Аренда муниципального имущества без торгов и с ними

Каждый индивидуальный предприниматель малого (среднего) бизнеса имеет возможность заключить договорное соглашение с муниципальным органом РФ на аренду помещения. Сдача муниципального имущества, госимущества в аренду отличается некоторыми особенностями. При заключении такого арендного договора действует ряд ограничений.

Аренда муниципального имущества без торгов и с нимиЗаключение соглашения может производиться в соответствии с ФЗ (статья №17/1) двумя способами:

  • по итогам торгов на право оформления арендного договора муниципальных имущественных средств;
  • без организации торгов.

Какие виды имущества, сдача которого в аренду не допускается госучреждением или ограничивается, особенности процедуры заключения арендного договорного соглашения муниципального имущества (госимущества) разъяснены извещением ФАС №ЦА/16309/14.

Правила, исключения

Правила оформления договорных соглашений на аренду госимущества установлены ФЗ №135 (статья №17/1).

Согласно данному положению автономные муниципальные организации, госучреждения имеют право предоставлять в аренду недвижимость, которая за ними числится в качестве оперативного управления, лишь по итогам аукционов на право подписания арендных соглашений данного типа. При этом ФЗ №135 (статья №17/1) предусмотрены исключения, которые одновременно распространяются на АУ.

Без аукционов муниципальным организациям можно предоставлять в аренду недвижимость в следующих ситуациях:

  • соглашение заключается на период менее 30 дней календаря на протяжении 6 крайних месяцев календаря;
  • на подписание арендного соглашения претендует прочая муниципальная организация, госучреждение, некоммерческая структура (также ориентированная социально), медучреждение, структура, занимающаяся деятельностью в сфере образования;
  • передаваемая недвижимость, подлежащая налогообложению, считается частью площади, составляющей менее 20 м2, и правами 10 процентов площади этого здания (помещения) обладает особа, передающая соответствующие недвижимые средства;
  • договорное соглашение подписывается с особой, единственно предоставившей заявку на конкурсное участие, на торги (при этом, если это лицо отвечает установленным нормам), являющейся единственным участником аукциона.

Аренда муниципального имущества без торгов и с нимиОбязанность подписания арендного договорного соглашения перед автономной госорганизацией возникает только в крайнем из перечисленных случаев (соглашение с единственным участником организованных торгов, конкурса). В прочих ситуациях, когда сдача имущества в аренду предоставляется без аукционов, правообладатель не обязан подписывать договорное соглашение, претендент не имеет право выдвигать требования на подобные площади.

Организация аукциона на аренду недвижимости допускается по отношению претендентов-льготников.

Если таких субъектов на один недвижимый гособъект более одного, тогда автономное госучреждение имеете право отказать в аренде недвижимости на льготных основаниях и организовывает торги между ними.

Это по мнению антимонопольной организации не является нарушением интересов заявителей данной категории.

Но осторожность при решении организации аукционов на аренду имущественных ценностей АУ, закрепленных за ними в качестве оперативного управления, необходимо проявлять как владельцам данного имущества. Соглашаясь на сдачу в аренду жилья, определенной площади организации, учредитель обязан руководствоваться требованиями ФЗ №135/2.

Как поясняет ФАС, договорное соглашение целевая передача в аренду недвижимости без организации аукционов, конкурсов может иметь факторы нарушения (ФЗ №135/15).

Подписание договорных соглашений на аренду госимущества без организации аукционов

Законом предусмотрено несколько исключений, когда автономное госучреждение имеет право предоставлять в аренду площади без аукционов.

Арендатор — образовательное, медицинское учреждение

Какие конкретно подразумеваются образовательные, медицинские организации (бюджетные учреждения), указано в разъяснениях ФАС (глава 5-6). В данной ситуации руководствоваться необходимо положениями законодательства отраслевой деятельности.

Аренда муниципального имущества без торгов и с нимиСогласно ФЗ (статья №2/11) к медучреждениям относятся юрлица в независимости от используемой организационно-правовой формы, предпринимательство которых связано в первую очередь с областью медицины, при наличии соответствующей лицензии. Также медицинскими организациями считаются индивидуальные предприниматели (ИП), деятельность которых связана с медициной.

Краткосрочное арендное соглашение на недвижимость, подписанное не в результате аукционов, на новый период не продлевается без организации торгов. В данном случае действует установленная норма, которая ограничивает период действия данного соглашения на аренду помещения.

Образовательные (бюджетные) учреждения — структуры, основная деятельность которых связана со сферой образования, а также учреждения, занимающиеся непосредственно обучением. К таким организациям согласно ФЗ №273 (статья №2/20) дополнительно относятся ИП, занимающиеся образовательной деятельностью.

Аренда на краткосрочный период

Аренда муниципального имущества без торгов и с ними

А вот согласно российскому Государственному кодексу (статья №610/3) соглашение на сдачу муниципального имущества (госимущества) в аренду, подписанное на срок, превышающий максимально возможный период, определенный действующим законодательством, считается оформленным на предельный срок.

Аренда части площади помещения

Ранее уже было отмечено, что возможно предоставление аренды части площади здания (квартиры) без предварительного аукциона, но при соблюдении следующих требований:

  • площадь, передаваемая в аренду, не должна быть больше 20 м2 и 10 процентов площади объекта собственности, к которому она относится.

Как же рассчитать часть площади объекта недвижимости, планируемой для сдачи в аренду? Антимонопольные организации высказали соответствующее мнение в Разъяснениях ФАС (глава 11):

  • при установлении такой доли не нужно брать в учет площади недвижимого объекта, право пользования, владения которыми были переданы до вхождения в силу ФЗ №135 (статья №17.1), на основе прочих исключений, определенных ФЗ №135 (статья №17.1), по итогам торгов.

Арендатор — подрядчик учреждения

Аренда муниципального имущества без торгов и с ними

Согласно Разъяснениям ФАС (глава 9) гражданско-правовые соглашения, оформленные в пределах ФЗ №223, не считаются муниципальными (государственными) договорами. В связи с этим положения ФЗ №135 (статья №17.1/1/10) не распространяются на подобные случаи. То есть, когда автономное госучреждение, ссылаясь на нормы ФЗ №223, понесло расходы на закупку определенных работ либо услуг, исполнение или предоставление которых предусматривает обязательное присутствие на площади организации подрядчика (например, театр приобрел услуги ремонта, пошива сценических костюмов), предоставить в аренду соответствующие площади возможно исключительно на организованных аукционах.

Важно! В подобных ситуациях, как описана выше, закупка услуг, аукцион на право оформления арендного договорного соглашения — это два самостоятельных процесса.

Пролонгация договора

Аренда муниципального имущества без торгов и с нимиДействующие арендные договорные соглашения на муниципальную недвижимость (госимущество), имущественные ценности, переданные госоргану в оперативное управление согласно ФЗ №135 (статья №17.1/9-11) подлежат продлению. В том случае, если физлицо собственные обязанности согласно данному соглашению выполнял подобающе, подписывается контракт на новый период без организации аукциона (если договорным соглашением не предусмотрено прочее и период действия такого контракта не ограничен положениями действующего российского законодательства).

В данной ситуации должны быть выполнены два обязательных условия:

  • минимальный период переоформления арендного договорного соглашения должен быть от 3 лет (возможен меньший период, но исключительно при написании арендатором соответствующего заявления);
  • размер платы, на основании которого ведется учет доходов за аренду помещения, определяется по итогам оценки недвижимости в соответствии с рыночными расценками.

В случае соблюдения всех условий, арендодатель в лице автономного госучреждения согласно ФЗ №135 (статья №17.1/10) не имеет права отказать в пролонгации договорного соглашения арендатору.

Отказ возможен в случае наличия у физлица долгов на момент завершения контракта аренды или если есть решение распоряжения соответствующей недвижимости в прочем порядке.

Антимонопольная организация сделала на основании этого следующие выводы:

  • Так как есть возможность арендатору не предоставлять пролонгацию арендного договорного соглашения на основании принятия нового решения по порядку распоряжения недвижимостью, арендодателю нужно получить согласие от владельца соответствующей недвижимости на перезаключение контракта аренды.
  • Проводка пролонгации арендного соглашения согласно ФЗ №135 (статья №17.1/9) может выполняться неограниченное число раз согласно аналогичным основаниям. При этом важно соблюдение требований при каждой новой пролонгации документа.

Субаренда

Согласно ФЗ №135 (статья №17.1/1/16) возможно предоставление в субаренду муниципального имущества (госимущества) без аукциона в таких случаях:

  • право на подписание арендного соглашения арендатору предоставлено на основе муниципального (государственного) соглашения;
  • госучреждение заключило арендный контракт по итогам аукциона, на основании несостоявшегося аукциона.

При соблюдении этих требований предоставляться в субаренду может недвижимость любой площади (ФЗ №135 в данном плане не предусматривает каких-либо ограничений). В противоположной ситуации соответствующие площади предоставляются в субаренду на общих основаниях, определенных ФЗ №135 (статья №17.1) с организацией аукциона, без него, но уже по другим исключениям.

Источник: https://consultantor.ru/action/arenda/sdacha-munitsipalnogo-imushhestva-v-arendu.html

Особенности аренды муниципального имущества

Аренда муниципального имущества без торгов и с ними

В целом же процесс признается довольно трудоемким, поэтому прежде чем подавать заявку, стоит тщательно подготовиться и изучить материалы, каким-либо образом касающихся процедуры.

Суть и выгода аренды муниципальной собственности

Процедура аренды муниципальной собственности заключается в подписании соглашения с муниципалитетом, предметом которого выступает нежилое или иное помещение, передаваемое во временное пользование заинтересованному лицу. Причем в последнее время отмечен активный рост уровня популярности такого способа получения площади для ведения какого-либо вида деятельности.

В большинстве случаев тенденция заключения договора именно с муниципальными властями связана с высокой стабильностью такого рода сделок, а также с особенностями арендной платы, а именно, с более низким ее значением. Отмечено, что аналогичная сделка с той или иной коммерческой организацией влечет за собой намного больше расходов по статье оплаты эксплуатируемой площади. А вот муниципалитет в этом плане более лоялен.

Подобная благожелательность со стороны органов власти связана с тем, что немалая часть местного бюджета формируется именно за счет обретения выручки за сдачу нежилых помещений. Соответственно правительство как на региональном, так и на местном уровне всеми силами старается продвинуть развитие малого бизнеса на более высокую ступень.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Аренда муниципального имущества без торгов и с ними Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Что входит в муниципальное имущество

Аренда муниципального имущества без торгов и с ними

При этом муниципальное имущество может быть закреплено за отдельными предприятиями и организациями, которые получают право владеть и распоряжаться объектом. Если же подобного не происходит, недвижимость включается в муниципальную казну субъекта РФ.

Обычно сведения об объектах, предоставляемых в аренду, размещаются на специализированных интернет-площадках, в частности, на сайтах местных органов власти. Если подобная информация по каким-то причинам отсутствует, любой желающий может направить соответствующий запрос в местную администрацию. Данные должны быть представлены по первому требованию, причем на бесплатной основе.

Стоит уточнить, что помимо муниципального имущества допускается арендовать и объекты государственной собственности. Принципиальных различий здесь практически не имеется, потому как оба процесса регулируются одними и теми же законами.

Кто может стать арендатором

В качестве арендатора муниципальной собственности обычно выступают владельцы малого бизнеса. Под последним подразумевают ведение предпринимательской деятельности в рамках небольших предприятий и фирм, не являющихся при этом объединениями.

Субъектами среднего бизнеса признают:

  • индивидуальных предпринимателей (ИП);
  • различные виды кооперативов (потребительские, производственные, сельскохозяйственные);
  • крестьянские и фермерские хозяйства;
  • партнерства либо сообщества хозяйственного типа.
Читайте также:  Какие документы выдаются при регистрации ип?

В большинстве случаев целью потенциальных арендаторов выступает использование муниципального помещения под магазин, офис, склад. Не возбраняется подать заявку на аренду и обычному гражданину.

Договорное сопровождение сделки

Предоставление площади в арендное пользование всегда сопровождается заключением соответствующего соглашения. Эксплуатация муниципальных помещений исключением не считается.

В юридическом смысле арендный договор закрепляет факт перехода собственности во временное распоряжение третьего лица (арендатора).

документа в обязательном порядке включает условия сделки, размер платы, сроки взносов и прочие моменты.

Причем реальную силу такое соглашение обретает только после подписания его обеими сторонами – собственником имущества и непосредственно арендатором.

И вот здесь стоит обозначить существующие виды договоров аренды муниципальной собственности. Выделяют:

  1. соглашение с возможностью последующего выкупа помещения;
  2. договор долгосрочной аренды, когда период действия документа составляет несколько лет;
  3. соглашение текущей аренды, предполагающее временное пользование помещением;
  4. договор безвозмездного пользования, когда плата за аренду не предусмотрена, но вторая сторона обязуется вернуть объект с учетом допустимого износа либо на условиях, прописанных в соглашении;
  5. контракт на доверительное управление имуществом, подразумевающий передачу предприятию какого-либо помещения на неопределенный период на условиях распоряжения собственностью с учетом интересов изначального владельца (муниципалитета);
  6. договор хранения и одновременной эксплуатации имущества.

Несмотря на то, что вариантов арендных соглашений существует немало, обычно используется стандартный контракт. Правда органы самоуправления конкретного субъекта РФ вправе корректировать и устанавливать собственный порядок проведения таких сделок. Главное, чтобы действия административных органов не противоречили законодательству.

Специфика аренды

Аренда муниципального имущества без торгов и с ними

Аналогичный порядок будет действовать если помещение находится во владении:

  • муниципального унитарного предприятия;
  • автономного госучреждения;
  • муниципального органа, при условии оперативного управления.

Словом, в большинстве случаев получить муниципальный объект в аренду допускается только после проведения конкурса либо аукциона.

Первый вариант предполагает полную конфиденциальность информации о конкурентах. Торги же подразумевают публичную подачу заявки.

То есть заинтересованные лица могут предварительно изучить условия предложений от других претендентов и сформировать более выгодный вариант.

Порядок проведения торгов изложен в Приказе ФАС России под № 67. Здесь же указан перечень имущественных объектов, в отношении которых проведение конкурса считается обязательным.

Однако положения приказа могут быть дополнены нормативными актами, изданными на уровне местных муниципалитетов.

Обычно порядок и сопутствующие корректировки находятся в открытом доступе на сайтах администрации населенных пунктов.

Сведения по объектам, а также информация, касающаяся таковых, публикуется на сайте torgi.gov.ru. Здесь можно посмотреть сведения об актуальных предложениях, основные условия аренды и размер оплаты.

Порядок аренды на конкурсной основе

Независимо от того, какой вариант выбран – торги или же конкурс, прежде всего, органом власти созывается комиссия, которая впоследствии занимается сбором информации об участниках, изучением заявок и выявлением победителя. В свою очередь, претендентам потребуется озвучить желание принять участие в аукционе. Для него следует подготовить письменную заявку и собрать пакет документации.

Типовой список бумаг включает:

  1. учредительные документы предприятия, свидетельство о регистрации юрлица;
  2. бумаги, удостоверяющие статус гражданина, наделенного полномочиями подписания договора об аренде, если фирма выиграет конкурс;
  3. банковские реквизиты кандидата на аренду помещения;
  4. бухгалтерская документация, отражающая информацию о балансе предприятия. 

Важно понимать, что порядок процедуры может несколько отличаться в зависимости от места расположения объекта. Соответственно предварительно следует уточнить регламент процесса в местной администрации.

Победителем конкурса либо аукциона будет признан тот участник, который изложил наиболее выгодные условия для исполнения договора сделки. Проще говоря, помещение будет отдано в пользование претенденту, озвучившему самую высокую сумму арендной платы.

Допустима ли аренда без проведения конкурса

Параграф 17.1 правового акта № 135-ФЗ содержит исчерпывающий перечень вариантов, когда допускается передача муниципальной собственности в аренду без предварительного проведения конкурса.

Список включает следующие случаи:

  1. Имеют место государственные либо муниципальные преференции, обладающие действием на основании главы 5 ФЗ № 135.
  2. Конкурс в рамках муниципального контракта уже был проведен ранее. Причем период аренды не должен превышать срок действия соответствующего договора.
  3. Субъект передается в аренду на срок не более 30 суток в течение полугода. При этом не допускается заключение повторного соглашения после завершения указанного периода.
  4. Требуется продление уже действующего соглашения, заключенного между муниципалитетом и предприятием.
  5. Право на аренду предоставляется на основании международного договора РФ, актов Президента РФ, актов Правительства страны, федерального законодательного акта, устанавливающего иной порядок распоряжения объектом, а также специализированных судебных решений.

Вдобавок без проведения конкурса помещение может быть передано в аренду следующим учреждениям и объединениям:

  • религиозные организации;
  • профсоюзы;
  • политические партии;
  • общественные фонды;
  • адвокатские и нотариальные конторы;
  • медицинские и образовательные учреждения;
  • отделения связи, почта.

А также другим органам власти муниципального или федерального значения, внебюджетным фондам, Центробанку и учреждениям лесного, земельного, водного фондов РФ.

Льготы

Аренда муниципального имущества без торгов и с ними

Местное самоуправление может самостоятельно регулировать порядок особых программ аренды, однако обычно преференции заключаются в сдаче объекта предприятию на срок 5 лет и более с возможностью последующего выкупа. Причем списки объектов имущества, подлежащих передаче в найм на льготных условиях, должны быть доступны всем желающим. Например, размещены в интернете, печатных изданиях, на инфо-стендах и оглашены на ТВ.

Налогообложение

Еще один момент, о котором не стоит забывать – вычисление НДС при аренде. Субъектом здесь выступает фирма-арендатор.

Сумма налога исчисляется путем суммирования стоимости аренды по каждому недвижимому объекту. Счет-фактура должна быть подготовлена в течение 5 дней с момента проведения оплаты. Еще одна обязанность арендатора – передача декларации по НДС в налоговые органы до 20 числа месяца, следующего за налоговым периодом.

Аренда муниципальной собственности – процедура не простая, однако для владельцев малого бизнеса такой вариант наиболее оптимален, потому как расход за использование помещения в этом случае будет несколько ниже, чем, например, при найме объекта у коммерческого лица.

К тому же для предпринимателей существует ряд преференций и льгот. Главное, не стоит забывать, что соглашение об аренде любого типа подлежит обязательной фиксации в Росреестре.

Только после проведения процедуры договор обретет юридическую силу и объект можно будет эксплуатировать по своему усмотрению.

Источник: https://law03.ru/finance/article/arenda-municipalnogo-imushhestva

Порядок сдачи в аренду муниципального имущества

Среди предпринимателей особой популярностью пользуется муниципальная недвижимость, которая предоставляется органами власти на условиях аренды. Сдача в аренду муниципального имущества представляется отличным способом сэкономить средства предприятия, сократив его затраты на съем помещения.

Экономия средств

Среди предпринимателей аренда муниципальной собственности практикуется как эффективный метод снижения издержек на помещение. По сути, подобная аренда считается альтернативой аналогичным договорам с различными коммерческими структурами, которые требуют значительно больших затрат от предпринимателя.

Для муниципальной недвижимости характерной особенностью является низкая стоимость, в сравнении с приватизированными коммерческими объектами.

В связи с этим предприятия нередко обращаются к муниципальной недвижимости, которая представлена на рынке в виде офисов, производственных помещений, складов и прочих объектов.

Аренда муниципального имущества без торгов и с нимиМуниципальное имущество, как правило, дешевле коммерческого

Особенности муниципального имущества

Перечень объектов недвижимости, относящихся к муниципальному типу, регулируется статьей 215 ГКРФ. Согласно ей, к данному типу относится любое имущество, владельцем которого признаны города, села и прочие виды населенных пунктов. Аренда муниципальных строений представляется основной статьей дохода бюджетов большинства регионов.

Несмотря на то, что федеральное законодательство регулирует процедуру передачи имущества из собственности населенного пункта частным лицам, вопросы аренды нередко решаются с использованием местных правовых актов и постановлений.

Согласно федеральному закону №67, право аренды подобного рода объектов может быть получено исключительно в ходе аукциона, проводящегося представителями местных властей. Порядок проведения торгов и их особенности регулируются региональными властными структурами, что делает их уникальными для каждого отдельно взятого региона.

Важно учитывать, что предпринимателю доступно приобретение не только объектов муниципальной, но и государственной собственности.

При этом порядок предоставления  прав на аренду практически полностью идентичен, что позволяет заметно расширить перечень доступных бизнесмену вариантов.

Формы соглашений

Право на использование выбранного муниципального объекта может быть получено в рамках различных соглашений. Прежде всего, это стандартный договор аренды на муниципальную собственность, однако это далеко не единственный возможный вариант. Так, предприниматели могут получить землю или другой объект для безвозмездного использования.

Подобное соглашение, как правило, подразумевает, что арендатор должен вернуть собственность по истечению срока соглашения в заданном состоянии его владельцу.

Другой популярной формой договора, принято считать соглашение о доверительном управлении имуществом.

Подобный вариант позволяет получить недвижимость для использования на неустановленный срок, что крайне выгодно для предприятия.

При этом оно обязуется вести деятельность в интересах собственника объекта — муниципалитета либо любого другого выгодоприобретателя, определенного договором. Популярным вариантом представляется договор ответственного хранения, когда компания или предприниматель получают объект недвижимости на хранение, с одновременным приобретением прав на его использование.

Однако, несмотря на многообразие вариантов, самым популярной формой договора представляется привычная аренда, которая во многом идентична условиям аренды объектов коммерческой собственности.

Аренда муниципального имущества без торгов и с нимиМуниципальное имущество сдается в аренду через организацию аукциона

Торги и аренда

Существуют законодательные акты, которые во многом определяют процедуру получения прав на аренду выбранного муниципального объекта. К ним следует отнести федеральный закон №135, который определеяет, что подобная собственность может быть арендована только в ходе открытого конкурса или аукциона.

Это относится не только к стандартному муниципальному имуществу, но и к собственности унитарных предприятий. При этом не имеет значения форма их управления, так как процедура передачи прав будет полностью идентичной.

Конкурсные особенности

Поскольку получить право на аренду того или иного объекта муниципальной или государственной недвижимости можно лишь вследствие аукциона/конкурса, следует разобрать характерные особенности подобной процедуры. Правила её проведения устанавливаются Федеральной Антимонопольной Службой, а организационные детали аукциона определяются политикой местных властей.

Приказы данного ведомства определяют перечень предметов собственности, которые могут быть реализованы исключительно по результату торгов и периодически дополняются. Одной из особенностей аукционов данного типа, представляется обязательная публикация информации о них на специальной площадке torgi.ru.

Её разработало Министерство экономического развития для удобства предпринимателей, решивших получить право на аренду объектов, а также для обеспечения прозрачности торгов с точки зрения законодательства.

Когда проведение конкурсов не потребуется

Существует целый ряд случаев, когда проведения аукциона не требуется для реализации прав на аренду муниципального имущества.

Читайте также:  Неотделимые улучшения арендованного имущества

Они установлены на уровне федерального законодательства — ФЗ № 135 в статье 17.

Согласно первому варианту возможного развития событий, арендовать подобную собственность может предприятие или лицо, получившее преференции со стороны органов местного самоуправления.

Также допускается передача недвижимости в аренду без торгов в следующих случаях:

  • если конкурс уже был проведен в соответствии с нормами, указанными в ФЗ№44. Важно учесть, что срок аренды должен соответствовать сроку контракта, заключенного в рамках данного ФЗ и не может превышать его;
  • если срок предполагаемого арендного договора составляет 30 или менее суток на протяжении 6 месяцев. Законодательство запрещает повтороное сотрудничество в рамках подобного сценария с тем же контрагентом по истечении заключенного контракта;
  • не проводятся торги в случаях, если представители власти планируют продлить действующий контракт с контрагентом;
  • допускается отказ от проведения аукциона, если имущество передается в пользование компании в рамках действия международных договоров, соглашений правительств и прочих законодательных актов, подписанных правительством РФ;
  • если имущество передается в ведомство властям другого региона.

Органы местного самоуправления вправе сдать объект в безвозмездное пользование без проведения торгов, если он имеет культовое значение и передается религиозным организациям. Важно учесть, что описанный выше порядок сдачи в аренду не применим в тех случаях, когда передается имущество сфер действия Земельного, Водного и Лесного кодекса, а также законодательством, касающимся недр и ресурсов.

Аренда муниципального имущества без торгов и с нимиДля участия в торгах на аукционах и конкурсах нужно подать заявку

Конкурсы, аукционы и проведение торгов

Несмотря на то что органы местного самоуправления для реализации прав на аренду собственности могут прибегнуть как к аукционам, так и к конкурсам, у этих двух понятий есть существенные отличия. Конкурсная основа передачи прав предусматривает, что заявки участников подаются в закрытом виде и не подлежат огласке.

Аукцион же, напротив, представляет собой полноценные публичные торги, в которых открыта информация об участниках, а также другие подробности их проведения.

В рамках аукциона участники предлагают различные суммы за аренду того или иного объекта, пытаясь получить право на аренду.

Процедура проведения торгов предусматривает несколько этапов:

  1. Формирование комиссии, которая будет заниматься организационными вопросами — обработкой заявок, определением числа участников, победителей и прочих аспектов мероприятия.
  2. Рассмотрение поданных заявок.
  3. Проведение торгов.
  4. Определение победителя.

Важно помнить о том, что принять участие в подобном мероприятии могут как простые граждане, так и индивидуальные предприниматели, а также юридические лица. Это делает круг лиц, имеющих доступ к борьбе за право аренды максимально широким.

Подача заявки

Для полноценного участия в торгах, вне зависимости от формы их проведения, кандидат должен подать соответствующую заявку. Она будет рассматриваться на протяжении месяца после её поступления, что позволит комиссии вынести свое решение. Необходимо помнить о том, что рассмотрению подлежат лишь те заявки, которые сопровождались установленным перечнем документации.

Она включает:

  • заявление, которое пишется на имя руководителя местных органов самоуправления;
  • учредительные документы, свидетельства о регистрации юрлиц, а также прочие бумаги, подтверждающие статус участника торгов;
  • платежные реквизиты кандидата;
  • документация, отражающая бухгалтерский баланс компании.

Кроме того, организаторы торгов имеют полное право запросить и другие бумаги, если подобная возможность предусмотрена региональным законодательством.

Согласно принципам конкурса или аукциона, победитель должен предоставить организаторам наиболее выгодное предложение.

В случае с арендой, победителем станет участник, предложивший самую высокую стоимость, что следует учитывать при желании получить право на аренду.

После рассмотрения заявок, всем участникам будущих торгов рассылаются специальные извещения, содержащие важную информацию. Прежде всего, это дата, время и форма проведения подобных торгов, а также сведения о реализуемом объекте. Они обязательно включают наличие обременений, наложенных на объект, а также его начальную стоимость.

Аренда муниципального имущества без торгов и с нимиПосле договоренности сторон оформляется типовой договор аренды, в котором оговариваются права и обязанности арендаторы и арендодатели

Льготы и НДС — что следует знать

Согласно федеральному закону № 209, статье 18, представители малого и среднего бизнеса могут получить определенные преференции со стороны местных органов власти. Подобные методы поддержки, как правило, предусматривают льготные условия сдачи помещения либо передача его в безвозмездное пользование.

Однако, для выполнения подобных действий, местное самоуправление должно сообщить о своем намерении в СМИ и на официальных порталах, что позволит узнать о подобных мерах поддержки всем желающим.

Льготные условия, на которых может быть заключен договор с малым и средним бизнесом, предусматривают максимальный срок аренды не менее 5 лет. При этом допускается его уменьшение по инициативе контрагента.

При получении недвижимости в аренду, следует особое внимание обратить на налоговое законодательство. Согласно ему, налогоплательщиком будет являться не фактический собственник помещения (муниципалитет), а арендатор, который обязан оплатить НДС.

Счет фактура для оплаты должна быть сформирована за 5 суток, следующих за днем внесения арендной платы. Кроме того, арендатор обязан своевременно подавать налоговую декларацию, иначе его ждут пенни и штрафы.

Как составить договор

Завершающим этапом получения прав на аренду муниципальной собственности, представляется заключение договора аренды. Действующее законодательство не регулирует форму подобного соглашения, заключаемого между местными властями и предпринимателем.

Однако, во избежание неудобств, повсеместно используется типовое соглашение об аренде, имеющее следующие особенности, которые следует отразить в договоре:

  1. В «шапке» соглашения указывается населенный пункт и дата заключения.
  2. Первым пунктом необходимо обозначить стороны договора: «Арендодатель» — муниципальные власти и «Арендатор» — победитель конкурсных торгов.
  3. В качестве предмета соглашения, необходимо указать аренду недвижимого имущества на определенных условиях.
  4. Важно указать дату начала и окончания сроков действия соглашения.
  5. Должна быть подробно расписана процедура оплаты арендуемого объекта, а также возможные причины, по которым арендная плата может быть изменена арендодателем без предварительного согласования.
  6. Права и обязанности сторон, их ответственность.

Если в результате договоренности между сторонами были достигнуты иные соглашения или согласованы дополнительные условия, они непременно должны быть отражены в договоре. В противном случае не удастся добиться их соблюдения и защитить интересы в рамках судебного разбирательства.

Источник: https://yurispros.ru/arenda/poryadok-sdachi-v-arendu-munitsipalnogo-imushhestva.html

Аренда муниципального имущества без торгов и с ними

  • Предоставление муниципального имущества в аренду – правовое регулирование
  • Сдача в аренду муниципального имущества – способы и формы
  • Заключение договора аренды муниципального имущества без торгов
  • Заключение договора аренды муниципального имущества без торгов: таблица
  • Порядок проведения конкурса на право заключения договора аренды
  • Аукцион на право аренды муниципального имущества: порядок проведения
  • Кбк по доходам от аренды муниципального имущества в 2019 году
  • Типовой договор аренды муниципального имущества

Предоставление муниципального имущества в аренду – правовое регулирование

Предоставление муниципального имущества в аренду регулируется большим количеством нормативных правовых актов. Среди всей нормативной базы, прежде всего, необходимо выделить Гражданский кодекс РФ (далее – «ГК РФ»), который и дает определение муниципальной собственности.

В соответствие с п. 1 ст. 215 ГК РФ муниципальным является имущество, которое принадлежит на праве собственности городским и сельским поселениям и иным муниципальным образованиям.

Права собственника в отношении такого имущества осуществляют органы местного самоуправления.

Среди федеральных законов, регулирующих вопросы аренды муниципального имущества, следует выделить Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – «ФЗ № 135»).   

В зависимости от вида имущества, принадлежащего муниципальным образованиям, порядок предоставления  в аренду такого имущества регламентируется в отношении:

  • Земельных участков – Земельным кодексом РФ;
  • Земель лесного фонда – Лесным кодексом РФ;
  • Водных объектов – Водным кодексом РФ.

Большая сфера арендных отношений регламентируется правовыми актами Федеральной антимонопольной службы (далее – «ФАС»), например, Приказ ФАС от 10.02.2010 № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов…» (далее – «Приказ ФАС № 67»).

Законодательство в области аренды муниципального имущества является достаточно объемным и в правовые акты постоянно вносятся изменения.

Сдача в аренду муниципального имущества – способы и формы

Сдача в аренду муниципального имущества возможна путем заключения договора аренда.

Законодательством предусмотрены следующие способы получения во владение и пользование  муниципального имущества:

  1. Право заключить договор аренды можно путем проведения торгов. При этом торги могут проводиться в форме аукционов или конкурсов.  Особое регулирование распространяется на проведение торгов в форме конкурса.
  2. В соответствие с п. 3 Приказа ФАС № 67 организовывать торги в форме конкурса, можно только в отношении определенного имущества, исчерпывающий перечень которого закреплен в Приложение № 2 Приказа ФАС № 67.К такому имуществу, например, относятся объекты железнодорожного транспорта, морские и речные порты, гидротехнические сооружения, метрополитен и иные. При этом, важно отметить, что по решению организатора, в отношении такого имущества торги можно провести и в форме аукциона. Такое положение указано в п. 26 Разъяснений ФАС России по применению ст. 17.1 ФЗ № 135 (далее – «Разъяснения ФАС»), которые являются приложением к Письму ФАС России от 04.09.2013 № АЦ/34611/13.

    Риски! Если торги в форме конкурса будут проведены в отношении имущества, которое не указано в Приложении № 2 Приказа ФАС № 67, это будет являться нарушением ФЗ № 135 и основанием для признания таких торгов и заключенных в результате них сделок недействительными. 

  3. Аренда муниципального имущества без торгов – способ заключения договора аренды муниципального имущества, установленный в порядке исключения ч. 1 ч. 3, ч. 9 ст. 17.1 ФЗ № 135.

Порядок и особенности каждого из способов получения муниципального имущества в аренду рассмотрим далее. 

Заключение договора аренды муниципального имущества без торгов

Основания заключение договора аренды муниципального имущества без торгов указаны в п. 1 ст. 17.1 ФЗ № 135, к которым, например, относятся предоставление прав аренды на имущество:

  • государственным и муниципальным учреждениям;
  • Некоммерческим организациям;
  • Государственным органам, Центральному банку РФ.

Перечень оснований, по которым имущество передается без проведения торгов, является исчерпывающим.

Обратите внимание! Заключить договор аренды без проведения торгов по основаниям, указанным в п. 1 ст. 17.1 ФЗ № 135 можно только в отношении определенного муниципального имущества, а именно:

Аренда муниципального имущества без торгов и с ними

Важно отметить, что согласно п. 1 Разъяснений ФАС, по указанным основаниям заинтересованным лицам не предоставлено право в безусловном порядке требовать заключения договора аренды и соответственно такая обязанность не наложена на правообладателя.

Читайте также:  Дополнительный отпуск 15 суток ветеранам боевых действий

Если на заключение договора аренды без проведения торгов в отношении одного и тоже объекта претендует несколько заявителей, то правообладатель вправе в отношении такого имущества организовать торги. И такие действия не будут нарушать права заинтересованных лиц. 

Еще одним основанием заключения договора аренды без проведения торгов является заключение договора аренды на новый срок. При этом договоры, срок действия которых истек, могли быть заключены как по результатам торгов, так и без их проведения.

При этом, чтобы можно было заключить договор на новый срок без торгов необходимо одновременное соблюдение двух условий:

Аренда муниципального имущества без торгов и с ними

Рекомендуем! В случае, если арендатор получил отказ в перезаключении договора аренды без торгов на новый срок, а правообладатель заключил в течение года такой договор с другим лицом, арендатор может в судебном порядке потребовать перевода на себя прав и обязанностей третьего лица, а также возмещения убытков. 

Заключение договора аренды муниципального имущества без торгов: таблица

Основания и условия для заключения договора аренды без торгов представлены в таблице ниже.

Основания заключения договора аренды муниципального имущества без торгов Условия для заключения договора аренды муниципального имущества без торгов
Основания для заключения договора аренды, указанные  п. 1. ст. 17.1 ФЗ № 135
  1. Договор аренды заключается только в отношении следующего имущества:
  2. 1. государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям;
  3. 2. государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями;

3. государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.

  • Договор аренды не может быть заключен в отношении имущества, распоряжение которым осуществляется на основании:
  • 1. Земельного кодекса РФ;
  • 2. Лесного кодека РФ;
  • 3. Водного кодекса РФ;
  • 4.Законодательством РФ о недрах;
  • 5. Законодательством РФ о концессионных соглашениях;

6. Законодательством РФ о государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве.

Заключение договора аренды с арендатором по истечении срока предыдущего договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения
  1. 1. Арендатор должен был исполнять свои обязательства по истекшему договору надлежащим образом;
  2. 2. Срок договора аренды не ограничен;
  3. 3. Размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ, если иное не установлено другим законодательством РФ;

4. минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора; 5. у арендатора должна отсутствовать задолженность по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

 Порядок проведения конкурса на право заключения договора аренды

Порядок предоставления в аренду муниципального имущества путем проведения конкурса регламентируется Приказом ФАС № 67.

Организатором конкурса является правообладатель имущества, в отношении которого проводится конкурс. Организатор вправе также привлечь для организации конкурса третье лицо – специализированную организацию.

Обратите внимание! Специализированная организация не может быть участником конкурса. 

  • Организатор, прежде всего, должен создать конкурсную комиссию, которая должна включать не менее 5 человек.
  • Указанные выше положения относятся и к проведению аукциона.
  • Подробный порядок проведения конкурса представлен в следующей схеме:

Аренда муниципального имущества без торгов и с нимиАукцион на право аренды муниципального имущества: порядок проведения

Порядок проведения торгов по аренде муниципального имущества в форме аукциона утвержден Приказом ФАС № 67. Рассмотрим этапы проведения аукциона:

  1. Размещение извещения об аукционе и документации на официальном сайте торгов.

    Согласно п. 103 Приказа ФАС № 67 извещение должно быть размещено не позднее, чем за 20 дней до дня окончания подачи заявок.

  2. Подача заявок на участие в аукционе. Перечень сведений, которые должны быть указаны в заявке, закреплен п. 121 Приказа ФАС № 67. Заявки регистрируются организатором аукциона.
  3. Рассмотрение заявок на участие в аукционе. Заявки рассматриваются в срок не более 10 дней, и в случае соответствия заявки требованиям заявитель допускается к участию в аукционе.

    Риски! Если заявитель подаст две и более заявки, то все они рассматриваются и подлежат возврату заявителю.

  4. Проведение аукциона. Аукцион по аренде муниципального имущества проводится путем повышения начальной цены договора на шаг аукциона, который составляет 5 % от начальной цены. Победителем аукциона является лицо, которое предложило наиболее высокую цену, с которым и заключается договор. Подробнее о заключении договора по итогам аукциона можно прочитать в статье «Проведение аукциона на право заключения договора аренды».

Кбк по доходам от аренды муниципального имущества в 2019 году

Источник: https://rusjurist.ru/dogovory/dogovor_arendy/arenda-municipalnogo-imushestva-bez-torgov-i-s-nimi/

Субаренда муниципального имущества без торгов

Аренда муниципального имущества без торгов и с ними

Одним из приоритетов экономической политики современного государства, в том числе и России, является создание условий, при которых развитие малого и среднего бизнеса должно создать базу стабильного развития всей отечественной экономики.

Это выражается не только в принятии законов на федеральном или местном уровне, но и выполнении конкретных шагов с тем, чтобы у тех, кто только думает заняться бизнесом или уже имеет свое дело, был доступ к приобретению материальных активов на льготных условиях.

Среди этих мер есть такие, как субсидирование ставок кредитов, предоставление возможности участвовать в государственных и муниципальных тендерах по закупке услуг и товаров.

Одной из эффективных мер в этом направлении, является создание торговых площадок и соответствующей нормативной базы, на основе которых малый предприниматель может приобрести имущество или оборудование непосредственно от государственных и муниципальных организаций и предприятий государственного (муниципального) сектора.

Аренда муниципального имущества без торгов и с ними

Как правило, такое имущество предоставляется по двум главным каналам:

  • Первый — это участие предпринимателей и частных лиц в конкурсных торгах, где выставляется на продажу имущество, объекты недвижимости (см. Торги муниципальной недвижимостью), земельные участки и права на их использование.
  • Второй метод — это предоставление муниципального имущества в аренду или субаренду без проведения подобных конкурсов, на основе прямого заключения договора или сдача муниципального имущества в субаренду без торгов.

В первом случае (субаренда муниципального имущества с торгов) более менее понятны процедуры и площадки, на которых можно, участвуя в конкурсе, получить в собственность или во временное владение любое государственное или муниципальное имущество. Что же касается получения права без конкурсной аренды, то здесь имеется существенный пробел в понимании того, как происходят такие процедуры, как в техническом плане так, и в каких правовых рамках они происходят.

В этой статье будет рассказано о том, как  предоставляется муниципальное имущество на праве аренды без проведения конкурсных торгов, какая нормативно правовая база для этого существует, и что нужно сделать, чтобы получить имущество муниципального образования в право пользования для  ведения бизнеса или для частных нужд.

Правовая база арендных отношений для муниципального имущества

Чтобы сложилось  правильное и четкое понимание того, как получить муниципальное имущество в аренду (субаренду), нужно в первую очередь знать, на какой правой базе строятся такие отношения между местными органами власти (как собственником имущества) и потенциальным арендатором, будь это обычное частное лицо или предприниматель. Основополагающим нормативно правовым документом, регламентирующим именно эту модель отношений между муниципалитетом и арендатором, является ФЗ № 53 от 2015 года.

Частью 4 статьи 53 Федерального закона «О защите конкуренции» до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого и среднего предпринимательства.

Причем  здесь прямо указывается, что это возможно для всех типов отношений  за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Это касается и тех случаев, когда бизнес связан с такими видами деятельности, как осуществление добычи и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых).

Кроме этого, ФЗ № 53 дает четкое определение тех видов бизнеса, которые в принципе не могут участвовать в арендных отношениях имущества муниципалитетов, которое предоставляется на праве без конкурсного заключения договора аренды (субаренда муниципального имущества с торгов регулируется ФЗ 44 и ФЗ 223)

В частности, арендатором не могут быть субъекты малого и среднего предпринимательства:

  • являющиеся кредитными организациями, страховыми организациями (за исключением потребительских кооперативов), инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами, профессиональными участниками рынка ценных бумаг, ломбардами;
  • являющиеся участниками соглашений о разделе продукции – т.е. осуществляющие предпринимательскую деятельность в области экспортных и импортных поставок.
  • осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса;
  • являющиеся в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о валютном регулировании и валютном контроле, нерезидентами Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных международными договорами Российской Федерации;
  • осуществляющие добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых – песчаные или щебеночные карьеры).

Как видно, существуют довольно серьезные ограничения для некоторых видов бизнеса, которые не могут рассчитывать, не только на льготные условия аренды муниципального имущества, но и даже на право заключения таких отношений.

Кроме этого специализированного законодательного акта, прямо регламентирующего арендные отношения между муниципальными органами власти (как собственника) и арендаторами, существуют и соответствующие статьи в кодифицированных законодательных актах, непосредственно касающиеся вопросов подобных арендных отношений.

Это, например, трактовка договора субаренды, который является одним из видов договора аренды, и поэтому к нему применяются все статьи главы 34 ГК РФ. В ст. 615 ГК РФ сказано, что арендатор имеет право сдать арендованное им имущество в поднаём, но при этом получив письменное согласие собственника имущества.

Согласие может быть выражено, как отдельным документом, например, дополнительным соглашением к договору, так и прописано отдельным пунктом в самом договоре аренды.

Также следует упомянуть и о таких правовых актах, регулирующие отдельные формы арендных отношений:

  1. регистрация договора аренды происходит в соответствии с Федеральным Законом от 13.07.2005 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Источник: http://tv-bis.ru/torgi/695-subarenda-munitsipalnogo-imushhestva-bez-torgov.html

Ссылка на основную публикацию