Торговым центрам придется контролировать законопослушность арендаторов

На рынке коммерческой недвижимости происходят серьезные перемены

Торговые центры во Владивостоке переживают переформатирование: от «крытых рынков» для крошечных бутиков — к местам размещения крупных арендаторов. Комплексы, которые не вписывается в эту тенденцию, не выдерживают конкуренции с «новым поколением» ТРК и выставляются на продажу едва ли не оптом.

Смена концепции

В последние 4–5 лет доходность торговых центров как арендного бизнеса резко снизилась, отмечает руководитель приморского филиала Российского аукционного дома Дмитрий Пуриков.

Эксперт связывает данный тренд с общей экономической ситуацией, ростом курса доллара и снижением возможности закупки товаров, с падением покупательной способности.

В торговлю заходят крупные федеральные операторы — мелкие предприниматели, которые являются арендаторами в ТЦ, не выдерживают конкуренции. Если раньше торговые центры с минимальной доходностью существовали, то теперь стало невыгодно их содержать.

Сказывается насыщенность торговыми центрами более современного формата, особенно во Владивостоке. Общее количество ТЦ растет, они переформатируются. Перепрофилированные, реконструированные здания старой застройки, где размещались с начала 1990-х торговые комплексы, себя изживают.

«От убыточных торговых центров, доходность которых снижается и будет снижаться, стараются избавляться, — констатирует Дмитрий Пуриков.

— Мало кто будет продавать нормально работающий торговый центр с хорошей доходностью — за исключением, конечно, форс-мажорных ситуаций. Как определяется ликвидность предложения? Выручка от аренды, помноженная на период времени.

Если полученная сумма не достигает стоимости продажи, покупать такое здание никто не будет. Срок окупаемости стандартный — обычно 7–8 лет».

В настоящее время во Владивостоке продается значительное количество торговых центров. Например, «Надежда» и «Ориент» на Фадеева — на 4,4 и 1,5 тыс. кв. м; этаж в ТЦ на Фастовской (7,5 тыс. кв. м); торгово-производственный комплекс на ул.

Русской, рядом с автовокзалом, площадью 2,2 тыс. кв. м; комплекс в районе Борисенко, размером около 1,5 тыс. кв. м, ТЦ «МАРС». Самым крупным по цене является бизнес-центр «Фрегат» на Светланской — его хотят продать за 765 млн руб.

Продаются объекты в центральных районах и пригороде, крупные по площади и сравнительно небольшие.

«ТК на Фадеева выставлены давно, — указывает генеральный директор «Индустрия-Р» Сергей Дымченко. — Наверное, продажа связана со снижением доходности торговых центров и их несоответствием нынешнему формату.

Комплексы на Фадеева — по большому счету китайские рынки под крышей, потребителю необходимо другое.

Современный торговый центр — место, куда идут не просто за покупками, а отдохнуть, перекусить, посмотреть кино, посетить парикмахерскую и так далее».

«В сегменте торговых помещений наблюдается падение спроса, — указывает руководитель ООО «Центр развития инвестиций» Марина Макеева. — Что связано как с замедлением темпов роста экономики, так и с существенным увеличением издержек собственников. Играют роль такие факторы, как пересмотр налога на имущество в соответствии с кадастровой стоимостью, ужесточение противопожарных требований».

Торговым центрам придется контролировать законопослушность арендаторов

На рынке аренды наблюдается понижение спроса на торговые площади, снижение средней ставки, частая ротация арендаторов и рост срока экспозиции, отмечает руководитель отдела продаж в ESTATE GROUP Андрей Рысенков. Эксплуатация зданий требует постоянного вложения денежных средств, и стоимость ее только растет.

«Часто к решениям о продаже приводит отсутствие желания или возможности заниматься собственными объектами, — считает Рысенков. — Рынок на месте не стоит, появляется все больше коммерческих объектов, конкуренция растет».

«ТЦ в неспециализированных зданиях стареют, в том числе морально, им трудно конкурировать, — уверен директор ГК «Зеленый остров» Максим Голишев. — Что касается предложения торговых площадей в аренду: их избыток, многие пустуют, и не только потому, что ТЦ стало больше. Сфера торговли вообще переживает сложное время».

«Продажа готовых торговых центров — это нормальный процесс, — говорит директор ООО «Городской риелторский центр» Сергей Косиков. — Кто-то изначально планирует построить, «упаковать» и продать ТЦ как готовый бизнес, кто-то находит для себя более интересные цели для инвестиций. Но очень часто причина продажи — это устаревание формата».

Бизнес для миллиардеров

Другой вопрос — несмотря на избыток предложения, собственники не спешат снижать стоимость выставленных на продажу зданий.

Как считает Сергей Косиков, «в 90% случаев цены предложений значительно завышены. Но это ни о чем не говорит.

Нельзя вести речь о стоимости «квадрата» при продаже целиком торгового центра, здания продаются как бизнес. Другая ситуация — продажа отдельного помещения внутри ТЦ».

Общая и «полезная» площадь объекта — факторы, которые влияют на доходность ТЦ.

В зависимости от существующей или планируемой доходности, от возможности увеличить доход, от суммы дополнительных инвестиций зависит и итоговая цена.

На стоимость влияют и такие факторы, как месторасположение, техническое состояние, инфраструктура объекта и особенно наличие арендаторов. В последнем случае торговый центр рекламируют и продают «вместе с клиентами».

По оценке Максима Голишева, «срок окупаемости таких инвестиций растет, подходит к 10 годам и даже выше. Раньше он составлял 5–7 лет. Тем не менее покупатели есть и при такой отдаче».

Специалисты считают, что цена квадратного метра говорит о выставленном на продажу объекте не больше, чем «средняя температура по больнице». Действительно, разброс существенный. Стоимость квадратного метра может быть меньше 10 тыс. руб., но зачастую превышает 100 тыс.

«Рынок формируется ценами предложений, а вот насколько он активен, покажет разница между ценой предложения и ценой сделки, периодом публичной оферты, — утверждает Марина Макеева. — Стоимость объекта коммерческой недвижимости зависит от его месторасположения и класса. В центре — 40–150 тыс.

рублей за квадратный метр, в отдаленных районах цены ниже».

К примеру, «давно выставленный» ТЦ на Фадеева размером 1,5 тыс. кв. м продавец оценивает в 87,8 млн руб. Комплекс такой же площади в Советском районе, на Бийской, реализуется за 25 млн руб.

А за комплекс в районе Борисенко площадью в полторы тысячи «квадратов» просят 180 млн. Как пример совсем недорогой недвижимости — торговое помещение площадью 2100 кв.

м на Юмашева: продается за 18 млн руб.

Кто же покупает торговые комплексы — за десятки и сотни миллионов? Максим Голишев считает: «ТЦ — бизнес для крупного капитала, хорошее вложение, более выгодное, чем жилье».

По словам Андрея Рысенкова, приобретателями ТЦ могут быть как небольшие частные инвесторы, так и крупные организации, для которых торговая деятельность — не обязательно профильная.

В последнее время растет интерес к приморским торговым центрам у иностранных инвесторов из стран АТР.

«Покупателями могут выступать либо уже существующие торговые сети с целью охвата территории, либо сторонние инвесторы для быстрого захода на этот рынок, — утверждает Сергей Косиков. — И в большинстве случаев это местные, дальневосточные структуры. После покупки практически всегда происходит переформатирование объекта».

Рантье здесь не место

Крупные долговременные вложения имеют свою специфику. Максим Голишев так оценивает предпринимателей, вложивших средства в ТЦ: «Люди играют «в долгую».

Обычное дело может свернуться при неправильном подходе за год, здесь путь более длинный, и ошибки «выхватываются» не сразу. Бизнес хороший, но им надо заниматься. Логика рантье: куплю и буду лежать на спине — сегодня не работает.

Надо нанимать профессионалов и постоянно улучшаться. Когда у всего бизнеса сложная ситуация, арендодателям также приходится поднапрячься».

Строителям собственных ТЦ сегодня непросто из-за ужесточения требований госструктур. Прежде всего — к пожарной безопасности. Известный девелопер Галуст Ахоян упоминал, что требования к системам пожаротушения в крупных торговых центрах подчас превышают возможности городской системы водоснабжения.

«Государство требует все больше и больше. Сам я за безопасность, но речь уже о перестраховке, — говорит Максим Голишев. — Случается, проект был защищен и принят, но требования безопасности в процессе строительства ужесточаются, да еще и не раз. Знаю несколько застройщиков, которые оказались в подобной ситуации».

Качество проверок ТЦ приобрело другой уровень. «На что раньше могли закрыть глаза, сегодня изучается контролирующими структурами очень серьезно, — говорит Дмитрий Пуриков. — Если раньше хозяин торгового центра мог сэкономить на безопасности, сегодня надо вкладываться по полной. Системы пожаротушения, дымоудаления, кондиционирования — все это недешево».

Торговым центрам придется контролировать законопослушность арендаторов

Издержки арендодателей растут, в отличие от прибылей. Пустующие торговые помещения — чистый убыток, ведь за них также надо платить налог, отапливать, убирать, охранять. «Новички в нашем бизнесе часто ошибаются, потому что здесь требуется профессионализм, от проектирования до управления, — говорит Максим Голишев.

— К примеру, надо понимать, какой пул арендаторов набирать, как их удерживать. Если ТЦ несет какой-то флаг, то не должен его опускать. Часто в угоду прибыли начинают размывать формат. К примеру, есть в Приморье ТЦ «Находка-Мега». Заходили на рынок как «премиум» и приглашали соответствующих арендаторов, но не вытянули.

Площади избыточные, и некуда деваться — запускают китайцев: других арендаторов нет».

Каждому — свой ТЦ

Насчет того, в какую сторону будут развиваться торговые центры Приморья, мнения разные. Текущая тенденция — сравнительно небольшие торговые центры, ТЦ устаревшего формата, уступают место мегамоллам.

По настоящему современными торговыми комплексами наши эксперты считают «Седанку-Сити», «Калину Молл» и — с некоторыми допущениями — ТРЦ «Дружба» в районе автовокзала. Первые два обладают площадью размещения более 90 тыс. кв. м, третий — 63 тыс.

В приморской провинции о чем-то похожем речи не идет.

«В целом предложение превышает спрос, но крупные торговые центры благодаря своей маркетинговой стратегии заполнены на 100%. Яркий пример — «Седанка-Сити», — говорит Марина Макеева. — Примерно 30% существующих объектов коммерческой недвижимости нуждаются в реновациях. Но насколько это осуществимо, напрямую связано с зонированием».

Существующие ТЦ корректируют планы. Брокер ESTATE BROKERAGE GROUP Ксения Снегирь считает: «Собственники, которые понимают, что происходит сейчас на рынке, меняют концепцию.

Идут на уступки, снижают арендные ставки и запускают более крупных, интересных арендаторов. ТЦ в виде бутиков, иначе «крытые базары», постепенно изживают себя. Через несколько лет клиентов там не останется.

Я бы на месте собственников не сдавала площади по 20–30 кв. м, а искала крупных арендаторов».

Торговым центрам придется контролировать законопослушность арендаторов

Несмотря на все «богатство выбора», эксперты уверены: Владивостоку нужны новые торговые центры. «Дефицит есть, поскольку часть ТЦ уже старые и не соответствуют текущей ситуации, — считает Сергей Дымченко.

— Торговых центров «по названию» во Владивостоке больше сотни. Но по уровню и качеству с ТЦ столичных городов можно сравнить только «Седанку-Сити» и «Калину Молл».

Всего трех-четырех комплексов уровня «Галереи» из Санкт-Петербурга хватило бы за глаза на весь Владивосток».

Максим Голишев вообще считает, что «для внедрения новых торговых площадей не самое подходящее время. Стоимость аренды там достаточно высока, и пустуют в основном новые ТЦ.

А тем, кто раньше просто предоставлял торговые площади, никаких услуг не добавляя, тоже выживать непросто. Дополнительные сервисы востребованы все больше и больше. На мировом рынке торговые центры расслаиваются. Разные ТЦ — для разных целевых покупателей.

Каждый может найти свою нишу. Те торговые центры, где хозяева или операторы занимаются развитием, не пустуют».

Источник: https://konkurent.ru/article/20694

Один против торгового центра: как арендодатель выживает арендатора (Москва, наши дни)

Главное фото: Meat&Fish

Далеко не все правовые отношения между арендодателем и арендатором в торговых центрах отрегулированы государством. В них есть пробелы. И несмотря на то, что государство, президент и правительство говорят, что малый и средний бизнес надо защищать, предприниматели перед лицом крупных компаний остаются совершенно беззащитными.

В чем суть? А суть в том, что крупная компания располагает огромным штатом сотрудников – это охранники, юристы, консалтинговые компании, которые их обслуживают.

В отличие от малого и среднего бизнеса, где такого ресурса просто нет. И сталкиваясь с крупными компаниями в правовом поле, малый и средний бизнес, если закон не на его стороне, неизбежно проигрывает.

И крупные компании этим пользуются.

Против Майкла Тайсона

Арендатор в торговых центрах практически бесправен. Потому что он не в силах проверить сложносочиненный договор аренды, при этом арендодатель может когда угодно, без всяких актов и бумаг перекрыть воду в ресторане, давить на ресторатора, а, имея охрану, может запросто выставить его не только из собственного ресторана, но и из торгового центра. 

В таком случае государство и государственные органы говорят, что это спор двух юридических лиц, но в суде предпринимателю не выиграть дело, по той причине, что два юридических лица имеют в этом случае разный вес.

Это то же самое, что выставить на ринг десятилетнего мальчика против Майкла Тайсона, и сказать: «Вы на ринге, боксируйте как сможете».

И я считаю, что государство должно рассмотреть этот вопрос и найти инструменты урегулирования данных правоотношений, которые в данном случае никак не регулируются.

Торговым центрам придется контролировать законопослушность арендаторов

Ситуация

Подтверждение тому ситуация, которая случилась в ресторане Meat&Fish в ТРЦ «Афимолл-сити». Как известно ТРЦ «Афимолл-сити» построен с нарушениями. Например, в нем есть несколько примыкающих к друг другу зданий, между которыми все время идут протечки.

Во время ливня или весной, когда начинается оттепель, здание «Афимолла» протекает как решето: вода течет отовсюду; она льется на парковку, на головы посетителям в открытых атриумах, коридорах и в ресторанах. И это ситуация, к которой все давно привыкли.

Однако, «Афимолл-сити» еще ни разу никому не заплатил компенсацию за то, что в его помещении от протечек страдают арендаторы, в том числе, рестораторы.

Читайте также:  Возврат подарочного сертификата - закон о защите прав потребителей

Арендатор не может доказать факт протечки, чтобы это сделать ему надо провести независимую экспертизу, надо попасть в помещение, где находится администрация торгового центра, куда, как правило, не пускают. Вот и получается, что доказать вину арендодателя практически невозможно. И это снова неравное противоборство.

Ищите протечку

Недавно «Афимолл-сити» по какой-то причине взъелся на ресторан Meat&Fish и после того, как в магазине, находящемся под ним на четвертом этаже, в очередной раз за семь лет с момента открытия торгового центра, полилась вода, администрация решила закрыть ресторан Meat&Fish.

10 октября в ресторан примчался главный инженер и сказал, что в магазине под нами льется вода и необходимо немедленно найти протечку. Директор и менеджер ресторана бросились ее искать, но ничего не обнаружили, о чем и сказали главному инженеру.

На что инженер ответил: закрывайте ресторан, вызывайте аварийную бригаду и ищите протечку.

Возражений от директора ресторана не было, но он потребовал у администрации предъявить письменное предписание на эти действия и акты.

Так как ресторан – коммерческая организация, он не может просто так, будучи на территории торгового центра, закрыться, потратить деньги на вызов аварийной бригады, ему надо отчитываться о своих действиях, в том числе и перед собственником бизнеса. Но главный инженер лишь повысил голос на директора ресторана и ушел.

На следующее утро, обнаружив, что в магазине снизу по-прежнему течет вода, возмущенный главный инженер влетел в заведение, повесил пломбу на водяные гребенки и поставил на вход в ресторан охрану.

На вопросы руководства ресторана – где письменное предписание о закрытии ресторана, где обоснование и почему охрана не пускает гостей в ресторан, – ничего конкретного не прозвучало.

Директор ресторана немедленно написал письмо в администрацию торгового центра с требованием открыть ресторан, начал задавать вопросы, но в приемной его развернули, а письмо оставили, даже не расписавшись о его принятии.

Директор ресторана вызвал аварийную бригаду; стали искать протечку. Надо сказать, что ресторану Meat&Fish семь лет и найти источники воды достаточно тяжело; большая часть труб забетонирована или скрыта, впрочем, сам «Афимолл-сити» в свое время принял все эти трубы.

Помимо труб, работники ресторана проверили все краны, и разобрали все оборудование. Протечки не было. Вечером того же дня мы заявили об этом «Афимоллу-сити». Утром 12 октября была проведена опрессовка труб, после чего в 11 часов утра ресторан был открыт.

Ресторан не работал сутки, и мы понесли многомиллионные убытки: из аквариума были списаны морепродукты, кухня списала заготовки, были отменены банкеты и бронь на столы.

Мы понесли финансовые и репутационные убытки. Однако ТЦ отказался подтвердить каким-либо образом факт закрытия ресторана.

Несмотря на все наши письменные и устные требования, несмотря на фотографии опломбированных водных гребенок, а также охранника на входе, который стоял и не пускал в заведение наших гостей, нам не дали никаких бумаг, предписаний или подтверждений факта закрытия ресторана. В ответ на наши жалобы нам сказали: обращайтесь в суд.

Торговым центрам придется контролировать законопослушность арендаторов

Фото предоставлено рестораном Meat&Fish

Продолжение…

После дождя, который прошел 18 октября, магазин, находящийся этажом ниже под Meat&Fish, снова залило. И главный инженер снова опечатал водные гребенки и закрыл ресторан. Сказав, что мы не сдали ему опрессовку оборудования. Но мы все сдали – по всем СНиПам, по всем нормам; у нас есть заключение аварийной бригады, у нас есть все бумаги и мы готовы все это предоставить.

«Нет, – ответили нам, – нам они не нравятся». Над рестораном издевались в течении суток, несмотря на все требования, жалобы и протесты, а также звонки и письма управляющего. Мы многократно пытались показать, что все трубы у нас опрессованы, что нигде ничего не течет, но главному инженеру было наплевать.

Он говорил на повышенных тонах: пока вода будет литься, ресторан не будет работать. 

19 октября мы наняли рабочих и закупили трубы, и за одну ночь они переложили все трубы в ресторане так, что все, что было забетонировано в пол или стены, было выведено наверх так, чтобы продемонстрировать главному инженеру, что у нас в принципе ничего течь не может.

На следующий день, 20 октября, после многочисленных проверок, придирок и попыток что-то найти, в 16 часов ресторан был открыт. Все это время работники ресторана спускались в магазин и наблюдали за течью, которая продолжалась. И все это время, вплоть до открытия ресторана, течь только усиливалась.

Все это зафиксировано на фото- и видеосъемке, а также во всех документах.

21 октября беспредел продолжился – администрация ТРЦ «Афимолл-сити» предъявила нам документы – акты о нарушении рестораном режима работы торгового центра, где указано, что ресторан не работал в то время, когда его закрыли, а это является существенным нарушением, за которое нам грозит не только крупный штраф, но и расторжение договора аренды. 23 октября «Афимолл-сити» по-прежнему заваливает ресторан Meat&Fish актами о новых мифических нарушениях. Магазин под нами продолжает заливать, хотя с момента опрессовки оборудования в нашем ресторане прошло 5 суток. 

Однако «Афимолл-сити» опять ни за что не отвечает. Более того сотрудники «Афимолла-сити» в приватной беседе сообщили нам, что, если мы начнем об этом рассказывать, нас вообще выкинут, замучают штрафами и найдут основания для выселения из торгового центра. 

Все в суд!

Конечно ресторан может обратиться в суд, но по сути он, как правило, ничего доказать не сможет. Это показала вся практика предыдущих судов ресторанов с «Афимоллом-сити».

Ни разу никто ничего у «Афимолла-сити» не отсудил.

Судиться с противником, который не пускает в свои служебные помещения, располагает охраной и возможностью физически воздействовать с помощью своих сотрудников на арендаторов практически невозможно.

Арендодатель будет всегда прав. Потому что законодательство устроено таким образом, что в данном случае, бизнесмен из малого или среднего бизнеса в суде по возможностям равен обычному физическому лицу.

Только физическое лицо государство защищает, а бизнесмена оставляет наедине с сильным противником.

Поэтому у бизнесмена нет ни рычагов влияния на данную ситуацию, ни защиты от произвола администрации торгового центра. 

  • И государство должно вмешаться в эту проблему, чтобы найти механизмы защиты, урегулировать ее и встать на защиту малого и среднего бизнеса в нашей стране, ведь выходит так, что коснуться сейчас она может каждого.
  • Сергей Миронов – ресторатор, владелец сети ресторанов Мясо&Рыба 
  • владелец агентства по оптимизации ресторанного бизнеса «РестКонсалт»

Источник: https://new-retail.ru/business/odin_protiv_torgovogo_tsentra_kak_arendodatel_vyzhivaet_arendatora_moskva_nashi_dni4259/

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

В Петербурге не более 5% арендодателей жилья платят налоги. По оценкам экспертов, на сегодня в городе сдается примерно 300 тыс. квартир, но только несколько тысяч человек платят налоги с полученного дохода.

«Около 70% рынка аренды жилья контролируют агенты по недвижимости, а не агентства, и они никому не передают свою базу клиентов», — комментирует генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров.

В конце 2016 года Смольный подписал соглашение с МВД по Петербургу и Ленобласти и Управлением федеральной налоговой службы (УФНС) по Петербургу о взаимодействии, для того чтобы выявить теневых арендодателей жилья. С ноября 2016 года по июнь 2017 года в Петербурге было выявлено 528 нелегальных арендодателей, которые в итоге заплатили в бюджет 5,6 млн рублей налогов.

Налоговая ловушка

Уклонистам грозит взыскание неуплаченных сумм налога и штрафов в размере от 20 до 40% от суммы неуплаты. А те, кто сдавал несколько объектов элитной недвижимости годами, могут попасть и под ст. 198 Уголовного кодекса за уклонение от уплаты налогов физическим лицом в крупном и особо крупном размере.

В зависимости от выбранной модели налогообложения владелец–арендодатель платит от 6 до 13% в качестве налога. «Однако налоговая не афиширует, что законопослушность может обернуться значительным убытком, в частности, при продаже квартиры, которая до этого сдавалась в аренду, — говорит налоговый эксперт компании Realtor Education Татьяна Макурова.

— Между тем налоговая инспекция в настоящее время таким образом трактует Налоговый кодекс, что все возможные льготы, которые собственник может получить при продаже квартиры (безналоговый срок владения, возможность уменьшения дохода от продажи квартиры на величину фактически подтвержденных расходов, направленных на ее покупку, или возможность применения имущественного налогового вычета при продаже), не действуют в отношении объекта, который использовался в предпринимательской деятельности». Согласно разъяснениям Минфина и Федеральной налоговой службы (ФНС), если у владельца жилья был статус ИП (индивидуального предпринимателя), он уже не имеет право на льготы и должен заплатить налог в размере 13% со всей суммы дохода от продажи квартиры.

Торговым центрам придется контролировать законопослушность арендаторов

Коммерческая жилка

«Если же собственник не регистрировал ИП, но платил 13% НДФЛ (налог на доходы физических лиц) от сдачи жилья в аренду, есть возможность все–таки отстоять получение льгот, опираясь на письмо ФНС России от 25 февраля 2013 года», — продолжает Татьяна Макурова.

Согласно этому письму, в каждом конкретном случае нужно оценивать, подпадает ли сдача имущества в аренду под признаки предпринимательской деятельности. Ведь совершение гражданином сделок на возмездной основе не означает, что он предприниматель, если эти сделки не направлены на систематическое извлечение прибыли.

Признаками предпринимательской деятельности может быть покупка имущества специально для получения прибыли от его использования или устойчивые связи с продавцами, арендаторами и другими контрагентами.

При наличии этих признаков владелец обязан зарегистрироваться в качестве ИП, иначе его привлекут к налоговой ответственности, комментирует заместитель руководителя УФНС по Петербургу Светлана Кашкина. Одновременно с этим в ведомстве говорят, что уплата НДФЛ в размере 13% от сдачи недвижимости в аренду без регистрации ИП абсолютно законна.

В городских агентствах недвижимости отмечают, что сейчас участились случаи, когда налоговики некорректно консультируют собственников о порядке исчисления и уплаты налогов, что объясняется простой некомпетентностью.

Согласно актуальным вакансиям УФНС в Петербурге, размещенным на сайте spb.superjob.ru, в отделы камеральных проверок набираются сотрудники со средним специальным образованием, без опыта работы, на заработную плату от 8 тыс. рублей.

Таким образом, уровень их подготовки может оказаться недостаточным для консультаций.

Можно сказать, что в Петербурге нелегально сдается до 95% всех квартир. Как в сегменте эконом, так и в элитном классе недвижимости квартиры в основном сдаются на срок 11 месяцев, договор аренды не регистрируется в госорганах, и собственник не платит налоги с суммы арендной платы.

Стоимость аренды жилья в городе зависит от локации и от класса объекта недвижимости. В городе и в ближайшем пригороде (Кудрово, Девяткино) средняя цена на студии составляет 15–25 тыс. рублей, однокомнатные квартиры сдаются за 18–30 тыс. рублей, двухкомнатные — за 22–35 тыс.

рублей, трехкомнатные — за 25–45 тыс. рублей.

Катерина Соболева

управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group

Сейчас участились случаи, когда владелец при продаже квартиры, которую ранее сдавал, получает чистый убыток (сумма всех налогов к уплате значительно превышает сумму полученного дохода от сдачи в аренду) из–за того, что он лишается права применения безналогового срока владения и права уменьшения полученного дохода на понесенные расходы. Но есть выход: можно подарить квартиру близкому родственнику, который продаст ее через 3 года. Такая сделка не будет иметь никаких налоговых последствий в виде НДФЛ ни на дарение, ни на продажу.

Татьяна Макурова

эксперт по налогам СПб ГБУ «Горжилобмен»

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Источник: https://www.dp.ru/a/2017/08/27/Riskovannaja_renta

От менеджеров торговых центров сегодня требуются новые подходы к работе

Торговым центрам придется контролировать законопослушность арендаторов

В последние годы строительство коммерческой недвижимости шло такими темпами, что казалось: мы вот-вот догоним Европу. Офисных и торговых центров было построено столько, что уже в 2014 г. предложение превысило спрос. «В этом году ситуация особенно сложная, – делится Андрей Филиппов, руководитель направления технической эксплуатации и обслуживания Colliers International. – Кризис сильно ударил по розничной торговле – средний покупательский чек в магазинах снизился, обороты торговых сетей упали. Многие центры открываются полупустыми». По данным JLL, в Москве более 100 качественных торговых центров. Средняя доля вакантных площадей в каждом из них составляет 6,5%, причем этот показатель выше в зданиях, открытых за последние два года. Арендные ставки в валюте с осени 2014 г. снизились в разы. «Доход собственника центра складывается из арендных платежей, а также из эксплуатационных и маркетинговых сборов с арендаторов, – говорит Инна Ионова, руководитель проектов торговой недвижимости компании Praedium. – Сейчас же ставки аренды снизились, о маркетинговом взносе нет и речи, а эксплуатационные расходы хоть и покрывают расходы арендодателя, но на них уже нельзя заработать. В целом доходы торговых центров в среднем снизились на 20%». Падение доходов привело к тому, что круг обязанностей менеджеров торговых и офисных центров, чья работа всегда считалась непыльной и к тому же высокооплачиваемой, сильно изменился. Да и суетиться им приходится гораздо больше, чем до кризиса.

Читайте также:  Срок камеральной проверки декларации о возмещении ндс для добросовестных налогоплательщиков сокращён до 2-х месяцев

Завхоз и ревизор

«Для собственника торгового центра плюсов в процентной системе арендной платы мало. Если оператор малоизвестный, приходится ждать, когда он наберет оборот. Кроме того, такая схема требует контроля за доходами арендатора, поскольку многие из них склонны занижать свои обороты», – говорит Ошурко.

Все это требует принципиально новых навыков от менеджеров.

«Мелких несетевых арендаторов приходится строго контролировать, причем самыми разными способами: через бухгалтерские документы, ежемесячные справки о товарообороте, контрольные закупки арендодателя и даже с помощью специального чипа, который позволяет отслеживать все операции с кассовым аппаратом», – делится Ошурко.

«Я предпочитаю вести диалог с арендатором и требовать от него честности и готовности предоставлять цифры любой проверке – от сотрудников управляющей компании до профессиональных аудиторов», – говорит Филиппов. В сфере управления коммерческой недвижимостью он работает уже почти 12 лет.

«Раньше собственники торговых центров нанимали управляющих, руководствуясь в основном принципом лояльности и личного доверия, – вспоминает он. – Сегодня всего этого недостаточно и нужно смотреть на кандидата со всех сторон: с одной стороны, он должен обладать инженерными знаниями и разбираться в услугах провайдеров, с другой – быть профессиональным переговорщиком, маркетологом и менеджером».

Метр дешевеет

Арендные ставки неумолимо ползут вниз: только за I квартал этого года в топовых торговых центрах они уменьшились на 15% до $2000–3800 за 1 кв. м в год.

«Раньше эти люди выполняли в основном роль завхозов, а теперь они выступают в роли коммерческих директоров, – соглашается Наталья Якименко, директор по России и СНГ департамента управления недвижимостью и эксплуатации компании JLL.

– До кризиса они, как правило, занимались операционным управлением, т. е. обеспечивали торговый центр разного рода сервисами: инженерными системами, уборкой, охраной и т. д.

Сейчас же эти сотрудники оценивают коммерческие последствия любого своего решения».

Важный навык управляющего – умение минимизировать расходы на содержание объектов. «Цель менеджера состоит в том, чтобы эксплуатационные платежи, собранные с арендаторов, покрывали аналогичные расходы собственника здания, – рассказывает Якименко.

– Хороший показатель, когда, например, торговый центр выходит на 100%-ное покрытие эксплуатационных расходов в течение года с момента запуска». Но таких результатов добиваются далеко не все – особенно это касается объектов с высоким процентом якорных операторов.

«Якоря всегда платят пониженную ставку по эксплуатации, соответственно, торговый центр, у которого 60% арендаторов – якоря, не будет генерировать достаточное количество эксплуатационных платежей для покрытия затрат», – поясняет Якименко.

Кафе и океанариум

Долгие годы торговые центры диктовали свои условия арендаторам, которые выстраивались в очередь в центры класса А или Б+. Управляющие компании собирали с арендаторов фиксированную арендную плату, им это было выгодно и позволяло планировать доходы.

Сейчас же конкуренция между торговыми центрами усилилась, и уже не арендодатели, а арендаторы начали диктовать собственникам свои условия. Если раньше арендная плата поступала, можно сказать, самотеком, то теперь менеджерам приходится бегать за арендаторами и вести с ними долгие переговоры. А арендаторам выгоднее другая форма начисления платы – процент с оборота.

«До кризисных изменений процент с оборота платили в основном якорные арендаторы, но нынешняя ситуация вынуждает собственников соглашаться на переменную ставку и для небольших магазинов, чья выручка в том или ином месяце непредсказуема», – замечает Александр Ошурко, заместитель гендиректора компании Praedium. Процентная арендная плата, отмечает он, зависит от типа арендатора.

Так, по данным JLL, для строительных гипермаркетов ставка обычно составляет около 4% от оборота, а для ювелирных магазинов – 25%. Сегодня владельцы торговых и бизнес-центров идут на многие уступки, комментирует Наталья Якименко, директор по России и СНГ департамента управления недвижимостью и эксплуатации компании JLL.

Так что сегодня менеджерам управляющих компаний приходится привыкать к смирению. Они проводят долгие часы в переговорах с арендаторами и готовы идти на уступки – давать скидки или арендные каникулы.

Чтобы привлечь выгодных арендаторов, менеджеры центров предлагают им дополнительные сервисы. Владелец ресторанов «Хачапури», «15 сестер» и кафе «Одесса-мама» Татьяна Мельникова вспоминает о том, что в начале 2015 г.

она получила крайне выгодное предложение от управляющих новым бизнес-центром в Химках. Те предлагали Мельниковой бесплатную аренду, оплачивать пришлось бы только коммунальные расходы.

Управляющие вели переговоры с потенциальным ключевым арендатором, а тот соглашался въехать в центр только при условии, что в здании будет хорошее кафе.

Доходная часть торгового центра зависит от трафика, и здесь менеджерам и собственникам тоже приходится придумывать нестандартные ходы, лишь бы заманить посетителей в торговый центр.

Ради этого они готовы показывать им экзотических животных и устраивать разного рода мероприятия. Например, в ТЦ «Рио» на Дмитровском шоссе создан экзотариум площадью 3500 кв. м. Еще раньше, в 2011 г.

, в этом же центре был открыт первый в Москве океанариум, увеличивший посещаемость на 50%.

«Сегодня менеджеры не только ищут арендаторов, но улаживают с ними любые конфликты, ведут ценовые переговоры, показывают объект, вместе с собственником решают вопросы индексации арендных ставок, штрафных санкций и т. д.», – перечисляет Александра Пузанова, старший консультант направления «Недвижимость и девелопмент» компании «Анкор бизнес решения».

Вести переговоры с арендаторами стало сложнее, делится опытом Якименко: «Эмоционально собственнику здания сложно смириться с тем, что сегодня ему будут платить как минимум вдвое меньше, чем он получал вчера.

Поэтому встречи с каждым арендатором проходят в несколько этапов, занимая много времени – иногда больше года.

В тот момент, когда руководитель торгового центра готов согласиться на дисконт в 50%, арендатор уже хочет получить 70% – и все начинается заново».

Управляющие торговыми и офисными центрами всегда получали высокие зарплаты. По данным HeadHunter, вознаграждение управляющих в Москве, включая переменную часть, которая рассчитывается как процент от чистого операционного дохода, составляет 450 000–500 000 руб. в месяц.

И зарплаты этих управленцев за последние пять лет мало изменились, говорит Наталья Данина, руководитель проекта «Банк данных заработных плат HeadHunter». Филиппов добавляет, что вознаграждение осталось прежним в том числе и потому, что у многих фиксированная часть была привязана к доллару.

«Арендных платежей, от которых зависит бонус, может, стало и меньше, но хороших специалистов сейчас дефицит, поэтому на них всегда есть спрос», – добавляет он.

Источник: https://www.vedomosti.ru/management/articles/2015/05/21/ot-menedzherov-torgovih-tsentrov-segodnya-trebuyutsya-novie-podhodi-k-rabote

Комитет по контролю за имуществом вновь взялся за бизнес

15 января 2018 года ККИ Петербурга устроил очередной рейд против торговцев. Была «зачищена» территория рядом со станцией метро «Удельная».

  • Вконтакте
  • Facebook
  • Twitter

Читать нас в Яндекс.Новостях

Сотрудники Комитета по контролю за городским имуществом (ККИ) отошли от новогодних праздников позже всех. Первой мишенью так называемого «комитета по сносу» оказались павильоны возле «Удельной».

В результате совместного рейда с Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением «Центр повышения эффективности использования государственного имущества» были закрыты несколько торговых точек, якобы расположенных там незаконно, а их владельцам выписаны протоколы об административном правонарушении.

Напомним, Комитет по контролю за имуществом появился в начале июля прошлого года и начал частично дублировать функции Комитета имущественных отношений (КИО). За относительно короткий срок своего существования новая структура уже приобрела довольно сомнительную славу, оказывая, по словам предпринимателей, не совсем обоснованное давление на малый бизнес.

В период с сентября по декабрь 2017 года ККИ снес десять крупных построек общей площадью 55 тысяч квадратных метров.

При этом рациональность, а кое-где и законность сноса строений до сих пор вызывают сомнения.

В частности, не стало теннисного центра на Крестовском острове, в котором ежедневно проводили досуг сотни детей. Стоит отметить, что места сноса до сих пор занимает лишь строительный мусор.

Примечательно, что даже после того, как ККИ объявил войну нелегальным торговцам, масштабы незаконной торговли в Петербурге не изменились. Чиновникам пришлось признать этот факт.

В свою очередь председатель совета НП «Союз малых предприятий Петербурга» Владимир Меньшиков отметил: «При попытке упорядочить нелегальную торговлю основной груз ответственности ложится на плечи предпринимателей, работающих законно».

«Это происходит из-за того, что власти сокращают число законных земельных участков — это политика на искоренение.

Представьте, если раньше предприниматель исправно работал в соответствии с законом, ему не продлевают договор, что ему остается делать? Работать нелегально.

Власти заняли позицию, в которой сегмент нестационарной торговли им неинтересен, они очищают «плацдарм» — убирают киоски, чтобы, возможно, поставить свои. Не исключено, что в преддверии чемпионата мира по футболу», — подчеркнул владелец сети павильонов Юрий Рагулин.

К слову, стало известно, что Смольный уже утвердил план сноса ресторанов на берегу Крестовского острова в преддверии мундиаля. Зачисткой территории будут заниматься как раз ККИ и КИО.

Не исключено, что накануне крупного спортивного события давление на малый и средний бизнес Петербурга усилится в разы. Как уже говорилось, под руку ККИ могут попасть и абсолютно законопослушные арендаторы. В целом же, целесообразность дублера КИО была скептически воспринята еще в момент его создания.

«Последствия для бизнеса от появления еще одного комитета очевидны — наверняка вырастет число штрафов. Не исключено, что у чиновников нового комитета будет задание по сбору денег в бюджет», — сказал тогда генеральный Директор «Бкн—Девелопмент» Леван Харазов.

Сложившаяся ситуация крайне отрицательно сказалась на рейтинге Андрея Короткова, главы ККИ, доверие к которому и так было крайне низким. Как отмечают эксперты, именно с ним связано разрастание недееспособного бюрократического аппарата комитета Смольного.

Необходимо также отметить, что контроль над городским имуществом возьмет и петербургский парламент. Комитет по законодательству уже подготовил законопроект «О порядке управления и распоряжения собственностью Санкт-Петербурга». Депутаты уверены, что благодаря новым нормам они смогут оценить существующую ситуацию с городским имуществом.

Уже в ближайшем будущем сложится ситуация, при которой арендаторов будут контролировать одновременно три структуры. Не исключено, что на налаживание механизма их взаимодействия уйдет немало времени.

Пока не ясно, как этот «тренировочный срок» скажется на петербургском малом бизнесе.

Очевидно лишь одно — полномочия чиновников и число контролирующих структур растут, а права городских предпринимателей — совсем наоборот.

Подписывайтесь на наш канал в » Яндекс.Дзен»: больше интересных новостей каждый день.

Читайте также:  Договор поставки с ип – образец

Наш телеграм-канал » НЕВАжности» — с иронией о происходящем в картинках.

Источник: https://Neva.today/news/komitet-po-kontrolyu-za-imushhestvom-vnov-vzyalsya-za-biznes-146401/

Арендатор vs ТРК: кто кого кошмарит

Чтобы ответить на этот вопрос, нужно понять, чего девелоперы и ретейлеры ждут друг от друга. Может сложиться впечатление, что девелопер и арендатор всегда в оппозиции. Отчасти так оно и есть, поскольку каждая сторона защищает в отношениях свои интересы (ничего личного — только бизнес).

Борьба разворачивается не только на первом этапе, когда стороны договариваются о коммерческих условиях взаимодействия. Но и дальше в процессе повседневной работы бывает немало острых моментов и даже конфликтов.

Снизить накал страстей и поток взаимных претензий помогают правила общежития, о которых арендатор и торговый центр (в лице собственника или управляющей компании) договариваются на берегу.

Казнить нельзя помиловать

Правила работы в ТЦ фиксируют в соглашении. Их нарушение чревато санкциями. Торговый центр как хозяин контролирует ситуацию. Но порой этим преимуществом злоупотребляет.  «Знаю пример, когда собственник московского ТЦ кошмарил своего арендатора, выставляя ему штрафы буквально за все подряд. Арендатор, правда, и сам был виноват: так хотел попасть в этот центр, что невнимательно прочитал договор, а исполнить все его пункты было просто невозможно. Как на беду, у ТЦ появился новый претендент на те же площади, готовый платить больше. В результате прессинг усилился, и через 3 месяца, несмотря на серьезные вложения в ремонт, арендатор с объекта ушел. Так что правила надо изучать очень внимательно. Они могут стать рычагом давления на бизнес», — рассказала руководитель департамента брокериджа коммерческой недвижимости RRG Светлана Ярова. «Основное, чего боится арендатор, — несправедливых штрафов. Однажды мы довольно долго отбивались от претензий на десятки тысяч долларов, которые нам выставлял один крупный торговый комплекс. Отбились, конечно, написав дюжину разъяснительных писем. Но это совершенно не то, чем хотелось бы заниматься», — делится директор по развитию хобби-гипермаркетов «Леонардо» Борис Кац.

Мнение Бориса Каца о том, как поставщику попасть в сеть, читайте здесь

Вице-президент по развитию компании «Азбука вкуса» Юрий Лосев согласен, что штраф — это управляемый риск арендатора. «Но обычно в правилах 90% пунктов, за которые арендатор бьется с собственником, не имеют смысла. Битва за них идет просто по инерции. От нехватки воспитания и просто потому, что мы друг другу не доверяем. На эту борьбу мы тратим жизнь.

И даже гордимся тем, что нам что-то удается отжать друг у друга. А по сути, чтобы навести порядок в ТЦ, достаточно просто заменить штрафы на разрыв отношений. Берите пример с Чингиз-хана. У него была цель — создать империю, через которую без страха могла бы пройти любая молодая девушка с подносом золота.

И что он сделал? Казнил всех преступников, пока не добился своей цели», — говорит он. Девелоперы заявляют, что к таким радикальным мерам не готовы. «Расторжение договора — это крайняя мера и редкий случай. И штрафы для нас не самоцель. Мы на них не зарабатываем.

Просто с их помощью пытаемся организовать порядок в своем хозяйстве», — говорит директор по аренде non fashion ТЦ «Авиапарк» Юлия Дьякова. К слову, «Авиапарк» — самый большой торговый центр в Европе. «У нас более 400 арендаторов, не считая маленьких корнеров и островной торговли.

Нам приходится постоянно быть начеку из-за повышенного внимания к комплексу со стороны контролирующих органов. Поэтому мы сами вынуждены быть жесткими и требовательными. Но со своими арендаторами мы не боремся, а дружим», — говорит Юлия Дьякова. Коллегу поддерживает коммерческий директор ТЦ «Мозаика» Ольга Стариченко, которая ранее управляла ТРК «Ривьера».

«Бывают, к сожалению, проекты, где с помощью штрафов управляющий докручивает доход. Но успешны только те проекты, где отношения арендатора и девелопера выстроены на доверии. В их основе не борьба и не дружба — а бизнес, который учитывает интересы всех сторон», — говорит она.

Кина не будет

Требования, которые предъявляют торговые центры к своим арендаторам, можно условно разделить на две группы — технические и маркетинговые. Технические связаны с вопросами безопасности. Это не просто требования, а догмы. Но иногда даже по таким очевидным поводам в ТЦ возникают конфликты. Об одном из них рассказал Михаил Сафонов, директор по развитию Property Management & Retail, Knight Frank РМ.

«Есть торговый комплекс площадью 8 тыс. м2 на 71-м км МКАД. Им владеет иностранец, а арендатором там долгое время была компания «Кухнистрой», которая занимала ТЦ целиком. Это был самый большой кухонный магазин в Москве.

После трагедии в «Зимней вишне» собственник решил привести объект в соответствие с пожарными требованиями. Но наткнулся на сопротивление арендатора. Нас подключили в качестве переговорщика. Борьба длилась около 6 месяцев.

Пробовали даже отключать в здании электричество. Но арендатор был настойчивый — завез монодизель и работал на нем. Ситуация разрешилась только после привлечения пожарной инспекции. Приставы закрыли объект и арендатора выселили.

Только после этого собственник смог привести здание в порядок. Сейчас там не один арендатор, а три», — рассказал Михаил Сафонов.

«Я не собираюсь вставать на защиту арендатора в описанной ситуации. Но хочу отметить, что архитектурно большинство ТЦ к новым пожарным требованиям не приспособлены. И девелоперы не делают ничего, чтобы помочь арендаторам эти требования исполнять», — констатирует Юрий Лосев. С коллегой согласен Михаил Сафонов: «В погоне за сокращением стоимости строительства большинство ТЦ отказываются от тех же эвакуационных коридоров. Для них это не что иное, как потеря полезных площадей». «Одно дело, когда эвакуационного коридора нет. И совсем другое, когда он есть, но захламлен коробками, потому что арендатор не сумел грамотно организовать процесс перевозки своих товаров. Такие ситуации недопустимы», — парирует Юлия Дьякова из «Авиапарка».

О том, как торговым центрам, магазинам и ресторанам защититься от пожаров, читайте здесь

Зато при обсуждении маркетинговых требований могут быть компромиссы. «Но нередко в коммуникациях ТЦ и арендатора по поводу маркетинговых активностей возникают сбои. И не всегда собственник ТЦ обладает актуальной информацией о жизни своих магазинов, которая помогает принимать правильные решения.

«ТЦ нуждается в открытом диалоге и в честных данных по оборотам арендаторов», — говорит управляющий партнер УК «Знак» Елена Лебедева. «Подразделения ТЦ и арендатора не всегда могут вовремя друг друга найти и эффективно взаимодействовать. Но ТЦ обязан поддерживать связи с операторами в опережающем режиме. Только так он может получить все самое передовое и интересное.

А это — залог успеха на конкурентном рынке», — говорит Юлия Дьякова.

Гребите как хотите

Основное пожелание арендаторов к девелоперам очень простое — «будьте гибкими в дискуссии об арендной ставке». «Есть ТЦ, где я 10 лет стоял и рос на 10% в год. А тут бац — и Крым наш. И рынок уже не тот. А ставки прежние. Кто-нибудь из вас, дорогие девелоперы, в тот момент сбросил ставку до рынка? Нет. Только зафиксировали статус-кво. А дальше — гребите как хотите», — говорит Юрий Лосев. «Почему девелоперы не скидывают ставку до рынка? Потому что не могут», — говорит Михаил Сафонов. По его словам, каждый год, начиная с 2014-го, только портфель Сбербанка пополняют по 200 проблемных торговых объектов. «Почему? Сейчас работает только 4-е поколение девелоперов. Многие начинали строить на волне ажиотажа, но совершенно не умели это делать. И в настоящее время повально теряют бизнес. В диалоге о ставке такие собственники держатся до последнего, потому что для них это вопрос жизни и смерти: или они выживут, или вы», — говорит Михаил Сафонов.

Что делать управляющему ТЦ, если магазин просит скидку, читайте здесь

«Те девелоперы, которые в диалоге о ставке говорят «простите, у нас банк», в итоге в банк и отходят. Если ты весь в кредитах, да еще в долларовых — кто виноват? Если ТЦ не получил арендную копейку — это означает для него увеличение срока окупаемости.

А для арендатора высокая ставка — это прямой операционный убыток», — поясняет руководитель отдела недвижимости сети магазинов «Снежная Королева» Алексей Фролов. Но диалогом о ставке пожелания магазинов к ТЦ не ограничиваются. Есть и другие требования. «Во-первых, арендатор ждет от девелопера, что его объект будет качественным и продуманным.

Что не будет течь крыша, будет нормальная инженерия, будут продуманы пути движения в ТЦ инкассаторов, мусора, покупателей на случай эвакуации. Даже в больших торговых объектах эти моменты часто вызывают вопросы. Да, дефективный объект — это проблема собственника. Но когда в торговом зале начинает идти дождь (а крыши текут у половины ТЦ в стране) — это уже проблема арендатора.

Мы в таком случае, конечно, можем не платить аренду. Но все равно несем потери, потому что портится товар и простаивает персонал, который получает зарплату», — говорит Борис Кац. Вторая проблема — вменяемая охрана. Эти люди в первую очередь должны защищать магазины от воровства, а не только шугать тех, кто фотографирует внутри ТЦ.

«В нашей практике был случай, когда охранники, судя по всему, даже оказывались в сговоре с ворами. В очевидной ситуации они просто ничего не видели и не слышали», — делится Борис Кац. Третье пожелание — хороший въезд в ТЦ и продуманная парковка. «Знаю один ТЦ в регионе.

Там из-за плохо сделанных коммуникаций потолок на парковке оказался такой низкий, что четверть местных машин не может туда заехать — просто не проходит по высоте. Это — потерянный потребитель», — констатирует Борис Кац. Четвертое требование — возможность размещать рекламу на фасаде ТЦ. «У комплекса должны быть в порядке все документы и согласования для размещения рекламы.

Истории, когда дырка на фасаде оборачивается ужасом и головной болью, — сплошь и рядом», — говорит он. Пятое требование арендаторов — честная аналитика от собственника ТЦ: данные о проходимости по этажам и зонам, о потоках покупателей, о валовой выручке и выручке с «квадрата». «Некоторые ТЦ сейчас составляют рейтинги своих арендаторов. Это очень полезная для нас информация.

Она помогает понять, где мы не дорабатываем на фоне других арендаторов, а где у нас действительно все хорошо», — поясняет Борис Кац. И последнее (по порядку, но не по значению) — это корректное отношение к арендаторам. «Если в диалоге с федеральной сетью, которая может и ответить на резкость, ТЦ соблюдает приличия, то с мелкими арендаторами порой не церемонится, что недопустимо», — заключил Борис Кац.

Зачем торговые центры должны делать рейтинги своих арендаторов, читайте здесь

В одной лодке

Если арендаторы и девелоперы начнут слышать друг друга, это однозначно пойдет на пользу их бизнесу. «В борьбе мы теряем силы. Гораздо правильней искать компромисс. В конце концов у собственника и арендаторов одна цель — чтобы покупатель был доволен», — отмечает директор по аренде департамента управления недвижимостью Colliers International Ольга Магус. «Девелоперам и арендаторам надо осознать, что они в одной лодке, и вместе работать на результат. Если общими усилиями им удастся создать ТЦ, куда захочет прийти покупатель (а он, в конце концов, платит за все), это и будет успех», — заключила управляющий партнер УК «Знак» Елена Лебедева.

Источник: https://marketmedia.ru/media-content/arendator-vs-trk-kto-kogo-koshmarit/

Ссылка на основную публикацию