собственностью арендодателя, при условии его согласия принять в дальнейшем произведенные улучшения.
  • Согласие арендодателя необходимо получить обязательно, поскольку неотделимые улучшения считаются его собственностью и он может быть не заинтересован в улучшениях (п. 2 ст. 623 ГК РФ). 

Раскрывая более подробно эту тему следует остановиться на классификации с точки зрения их отделимости и неотделимости. Так статьей 623 ГК РФ критерием отделимости является вред наносимый имуществу отделением вещи.

ВОЗНИКАЕТ ВОПРОС: какой именно вещи наносится вред т.е. самому арендованному имуществу или вещи, которую установил арендатор? В статье  623 ГК РФ это не установлено.

Предлагаю ознакомиться с краткими выжимками из судебной практики по данному спорному вопросу:

Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 30 октября 2001 г. N Ф08-3550/2001 к отделимым улучшениям отнесено:маслопрессы, емкости для хранения масла, маслонасос, щит учета электроэнергии т.к. они могут быть использованы по своему предназначению в другом помещении, то есть представляют собой самостоятельные вещи, а не неотделимые улучшения.

Постановлением ФАС Уральского округа от 14.09.2006 по делу N Ф09-8204/06-СЗ к отделимым улучшениям отнесено: установка системы кондиционирования, телефонно-компьютерной сети и охранной сигнализации с видеонаблюдением. 

Источник: https://cena777.ru/ocenka-neotdelimye-uluchsheniya-arendovannogo-imushhestva/

Улучшения арендованного имущества | Журнал «Главная книга» | № 18 за 2016 г

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 2 сентября 2016 г.

Содержание журнала № 18 за 2016 г.

Улучшениями арендованного имущества считаются любые его преобразования, которые нельзя отнести к текущему или капитальному ремонтуПостановление 17 ААС от 23.12.2015 № 17АП-16095/2015-АК.

Читайте также:  Заявление о регистрации по месту жительства - образец

При внесении отделимых или неотделимых улучшений в арендованное имущество и у арендатора, и у арендодателя могут возникнуть негативные налоговые последствия. Все зависит от договоренностей сторон.

К примеру, если не согласовать неотделимые улучшения с арендодателем, то их стоимость арендатору нельзя учесть в «прибыльных» целях. Кроме того, при передаче улучшений арендатор должен будет начислить НДС, который арендодатель не может принять к вычету.

Зная о различных договорных вариантах, вы сможете выбрать для себя наиболее приемлемый с точки зрения налогообложения.

Учет отделимых улучшений

Это улучшения, которые можно отделить от арендованного имущества без причинения ему вреда и оставить себе (использовать на другом объекте или продать). К примеру, таковыми считаются съемные кондиционеры, разборные межкомнатные перегородки, наружная вывеска, автосигнализация. Учет таких улучшений зависит от того, кому они принадлежат.

СИТУАЦИЯ 1. Отделимые улучшения принадлежат арендатору

Таково общее правилоп. 1 ст. 623 ГК РФ. И на установку таких улучшений по умолчанию не нужно получать согласие у арендодателяп. 3 ст. 623 ГК РФ.

Поскольку отделимое улучшение — это самостоятельный объект, то с его учетом сложностей возникнуть не должно. В зависимости от срока полезного использования (СПИ) и стоимости этого объекта, в бухгалтерском и налоговом учете арендатора он признаетсяп. 1 ст. 256, п. 1 ст. 257, подп. 3 п. 1 ст. 254 НК РФ; пп. 4, 5 ПБУ 6/01:

  • основным средством, если его СПИ превышает 12 месяцев, стоимость в бухучете — более 40 000 руб., а в налоговом учете — более 100 000 руб. Тогда затраты списываются через амортизацию. В налоговом учете к этому объекту можно применить амортизационную премиюп. 9 ст. 258 НК РФ;
  • МПЗ, если условия признания объектов в качестве ОС не выполняются. Тогда затраты списываются в расходы единовременно при вводе объекта в эксплуатацию.

Входной НДС по отделимому улучшению принимается арендатором к вычету в общем порядкеп. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ.

По понятным причинам в учете арендодателя такие отделимые улучшения никак не отражаются.

СИТУАЦИЯ 2. Отделимые улучшения принадлежат арендодателю

Стороны в договоре аренды могут установить, что отделимые улучшения переходят в собственность арендодателяп. 1 ст. 623 ГК РФ.

Тогда в договоре следует определить, в какой момент передаются улучшения (по окончании срока аренды или сразу же после завершения работ по их производству), а также порядок возмещения (оплаты) арендодателем их стоимости (деньгами, в счет арендной платы или не возмещаются вовсе).

Если арендодатель возмещает арендатору стоимость отделимых улучшений, то эта операция отражается в учете у обеих сторон как обычные приобретение и реализация имущества.

Если стоимость отделимых улучшений арендодателем не возмещается, то это означает, что арендодатель получает имущество на безвозмездной основе. В таком случае:

Налоговый учет неотделимых улучшений

Это улучшения, которые невозможно отделить от арендованного имущества без нанесения ему вреда (например, установка систем вентиляции, водоснабжения, прокладка скрытой проводки, прочая реконструкция/модернизация имущества), то есть фактически они являются неотъемлемой частью этого имуществап. 2 ст. 623 ГК РФ. А раз так, то эти улучшения в любом случае являются собственностью арендодателя и должны быть ему переданы. И порядок такой передачи лучше зафиксировать в договоре аренды.

В целях налогового учета датой передачи неотделимых улучшений считается наиболее ранняя из дат:

  • день подписания с арендодателем акта приема-передачи неотделимых улучшений;
  • день возврата арендодателю арендованного имущества.

Но прежде чем создавать неотделимые улучшения, арендатору нужно получить от собственника согласие на проведение таких работ.

Ведь если арендодатель не заинтересован в улучшениях и потребует привести имущество в первоначальное состояние, то арендатору придется нести дополнительные расходы на демонтаж улучшений и устранение последствий такого демонтажа. От наличия согласия будет зависеть налоговый учет неотделимых улучшений.

Если условие о возмещении затрат на улучшения не предусмотреть в договоре, то арендатор будет иметь право на возмещение своих затрат на создание только согласованных с арендодателем неотделимых улучшений. И обратиться к арендодателю за возмещением он сможет лишь после прекращения договора арендып. 2 ст. 623 ГК РФ.

Кроме того, для целей учета важно определить, за чей счет (арендатора или арендодателя) будут производиться эти улучшения. Это стоит отразить сразу же в договоре аренды либо в отдельном соглашении при получении согласия на проведение конкретных работ.

Кстати, существует срок давности для предъявления арендатором требований о возмещении стоимости улучшений. По общему правилу он составляет 3 годаст. 196 ГК РФ. Вот только с какого момента нужно исчислять этот срок? У судов по этому вопросу сформировалось две позиции. Так, срок исковой давности исчисляется с момента:

СИТУАЦИЯ 1. Арендодатель дал согласие на улучшения и компенсирует арендатору расходы

Налог на прибыль у арендатора. На дату передачи арендодателю улучшений арендатор:

Даже если в договоре будет определено, что неотделимые улучшения передаются арендодателю при возврате имущества из аренды и в течение срока аренды они являются собственностью арендатора, амортизировать их до момента передачи арендатор все равно не сможетп. 1 ст. 258 НК РФ.

Неотделимые улучшения арендованного имущества

Требование арендодателя вернуть все как было — вершина айсберга. А кроме того, у ИФНС будут претензии, если арендатор еще и учтет в расходах несогласованные улучшения

Налог на прибыль у арендодателя. Арендодатель, в свою очередь, отражает неотделимые улучшения как приобретение имущества.

Как правило, они являются амортизируемым имуществом и их стоимость списывается через амортизациюп. 1 ст. 256, п. 1 ст. 258 НК РФ.

Несмотря на то что неотделимые улучшения являются частью сданного в аренду имущества, у них и у самого объекта могут быть разные сроки полезного использования. Поэтому:

  • улучшение поименовано в Классификации ОСутв. Постановлением Правительства от 01.01.2002 № 1 (например, лифт, установленный в здании), то его можно учесть как отдельный объект ОС, установить по нему свой СПИ и амортизировать в обычном порядке;
  • произведенное улучшение нельзя признать отдельным ОС и установить свой СПИ (к примеру, устройство бетонной стяжки для повышения шумоизоляции здания), то его стоимость увеличивает первоначальную стоимость имущества, переданного в арендуп. 2 ст. 257 НК РФ. То есть затраты на улучшения будут списываться посредством амортизации всего объекта исходя из его новой первоначальной стоимости с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода улучшений в эксплуатацию.

Причем арендодатель к полученным неотделимым улучшениям может применить амортизационную премиюп. 9 ст. 258 НК РФ.

НДС у арендатора.

Источник: https://glavkniga.ru/elver/2016/18/2480-uluchshenija_arendovannogo_imuschestva.html

Подводные камни учета затрат по улучшению арендованного имущества

Арендаторам помещений, будь то офисы или производственные площади, нередко приходится вкладывать собственные средства, чтобы довести имущество до состояния, в котором его можно использовать по назначению.

Ведь у каждого арендатора свой взгляд на то, как должен выглядеть офис, торговый зал или производственное помещение. И здесь важны не только месторасположение и метраж, но и планировка и отделка помещения. Поэтому на практике арендаторы нередко производят улучшения арендованного имущества.

Планирование и учет таких затрат — непростой участок работы специалистов экономических и финансовых служб предприятия.

Какие суммы по улучшению арендатору можно учесть единовременно в текущих расходах, а какие следует учитывать обособленно в составе основных средств? Можно ли распределить затраты по улучшению планомерно на срок действия договора? Какие улучшения арендатор обязан передать собственнику, а какие может оставить себе? Ответы на эти и другие вопросы — в настоящей статье.

По договору аренды арендатор получает от арендодателя имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ; далее — ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Функции обеспечительного платежа при получении имущества в аренду

Договором аренды может быть предусмотрено, что надлежащее исполнение финансовых обязательств арендатора обеспечивается банковской гарантией, задатком, удержанием имущества должника, поручительством и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ).

Выплата обеспечительного платежа арендатором является одним из способов обеспечения исполнения обязательств по договору аренды.

Обеспечительные меры в качестве гарантийного взноса или задатка не считаются расходом у передающей стороны и доходом у получающей стороны, поскольку согласно п. 32 ст. 270 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ) при определении налоговой базы не учитываются расходы в виде имущества или имущественных прав, переданных в качестве залога или задатка.

Это объясняется тем, что первоначально гарантийный задаток (обеспечительный взнос) носит лишь характер удостоверения намерения стороны совершить сделку.

После того как договор начинает исполняться, задаток приобретает платежную функцию, и только если нарушаются обязательства по договору, функция задатка становится обеспечительной.

Если арендатор надлежащим образом исполняет свои обязательства по договору, то гарантийный взнос или задаток, как правило, возвращается по окончании срока договора аренды.

Договором аренды может быть предусмотрено, что арендатор уплачивает обеспечительный платеж, который засчитывается в счет исполнения обязательств по уплате арендной платы за конкретный месяц аренды объекта недвижимости (за последний месяц, за два последних месяца срока аренды и т. д.) (п. 1 ст. 329, ст. 421 ГК РФ).

Формулировка договора в этом случае может быть следующей: «Арендатор уплачивает обеспечительный платеж в размере ___________ в срок до ___. Обеспечительный платеж засчитывается в счет арендной платы за __________ месяц срока действия договора аренды».

Таким образом, сумма обеспечительного платежа, засчитываемая в счет будущей арендной платы, выполняет как обеспечительную, так и платежную функцию

Источник: https://www.profiz.ru/se/8_2014/arenda_zatraty/

Неотделимые улучшения арендованного имущества. Учет у арендатора

Для ведения деятельности компании требуется помещение. Приобретать его нерентабельно, а потому обычно оно арендуется. В аренду берется не только недвижимость, но и другие объекты. К примеру, оборудование. Объекты имеют свойство изнашиваться, кроме того многие помещения дорабатываются под нужды организации.

Работы по изменению арендованного имущества называются улучшениями. Они подразделяются на отделимые и неотделимые. Первые можно демонтировать и изъять без ущерба для основного объекта.

К ним относится приобретенная мебель, установленные осветительные приборы, аудио-система, покрытия, которые можно демонтировать и установить в другом месте. Неотделимые улучшения демонтировать нельзя.

Учет их ведется в особом порядке.

Неотделимые улучшения объектов по ГК РФ

Неотделимые улучшения – это изменения имущества с целью его облагораживания и увеличения комфорта, которые нельзя изъять без ущерба. Регламентируются они статьей 623 ГК РФ. В ней прописан порядок возмещения затрат, возникших в связи с произведенными улучшениями. Рассмотрим примеры неотделимых изменений:

  • Пристройки к зданию.
  • Высаженные деревья, кустарники.
  • Установка забора.
  • Покраска авто, устранение царапин и сколов.
  • Ремонтные работы: поклейка обоев, покраска потолка, установка напольного покрытия.
  • Обновление дверных и оконных проемов, вентиляционных конструкций, потолочного покрытия, отопительной системы.
  • Прокладка электропроводки.

Предполагается, что неотделимые изменения перейдут во владение арендодателя после завершения срока договора аренды. В связи с этим возникает множество вопросов по поводу того, кто будет оплачивать проведенные работы.

Читайте также:  Минтруд разъяснил, сохраняется ли испытательный срок при восстановлении на работе

Возмещаются ли неотделимые улучшения?

Порядок возмещения расходов оговорен в статье 623 ГК РФ. В ней указано, что затраты компенсируются, если арендодатель дал согласие на осуществление улучшений. Если же изменения производились без согласия, порядок возмещения трат отдается на усмотрение арендодателя.

Как доказать получение согласия?

Для того чтобы обязать арендодателя возмещать расходы, нужно доказать получение согласия от него на проведение изменений. Только в этом случае будут действовать положения статьи 623 ГК РФ.

Часто арендодатель дает только устное согласие, но доказать его факт будет сложно. Желательно заключить дополнительное соглашение.

Что делать, если никаких письменных соглашений получено не было? Доказать факт согласия арендодателя можно следующими способами:

  • Свидетельские показания.
  • Фото и видео.

ВАЖНО! Самое лучшее доказательство – соглашение между арендодателем и арендатором. Если этот документ есть, можно не сомневаться в том, что затраты будут возмещены через суд.

ВНИМАНИЕ! Арендатор должен будет доказать не только получение согласия, но и фактический размер затрат на улучшения. В этом помогут чеки, квитанции, договоры на оказание услуг.

Формы возмещения затрат

Порядок компенсации затрат на НУ обычно определяется совместно с арендодателем. Самыми распространенными являются следующие формы возмещения:

  • Оплата работ в момент их проведения. К примеру, выполняется ремонт. Все материалы закупаются арендодателем. Он же оплачивает услуги рабочих.
  • Включение трат в арендную плату. Размер арендной платы может быть уменьшен с целью возмещения. К примеру, руководитель снимает помещение с помесячной платой в размере 50 000 рублей. Был проведен ремонт стоимостью 30 000 рублей. Заключается дополнительное соглашение, по которому в течение 3 месяцев размер арендной платы будет равен 40 000 рублей. Через рассмотренный срок все траты арендатора таким образом будут компенсированы.
  • Оплата работ после завершения срока аренды. Возмещение выполняется только после того, как объект переходит обратно во владение арендодателя. По факту передачи средств составляется расписка.

ВАЖНО! Компенсация неотделимых улучшений может быть оговорена в самом договоре аренды. В документе указываются сроки погашения и дополнительные условия. Желательно прописать в договоре и форму возмещения.

Улучшения, осуществленные без согласия арендодателя

Если изменения были проведены без согласия арендодателя, траты компенсироваться не будут. Закон в данном случае полностью на стороне собственника объекта. Что делать арендатору? Желательно попробовать решить вопрос мирно, ведь не платить – право собственника, а не его обязанность.

Как выполняется налоговый учет у арендатора?

Ведение учета зависит от того, давал ли собственник разрешение на проведение работ:

  • Согласие было получено. Если стоимость изменений не возмещается, улучшения амортизируются на протяжении срока аренды согласно пункту 1 статьи 258 НК РФ. Часть, которая не была амортизирована, не учитывается при начислении налога согласно пункту 16 статьи 270 НК РФ. Если стоимость изменений возмещается, сумма, переданная арендодателем, включается в доход арендатора согласно пункту 1 статьи 249 НК РФ. Траты на улучшения фиксируются в составе материальных расходов согласно подпунктам 1 и 6 пункта 1 статьи 254 НК РФ.
  • Согласие не было получено. Изменения не подлежат амортизации. Стоимость работ не учитывается для обложения налогом. Все данные правила оговорены в пункте 1 статьи 256 НК РФ. Если улучшения перейдут в собственность арендодателя на безвозмездной основе, их стоимость не отражается в составе расходов согласно пункту 16 статьи 270 НК РФ.

Рассмотрим некоторые особенности налогового учета:

  • Начисление амортизации происходит с 1 числа месяца по дату завершения договора аренды согласно пунктам 3 и 5 статьи 259.1 НК РФ. К примеру, улучшения были проведены 15 января. Амортизация будет начисляться не с этой даты, а с 1 февраля.
  • Дата введения улучшений должна быть подтверждена актами приема-сдачи работ и прочими документами. Данное правило оговорено в Письме Минфина от 21 августа 2009 года.
  • При начислении используется Классификация ОС. Если объект не присутствует в Классификации, нужно использовать положение пункта 6 статьи 258 НК РФ. В данном положении указано, что СПИ определяется на основании технических характеристик имущества и указаний производителя.
  • После прекращения действия договора арендатор может продолжить использование имущества, если арендодатель не возражает. Начисление амортизации продолжается, если договор аренды был пролонгирован. Если действие договора закончилось, был составлен передаточный акт для возобновления аренды, начисление не производится. Начисление прекращается 1 числа. К примеру, действие договора аренды закончилось 15 февраля. Начисление амортизации прекращается 1 марта.
  • Амортизационная премия в размере 10% и 30% не предоставляется арендатору в связи с тем, что НУ не остаются на его балансе. Принадлежат они арендодателю. Правила разъяснены в письме Минфина от 12 октября 2011 года.

Нормы, касающиеся неотделимых улучшений, содержатся в ГК РФ и НК РФ, а также письмах Минфина. Последние разъясняют вопросы, которые вызывают наибольшие сложности при начислении и отражении трат на изменения.

Источник: https://assistentus.ru/vedenie-biznesa/neotdelimye-uluchshenija-arendovannogo-imushchestva/

Неотделимые улучшения арендованного имущества. Определение понятия и подробная инструкция по оформлению

Аренда квартиры предполагает принятие во временное хранение имущества, находящегося в ней и возможность его улучшения.

Что такое неотделимые улучшения взятого в аренду имущества, как они оформляются и компенсируются, читайте в сегодняшней статье.

○ Что такое неотделимые улучшения?

Улучшениями является изменения, которые повышают ценность имущества.  В соответствии с законодательством, отделимыми являются внесенные в имущество улучшения, которые арендатор может забрать с собой после окончания арендного договора (унести или демонтировать).

При этом имущество, полученное во временное хранение остается неизменным. Сюда входит покупка мебели, осветительных приборов, установка дополнительного оборудования (при условии, что при этом не требуется вносить кардинальные изменения в имеющееся имущество).

В отличие от них, неотделимые улучшения не могут быть устранены без нанесения вреда полученному во временное хранение имуществу.

  • «В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п.2 ст. 623 ГК РФ)».

Примерами такого улучшения может быть:

  • Пристройка к жилому дому дополнительного сооружения, которое останется в собственности арендодателя.
  • Замена труб, батарей, окон или дверей в арендованной квартире – после окончания срока действия арендного договора все это останется в собственности хозяина.

Вернуться

○ Как оформить неотделимые улучшения и получить компенсацию?

В арендном договоре следует прописать точное определение неотделимых улучшений. Потому что нередко бывает так, что арендатор пытается выдать за улучшение проведенный ремонт. Здесь важно учитывать, что ремонтные работы не наделяют предмет новыми качествами и не улучшают его технические характеристики, соответственно улучшением имущества он считаться не может.

Разрешение на проведение улучшений необходимо прописать в договоре, потому что без этого хозяин не обязан компенсировать траты на них.

  • «Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п.3 ст. 623 ГК РФ)».

Отдельно нужно подумать о том, каким образом доказать осведомление арендодателя о проведении неотделимых улучшений. Для этого есть несколько вариантов.

Вернуться

✔ Фото или видеодоказательства

Случаи, когда доказательства того, что хозяин поставлен в известность о проведении подобного рода работ, зафиксированы современными технологиями достаточно редкие. Однако на их юридическую силу подобный факт не влияет.

Поэтому если вы сможете сделать запись разговора о получении согласия на улучшения от хозяина, она будет служить доказательством вашей правоты и возможности получить компенсацию в суде.

Вернуться

✔ Показания свидетелей

Это еще один способ доказать, что хозяин был осведомлен о планируемых улучшениях и дал на них свое согласие. Свидетельские показания будут достаточным основанием для требования компенсации за понесенные финансовые траты на улучшения в случае, если хозяин отказывается добровольно возмещать их.

Вернуться

✔ Дополнительный договор

Составление дополнительного соглашения является самым простым и надежным способом закрепить право арендатора на возмещение своих трат.

Важно учитывать, что если основной договор был зарегистрирован в Росреестре, то и дополнительный должен пройти ту же процедуру. В противном случае документ не будет иметь юридической силы.

В данном договоре перечисляется список планируемых улучшений и их компенсация.

Вернуться

✔ Зачет стоимости улучшений в арендную плату

В дополнительном договоре стороны могут также договориться о вычитании стоимости работ из арендной платы, что снизит расходы арендатора.

В этом случае необходимо дополнительно составить график платежей или фиксировать каждую передачу денег распиской.  В последнем случае важно указать в документе основания для получения финансовых средств.

Это нужно для того, чтобы впоследствии у арендодателя не было возможности классифицировать полученные средства, как плату за проживание.

Вернуться

✔ Передача необходимой суммы арендодателем или самостоятельные улучшения

Способ проведения улучшений регулируется составленным договором. Допускается как получение средств от арендодателя на создание неотделимых улучшений, так и проведение их своими силами.

Выбранный вариант также должен быть документально засвидетельствован. В случае возникновения разногласий подобное подтверждение будет считаться основанием для принятия решения.

Вернуться

✔ Указание на неотделимые улучшения в договоре аренды

Если стороны изначально договариваются о проведении определенных видов работ, то вместо оформления дополнительного соглашения можно прописать подобные условия в основном договоре.

В этом случае также нужно указать:

  • Список объектов, подлежащих улучшению.
  • Предварительный расчет стоимости работ (учитывается цена материалов и работы).
  • Сроки осуществления улучшений.
  • Порядок оплаты (кто будет нести финансовые расходы, и в каком порядке они будут оплачиваться).
  • Факт наличия договоренности о проведении работ между сторонами (от этого напрямую зависит возможность получения компенсации).
  • Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по данному виду работ (указать не только необходимость компенсации, но и ее объем, а также сроки передачи).

Также можно прописать в договоре универсальное условие, которое будет означать, что хозяин изначально согласен на все улучшения, которые будет проводить арендатор.

Это избавляет стороны от необходимости каждый раз составлять соглашение о проведении работ и фиксировать факт согласия арендодателя на них.

Однако в случае возникновения правовых споров такая позиция может быть достаточно спорной.

Вернуться

○ Как рассчитать стоимость неотделимых улучшений?

При расчете учитывается средняя рыночная стоимость материалов и ремонтных работ. На их основании делается предварительный подсчет финансовых средств, необходимых на улучшения.

По факту проведения работ в эти расчеты могут быть внесены корректировки. Для этого нужно подготовить чеки об оплате, на основании которых будет произведена доплата в случае необходимости.

Вернуться

○ Налогообложение и бухгалтерский учет

Если арендатор является юридическим лицом, ему необходимо учесть компенсацию при бухгалтерском учете и уплате налогов. Здесь принимается во внимание, что данный вид улучшений является собственностью арендодателя и должен быть возвращен ему в определенный момент. При исчислении налогов они считаются переданным:

  • В день подписания акта приема-передачи результатов проведенной работы по улучшению.
  • В день фактического возврата имущества его владельцу.
Читайте также:  Наследники по праву представления - кто это?

В учет принимается более ранняя дата.

Окончательный расчет зависит от факта получения согласия арендодателя на проведение неотделимых улучшений.

Если владелец дал свое согласие на них, то учитываются доходы и расходы от арендованного имущества, а сумма возмещений будет равна прибыли от реализации на дату передачи имущества. НДС рассчитывается в размере 18% от стоимости исчислений.

  • Если собственник согласен на улучшения, но не собирается их оплачивать, то при вычислении налога на прибыль учитывается амортизация имущества.
  • Если же владелец не дал согласия на улучшения, их стоимость не может быть нигде учтена.
  • Вернуться

○ Арендодатель отказывается выплачивать компенсацию

Возможность требования компенсации зависит от наличия согласия собственника на проведение улучшений и его письменного закрепления. Если  арендодатель нарушает условия договора (как основного, так и дополнительного), отказываясь от компенсации, можно потребовать выплаты средств в принудительном порядке. Для этого нужно:

  • Направить досудебную претензию с требованием о компенсации.
  • В случае отсутствия реакции, направить исковое заявление в суд.
  • Приложить к иску доказательство получения согласия владельца.

Если в ходе судебного разбирательства суд решит удовлетворить иск, арендодателю придется выплатить компенсацию в установленном судебным решением размере. Выплата может производиться любым удобным для сторон способом.

Если же арендодатель отказывается возмещать улучшения, на которые он не давал согласия, арендатору остается только попытаться прийти к соглашению путем переговоров. В данной ситуации суд встанет на защиту владельца, поэтому обращение в судебные органы не имеет смысла.

Таким образом, возможность компенсации за неотделимые улучшения, проведенные арендатором, напрямую зависят от того, согласен на них собственник недвижимости или нет.

Вернуться

○ Советы юриста:

✔ Как арендодатель может зафиксировать передачу компенсации за отделимые улучшения?

Факт передачи финансовых средств может быть зафиксирован распиской, которую от руки пишет получатель денег (в данном случае арендатор) либо банковской выпиской, в случае безналичного расчета.

Вернуться

✔ Разногласия с арендодателем по сумме компенсации

Для достижения договоренности в данном вопросе необходимо изучить средние рыночные цены на материал, который будет использоваться и рыночные работы. По факту их выполнения необходимо представить владельцу чеки, подтверждающие стоимость улучшений.

Вернуться

Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества? Рассказывает Виктор Бочеев, юрист-консультант компании «Что Делать Консалт» в выпуске программы «Находим ответ».

Вернуться

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: https://topurist.ru/article/54002-neotdelimye-uluchsheniya-arendovannogo-imushchestva.html

2. Улучшения арендованного имущества / Пользование чужим имуществом

  • 2.1. Общие положения
  • 2.2. Отделимые улучшения арендованного имущества
  • 2.3. Неотделимые улучшения арендованного имущества
  • 2.4. Налогообложение неотделимых улучшений арендованного имущества
  • 2.4.1. Общие положения
  • 2.4.2. Учет улучшений, произведенных с согласия арендодателя, но не возмещенных арендатору
  • 2.4.3.

    Учет улучшений (реконструкции) арендованного имущества, произведенных с согласия арендодателя, компенсирующего арендатору соответствующие затраты

  • 2.5.

    Особенности учета неотделимых улучшений арендованного имущества

  • Передача имущества в аренду не влечет перехода права собственности на это имущество, следовательно, в бухгалтерском учете оно продолжает учитываться на балансе арендодателя.

    Гражданско-правовые аспекты признания улучшений имущества. Согласно ст. 623 ГК РФ улучшения имущества, в том числе арендованного, могут быть отделимыми и неотделимыми.

    • Отделимые улучшения имущества являются собственностью арендатора, который их внес, неотделимые улучшения имущества изначально составляют собственность арендодателя – собственника объекта аренды.
    • Поскольку неотделимые улучшения имущества составляют собственность арендодателя, то арендатор может использовать их только в том объеме, который предусмотрен договором аренды (или иным соглашением с арендодателем).
    • Неотделимыми улучшениями признаются те улучшения, которые не могут быть отделены без вреда для имущества.

    ГК РФ не устанавливает какого-либо специального порядка получения согласия арендодателя на выполнение неотделимых улучшений. В таком случае необходимо руководствоваться условиями договора.

    1. Гражданско-правовые последствия внесения неотделимых улучшений без согласия собственника имущества сводятся к требованию их устранения.
    2. При нанесении несогласованными выполненными работами какого-либо иного вреда арендодателю он вправе взыскать соответствующую сумму с арендатора.
    3. Если арендатор получит согласие арендодателя на выполненные работы по улучшению имущества после их окончания, то согласно общим нормам ГК РФ следует исходить из того, что согласие получено и неблагоприятные последствия не наступят.
    4. Если арендатор за счет собственных средств и с согласия арендодателя произвел неотделимые улучшения арендованного имущества, он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора, если иное не предусмотрено договором аренды.
    5. Часто договором не предусматривается компенсация расходов арендатора на улучшение арендованных помещений.

    Отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора, если иное не установлено договором аренды (п. 1 ст. 623 ГК РФ).

    • В бухгалтерском учете капитальные вложения в арендованные объекты основных средств, являющиеся собственностью арендатора, включаются в состав его основных средств.
    • Если в соответствии с условиями договора аренды арендатор оставляет отделимые улучшения у себя, то в учете арендодателя они не отражаются.
    • Договором аренды может быть предусмотрена обязанность арендатора по передаче произведенных им отделимых улучшений арендованного имущества на баланс арендодателя.
    • Передача отделимых улучшений на баланс арендодателя может производиться как по окончании срока аренды, так и непосредственно после окончания работ по производству этих улучшений.
    • Отделимые улучшения, полученные на баланс арендодателя, могут быть отнесены им на увеличение балансовой стоимости переданного в аренду имущества либо учтены как отдельный объект основных средств (в зависимости от вида произведенных улучшений).

    Порядок возмещения стоимости произведенных улучшений также определяется соглашением сторон. Причем стороны имеют право выбирать различные способы возмещения.

    Арендодатель может возмещать арендатору стоимость улучшений путем перечисления денежных средств либо стоимость улучшений может быть зачтена в счет арендной платы.

    Возмещая арендатору стоимость отделимых улучшений, арендодатель, по сути, приобретает у него объект основных средств. Соответственно в налоговом учете расходы на приобретение этого объекта учитываются в общем порядке.

    При условии соответствия этого объекта критериям, установленным п. 1 ст. 256 НК РФ, арендодатель включает его в состав амортизируемого имущества и начисляет по нему амортизацию в общеустановленном порядке.

    Если арендодатель не компенсирует арендатору понесенные им затраты, то это означает, что арендодатель получает имущество на безвозмездной основе. Данное имущество должно быть оценено по рыночной стоимости и учтено в составе внереализационных доходов арендодателя в соответствии с п. 8 ст. 250 НК РФ.

    1. В бухгалтерском учете стоимость отделимого улучшения арендованного имущества погашается посредством начисления амортизации, которое производится ежемесячно в размере 1/12 годовой суммы, исчисленной (при линейном способе амортизации) исходя из первоначальной стоимости отделимого улучшения и оставшегося срока аренды имущества, с месяца, следующего за месяцем принятия отделимого улучшения в состав основных средств.
    2. Начисление амортизации прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем полного погашения стоимости объекта основных средств (отделимого улучшения) либо списания этого объекта с бухгалтерского учета, например, с 1-го числа месяца, следующего за месяцем возврата арендованного имущества (с установленным на нем отделимым улучшением) арендодателю.
    3. Суммы начисленной амортизации в бухгалтерском учете арендатора включаются в расходы по обычным видам деятельности.
    4. Если по окончании срока аренды арендатор по соглашению сторон передаст арендодателю объект аренды вместе с произведенными улучшениями, то в бухгалтерском учете это будет отражено как выбытие объекта основных средств (в общеустановленном порядке с использованием счета 91 «Прочие доходы и расходы»).
    5. Для целей обложения налогом на прибыль арендатор имеет право уменьшить полученные доходы на расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств.
    6. Расходы на установку отделимого улучшения в арендованное имущество принимаются при исчислении налога на прибыль с момента ввода отделимого улучшения в эксплуатацию.

    Неотделимыми улучшениями арендованного имущества признаются те улучшения, которые не могут быть отделены без вреда для имущества.

    Неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются собственностью арендодателя и по окончании срока аренды всегда переходят к арендодателю. Арендатор может использовать неотделимые улучшения арендованного имущества только в том объеме, который предусмотрен договором аренды (или иным соглашением с арендодателем).

    По соглашению сторон произведенные арендатором неотделимые улучшения арендованного имущества могут передаваться им на баланс арендодателя как после окончания срока аренды, так и сразу же по окончании работ по производству этих улучшений.

    Если арендатор произвел за счет собственных средств неотделимые улучшения арендованного имущества, то он имеет право на возмещение их стоимости только в том случае, если улучшения арендованного имущества были произведены с согласия арендодателя. При этом в договоре аренды стороны могут оговорить, что арендодатель не возмещает арендатору затраты на производство улучшений, если даже они выполнены с его согласия.

    ГК РФ не устанавливает какого-либо специального порядка получения согласия арендодателя на выполнение неотделимых улучшений. В таком случае необходимо руководствоваться условиями договора.

    Гражданско-правовые последствия внесения неотделимых улучшений без согласия собственника имущества сводятся к требованию их устранения.

    Если арендодатель возмещает арендатору затраты на производство улучшений, то стороны должны оговорить порядок такого возмещения (сумму возмещаемых расходов, сроки и т.д.).

    Возмещение арендодателем стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений может производиться как путем перечисления арендатору соответствующей суммы денежных средств, так и путем зачета ее в счет причитающейся с арендатора арендной платы. Стороны могут предусмотреть и любой иной порядок возмещения.

    Если арендодатель не возмещает арендатору стоимость произведенных им неотделимых улучшений объекта аренды, то он фактически получает имущество (в виде неотделимых улучшений) безвозмездно.

    В этом случае полученные арендодателем неотделимые улучшения в бухгалтерском учете приходуются на его баланс по текущей рыночной стоимости на дату принятия к учету как безвозмездно полученные неотделимые улучшения.

    Как правило, рыночная стоимость произведенных улучшений относится арендодателем на увеличение балансовой стоимости объекта аренды.

    Увеличение первоначальной стоимости оборудования после модернизации отражается на основании акта о приеме-сдаче отремонтированных, реконструированных, модернизированных объектов основных средств (форма № ОС-3, утвержденная постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 № 7). Соответствующие изменения вносятся в инвентарную карточку учета объекта основных средств (форма № ОС-6).

    После завершения модернизации организация-арендодатель пересматривает срок полезного использования оборудования.

    В соответствии с нормами НК РФ, действовавшими до 1 января 2006 года, если стоимость неотделимых улучшений не компенсировалась арендатору, арендатор был вправе признать эти расходы при расчете налога на прибыль, а арендодатель должен был учесть стоимость улучшений в качестве своего дохода. По окончании работ арендодатель становился собственником улучшенного имущества и должен был признать в качестве дохода стоимость внесенных улучшений. Эта операция проводилась на основании полученных от арендатора документов о стоимости и объемах выполненных работ.

    Источник: http://www.telenir.net/delovaja_literatura/polzovanie_chuzhim_imushestvom/p2.php

    Ссылка на основную публикацию