Письменная форма договора по гк рф

Понятие и способы заключения договора

Письменная форма договора по ГК РФС заключением, изменением и расторжением договоров каждый из нас сталкивается ежедневно иногда даже не подозревая об этом, т.к. не всегда эта процедура происходит в традиционной форме (т.е. путем оформления документа с названием «договор». К примеру, оплачивая проезд в метро, общественном транспорте, заправляя автомобиль на автозаправочной станции или покупая в магазине хлеб мы заключаем договор перевозки или купли-продажи. Единственным документом, подтверждающим факт заключения таких договоров является билет или чек ККМ.

А что же такое договор?

Легальное понятие договора дано в статье 420 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК):

Договор — это соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Другими словами, договор — это соглашение, которым установлены права и обязанности его сторон. Чтобы все условия договора не забылись, лучше его заключать в письменной форме.

Заключение договора — достижение сторонами в надлежащей форме соглашения по всем существенным условиям договора в порядке, предусмотренном законодательством.

Договор считается заключенным при соблюдении двух необходимых условий:

  • сторонами должно быть достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора;
  • достигнутое сторонами соглашение по своей форме должно соответствовать требованиям, предъявляемым к такого рода договорам (статья 432 ГК).

Заключение договора, исходя из природы этой гражданско-правовой категории (соглашение сторон), предполагает выражение воли каждой из сторон (волеизъявление) и ее совпадение.

По способу заключения все договоры можно разделить на:

Согласно статье 426 ГК публичным считается договор, который коммерческая организация по характеру своей деятельности обязана заключить с каждым, кто к ней обратится (розничная купля-продажа, услуги связи, энергоснабжение и т. п.).

Согласно статье 428 ГК договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в правилах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной путем присоединения к предложенному договору в целом. Примером договора присоединения может служить договор оказания услуг связи или страхования, заключаемый посредством подписания бланка установленного оператором связи или страховщиком образца.

Согласно статье 429 ГК по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как правило, стороны заключают договор в своих интересах. Но договор может быть заключен и в пользу третьего лица. Такой способ заключения договра предусмотрен статьей 430 ГК (к примеру, грузоотправитель заключает договор с перевозчиком о выдаче груза в месте назначения грузополучателю).

Форма договора

  • Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
  • По способу заключения (оформления) все договоры можно разделить на следующие виды:
  • Устно могут заключаться все договоры, которые исполняются при самом их заключении и для которых законами не установлена обязательная письменная форма.

Особенностью российского законодательства является тесная взаимосвязь вопроса о наличии письменной формы договора с наличием или отсутствием подписи на документе, в котором выражено волеизъявление стороны на заключение договора.

В то же время требование наличия подписи каждой из сторон под документом, выражающим ее волеизъявление, как условие соблюдения письменной формы создает серьезные препятствия для продажи товаров, работ, услуг через интернет.

В отличие от требований к письменной форме, обеспечивающих формализацию содержания договоренностей сторон, подпись выполняет несколько иные функции: идентификацию лица, обеспечение определенности того, что это лицо участвовало в акте подписания, и выражение его согласия с его содержимым.

Идентификационная и согласительная функции подписи могут компенсироваться поведением стороны, свидетельствующим о том, что именно она является стороной по договору и согласна выполнять его условия (конклюдентные действия). Считать, что письменная форма договора не соблюдена из-за отсутствия подписей нельзя, т.к.:

  • у сторон есть документ, в котором изложены условия договора;
  • стороны исполняют эти условия договор;
  • в случае разногласий — разрешают споры со ссылкой на договор,

следовательно, основная задача письменной формы договора достигнута: стороны имеют источник его условий, которого нет в случае заключения договора в устной форме.

Статья 160 ГК РФ. Письменная форма сделки

  1. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

  2. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса.

    Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162).

    Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю.

    Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса.

    Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и тому подобное), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162). (п. 1 в ред. Федерального закона от 18.03.2019 № 34-ФЗ)

Источник: https://yuridicheskaya-konsultaciya.ru/dogovor/dogovor.html

Заключение договора в письменной форме

Первый Столичный Юридический Центр

Телефон: +7 (495) 776-13-39, +7 (985) 776 13 39

Заключение договора в письменной форме

Письменная форма договора предполагает, что договор составлен в виде документа, выражающего его содержание, и подписан лицами, заключающими договор, либо их уполномоченными представителями (п. 1 ст. 160 ГК РФ).

Договор в письменной форме может быть заключен (п. 2 ст. 434 ГК РФ): путем составления одного документа, подписанного сторонами, либо путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма договора (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований.

К примеру, согласно ст. 8 Федерального закона от 8 ноября 2007 г.

N 259-ФЗ «Устав автомобильного транспорта и городского наземного электрического транспорта», заключение договора перевозки груза подтверждается транспортной накладной, форма и порядок заполнения которой устанавливаются правилами перевозки грузов. То есть отдельного договора составлять не нужно, достаточно правильно оформить транспортные накладные.

Если в самом договоре стороны не оговорили последствий при несоблюдении требований к форме договора, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

А именно в случае спора стороны не смогут ссылаться на свидетельские показания, как подтверждение заключения договора в письменной форме. Доказательством заключения договора в письменной форме является только подписанный документ, а не свидетельские аргументы.

А вот различные письменные и иные доказательства стороны приводить вправе.Письменная форма договора по ГК РФ

Обязательно ли подписывать договор лично? Нет. В ст.

160 Гражданского кодекса указано, что использование при заключении договоров в письменной форме факсимильного воспроизведения подписи, электронно-цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.

К числу таких правовых актов, в частности, относятся: Положение ЦБ РФ от 10 февраля 1998 г. N 17-П и Письмо МНС России от 1 апреля 2004 г. N 18-0-09/000042@. В сфере использования электронно-цифровой подписи в настоящее время действует Федеральный закон от 10 января 2002 г. N 1-ФЗ «Об электронной цифровой подписи».

Кроме того, стороны, как указано выше, вправе добровольно договориться о правилах и порядке использования факсимильного воспроизведения подписи с помощью любого из перечисленных выше аналогов при заключении договоров между собой.

Письменная форма договора также считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор (оферта) принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 Гражданского кодекса (ст. 434 ГК РФ).

То есть лицо, получившее оферту, выполнило указанные в ней условия (отгрузило товар, оказало услуги, выполнило работы, уплатила соответствующую сумму) в срок, предусмотренный законом или соглашением сторон для ответа на оферту.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Это, кроме всего прочего, означает также и то, что, если иное не установлено законом, порядок изготовления договора (как документа) должен определяться соглашением сторон или обычаями делового оборота.

Сегодня любой договор, как правило, изготавливается путем создания электронного документа с последующей распечаткой на принтере. Однако никто не запретит хозяйствующим субъектам изготовить рукописный вариант договора либо напечатать его на механической печатной машинке. Главное при этом, чтобы все экземпляры договора были идентичными, а текст договора был читаемым вплоть до последней буквы.

По поводу использования печатей при заключении двухсторонних или многосторонних договоров в письменной форме никаких специальных указаний законодательство не дает.

Подпись уполномоченного лица на договоре может быть скреплена печатью, если так решат стороны.

Для индивидуальных предпринимателей возможность использования печати законом вообще не предусмотрена, поэтому ее применение является их личным делом. В любом случае отсутствие печати не сделает документ недействительным.

Часто письменные договоры, составленные более чем на одном листе, прошиваются, проклеиваются и скрепляются печатями и подписями сторон.

Оформленный таким образом договор позволит избежать в будущем возможных подозрений на то, что одной из сторон самовольно было изменено содержание одного или нескольких листов договора (при помощи компьютера сегодня это сделать очень легко).

Защитить документ также можно, если на каждом листе договора поставить подписи (и печати) сторон, подписавших договор. Ни тот, ни другой варианты не предусмотрены законодательством, поэтому вопрос о том, как оформить договор, все равно разрешается непосредственно сторонами по взаимной договоренности.

П. Гулидов

Первый Столичный Юридический Центр.

Наш e-mail: ur-sdelka@mail.ru

Наши телефоны:

8 (985) 763-90-66 8 (495) 776-13-39

8 (985) 776 13 39

Запись к специалистам на прием осуществляется по указанным выше телефонам. Внимание! Консультация платная.

Юридические услуги, Заключение договора

06.05.2012, 14008 просмотров.

Источник: http://ur-sdelka.ru/informatsija/1231/

Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) ГЛАВА 9. СДЕЛКИ

ГЛАВНАЯ — ГЛАВА 9. СДЕЛКИ

ст 153 ГК РФ. Понятие сделки

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и…

ст 154 ГК РФ. Договоры и односторонние сделки

1. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. 2. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом,…

ст 155 ГК РФ. Обязанности по односторонней сделке

Односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо…

ст 156 ГК РФ. Правовое регулирование односторонних сделок

К односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах постольку, поскольку это не противоречит закону,…

ст 157 ГК РФ. Сделки, совершенные под условием

1. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства,…

ст 158 ГК РФ. Форма сделок

Читайте также:  Выписка из реестра субъектов малого предпринимательства

1. Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). 2. Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае,…

ст 159 ГК РФ. Устные сделки

1. Сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная (простая или нотариальная) форма, может быть совершена устно. 2. Если иное не…

ст 160 ГК РФ. Письменная форма сделки

1. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку,…

ст 161 ГК РФ. Сделки, совершаемые в простой письменной форме

1. Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: 1) сделки юридических лиц между собой и с…

ст 162 ГК РФ. Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки

1. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но…

ст 163 ГК РФ. Нотариально удостоверенные сделки

1. Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям статьи 160 настоящего Кодекса, удостоверительной…

ст 164 ГК РФ. Государственная регистрация сделок

1. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и…

ст 165 ГК РФ. Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации

1. Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, — требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая…

ст 166 ГК РФ. Оспоримые и ничтожные сделки

1. Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого…

ст 167 ГК РФ. Общие положения о последствиях недействительности сделки

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее…

ст 168 ГК РФ. Недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает…

ст 169 ГК РФ. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности

Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна. При наличии умысла у обеих сторон такой сделки — в случае…

ст 170 ГК РФ. Недействительность мнимой и притворной сделок

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть…

ст 171 ГК РФ. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным

1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить…

ст 172 ГК РФ. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет

1. Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним). К такой сделке применяются правила, предусмотренные абзацами…

ст 173 ГК РФ. Недействительность сделки юридического лица, выходящей за пределы его правоспособности

Сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не…

ст 174 ГК РФ. Последствия ограничения полномочий на совершение сделки

Если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица — его учредительными документами по сравнению с тем, как…

ст 175 ГК РФ. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет

1. Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда…

ст 176 ГК РФ. Недействительность сделки, совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности

1. Сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными…

ст 177 ГК РФ. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими

1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих…

ст 178 ГК РФ. Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения

1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под…

ст 179 ГК РФ. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств

1. Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо…

ст 180 ГК РФ. Последствия недействительности части сделки

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения…

ст 181 ГК РФ. Сроки исковой давности по недействительным сделкам

1. Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по…

Источник: https://www.grazkodeks.ru/gzk-glava-9

Письменная форма договора купли-продажи жилого объекта недвижимости как правовое средство защиты интересов покупателя

Нормы, устанавливающие требования к форме гражданско-правового договора, располагаются в разных разделах (главах) Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), а также в многочисленных федеральных законах, регулирующих отдельные виды (типы) гражданско-правовых договоров.

Общеобязательными правилами формы гражданско-правовых договоров являются общие положения, касающиеся сделок (договоров) и содержащиеся в главах 9 «Сделка» и 28 «Заключение договора» ГК РФ, а также специальные положения, посвященные конкретным видам (типам) гражданско-правовых договоров.

Регулирование унифицированными и специальными нормами права форму фиксации гражданско-правовых договоров заключается в установлении конкретных требований и последствий их нарушения.

«Цель соответствующих требований состоит в том, что все они позволяют сделать отношения сторон более определенными, снять основания для споров в будущем по поводу самого факта совершения сделки и ее содержания» [1, c. 341].

Основной функцией по оформлению гражданско-правовых договоров является правовое укрепление отношений, совершаемых сторонами юридических действий и установление публичности информации о заключаемой сделке для заинтересованных лиц.

ГК РФ следует традиционному делению формы гражданско-правовых договоров, подразделяя их на устные и письменные виды сделок. Письменная форма гражданско-правового договора должна быть совершена в простой (прежнее наименование — домашней) [1, с.

343] либо в нотариальной форме.

Указанные формы гражданско-правовых договоров располагаются в ГК РФ по определенной иерархии, используя правило — от самой простой (устной формы) до самой сложной конструкции оформления сделки (нотариального удостоверения).

Обязательная письменная форма договора купли-продажи жилого объекта недвижимости имеет конститутивное значение, поскольку является существенной частью сделки — одним из условий ее действительности.

В соответствии со статьей 550 ГК РФ договор купли-продажи жилого объекта недвижимости должен заключаться в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В данном случае письменная форма сделки является одним из элементов фактического состава, с которым законодатель связывает сам факт существования сделки. Как правильно указывает М. М.

 Агарков, само возникновение правоотношения здесь поставлено в зависимость от соблюдения письменной формы сделки [2, с. 5]. Несоблюдение простой письменной формы договора купли-продажи жилого объекта недвижимости делает его недействительным и наступления юридических последствий, к которым стремились стороны, заключая такую сделку, не происходит.

Именно в этой ситуации законодатель проявляет свою заинтересованность к защите интересов покупателя как юридически незащищенного субъекта рассматриваемых правоотношений. Примером к сказанному может служить апелляционное определение Московского городского суда от 28 апреля 2014 года по делу № 33–15366. Согласно данному определению С. С. В. обратился в суд с иском к С. С. Ф.

о передачи в собственность жилого помещения и принуждении к его государственной регистрации, в отношении которого между ним и ответчиком 23 апреля 2012 года был заключен договор купли-продажи, по которому С. С. В. передал С. С. Ф. денежную сумму в счет оплаты стоимости жилого помещения, что подтверждается соответствующей распиской.

Истец также настаивал, что договор купли-продажи между сторонами по настоящему делу был заключен в письменной форме, которой является расписка, выданная С. С. Ф. 23 апреля 2012 года.

Ответчик исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении, ссылаясь на то обстоятельство, что договора купли-продажи жилого помещения не заключал, денежные средства были переданы ему С. С. В. в долг под залог спорного жилого помещения, для регистрации которого ответчик выдал 23 апреля 2012 года вышеуказанную расписку.

Исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены решения Бутырского районного суда города Москвы от 14 марта 2013 года, вступившего в законную силу 16 июля 2013 года, поскольку расписка, выданная С. С. Ф. 23 апреля 2012 года, не является письменной формой договора купли-продажи спорного жилого помещения.

Договор купли-продажи жилой недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, выражающего ее содержание и подписанного сторонами, а также несоблюдение простой письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность в силу прямого указания закона.

Указанная расписка не содержит сведений, определенно указывающих на намерение С. С. Ф. продать, а С. С. В. приобрести спорную жилую недвижимость, не предусматривает существенного условия договора продажи недвижимости — цены имущества, и не содержит перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (статья 160 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 160 ГК РФ если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин.

Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такие нотариальные действия, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно.

Следует иметь ввиду, что рукоприкладчик (то есть гражданин, подписывающий сделку вместо другого лица) сам не является участником сделки и никаких прав и обязанностей по сделке, которая им подписана в отношении него не возникает.

Данная норма ГК РФ на практике применяется при совершении сделок с недвижимым имуществом, заключаемым у нотариуса, поскольку законодателем предусмотрен исчерпывающий перечень должностных лиц, имеющих право совершать такие нотариальные действия, в который не входят специалисты государственного органа по осуществлению регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким образом, в целях экономии денежных средств и времени на осуществление нотариального удостоверения намерения правообладателя доверить действия по подписанию договора приобретения (отчуждения) недвижимого имущества и подписи уполномоченного лица (рукоприкладчика) автор полагает предоставить указанным должностным лицам право совершать такие нотариальные действия. Причем явка в органы государственной регистрации правоотчуждателя (правообладателя) обязательна, ввиду необходимости подтверждения наличия у него волеизьявления на совершение сделки с недвижимостью.

Читайте также:  Компенсация за неиспользованный отпуск - код дохода

Действующее гражданское законодательство предусматривает для сторон договора купли-продажи жилого объекта недвижимости возможность заключить данный договор в нотариальной форме в том случае, если сами стороны договора пришли к обоюдному согласию по этому поводу. Нотариальная форма договора в соответствии со статьей 163 ГК РФ является обязательной в случаях, предусмотренных законом либо соглашением сторон, и несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Факт отмены действующим гражданским законодательством обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, в частности жилого объекта недвижимости, вызвал немало споров и дискуссий.

Причем положение об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью содержалось в проекте действующего ГК РФ, и было исключено непосредственно перед рассмотрением проекта в Государственной думе Федерального Собрания Российской Федерации во втором чтении.

Причиной тому было введение в Российской Федерации института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Так, в соответствии со статьей 7 Федерального закона от 26 января 1996 года № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных статьями 550, 560 и 574 ГК РФ, сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК РФ.

Следует отметить отсутствие единого мнения правоведов по поводу необходимости нотариального оформления сделок с объектами жилой недвижимости при условии организации самого процесса государственной регистрации. По мнению О. В. Карамышевой и Е. Л.

 Герасимовой большинство действий, ранее производимых нотариусами, важнейшие по своим правовым последствиям, по закону о государственной регистрации исключены из регистрационного делопроизводства: «закон предусматривает только два действия, направленных на защиту интересов граждан и юридических лиц при совершении сделок с недвижимостью: правовую экспертизу документов и проверку законности сделки» [3, с. 34].

Обращаясь к мировому опыту оформления отношений, связанных с оборотом жилой недвижимости, следует отметить, что действующие правовые системы зарубежных стран выработали два основных пути обеспечения законности частных правоустанавливающих документов, а также прав, подлежащих государственной регистрации.

Для стран, использующих систему континентального права, — это обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Для стран англосаксонской модели права — обязательное участие в процессе заключения соглашения страховой компании совместно с адвокатом или маклером.

Причем действия нотариуса не ограничиваются удостоверением личности и проверкой дееспособности граждан, совершающих правовое действие. Он также участвует в подготовительной стадии договора, когда стороны еще не пришли к соглашению, разъясняя им смысл и все возможные правовые последствия договора отчуждения недвижимости [4, с.

134], проверяет законность сделки, а до акта передачи имущества возникают отношения доверительной собственности [5].

В странах Западной и Центральной Европы — в Италии, Германии, Франции, сделки с недвижимостью осуществляются надежной регистрационной системой, которая управляется государственными органами. Эта система придает законную силу договорам по отчуждению жилой недвижимости только в случае, когда такие договоры заключаются при посредстве нотариуса.

В США по законам штатов акты о передаче прав на реальное имущество составляются в письменной форме, но оформляются документом «за печатью», подтверждаемым нотариусом или другим должностным лицом [6, с. 235].

Дополнительной гарантией законности сделок с жилой недвижимостью в Испании является то, что обычно все сделки с недвижимостью удостоверяются нотариально после получения справки из Реестра собственности о правовом положении недвижимой вещи.

Таким образом, нотариус нотариально заверяет сделку с жилой недвижимостью, а регистратор заверяет ее действительность в Реестре собственности [7, с. 62].

Мировой опыт показывает, что устранение нотариата от удостоверения большинства сделок с недвижимостью приводит к увеличению количества нарушений прав граждан и юридических лиц, что, в свою очередь, оказывает влияние на количество судебных споров. Значительно возрастает объем работы судов, работающих с предельной нагрузкой. Так, в США из-за неразвитости системы нотариата затраты на содержание судов по сравнению с Европой выше примерно в 3–7 раз [8].

С учетом изложенного автор полагает, что необходимо внести изменения в Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в части расширения функций регистрационного органа, вменив в обязанность специалистов оказание бесплатных юридических и консультационных услуг по вопросам совершения сделок с жилой недвижимостью.

В настоящее время на практике более распространенными являются договоры купли-продажи жилых объектов недвижимости, заключенные в простой письменной форме.

Полагаем, что это связано с тем, что при обращении к нотариусу стороны несут бремя дополнительных материальных затрат в виде нотариального тарифа (обязательная денежная величина плюс сумма, которая исчисляется исходя из суммы сделки).

Одним из положительных моментов отмены нотариального удостоверения сделок с жилой недвижимостью является именно уменьшение расходов граждан на оформление такой сделки, поскольку величина государственной пошлины, взимаемой в органах государственной регистрации, не зависит от цены жилой недвижимости, указанной в договоре, и является строго установленной государством. Но, по мнению автора, присутствует и отрицательный момент: на практике при составлении договоров купли-продажи жилых объектов недвижимости стороны зачастую занижают стоимость объекта недвижимости, избегая тем самым расходов по оплате налогов. В компетенцию регистрационного органа не входит проверка действительной стоимости объектов жилой недвижимости. Считаем, что законодательство необходимо дополнить нормами, предоставляющими специалистам соответствующих органов полномочие по истребованию документов, подтверждающих реальную рыночную стоимость приобретаемой (отчуждаемой) жилой недвижимости.

Договоры купли-продажи жилых объектов недвижимости (в простой письменной форме) могут быть подготовлены гражданами самостоятельно либо с помощью квалифицированных юристов, оказывающих услуги по составлению проектов указанных договоров.

Согласно пункту 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на жилую недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Анализируя данную норму ГК РФ, следует, что она востребована в основном сторонами сделок, заключаемых в простой письменной форме, поскольку, во-первых, нотариус не удостоверит сделку с жилой недвижимостью без присутствия одной из сторон такой сделки, а во-вторых, законодательством Российской Федерации допускается возможность обращения в регистрационные органы для регистрации перехода права собственности одной из сторон сделки, заключенной в нотариальной форме.

Таким образом, несмотря на все вышеперечисленные положительные требования к форме договора купли-продажи жилого объекта недвижимости для защиты интересов покупателя, имеются негативные стороны в процессе государственной регистрации перехода права собственности, которые можно устранить путем доработки действующего законодательства Российской Федерации: более жестко определить права и обязанности специалистов органа государственной регистрации, ужесточить требования к их квалификации при приеме на работу, что позволит обеспечить более качественный контроль при осуществлении ими функций по проведению государственной регистрации права собственности на жилую недвижимость, заключаемых в любой предусмотренной законом форме.

Кроме того, установление в ГК РФ простой письменной формы договора купли-продажи жилого объекта недвижимости по сравнению с нотариальной формой является справедливым актом законодателя, поскольку длительная и дорогостоящая процедура государственной регистрации оказала бы воздействие на экономический оборот жилых объектов недвижимости, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации правовая природа органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, заключается в юридическом признании и подтверждении законности возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Однако указанное требование о двойной процедуре прохождения для государственной регистрации соответствующего права основательно защитило бы интересы покупателя как юридически незащищенного субъекта рассматриваемых правоотношений.

Литература:

1.         Брагинский, М. И. и Витрянский, В. В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М.: Статут. 2007.

2.         Агарков, М. М. Ценные бумаги на предъявителя. Очерки кредитного права. М., 1926.

3.         Карамышева, О.В. и Герасимова, Е. Л. Некоторые правовые аспекты создания и ведения государственного земельного кадастра Российской Федерации в условиях рынка. Государство и право. № 3. 1998.

4.         Рузанова, В. Д. Правовые проблемы права собственности. Самара, 1992.

5.         Брагинский, М.И. и Витрянский, В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.lawbook.h12.ru/civil/braginsky2/07–01.shtml (дата посещения: 27.05.2015).

6.         Под редакцией Васильева, Е. А. Гражданское и торговое право капиталистических государств. М., 1993.

7.         Дмитриев, А. В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии, Испании. Законодательство. № 11. 2000.

8.         Бегичев, А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью. Российская юстиция. № 4. 1999. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.center-bereg.ru/j3312.html (дата посещения: 27.05.2015).

Источник: https://moluch.ru/archive/91/19793/

Письменная форма договора

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Несоблюдение простой письменной формы договора приводит к признанию его недействительным только в случаях, прямо предусмотренных законодательством. Например, признаются недействительными при несоблюдении простой письменной формы соглашения о неустойке, залоге, поручительстве.

В остальных случаях несоблюление простой письменной формы договора не влечет ее недействительности.

Однако при этом необходимо предъявить для подтверждения факта заключения договора любые письменные и вещественные доказательства, которые подтверждают волеизъявление сторон.

При этом волеизъявление сторон может содержаться в любом письменном документе — счете, отгрузочных документах, документах и приемке (использовании) товара и т. п.

По общему правилу (ст. 161), сделки, заключаемые между юридическими лицами, совершаются в простой письменной форме. Допускается воспроизводство подписи с помощью средств механического или иного копирования, а также электронно-цифровой подписи (п. 2 ст.

160). Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (оформление на бланке определенной формы, скрепление печатью, нотариальное заверение) (п. 1 ст. 160).

Предприниматели имеют возможность совершения между собой сделок, исполняемых при самом их совершении и не противоречащих достигнутому сторонами соглашению в устной форме (п. 2 ст. 161, п. 2 ст. 159).

Это касается, например, случаев розничной купли-продажи, когда передача товара осуществляется одновременно с его оплатой. При соблюдении указанных условий подобное соглашение не может быть признано недействительным.

Таким образом, если заключение договора предполагает его одновременное исполнение, стороны вправе воспользоваться устной формой соглашения.

В случае длительного характера отношений между сторонами возможно заключение одного общего письменного соглашения, к примеру, договора о сотрудничестве, во исполнение которого стороны будут совершать взаимные поставки товаров уже без заключения отдельных письменных договоров, поскольку допускается устная форма подобных сделок (п. 3 ст. 159).

Еще один способ заключения сторонами договоров без подписания сторонами отдельного документа — акцепт оферты. Молчание акцептом не признается, за исключением случаев, прямо вытекающих из закона или из прежних деловых отношений сторон (п. 2 ст. 438).

Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в определенном порядке, предусмотренном ГК (ст. 434), т. е. путем направления оферты и ее акцепта. Чаще всего договор заключается в письменной форме, в виде одного документа или комплекта документов (договор с приложениями).

Он подписывается уполномоченными на то представителями сторон — руководителем либо его полномочным представителем на основании доверенности. Подписывается, как правило, с каждой стороны по одному оригиналу договора. Подписанный оригинал договора учитывается в плановом отделе, бухгалтерии и сдается на хранение в назначенные делопроизводством подразделения фирмы.

Читайте также:  Отступное как способ прекращения обязательства по гк рф

В случае составления одного (комплекта) документа, подписанного сторонами, во вводной части до условий совершения сделки указываются место и дата подписания договора, сведения об участниках сделки (сторонах договора).

К обязательным сведениям относят полные официальные юридические наименования сторон договора с указанием продавца (поставщика) и покупателя (получателя), должностей, фамилий, имени, отчества лиц, подписывающих договор от имени участников сделки, оснований полномочий указанного лица (Устав, Положение, доверенность).

В заключительном разделе договора обязательно приводятся юридические адреса участников сделки и их банковские реквизиты. Договор подписывают лица, указанные во вводной части, с приложением печати соответствующего юридического лица.

В договоре стороны также устанавливают дату, с которой договор вступает в силу, а также срок его действия.

Источник: http://www.webcentr.ru/pismdog/

Форма договора

Договор — это соглашение между субъектами права, содержанием которого выступает порядок возникновения, изменения, прекращения взаимных обязательств.

Форма договора — это устанавливаемый законами или обычаями вариант оформления сделки.

Форма договора характеризует в обобщенном порядке совокупность действий, в которых выражены намерения участников сторон о вступлении в договорные отношения на конкретных условиях.

Закон устанавливает, что договоры между юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями оформляются в простой письменной форме. В некоторых случаях документ необходимо удостоверять у нотариуса, а также регистрировать в Росреестре.

Если закон требует соблюдения определенной формы при заключении договоров, это положение нужно выполнять. Если в законе не прописано требование о форме соглашения, но участники правоотношения достигли взаимопонимания по определенной форме, проводимой между ними сделки, она считается заключенной после реализации воли сторон (ГК РФ 434, п.1).

Письменная форма договора

Договоры, заключаемые между компаниями и предпринимателями, составляются в форме письменного документа (ГК РФ, ст. 161). По общему правилу контрагенты создают и ратицифицируют один документ.

Кроме того, они могут пользоваться письмами, телеграммами, телефаксами, другими документами, включая и их электронную форму, передаваемой по средствам связи.

При этом необходимо достоверно установить факт того, что передаваемый документ исходит от стороны по договору.

Электронный документ выражается в наличии информации, которая собрана, отправлена, получена и хранится на электронных, оптических, магнитных либо аналогичных им технических средствах. Сюда же включается обмен информацией в виде электронного документа или емейл (ГК РФ, ст.

434, п. 2, ст. 160, п.2). В случаях, оговоренных в законе или по взаимному согласию сторон, оформление договорных отношений в форме письменного документа предполагает составление одного соглашения, которое должно быть подписано сторонами (ГК РФ, ст. 434, п.4, а также ст. 560, п.

1).

Следует отметить, что в отношении отдельных видов договоров, ГК РФ содержит императивные нормы, касающиеся заключения соглашения в виде отдельного документа, который подписывается участниками соглашения. Эти требования, обязательные для исполнения, устанавливаются, например, в отношении продажи недвижимого имущества, предприятий, режима доверительного управления имуществом.

Письменная форма может считаться соблюденной, если участник, который получил от другой стороны предложение заключить оферту, совершил встречные действия по выполнению ее условий. Оферта формируется только в письменном виде.

Что означает выполнение условий по оферте? Например, отгрузка продукции, выполнение работ, оплата счета. Эти мероприятия необходимо провести в срок и на условиях, которые определены в оферте (ГК РФ, ст. 438, п. 3 и ст. 434, п. 3, а также ст.

160, п. 1).

Если письменная форма договора не соблюдена, для сторон наступают неблагоприятные юридические последствия. При возникновении спора участники не могут ссылаться на показания свидетелей по факту подтверждения сделки, а также ее условий.

Они имеют право ссылаться лишь на иные доказательства, например, имеющиеся письменные. Кроме того, если простая письменная форма договора не соблюдается, а она обязательна в случаях, оговоренных в законе или в соглашении между сторонами (ГК РФ, ст. 162, п.

1,2), то это влечет за собой недействительность сделки.

Форма нотариального удостоверения договора

У нотариуса заверить договор нужно в случаях, которые прямо прописаны в законе, это требование ст. 163 ГК, п.2. Например, участие нотариуса требуется при заключении договора по залогу имущества. Дополнительно, участники договора могут сами договориться об удостоверении их соглашения нотариусом, даже если в законе это требование отсутствует.

Нотариальная форма будет считаться соблюденной, если на документе проставлена удостоверительная подпись нотариуса, либо иного лица, которое компетентно осуществлять действия нотариального характера (ГК РФ, ст. 163, п. 1).

Если один из участников сделки уклоняется от нотариального ее удостоверения, а второй участник исполнил договор, то последний вправе обратиться с заявлением в судебный орган по факту признания недействительности имеющегося между сторонами отношений.

В случае решения суда в пользу истца сделку у нотариуса не нужно удостоверять. Участник, исполнивший свои обязательства по сделке, может потребовать от второй стороны возмещения ущерба, который был причинен из-за уклонения от нотариального удостоверения договора.

Статья 165 ГК в пункте 1 устанавливает, что несоблюдение нотариальной формы договора влечет его ничтожность.

Регистрация договоров уполномоченными государственными органами

Закон №122-ФЗ от 1997 года и ст. 131 ГК РФ устанавливают, что сделки, которые проводятся с землей и другим имуществом недвижимого назначения, должны быть зарегистрированы.

 Если договор, который нужно зарегистрировать, был оформлен законным образом, но один из участников уклоняется от регистрации, судебный орган вправе вынести решение о регистрации по требованию, предъявляемому истцом. В этой ситуации регистрация сделки происходит на основании решения судьи.

С участника, который необоснованно уклоняется от государственной регистрации сделки, взыскиваются убытки, которые обусловлены задержкой в регистрационной процедуре. Если договор не прошел эту процедуру, он признается ничтожным (ГК РФ, ст. 165, п. 1).

Устная форма договора

По согласию между сторонами, сделки в исполнении договора между ними, заключенные в форме письменного документа, могут быть совершены устно, если это не противоречит положениям закона, иным нормативным актам, соглашению (ГК РФ, ст. 159, п.3). Однако для коммерческих субъектов, для которых очень важно выполнение всех условий сделки, во всех случаях рекомендуется заключать договор в письменной форме.

Источник: https://dogovory-online.ru/forma-dogovora/

Письменного договора нет, а отношения есть

В сложившейся непростой ситуации многие компании испытывают недостаток не только оборотного капитала, но и времени. Кроме того, когда поток заказов и клиентов идет на убыль, часто торопятся исполнить устные договоренности, оставляя формальности «на потом».

Или, как вариант, недостаточно четко прорабатывают условиях договоров, допускают подписание договоров, что называется, «абы кем».

Иногда все складывается удачно, но часто бывает наоборот: контрагент отказывается исполнять свои обязательства по договору, фактически не заключенному.

Действительно, по общим правилам, если в договоре договоре не согласованы все существенные условия и (или) под ним стоит подпись неуполномоченного лица.

В противном случае встает вопрос о незаключенности (недействительности) договора, сама сделка не влечет за собой правовых последствий, стороны возвращаются в исходное состояние, т. е. все, полученное по незаключенной сделке возвращается первоначальному владельцу (ст. 167 ГК РФ).

Но в некоторых случаях договор все-таки можно признать заключенным, даже при отсутствии письменного документа или при его наличии, но с пороками.

Общие правила действительности

Договор будет считаться заключенным при соблюдении правил, установленных ГК РФ (п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 154 ГК РФ):

  • при заключении соблюдена установленная законом форма;
  • стороны согласовали существенные условия;
  • договор выражает истинную волю сторон.

О письменной форме

Письменная форма договора по-прежнему является обязательной при совершении сделок с участие юридических лиц (п. 1 ст. 161 ГК РФ). В то же время письменная форма в общепринятом понимании отличается от того, что под этим подразумевает ГК. То есть это не всегда может быть единый документ, подписанный обеими сторонами.

ГК РФ приравнивает к простой письменной форме, в частности:

  • обмен взаимосвязанными письменными документами с помощью любых средств связи (почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной и иной связи) (п. 2 ст. 434 ГК РФ);
  • подписание протокола о результатах проведения торгов — при условии, что целью проведения торгов выступало именно заключение договора, а не права на его заключение (п. 5 ст. 448 ГК РФ);
  • присоединение к договору, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах (ст. 428 ГК РФ);
  • совершение лицом, получившим оферту, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товара, предоставление услуг, проведение оплаты и т. д.) (п. 3 ст. 438 ГК РФ);
  • выдачу документа, необходимого для того, чтобы письменная форма договора считалась соблюденной (расписка или иной документ) (п. 2 ст. 887 ГК РФ);
  • направление акцепта на оферту, в том числе и размещенную на сайте.

При несоблюдении требований относительно простой письменной формы в случае спора стороны лишаются права для подтверждения ее условий ссылаться на свидетельские показания. Однако они по-прежнему могут приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ), прежде всего документами (расчетными документами, накладными и т. д.).

Закон прямо указывает, когда несоблюдение письменной формы однозначно влечет за собой недействительность договора (п. 2 ст. 162 ГК РФ):

  • залог (ст. 339 ГК РФ);
  • продажа недвижимости (ст. 550 ГК РФ);
  • продажа предприятия (п. 1 ст. 560 ГК РФ);
  • аренда зданий и сооружений (п. 1 ст. 651 ГК РФ);
  • аренда предприятия (п. 1 ст. 658 ГК РФ);
  • доверительное управления недвижимостью (п. 2 ст. 1017 ГК РФ);
  • кредит (ст. 820 ГК РФ);
  • коммерческая концессии (п. 1 ст. 1028 ГК РФ);
  • продажа недвижимости (ст. 550 ГК РФ);
  • доверительное управления (п. 3 ст. 1017 ГК РФ);
  • страхование (п. 1 ст. 940 ГК РФ);
  • заключение договора банковского счета (п. 2 ст. 836 ГК РФ).

Также несоблюдение требования об обязательном нотариальном удостоверении влечет за собой его ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК РФ).

Если договор подлежит государственной регистрации, то он считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), в частности:

  • продажа предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ);
  • аренда зданий или сооружений на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);
  • аренда предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ);
  • ипотека (п. 2 ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Источник: http://pravo-tut.ru/?p=382

Ссылка на основную публикацию