Закон «об участии в долевом строительстве …» регулирует только отношения участников долевого строительства

Главная > Закон > Долевое участие в строительстве — 214 ФЗ, нововведения и поправки

Закон

Оглавление:

  • О чём говорит фз о долевом строительстве №214
  • Что изменилось в последней редакции ФЗ-214
  • Фз 214: изменения, на которые стоит обратить внимание с 2018 года
  • Новая гарантия — эскроу-счет

О чём говорит фз о долевом строительстве №214

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,
но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,

  • как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:
  • 8 (499) 703-15-47 — Москва
    8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург
  • или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!
  • Все консультации у юристов бесплатны.

Настоящий федеральный закон был принят 30 декабря 2004 года. Этот закон регулирует отношения участников долевого строительства, то есть процесс постройки новых домов за счёт граждан или юридических лиц.

В настоящее время действует новая редакция закона, которая была принята в 2016 году. Этот закон действует уже 15 лет. За это время многое поменялось, вносились различные поправки. Также закон имеет комментарий. Необходимо отметить, что комментарий постатейный.

Закон Несмотря на различные поправки, федеральный закон также содержит 27 статей, которые делятся на части и пункты. В федеральном законе есть правила составления ДДУ, его расторжение, а также передача прав по ДДУ другому лицу. Последние изменения в федеральном законе коснулись ответственности застройщиков при невыполнении ими своих обязанностей. В закон была введена уголовная ответственность в сфере долевого строительства. Больше никаких поправок в 2016 году не было.

Очень много изменений было внесено в банкротное законодательство в 2015 году. Законодатель обязал делать специальные счета, с которых могут списывать деньги только для долевого участия в строительстве. Пополнять этот счёт могут только участники долевого строительства с согласия общего собрания дольщиков.

Что изменилось в последней редакции ФЗ-214

Поправки в законопроекты – это обязательная часть работы законодателя. Только так можно добиться правильного регулирования обязательств. Последние изменения были внесены в июле 2016 года. Эти изменения вступили в законную силу с 1 января 2018 года. Они коснулись важных моментов:

  • Была включена статья 3.1. «Раскрытие информации застройщиком». Теперь застройщик обязан отчитываться о своей деятельности на собственном сайте или на сайте поручителя. В этой статье указано, какую информацию должен выкладывать застройщик.
  • Изменения коснулись и договора об участии в долевом (ДДУ) строительстве. Теперь необходимо конкретно расписывать объект долевого строительства, который необходимо передать в эксплуатацию.
  • Закон Более подробно раскрывается ст. 5 «Цена договора». Там чётко прописано из чего может складываться цена. Оплата производится после государственной регистрации договора.
  • Были внесены изменения в ст. 6. Теперь, если срок передачи объекта нарушается не по вине застройщика, а участник всеми способами пытается нарушить эти сроки (способы указаны в ч.2. настоящей статьи), то застройщик освобождается от выплаты неустойки.
  • Была включена ст. 23.1 «Единый реестр застройщиков». Ст. 24 утратила свою силу.
  • Изменения внесены в ст. 7 «Гарантии качества». Застройщик обязан передать участнику документ, в котором находится вся инструкция по эксплуатации объекта, а также срок его службы. Если участник выявит недостатки в объекте, то он имеет право потребовать от застройщика устранить все дефекты. Если застройщик откажется или устранит некачественно все недочёты, то участник долевого строительства имеет право через суд обязать застройщика устранить их.
  • В закон были включены статьи 15.3., 15.4., 15.5.
  • В закон включена статья 18.1. «Условия использования денежных средств». Изменения коснулись проектной декларации, расширились правовые возможности этого документа. Теперь это официальный документ, который включает факты, влекущие юридические последствия для застройщика.

ФЗ 214-я последняя редакция от 03.07.2016 Всего было включено 72 изменения. Мы поговорили о самых важных.

Фз 214: изменения, на которые стоит обратить внимание с 2018 года

Закон Многие изменения уже вступили в январе 2018 года. Но есть некоторые поправки, которые вступят в законную силу только летом 2018 года. Первое изменение коснётся уставного капитала строительной компании. Теперь компания должна полностью заплатить сумму для уставного капитала. В противном случае она не сможет принимать денежные средства от дольщиков. Законодатель решил, что именно так можно отсеять слабые компании.

Уставной капитал будет зависеть от площади квартиры и помещений, которые не предназначены для проживания. В закон внесут конкретные поправки по этому поводу:

  • Если площадь не более 1.5. кв. м., то уставной капитал должен быть 2.5. млн рублей.
  • Если площадь более 500 тыс. кв. м., то уставной капитал должен быть не менее 1.5. млрд рублей.

В том случае, если суммы не будет хватать, то застройщик может привлечь поручителей. То есть, подписать с другими компаниями договор и объединить капиталы.

Стоит отметить: если застройщик не сможет довести строительство до конца, то это должны сделать его поручители. То есть, договор поручительства действует в своей обычной форме.

Дольщики имеют право знать поручителей, а также условия, на которых был составлен договор с ними. Срок договора должен быть составлен минимум на 2 года дольше срока сдачи жилья в эксплуатацию.

Новая гарантия — эскроу-счет

Новой гарантией для дольщика является эскроу-счет. Он открывается в банке для временного размещения средств. Теперь дольщики при заключении договора будут вносить свои деньги на этот счёт. Раньше деньги перенаправлялись на счёт застройщика.

Стоит отметить: эскроу-счет открывается только после получения государственной регистрации договора.

В новую редакцию фз будут включены сведения о специальном счёте, который станет обязательным для участия в строительстве.

Стоит отметить: Законодатель предлагает открывать счета по ДДУ только тем банкам,в которых размещены средства федеральной казны на банковские депозиты. Список таких учреждений будет опубликовываться на сайте Центрального Банка каждый квартал.

Закон Строители получают эти средства только после завершения работ. После того как будет подписан акт приёма квартиры, рабочие получают деньги за строительство.

Акт приёма работ застройщик должен предоставить в банк, после чего он имеет право снять деньги со счета. На рассмотрение у банка есть 10 дней. После того как деньги будут сняты со счета, он закрывается.

ДДУ фз, на что обратить внимание в этом случае? Эскроу-счёт не является препятствием для заключения договора переуступки прав. Если такой договор заключается, то новый участник строительства просто принимает права и обязанности.

Ещё одним нововведением является компенсационный фонд. Это так называемое государственное страхование для дольщиков. Это изменение также вступит в законную силу с лета этого года.

Компенсационный фонд создаётся для того, чтобы дольщики направляли туда свои взносы. Они будут обязательными. Эти средства будут покрывать убытки в том случае, если строители не смогут справиться со своими обязанностями.

Стоит отметить: Регистрация ДДУ будет происходить только после оплаты взноса в компенсационный фонд.

Функции компенсационного фонда:

  • Закон Контроль за выплатами от застройщиков.
  • Выполнение функции арбитражного управляющего, если строительная компания будет признана банкротом.
  • Выплата компенсации дольщикам, если застройщика признают банкротом.
  • Предоставление кредитных средств? если появятся застройщики, которые доведут строительство до конца.

Специалисты считают, что создание компенсационного фонда является эффективным способом. Если сравнивать его со страхованием ответственности застройщика, то первый вариант является выгодным. Так как нет случая, когда страховщик платил по недостроенным объектам.

Стоит отметить: в правительстве нашей страны разработали новые поправки в 214-й федеральный закон, которые касаются компенсационного фонда. Эти поправки устанавливают: порядок регистрации договора долевого участия, после того, как будут внесены взносы; порядок выплаты компенсации пострадавшим дольщикам.

Закон Итак, мы поговорили о 214 Федеральным Законе. Закон имеет большую популярность среди участников долевой собственности. О серьёзности этого закона можно судить по комментариям, которые были к нему разработаны. Сделали это для полного понимания закона, прокомментировали каждую статью. Этот закон регулирует отношения участников долевого строительства. В действующей редакции федерального закона были внесены изменения по неустойке.

Если застройщик докажет, что сроки нарушены не по его вине, то от выплаты неустойки он освобождается. В противном случае неустойка будет выплачиваться.

Много было поправок внесено в документ. В этой статье мы разобрали самые актуальные. Также поговорили о новых изменениях в ФЗ 214, последняя редакция которого вступит в законную силу в июле 2018 года.

Источник: https://domovik.guru/zakon/dolevoe-uchastie-v-stroitelstve-214-fz-novovvedeniya-i-popravki.html

Защита прав участников долевого строительства по ФЗ 214

Закон

Федеральный закон РФ №214 регламентирует отношения сторон, участвующих в долевом строительстве: застройщика и покупателя (дольщик).

А механизм реализации квадратных метров в новостройке — договор долевого участия (ДДУ).

ФЗ №214 был принят в 2004 году. До принятия закона застройщики начинали возводить объект сразу, получив доступ к участку. Документы оформлялись по ходу работы, квартиры поступали на реализацию на ранней стадии строительства, так как необходимо было финансирование на постройку здания.

Стоимость квадратного метра была ниже, чем цена на вторичном рынке жилья. Все это делало покупку помещения в новостройке выгодным мероприятием. Но приобретение сопровождалось рисками для покупателя.

Права граждан не были защищены, недобросовестные фирмы пользовались этим, получая с покупателей деньги, через фиктивные компании выводили их в свободные зоны и объявляли себя банкротами.

С принятием ФЗ №214 приобретатели могут вздохнуть свободнее. Закон гарантирует защиту интересов и имущества граждан при участии в долевом возведении зданий. Закон защищает права покупателей, но не гарантирует окончательное строительство объекта и передачу жилой площади в их собственность.

Гарантии закона применимы к дольщикам, подписавшим ДДУ. ФЗ №214 исключает мошенничество со стороны застройщиков. Статья 3 этого закона запрещает строительной компании заключать соглашение ДДУ если:

  • Не получено разрешение на постройку объекта;
  • Не опубликована и не представлена проектная декларация;
  • Отсутствует госрегистрация права собственности на землю под строительство или договор аренды/субаренды.

При банкротстве организация не имеет права оставить дольщиков с пустыми руками. Согласно статье 13 ФЗ №214 у участников долевого договора, с момента его регистрации, в залоге находятся:

  • Участок земли, принадлежащий компании;
  • Многоквартирный объект на этом участке.

Недостроенная недвижимость выставляется на торги для выплаты долга предприятия-банкрота.

Для безопасности денежных средств покупателя в законе прописано условие аккредитив — счет в банке, на него вносятся деньги перед регистрацией жилья. Чтобы организация смогла воспользоваться средствами, она предъявляет зарегистрированный документ долевой сделки.

Единого образца для соглашения ДДУ нет. Условия разные, поэтому шаблон отсутствует. Перед подписанием следует обратить внимание на:

  1. Четкий срок сдачи возведенного объекта — день, месяц, год. Дата окончания строительства не может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке;
  2. Данные о сроках уплаты, цена за квадратный метр жилплощади;
  3. Наличие гарантийного срока на объект;
  4. Месторасположение квартиры в здании — этаж, номер помещения, квадратура, количество комнат.

Если полученная жилая площадь отличается метражом в большую сторону от ранее запланированных параметров по результатам обмера, то покупателю придется доплачивать за эти метры. Чтобы этого не допустить, прописывается пункт об изменении площади и об ответственности компании за нарушение.
На случай суда в договоре прописывается город, удобный дольщику для разбирательства в арбитраже.

Какие изменения были в ФЗ №214 за время его действия?

ФЗ №214 за время своего действия претерпел несколько изменений, одобренных в 2012 году. В законе появился один из главных пунктов: методы обеспечения обязательств застройщиком.

Читайте также:  Новая графа в квитанциях жкх - обращение с тко

Обязательства строительной компании обеспечиваются поручительством банка. Финансовое учреждение должно удовлетворять требованиям:

  1. Банковская деятельность — от 5 лет;
  2. Действующая лицензия на осуществление банковских операций;
  3. Уставные средства — от 200 млн рублей;
  4. Собственные капитал — от 1 млрд рублей.

Как способ обеспечения обязательств — заключение фирмой соглашения страхования гражданской ответственности. Страховая должна работать не менее 5 лет с уставными средствами от 120 млн рублей и собственным капиталом от 400 млн рублей.

В случае нарушения предприятием договора им возмещаются убытки, выплачивается неустойка по ДДУ, возвращаются денежные средства дольщику.

Какую ответственность сторон предусматривает Федеральный закон №214?

Благодаря закону у покупателей есть гарантия сохранения финансов, вложенных на начальной стадии строительства. Но ФЗ №214 защищает и права застройщика. Если покупатель нарушает пункт соглашения по внесению средств, то он выплачивает неустойку от 1/300 ставки рефинансирования за день просрочки.

Многие строительные компании привлекают финансы дольщиков на окончательном этапе возведения здания. За счет этого у покупателя сводится к минимуму риск проблем при приобретении жилья. Но в этом случае цены на квартиру выше, чем на этапе начала строительства, квадратные метры по стоимости приближаются к рыночной цене готовой жилплощади.

При составлении договора долевого участия лучше воспользоваться помощью квалифицированного юриста. Застройщик может внести в соглашение невыгодные условия для дольщика. Специалист может помочь разобраться в тонкостях документа. И если после проверки приобретатель не согласен с каким-либо пунктом, то он вправе потребовать от компании изменить договор.
Перед подписанием соглашения необходимо:

  • Изучить деятельность и отзывы о строительной организации;
  • Проверить дату регистрации компании, ее историю;
  • Проверить отсутствие иска о признании фирмы банкротом.

Какие положения Федерального закона №214 являются самыми важными?

Соглашение ДДУ — гарантия, защищающая покупателей от нечестной деятельности застройщика. ФЗ №214 выделяет основные моменты при заключении документа:

  1. Подписание договора осуществляется после получения и регистрации строительной компанией права собственности на землю или ее аренду, где будет возводиться новостройка.
  2. Застройщик обязан за 14 дней опубликовать в СМИ, интернете информацию о проекте будущей постройки.
  3. ДДУ обязателен к регистрации. Это дает гарантию на отсутствие двойной продажи жилья.
  4. При просрочке или затягивании сроков сдачи объекта организация выплачивает штрафы, неустойки, прописанные договором.
  5. При обнаруженных строительных дефектах во время приемки квартиры в новостройке, предприятие обязано устранить недочеты безвозмездно своими силами. Или уменьшить стоимость квартиры, сумма равная для устранения недостатков.

От каких возможных рисков ФЗ №214 не защищает дольщиков?

Федеральный закон №214 защищает права дольщиков, и единственная проблема для них — банкротство фирмы. Но даже при действующем законе недобросовестные компании обходят многие положения.

Строительные организации часто проводят различные рекламные акции и скидки на покупку квартиры. Потенциальные покупатели не интересуются, по какой схеме работает застройщик. Если компания ведет свою деятельность не в соответствии с законом, то приобретение жилой площади может обернуться риском.

Недобросовестные корпорации начинают строительство до момента получения права собственности на участок, опубликования проекта и других аспектов. Это оборачивается для покупателя в лучшем случае — затягивание сроков возведения объекта, в худшем — судебные разбирательства, связанные с незаконной постройкой.

Риск с приобретение квадратных метров связан и с двойной продажей помещения. Закон гарантирует невозможность двойной реализации квартиры. Но некоторые застройщики затягивают процесс регистрации соглашения ДДУ, дольщики успевают выплатить большую часть стоимости жилья, а компания незаконно продать квартиру еще раз.

Надежная строительная организация не должна препятствовать регистрации договора и обязана представить дольщику документы.

Дефекты новостроя — риск, от которого закон не защищает в полной мере. Некоторые фирмы намеренно сокращают расходы на материалы, присваивая финансовую разницу себе.

По закону строительная организация обязана устранить все недочеты или выплатить неустойку для их исправления.

Но на практике цена на жилплощадь к моменту ее приемки возрастает, поэтому покупатели соглашаются на дефекты, чтобы не потерять прибавочную стоимость в денежном плане.

В случае обнаружения недочетов, если фирма не стремится исправлять их или шантажирует увеличением сроков строительства, дольщик имеет право подать иск в суд для расторжения документа и взыскать сумму, выплаченную им на момент составления ДДУ.

При любой схеме приобретения жилья есть риски, но договор ДДУ, опираясь на ФЗ №214, дает большую гарантию на их отсутствие. Покупая квартиру в новостройке лучше заранее узнать о деятельности застройщика, изучить их документацию (строительная компания не должна препятствовать этому), ознакомиться с прошлыми проектами организации.

Безопасность потенциального покупателя обеспечивается им самим.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «О чем говорит статья №214-ФЗ» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.
Это быстро и бесплатно!

Источник: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/novostrojka/v-chem-sut-fz-214-ob-uchastii-v-dolevom-stroitelstve.html

Налогообложение операций, совершаемых в рамках Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов

С 1 апреля 2005 года отношения по долевому участию в строительстве в большей части регулируются новым Федеральным законом1 (далее по тексту — Закон).

Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и организаций для долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства2.

Помимо долевого строительства жилых домов, Закон регулирует порядок участия сторон в долевом строительстве гаражей, объектов здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иных объектов, за исключением зданий производственного назначения.

Закон является обязательным для применения всеми компаниями, не получившими на 1 апреля 2005 года соответствующие разрешения на строительство. В случае, если на дату вступления Закона в силу разрешение на строительство получено застройщиком, требования Закона на него не распространяются.

В отличие от Федерального закона от 25.02.

1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон об инвестиционной деятельности) рассматриваемый Закон регулирует только отношения, связанные с привлечением в строительство денежных средств. Вложения ценных бумаг, иного имущества, в том числе имущественных прав, иных прав, имеющих денежную оценку, выходит за рамки отношений, регулируемых Законом.

Последствия принятия Закона

С 1 апреля текущего года, все компании, осуществляющие привлечение денежных средств граждан для строительства жилья, обязаны, во-первых, отвечать требованиям, предъявляемым Законом (наличие в собственности или аренде земельного участка, получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации), а во-вторых, осуществлять привлечение денежных средств от физических лиц только на основании договора участия в долевом строительстве. Иные формы организации отношений между застройщиком и инвестором-физическим лицом (в части передачи денежных средств) теперь невозможны.

Предметом договора долевого участия (ДДУ) является строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и его передача участнику долевого строительства, который обязуется уплатить обусловленную ДДУ цену и принять объект3.

Таким образом, любой договор, по предмету совпадающий с договором долевого участия, будет регулироваться Законом вне зависимости от того, чьи деньги привлекаются для строительства, — физических или юридических лиц.

Исключения из этого правила могут иметь место лишь при определенных особенностях других элементов договора, таких как: стороны, строящийся объект, порядок расчетов и др. Также нормы Закона не применяются, если заключаемый договор имеет другой предмет (права и обязанности сторон).

Попытки посредством заключения иных сделок с гражданами искусственно создать права и обязанности аналогичные вытекающим из ДДУ с целью выйти из сферы регулирования законом могут быть квалифицированы как ничтожные (притворные) сделки. Соответственно, такие договоры будут носить рисковый характер.

  • Налогообложение операций застройщика в рамках договора на участие в долевом строительстве
  • Договор на участие в долевом строительстве следует квалифицировать как договор подряда со специальными условиями, предусмотренными Законом. К таким условиям относятся:
  • Обязательная государственная регистрация договора. Договор считается заключенным с момента такой регистрации4;
  • Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;
  • Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства;
  • Цена договора, срок и порядок его уплаты;
  • Гарантийный срок на объект долевого строительства должен быть не менее 5 лет5;
  • Порядок одностороннего расторжения договора участником долевого строительства (в случае нарушения сроков строительства, существенного изменения проектной документации, неисполнение застройщиком обязанности по исправлению несоответствия объекта по качеству и пр.);
  • Возможность расторжения договора по инициативе застройщика только в судебном порядке6;
  • Четко определенный размер неустойки, подлежащей уплате сторонами договора за нарушение своих обязательств7;
  • Обеспечение обязательств застройщика залогом8.

Ранее, привлечение денежных средств граждан и организаций для строительства объектов недвижимости осуществлялось на основании инвестиционного договора, совершаемого в соответствии с Законом об инвестиционной деятельности9. Как правило, инвестиционный договор содержит условия, позволяющие квалифицировать его как договор простого товарищества (совместной деятельности). Рассматривать такой договор как договор подряда нельзя по следующим соображениям:

  1. Предметом договора простого товарищества является не работа застройщика с последующей передачей ее результата заказчику (участнику долевого строительства), а совместная деятельность сторон договора, направленная на достижение цели, закрепленной в договоре;
  2. По договору подряда заказчик осуществляет оплату работ застройщика, в то время как по договору простого товарищества стороны объединяют свое имущество, которое находится в общей долевой собственности товарищей.
  3. Участники простого товарищества самостоятельно несут риски возникновения убытков как результата их совместной деятельности. В договоре подряда все риски сконцентрированы у застройщика.

В инвестиционных договорах, заключаемых в форме простого товарищества, устанавливается сумма вкладов каждого из товарищей и соответствующая ей площадь объекта недвижимости для каждого соинвестора. По окончании строительства участники инвестиционного контракта составляют совместный документ о распределении между ними площадей построенного здания. Согласно условиям инвестиционного контракта каждая из сторон самостоятельно оформляет право собственности на получаемые отдельные объекты недвижимости (жилые или нежилые помещения).

  1. Для обоснованной квалификации инвестиционного контракта, как договора простого товарищества, необходимо включить в его текст следующие условия10:
  • объединение имущества участников договора для достижения общей цели. При этом следует отметить, что вклад в простое товарищество не может быть возмездным, он вносится лишь с целью участия товарища в совместной деятельности и дает ему право на долю прибыли полученного имущества при его распределении;
  • внесенное имущество, а также полученное по результатам совместной деятельности, если иное не предусмотрено договором или законом, признается общей долевой собственностью товарищей;
  • соглашением товарищей определяется порядок покрытия общих расходов и убытков.

Налогообложение операций, совершаемых по договору простого товарищества, значительно отличаются от налогообложения при исполнении договора на участие в долевом строительстве.

НДС. В связи с тем, что передача имущества в рамках договора простого товарищества облагаться НДС не будет11, платежи инвестора в адрес подрядчика, являющегося товарищем будут осуществляться без НДС.

Привлечение денежных средств соинвесторов для строительства, оформленное договором простого товарищества не приводит к возникновению обязанности по уплате НДС (НК РФ не признает реализацией передачу имущества, если такая передача носит инвестиционный характер, в т.ч.

передача вкладов по договору простого товарищества). Указанной позиции придерживается и сложившаяся арбитражная практика12.

Следует обратить внимание на очень часто возникающую ситуацию — переуступку права требования инвестора (соинвесторов) к застройщику третьему лицу. Переуступка права требования в данной ситуации не влечет за собой возникновения объекта обложения НДС, так как переуступаемое право требования не вытекает из договора, направленного на реализацию товаров13.

Читайте также:  Перевод паспорта с нотариальным заверением

налог на прибыль. Полученные на строительство денежные средства (инвестиции) следует квалифицировать как целевое финансирование, не облагаемое у инвестора налогом на прибыль. К средствам целевого финансирования относятся средства дольщиков-застройщиков, аккумулированные на счетах организации-застройщика14.

Данные средства используются застройщиком только на инвестирование строительства в соответствии с назначением, определенным в договоре инвестором (юридическим или физическим лицом) — источником целевого финансирования.

В случае использования средств не по целевому назначению они включаются в состав внереализационных доходов15.

Инвестор, осуществляющий функции заказчика, должен вести раздельный учет доходов и расходов, полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета указанные средства подлежат налогообложению с даты их получения.

К средствам целевого финансирования, связанным с инвестированием в строительство, относится также имущество, полученное в виде:

  • инвестиций, полученных при проведении инвестиционных конкурсов (торгов);
  • инвестиций, полученных от иностранных инвесторов на финансирование капитальных вложений производственного назначения при условии использования их в течение одного календарного года с момента их получения.

Главой 25 НК РФ определено, что указанные средства, а также производимые за их счет капитальные затраты на создание амортизируемого имущества налогом на прибыль не облагаются.

Квалификация договора на участие в долевом строительстве как договора подряда и закрепление обязанности застройщика заключать только такой вид договора с гражданами создает значительные затруднения в налоговом планировании деятельность застройщика.

НДС. На сегодняшний день деятельность застройщика, осуществляющего привлечение денежных средств граждан будет всегда облагаться НДС, так как выполнение функций застройщика для целей налогообложения будет признаваться реализацией работ, что влечет за собой возникновение объекта налогообложения.

Однако Закон позволяет оптимизировать налоговые издержки по уплате НДС за счет уменьшения налоговой базы по налогу. Налоговой базой по НДС при реализации товаров (работ, услуг) признается стоимость этих товаров (работ, услуг) в соответствии с заключенным договором16.

Цена договора на участие в долевом строительстве может определяться двумя способами: а) как сумма денежных средств, подлежащих перечислению заказчиком для надлежащего выполнения застройщиком работ по строительству; б) как сумма денежных средств на возмещение затрат застройщика на строительство и денежных средств на оплату непосредственно самих работ застройщика по строительству17.

Если в первом случае налоговая база по НДС будет определяться исходя из всех сумм, перечисленных заказчиком застройщику, то во втором случае НДС будет уплачиваться непосредственно с вознаграждения застройщика18.

Принимая во внимание, что НДС подлежит уплате, в том числе и с авансовых платежей, разбивка сумм, подлежащих перечислению застройщику, на возмещение расходов и собственно оплату работ, позволит застройщику значительно сэкономить на налоговых платежах. Если договором предусмотрена не разовая оплата, а поэтапные выплаты, целесообразно именно последний платеж назвать в тексте договора оплатой работ застройщика.

Варианты альтернативных взаимоотношений участников строительства

  1. Применение конструкции простого товарищества возможно только при привлечении денежных средств от юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Заключение договора простого товарищества с физическими лицами невозможно в силу прямого указания в законе.
  2. Предварительный договор купли продажи, а также договор купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем. Предварительный договор предполагает заключение основного договора в будущем на условиях, определенных в предварительном договоре19. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора20. Таким образом, как в предварительном договоре купли-продажи, так и в договоре о продаже объекта, который будет создан в будущем, должен быть точно согласован объект, передаваемый в собственность покупателя. Позиция Верховного Суда РФ, однако, состоит в том, что это невозможно, прежде всего, из-за отсутствия точных характеристик объекта, а также по ряду других причин21.

Тем не менее, оба варианта могут быть рассмотрены в качестве рабочих, поскольку Обзор Верховного Суда РФ не носит обязательного характера для судов и представляет собой обобщение практики без конкретных указаний или рекомендаций. Необходимо также учитывать, что брать деньги в оплату предварительного договора нельзя.

  • Вексельная схема. Как мы уже говорили, Закон распространяется на отношения, связанные с привлечением в строительство денежных средств. Инвестирование в строительство иного имущества и имущественных прав Законом не регулируется. Можно смоделировать ситуацию, при которой инвестор вносит в «оплату» по договору (назвать такой договор можно как угодно) не денежные средства, а вексель (или иной ликвидный актив), полученный в банке. После этого, заказчик получает от банка деньги по векселю и ведет строительство на полученные средства. По окончании строительства заказчик передает объект недвижимости инвестору.
  • Заем. Передача денег инвестором застройщику осуществляется по договору займа с последующей передачей объекта недвижимости по отступному. Для предотвращения притворности сделки можно начислять проценты за заем. Основная проблема применения такого метода заключается в отсутствии у инвестора каких-либо юридических гарантий получения впоследствии квартиры в качестве отступного, так как застройщик по окончании договора займа может просто вернуть инвестору деньги. Прямое указание в тексте договора займа на обязанность Застройщика передать в качестве отступного результат строительных работ влечет за собой признание договора займа притворной сделкой, прикрывающей договор участия в долевом строительстве.
  • Георгий ГОРДЕЕВ, ведущий специалист

    Центра налогового планирования «Корпус права»

    1. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации».
    2. Статья 1 Закона.
    3. Пункт 1 статьи 4 Закона.
    4. Пункт 3 статьи 4 Закона.
    5. Пункт 5 статьи 7 Закона.
    6. Пункты 4 и 5 статьи 5 Закона.
    7. Пункт 3 статьи 3, пункт 6 статьи 5, пункт 2 статьи 6, пункт 3 статьи 7, пункт 2 статьи 9 Закона.
    8. Статья 13 Закона.
    9. Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
    10. Статьи 1041 — 1046 Гражданского кодекса РФ.
    11. Подпункт 1 пункта 2 статьи 146 и подпункт 4 пункта 3 статьи 39 Налогового Кодекса РФ.
    12. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.12.1999.

    Источник: https://www.klerk.ru/buh/articles/37492/

    Предмет регулирования Закона о долевом строительстве

    Со
    вступлением 1 апреля 2005 г. в законную
    силу Федерального закона «Об участии
    в долевом строительстве многоквартирных
    домов и иных объектов недвижимости и о
    внесении изменений в некоторые
    законодательные акты Российской
    Федерации» начался новый этап развития
    оборота объектов недвижимости (главным
    образом предназначенных для проживания).

    Этот
    закон принят в так называемом жилищном
    пакете законопроектов, которые своей
    целью имеют создание развитой и устойчивой
    инфраструктуры строительства жилья.

    Именно по этой причине упомянутый закон
    необходимо рассматривать в тесной связи
    с такими законами, как Гражданский
    кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Жилищный
    кодекс РФ, Градостроительный кодекс
    РФ, Федеральный закон от 30 декабря 2004
    г.

    N 215-ФЗ «О жилищных накопительных
    кооперативах» (далее — Закон о
    накопительных кооперативах)
    *(525),
    Закон об ипотеке, Закон о госрегистрации
    прав на недвижимость.

    До
    принятия этого закона вопросы долевого
    строительства объектов недвижимости
    (в том числе многоквартирных домов)
    регулировались в соответствии с нормами,
    установленными ГК РФ (ч. 1 и 2), Федерального
    закона от 25 февраля 1999 г.

    N 39-ФЗ «Об
    инвестиционной деятельности в Российской
    Федерации, осуществляемой в форме
    капитальных вложений»
    *(526),
    Законом РСФСР от 26 июня 1991 г.

    N 1488-I «Об
    инвестиционной деятельности в РСФСР»
    *(527),
    который действовал в части норм, не
    противоречащих упомянутому предыдущему
    закону.

    Кроме
    того, важное значение имели те взгляды,
    которые сформировались в судебно-арбитражной
    практике и были закреплены в актах,
    принятых Верховных Судом РФ и Высшим
    Арбитражным Судом РФ.

    Круг
    отношений, регулируемых законом, довольно
    узок: это отношения, возникающие при
    долевом строительстве многоквартирных
    домов и иных объектов недвижимости.

    Субъектами этих отношений выступают,
    с одной стороны, застройщики, обладающие
    определенными правами на земельные
    участки, на которых предполагается
    вести строительство, а, с другой стороны,
    частные инвесторы, предоставляющие
    денежные средства для строительства с
    тем, чтобы по окончании строительства
    приобрести в собственность квартиры
    или иные объекты недвижимости. При этом
    указанным законом не регулируются
    отношения, связанные с долевым участием
    в строительстве объектов производственного
    назначения. Хотя подавляющее большинство
    отношений, регулируемых законом, имеет
    гражданско-правовой характер, это не
    исключает того, что этим же законодательством
    регулируются и отношения
    административно-правового характера.
    Так, например, урегулированы отношения,
    возникающие при государственной
    регистрации договоров участия в долевом
    строительстве. Этим же законом
    урегулированы вопросы процедурного
    характера, связанные с исполнением
    судебных решений в отношении споров,
    возникающих из долевого участия в
    строительстве. Этим же законом
    регламентируются вопросы административной
    ответственности за ненадлежащее
    выполнение установленных им обязательных
    предписаний.

    Другим
    — но не менее важным — направлением
    регулирования закона является защита
    прав, законных интересов и имущества
    участников долевого строительства.

    Этот аспект особенно актуален в контексте
    многочисленных нарушений прав участников
    долевого строительства, имевших место
    в последние годы в условиях
    неурегулированности многих вопросов,
    возникающих в практике строительства
    многоквартирных домов с использованием
    привлеченных средств.

    Зафиксировано
    множество случаев, когда застройщики
    после окончания строительства возвращали
    гражданам денежные средства, продавая
    построенные квартиры по более высоким
    ценам.

    В некоторых случаях застройщики
    по окончании строительства требовали
    от приобретателей жилья суммы, значительно
    превышающие ту стоимость, которая
    оговаривалась при заключении договора.
    Это обосновывалось существенным
    удорожанием жилья в процессе его
    строительства.

    Имели место ситуации,
    когда одна и та же построенная квартира
    продавалась нескольким лицам, вложившим
    денежные средства в строительство, что
    порождало трудно разрешимые споры.

    Иногда средства, которые были внесены
    гражданами или юридическими лицами в
    строительство, направлялись на
    строительство других объектов, что
    приводило к нарушению сроков сдачи
    квартир, или произвольно, исключительно
    по усмотрению застройщика менялись
    обязательства по договору.

    В некоторых
    случаях граждане уже после возведения
    жилья сталкивались с тем, что регистрирующие
    органы отказывали в регистрации права
    собственности на приобретенные квартиры,
    обоснованно мотивируя это тем, что
    застройщик не оформил надлежащим образом
    разрешительную строительную документацию
    либо документы на земельный участок,
    на котором был возведен многоквартирный
    дом. Практика знает и прямые мошеннические
    операции, когда с населения собирались
    денежные средства, однако строительство
    объекта недвижимости так и не начиналось.
    Все указанные и многие другие негативные
    случаи были следствием неурегулированности
    многих наиболее существенных вопросов
    долевого участия в строительстве.

    Таким
    образом, необходимость принятия Закона
    об участии в долевом строительстве
    обусловлена экономическими и юридическими
    причинами объективного свойства.

    Для
    застройщика важно иметь возможность
    аккумулировать денежные средства,
    которые могут быть использованы в
    качестве ресурсов строительства
    дорогостоящих объектов, какими являются
    многоквартирные дома и иные объекты
    недвижимого имущества.

    При этом
    строительство объекта недвижимости
    является для застройщика бизнесом,
    успешное ведение которого позволяет
    получать значительную прибыль.

    Для
    участника долевого строительства (а в
    значительном количестве случаев — это
    граждане, рассчитывающие приобрести
    жилье) предусмотренная законом форма
    приобретения жилья предоставляет
    возможность купить объект недвижимости
    в рассрочку, а также непосредственно
    участвовать в планировке возводимого
    жилья. Впрочем, закон не исключает, что
    лица, вкладывающие денежные средства
    (а это могут быть как частные лица, так
    и юридические лица и индивидуальные
    предприниматели), могут осуществлять
    дальнейшую перепродажу построенного
    жилья или иных объектов недвижимости
    с целью получения прибыли.

    Объекты
    долевого строительства являются
    разновидностью общего имущества.

    При
    этом, если квартиры после их строительства
    и передачи участникам строительства
    принадлежат этим лицам на праве
    собственности, то общие помещения дома,
    несущие конструкции дома, механическое,
    электрическое, санитарно-техническое
    и иное оборудование за пределами или
    внутри квартиры, обслуживающие более
    одной квартиры, принадлежат собственникам
    квартир на праве общей долевой
    собственности (п. 1 ст. 290 ГК РФ). Более
    широкий перечень общего имущества,
    входящего в состав многоквартирного
    дома, перечислен в п. 1 ст. 36 Жилищного
    кодекса РФ. К такому, в частности,
    отнесены: помещения в доме, не являющиеся
    частями квартир и предназначенные для
    обслуживания более одного помещения в
    доме, в том числе межквартирные лестничные
    площадки, лестницы, лифты, лифтовые и
    иные шахты, коридоры, технические этажи,
    чердаки, подвалы, в которых имеются
    инженерные коммуникации, иное оборудование,
    обслуживающее более одного помещения
    в доме (технические подвалы), а также
    крыши, ограждающие несущие и ненесущие
    конструкции дома, механическое,
    электрическое, санитарно-техническое
    и иное оборудование, находящееся в доме
    за пределами или внутри помещений и
    обслуживающее более одного помещения,
    земельный участок, на котором расположен
    дом, с элементами озеленения и
    благоустройства, и иные объекты,
    предназначенные для обслуживания,
    эксплуатации и благоустройства данного
    дома, расположенные на указанном
    земельном участке. При этом указанный
    перечень не является исчерпывающим.

    Читайте также:  Договоры организации с ип об оказании услуг могут быть переквалифицированы фнс в трудовые

    Привлечение
    денежных средств граждан и юридических
    лиц для долевого строительства
    многоквартирных домов и (или) иных
    объектов недвижимости на основании
    договора участия в долевом строительстве
    осуществляется только в порядке,
    установленном Законом об участии в
    долевом строительстве.

    Исключение
    сделано для деятельности по привлечению
    денежных средств в случаях, установленных
    законодательством РФ о жилищных
    накопительных кооперативах. В соответствии
    с Законом о накопительных кооперативах,
    специальным субъектом, привлекающим
    денежные средства на приобретение или
    строительство жилых помещений, выступает
    жилищный накопительный кооператив.

    Жилищный накопительный кооператив
    является потребительским кооперативом,
    который создается как добровольное
    объединение граждан на основе членства
    в целях удовлетворения потребностей
    членов кооператива в жилых помещениях
    путем объединения членами кооператива
    паевых взносов.

    Такой кооператив не
    вправе осуществлять иную деятельность,
    за исключением деятельности по привлечению
    и использованию денежных средств граждан
    — своих членов на приобретение или
    строительство жилых помещений в целях
    передачи их членам кооператива в
    пользование, а после внесения паевых
    взносов в полном размере — в собственность.

    Наименование жилищного накопительного
    кооператива должно содержать слова
    «жилищный накопительный кооператив».
    Юридические лица, не отвечающие
    требованиям закона, не вправе использовать
    в своих наименованиях слова «жилищный
    накопительный кооператив».

    Право
    собственности на построенный объект
    недвижимости является первоначальным
    способом приобретения, поскольку право
    собственности возникает на вещь, которая
    ранее не существовала.

    В то же время
    право собственности на построенный
    объект недвижимости возникает в
    результате сложного фактического
    состава, элементами которого, помимо
    договора участия в долевом строительстве,
    являются акт передачи имущества от
    застройщика дольщику и государственная
    регистрация права собственности на
    этот объект недвижимости.

    Поскольку
    действие закона распространяется на
    все те строящиеся объекты недвижимости,
    разрешение на строительство которых
    получено после вступления в силу Закона
    об участии в долевом строительстве (то
    есть после 31 марта 2005 г.

    ), то это означает,
    что все используемые ранее строителями
    схемы взаимоотношений с дольщиками, не
    укладывающиеся в рамки, определяемые
    указанным законом, должны быть изменены.

    Так, например, должны уйти в прошлое
    такие схемы привлечения инвестиций,
    как заключение договоров простого
    товарищества (совместной деятельности),
    создание коммандитных товариществ
    (когда дольщик, внося средства в такое
    товарищество, становился его членом,
    что давало право при выходе из коммандитного
    товарищества получить квартиру на праве
    собственности) и пр. В то же время Закон
    об участии в долевом строительстве не
    распространяет свое действие на те
    отношения, которые возникли с участием
    застройщика, получившего разрешение
    на строительство до его вступления в
    законную силу (то есть до 1 апреля 2005
    г.).

    Основная
    группа отношений, регулируемых
    комментируемым законом, — это отношения,
    возникающие между застройщиком и
    участниками долевого строительства.
    Эти отношения имеют гражданско-правовой
    характер. Закон об участии долевом
    строительстве является специальным
    законом по отношению к ГК РФ.

    Таким
    образом, в случае необходимости
    регулирования отношений между
    застройщиками и участниками долевого
    строительства, неурегулированных
    настоящим законом, субсидиарному
    применению подлежат нормы ГК РФ — общие
    положения, нормы об обязательствах и
    сделках, нормы договорного права.

    В то
    же время, очевидно, что применение Закона
    об участии в долевом строительстве
    обязательно натолкнется на неизбежность
    оценки возможности применения к
    отношениям между застройщиком и
    участниками долевого участия в
    строительстве норм особенной части ГК
    РФ — норм о строительном подряде, норм
    о совместной деятельности (простом
    товариществе) и пр.

    Источник: https://StudFiles.net/preview/428957/page:77/

    Долевое строительство

    Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Долевое строительство » Долевое строительство

    Статья посвящена вопросам нормативно-правовой основы долевого строительства; проблеме прав участников долевого строительства и их защиты; понятию страхования долевого строительства

    Один из самых распространенных сегодня способов покупки первичного жилья — это долевое строительство. Суть его в том, что возводится жилье в том числе и на деньги будущих жильцов.

    С одной стороны, это даёт возможность купить квартиру за меньшую сумму, чем на вторичном рынке. С другой — риск остаться и без квартиры, и без денег.

    В связи с большим количеством проблем в этой сфере, рассматривалась даже полная отмена долевого строительства. Сегодня же права таких приобретателей жилья защищает закон.

    Нормативно-правовая база долевого строительства

    Отношения между застройщиком и дольщиком относятся к имущественным. Поэтому находятся в сфере регулирования гражданского законодательства. Но ряд моментов регулируется иными актами. Например, Налоговым кодексом. Ответственность застройщиков за мошенничество с квартирами предусмотрена в УК РФ.

    Есть и специальный закон — Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

    Его принятие позволило снизить остроту отношений между застройщиками, дольщиками и государством.

    Гражданское законодательство

    Несмотря на то, что долевое строительство относится к гражданским правоотношениям, в ГК РФ норм, непосредственно посвященного ему нет. Но в ст.

    130 ГК РФ поименован такой вид недвижимого имущества, как объект незавершенного строительства. Внесение в текст в 2004 г.

    именно этой формулировки и сделало возможным как само долевое строительство, так и ипотеку (кредит с залогом недвижимости) на квартиры в строящихся домах.

    О таком способе банка обеспечить исполнение заемщиком обязанности вернуть долг, говориться в ст. 334 ГК РФ.

    Сказано в этом акте и о том, что для прав на недвижимость и договоров с ней связанных обязательна государственна регистрация (ст. 131 ГК РФ).

    Без нее, то есть без внесения информации в специальный государственный реестр, все сделки будут недействительны.

    Специальный закон 

    К 2004 году стало понятно, что накопившиеся проблемы долевого строительства с помощью имеющихся норм закона не решить. Тогда был принять специальный закон — N 214-ФЗ (Закон). Он регулирует исключительно отношения в сфере долевого строительства. А именно:

    • вводит понятие объект долевого строительства;
    • разрешает застройщикам привлекать денежные средства от граждан;
    • регулирует заключение договора долевого участия (далее — ДДУ);
    • прописывает права сторон и их ответственность (только имущественную);
    • устанавливает меры обеспечения исполнения застройщиком обязанностей (залог, поручительство, страхование);
    • вводит обязательную госрегистрацию ДДУ и уступки требования;
    • включает обязательный для застройщика перечень документов;
    • устанавливает государственный надзор в данной сфере.

    Ответственность

    Застройщик несет перед своими дольщиками ответственность. В зависимости от того, какие именно нарушения они допускают, ответственность их может быть:

    • Имущественной. Неисполненный договор грозит застройщику не только возвратом средств дольщика, но и солидной неустойкой (ст. 10 ФЗ N 214).
    • Административной. Платить штраф придётся и за нарушение законов о долевом строительстве (ст. 14.28 КоАП), и за невыполнение предписаний надзорных органов (ст. 19.5 КоАП).
    • Уголовной. Обман дольщиков квалифицируется как мошенничество (ст. 159 УК РФ). За него грозит либо солидный штраф — 1 млн, либо 10 лет заключения.

    Права участников долевого строительства и их защита

    Главное право застройщика — привлекать деньги других участников на долевое строительство. Но для этого потребуется получить разрешение на строительство, представить проектную декларацию в Росреестре и надзорном органе, разместить ее копию в интернете. Спустя две недели после публикации, можно заключать ДДУ и принимать взносы от дольщиков.

    Гораздо больше прав законодатели предоставили дольщикам. Они вправе:

    • требовать у застройщика предоставить оригиналы разрешительных документов;
    • расторгнуть договор (но только по основаниям ст. 9 Закона);
    • требовать передачи квартиры после того, как дом введен в эксплуатацию;
    • требовать возмещения убытков и выплаты неустойки при нарушениях со стороны застройщика (ст. 10 Закона);
    • переуступать свое право на строящуюся квартиру (ст. 11 Закона);
    • быть залогодержателем земельного участка под строящимся домом (ст. 13 Закона);
    • быть выгодоприобретателем в случае страхования отвественности застройщика;
    • зарегистрировать право собственности на переданную квартиру;
    • требовать признания их пострадавшими от действий застройщика и внесения данных в специальный реестр;
    • искать защиты у государства.

    Закон защищает не только дольщиков, но и застройщика. Он может расторгнуть ДДУ, если вторая сторона нарушит свою обязанность — заплатить. Никакие пени или неустойки при этом не выплачиваются. Вина в такой ситуации лежит на дольщике.

    Помимо прав и обязанностей застройщика и участников друг перед другом долевое строительство предполагает и возникновение прав на недвижимое имущество. Это право в обязательном порядке регистрируется в Росреестре после того, как дом принят госкомиссией и введен в эксплуатацию.

    За защитой своих прав обе стороны могут обращаться в суд. Чаще всего пострадавшими оказываются, конечно, участники (дольщики). Им для защиты потребуется адвокат по долевому строительству, так как сложившаяся судебная практика, к сожалению, свидетельствует о том, что лишь небольшой процент дел завершается возвратом средств.

    Страхование долевого строительства

    Помимо таких способов обеспечить исполнение застройщиком своих обязанностей перед дольщиками, как залог участка и поручительство, закон допускает еще один — страхование. Но страхуется не сам объект долевого строительства, поскольку он не существует на момент заключения договора страхования. Страхуется именно ответственность застройщика (ст. 15.2 Закона).

    Страховым случаем является невыполнение обязанностей — построить и передать участникам, заплатившим деньги, их квартир; страхователем — застройщик. Получить выплату вправе участник (дольщик) или же организация-инвестор. Страховка оформляется еще до регистрации первого ДДУ.

    Застраховать ответственность застройщик может либо в страховой компании, либо — с 2014 года — через некоммерческое общество страхования (ОВС) застройщиков.

    Особенность этой организации в том, что она страхует только ответственность по ДДУ. Предполагается, что такой способ должен заставить застройщиков выполнять свои обязательства.

    Ведь они сами выступают учредителями ОВС и выплачивать страховку за действия своих менее ответственных товарищей им невыгодно.

    Банкротство застройщика входит в основания для получения страховки. Но есть ряд случаев, которые не относятся к страховым. И страховка, соотвественно, не выплачивается. К ним относятся:

    • замедление строительства;
    • заморозка объекта.

    Закон предусматривает только один вид договора в данной сфере, то есть договор долевого участия. Однако несмотря на достаточную нормативную проработанность этих правоотношений, участие в долевом строительстве по-прежнему имеет определенные риски.

    Ни огромные суммы неустоек, ни наказания, предусмотренные УК, ни страхование ответственности застройщиков не гарантируют лёгкого получения ключей от квартиры.

    Впрочем, заключение сделки всегда предполагает определённые риски, но знание особенностей того или иного вида договора позволяет избежать большого количества проблем.

    Источник: https://advokat-malov.ru/dolevoe-stroitelstvo/dolevoe-stroitelstvo1.html

    Ссылка на основную публикацию