Новые требования к банкам, открывающим счета эскроу

Новости и аналитика Новости Изменены требования к банкам, имеющим право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве

Новые требования к банкам, открывающим счета эскроу

В отношении указанных банков Правительством РФ определены следующие обязательные требования: наличие универсальной лицензии, участие банка в системе обязательного страхования вкладов физлиц, неприменение банком ограничений по осуществлению банковских операций в отношении отдельных отраслей, организаций в связи с применением к России мер санкционного воздействия, а также отсутствие рисков (угроз) применения ими таких ограничений (постановление Правительства РФ от 18 июня 2018 года № 697). Требование об обязательном наличии указанной лицензии установлено и в настоящий момент, участие в системе страхования является одним из альтернативных условий, а последнее требование является новшеством (подп. «а», «д» п. 2 Правил размещения средств федерального бюджета на банковских депозитах, далее – Правила).

Также для этих банков будет обязательным выполнение одного из следующих условий:

  • присутствие в едином институте развития в жилищной сфере;
  • наличие кредитного рейтинга не ниже уровня «A-(RU)» по национальной рейтинговой шкале для России, присвоенного кредитным рейтинговым агентством Аналитическое Кредитное Рейтинговое Агентство, или не ниже уровня «ruА-» по национальной рейтинговой шкале, присвоенного кредитным рейтинговым агентством Акционерное общество «Рейтинговое Агентство «Эксперт РА»;
  • Банком России утвержден план участия в осуществлении мер по предупреждению банкротства этого банка и принято решение о гарантировании регулятором непрерывности его деятельности;
  • в отношении банка или в отношении лиц, под контролем либо значительным влиянием которых он находится, действуют меры ограничительного характера, введенные иностранным государством, государственным объединением, союзом или государственным (межгосударственным) учреждением иностранного государства или государственного объединения или союза (определяются решением кабмина).

Отметим, что в настоящий момент одним из обязательных для выполнения требований является уровень кредитного рейтинга, а остальные не установлены (подп. «в» п. 2 Правил).

Также сейчас для банков, имеющим право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, обязательным является наличие у кредитной организации собственных средств (капитала) в размере не менее 25 млрд. руб.

по имеющейся в Банке России на день проверки (подп. «б» п. 2 Правил).

Новые требования начнут применяться с 6 июля текущего года. С этой же даты утратит силу постановление Правительства РФ от 27 апреля 2017 г. № 498, содержащее отсылочные нормы к Правилам.

Документы по теме:

Источник: https://www.garant.ru/news/1205611/

Эскроу-счета: что это и зачем нужны в долевом строительстве

Новые требования к банкам, открывающим счета эскроу

Рынок долевого строительства скоро изменится до неузнаваемости. Вводится необходимость обязательно использовать в схеме продаж эскроу-счета.

Подобный механизм полностью меняет концепцию долевого строительства и однозначно повлияет на стоимость строящегося жилья.

Узнаем, эскроу-счета — что это простыми словами, когда введут обязательное использование счетов, и как теперь будет организована работу по возведению объектов недвижимости.

Механизм работы застройщиков до 1 июля 2019 года

Широкое распространение долевое строительство в России получило в начале 21 века. Застройщики начали массово привлекать средства граждан для возведения жилых многоэтажных домов. Соответственно, потребовалось закрепление нововведения в законодательстве. 30 декабря 2004 года принимается Федеральный Закон №214-ФЗ, призванный урегулировать отношения сторон по ДДУ.

Бесплатная консультация юриста по эскроу-счетам>>

Схема долевого строительства выглядела так:

  1. Девелопер привлекал физических лиц к строительству и получал деньги на возведение объекта.
  2. Граждане могли сразу внести всю сумму, либо совершали первоначальный взнос, затем отдавали оставшиеся деньги постепенно.
  3. На полученные средства бенефициар возводил многоквартирный дом.
  4. Дольщики получали квартиры после сдачи объекта в эксплуатацию.

Однако в подобных случаях для граждан, заключивших договор долевого участия, существовали риски потери средств. Поэтому в 2017 году было решено запретить передавать деньги напрямую девелоперу. Причин ввода подобного ограничения множество:

  1. Никаких гарантий целевого использования вложенных средств физические лица, подписавшие ДДУ, фактически не получали. Деньги могли пойти на любые нужды компании-застройщика или ее руководства.
  2. Если застройщик не заканчивал объект вложенные деньги терялись и вернуть их было практически невозможно, особенно если девелопер объявил о банкротстве.
  3. Часто пропускались сроки сдачи объектов — строительная фирма уже получила средства и не спешила выполнять обязательства, которые возлагал договор долевого строительства.

ФЗ №214-ФЗ предусматривает различные штрафы для ненадежных застройщиков, в том числе за несоблюдение сроков завершения строительных работ. Однако дольщик по факту не застрахован от потери средств. Но когда вступают в силу изменения механизма застройки и вводится понятие эскроу-счетов, степень защиты средств должника совершенствуется.

Понятие эскроу-счета

Чтобы понять выгоды введения обязательного использования подобных счетов, нужно разобраться, что это и узнать особенности нового способа вклада в долевое строительство.

Под термином понимается специальный счет в банке, на который дольщик переводит денежную сумму, обозначенную в договоре с девелопером. Они не передаются застройщику до момента сдачи жилья в эксплуатацию и выдачи ключа от новой квартиры вкладчику.

Подобный сделка похожа на аккредитив — банк “замораживает” средства, и выступает в качестве гарантии защиты денег граждан. Однако есть и отличия:

  1. Расторгнуть договор можно на основании дополнительных условий, прописанных в соглашении. Одностороннее аннулирование соглашения со стороны внесшей деньги стороны без уведомления второго участника сделки, как в случае с аккредитивом, не допускается.
  2. Отдельно прописывается время, когда девелопер получит расчет — заблокированные при заключении договора о долевом строительстве средства.
  3. Упрощена процедура открытия счета. Оно производится автоматически, тогда как для аккредитива предусмотрен ряд финансовых формальностей, усложняющих использование подобных сделок.

Переход на эскроу-счета начался еще в 2018 года. Но застройщиков подобная возможность не привлекает. На 1 ноября 2018 года по всей России возводилось всего 9 объектов с применением эскроу-счетов, сообщает Национальное объединение застройщиков жилья.

С какого числа девелоперов обязали проводить сделки только с участием финансовых организаций в качестве посредника? 1 июля 2019 года станет отправной датой нового способа взаимодействия дольщиков и застройщиков.

Со дня, когда вступает в силу изменение ФЗ №214-ФЗ, эскроу-счета становятся обязательными.

Разница между прошлым механизмом сотрудничества с застройщиком и текущим очевидна. Девелопер не получит деньги вкладчиков, пока не выполнит обязательства по ДДУ. Соответственно, граждане смогут вернуть деньги, если обстоятельства не позволяют фирме закончить строительство обещанного дома.

Правила работы с эскроу-счетами для застройщика

Перед тем, как открыть эскроу-счет, нужно совершить ряд действий:

  • разработать и утвердить проектную документацию
  • произвести бухгалтерский учет
  • получить разрешение на возведение объекта.

И только после этого решать вопросы, касающиеся непосредственно эскроу-счетов.

Где открыть банковский счет

После получения разрешения, девелопер выбирает банки, в которых в дальнейшем инициируется открытие эскроу-счетов. Выбрать можно не любую финансовую организацию, а только уполномоченные учреждения, получившие аккредитацию на государственном уровне. Требования к банкам, решившим ввести услугу обслуживания эскроу-счетов, достаточно жесткие.

Список банков, которые могут работать в указанном направлении, состоит примерно из 55 организаций. В него попали такие известные финорганизации, как:

  • Сбербанк
  • ВТБ
  • Россельхозбанк
  • Альфа-банк.

Далее публикуется информация о финансовых организациях, с которыми сотрудничает застройщик. Она предназначена для физических лиц, которые планируют принять участие в долевом строительстве.

Особое внимание следует уделить вознаграждению эскроу-агента. Оплата не производится за счет денег, расположенных на счете. Об этом сообщает статья 926.2 ГК РФ. Вознаграждение производится отдельно, причем обязательство считается солидарным — то есть выплата производится одновременно за счет застройщика и дольщика. Сколько стоит обслуживание стоит уточнять заранее.

Особенности договора условного депонирования

Отношения между сторонами регулируются соглашением, в роли которого выступает договор условного депонирования. Он похож на договор номинального счета, вернее, является его разновидностью. Образец можно найти здесь. Сторонами соглашения выступают:

  1. Депонент — физическое лицо, выступающее в качестве дольщика в строительстве. Вносит средства.
  2. Эскроу-агент — финансовая организация, открывающая банковский счет.
  3. Бенефициар — застройщик, получающий деньги после окончания работ и согласования объекта.

Особенности и характеристика договора условного депонирования даны в статье 926.1 ГК РФ. Документ заверяется у нотариуса. Срок его действия — не более 5 лет.

Где брать деньги на строительство

Возмещение затрат девелопера из расположенных на счетах денег не производится. Возводить дом придется на собственные средства, либо воспользоваться правом на кредитование в банке. Проектное финансирование предоставляется для надежных строительных компаний на определенных условиях, среди которых:

  1. Опыт работы фирмы в качестве застройщика — 3 года.
  2. Компания должна для получения средств от банка ввести в эксплуатацию не менее 10000 кв. м.
  3. При возведении доля используемых собственных средств не может быть меньше 20%.

Чтобы подтвердить соответствие, застройщик представляет определенные документы. Стоит учесть, что банки могут вводить и дополнительные условия.

Использование заемных средств доступно девелоперам не на безвозмездной основе. Придется выплачивать проценты. Процентная ставка и тарифы зависит от того, в каком банке берется кредит.

Правила расчета

На банковский счет дольщик вносит деньги, оплачивая будущую квартиру. Цена определяется договором между покупателем недвижимости и застройщиком. Если собственных средств для покупки жилья физлицу не хватает, оформляется ипотека.

Хранятся деньги на счету до момента завершения строительства. Раскрытие банковского эскроу-счета производится после того, как комиссия оценит состояние объекта и апартаменты перейдут к покупателю. И только после этого работа застройщика компенсируется из средств дольщиков, перечисленных в банк для покупки квартиры.

Сопутствующие изменения

Помимо обязательного использования эскроу-счетов, приняты и другие нововведения, призванные урегулировать ситуацию на рынке долевого строительства. Реформа также предусматривает следующие новые правила:

  1. Запрет на использование одного разрешения при возведении нескольких домов. Для каждой новостройки нужно оформлять отдельный документ. Исключение сделано только для комплексных застроек, базирующихся в пределах квартала.
  2. Получить разрешение на возведения объекта стало сложнее. Теперь нужно указать затраты по каждой позиции строительства. А также обосновать, почему требуется именно обозначенная сумма. Пример: если указано, что 10% пойдет на административные расходы, нужно четко указать, почему целесообразно выделить именно эту сумму.
  3. Уставной капитал фирмы-застройщика увеличивается. Причем есть еще одна особенность. Он должен быть фактически оплачен.
  4. Нормативы взносов в компенсационные фонды возросли. Как и минимальный размер страхового покрытия.

Фирмы, работающие в сфере строительстве, должны учитывать указанные изменения, если планируют возводить новый объект недвижимости.

Выгода для дольщиков

Основной плюс внедрения эскроу-счетов — практически 100% защита средств граждан, вложенных в долевое строительство.

Банк фактически накладывает арест, деньги не расходуются до окончания строительства.

Подлежат ли страхованию вложенные физлицами средства? Гражданское право действительно предусматривает страхование. Его производит специальное агентство по страхованию вкладов. Максимальная сумма — 10 млн. То есть риск потерять часть денег есть, только если приобретается дорогая недвижимость.

К тому же теперь нет необходимости проверять надежность строительной фирмы. Ведь дольщик ничего не теряет, даже если девелопер откажется от строительства и будет признан банкротом.

Минусы эскроу-счетов

Их куда больше, чем плюсов. Самый очевидный — рост цен на жилье. Если раньше застройщики предлагали скидки при участии в долевом строительстве, с 1 июля подобная мера теряет смысл. Ведь компания получит деньги только после окончания строительных работ.

Читайте также:  Получение гражданства рф по родителям-пенсионерам

Для юридических лиц, работающих в сфере строительства, невыгодны эскроу-счета и по другой причине. Придется брать кредит в банке, если собственных средств для возведения здания не хватает. Соответственно, расходы фирм возрастут из-за необходимости выплачивать проценты.

Для дольщиков также припасено несколько неприятных сюрпризов:

  1. Внедрение новой системы расчетов снимает с застройщиков обязательство предоставлять иное обеспечение сделки. А насколько надежен новый вид обеспечения пока неизвестно — банки тоже могут закрываться.
  2. Если у вложившегося физического лица возникают долги по исполнительным документам, приставы могут принудительно взыскать деньги с эскроу счета. Гражданин признается не выполнившим обязательства по договору долевого участия и лишается возможности приобретения нового жилья.
  3. Взыскивать неустойки и штрафы с застройщиков станет сложнее.

Есть еще один недостаток, актуальный как для застройщиков, так и для дольщиков. Эмиссия средств, находящихся на эскроу-счетах не предусмотрена. В ДДУ указана стоимость объекта. И увеличиться или уменьшиться она не может. То есть защита от инфляции, в качестве которой выступает целевая проектная эмиссия не предусмотрена. Так что стороны вполне могут потерять определенные суммы.

Само понятие долевого строительства меняется. Улучшиться или ухудшится ситуация на рынке недвижимости — покажет время.

Можно ли снять деньги с эскроу-счета

Поступившие от дольщика средств банк блокирует. И по факту, кроме судебных приставов, снимать деньги никто не вправе. Однако закон предусматривает случаи, когда стороны смогут получить средства.

Дольщику

Ввод средств напрямую связан с расторжением договора долевого участия. Получить деньги дольщик может:

  1. При превышении срока депонирования — если застройщик просрочил сдачу объекта на срок, превышающий указанный в ДДУ.
  2. Если решение суда аннулирует соглашение.
  3. При расторжении контракта по соглашению сторон.
  4. Если девелопер отказывается завершать строительство.
  5. Самостоятельно расторгнув договор по основаниям, перечисленным в 15 статье ФЗ №214-ФЗ.

Дольщик также может реализовать незавершенный объект — совершить уступку прав требования по ДДУ. Как работает подобная схема? При продаже квартиры средства фактически остаются на счету, однако новый дольщик компенсирует внесенную сумму прежнему частнику строительства.

Застройщику

Всю сумму девелопер истребовать до окончания строительства не может. Однако разрешается изыскать 10% от внесенной на счет суммы при получении особого разрешения от государства. При оформлении последнего застройщик обязан указать причины снятия. А банк в свою очередь — проверить использование выданных денег по целевому назначению.

Какие застройщики работают по старой схеме и как обойти новые требования закона

Закон предусматривает исключения: некоторые фирмы могут обойтись без счетов эскроу. Послабления связаны с постепенным внедрением нового механизма сотрудничества застройщика и дольщика.

Критерии перехода подразумевают, что некоторое время применяются два способа взаимодействия — через эскроу-счета и минуя их. Соответственно, некоторых застройщиков освободят от заключения договора с банком, ввиду того, что строительство началось раньше, чем введена обязанность работать через эскроу-счетов.

Специальный режим, исключающий необходимость использовать номинальные счета, предусмотрен для:

  1. Девелоперов, осуществляющих строительство в рамках проекта муниципальных властей, либо комплексного освоения территорий. При условии что дом завершен на 15%.
  2. Проблемных объектов, включенных в госпрограмму в долевом строительстве по защите прав дольщиков. Проект строительства должен быть выполнен не менее, чем на 6%.
  3. Застройщиков, которые строят иные здания и выполнили строительные работы на 30% или более.

Система сотрудничества с дольщиками в указанных случаях остается прежней, что значит, что эскроу-счета открывать не нужно. Применение новых положений ФЗ №214-ФЗ, когда необязательно привлекать банк при заключении договоров с дольщиками, на рассмотренные строительные компании не распространяются.

Консультация по вопросу Эскроу-счетов в долевом строительстве

Какие недостатки у эскроу-счета есть и можно ли их обойти? Ответ на эти и другие вопросы Вы можете получить бесплато у нашего юриста-консультанта, заполнив форму ниже.

(1

Источник: https://fedzakon.ru/nedvijimost/eskrou-scheta

Дополнительный контролер: банки, допущенные к сопровождению застройщиков

С 1 июля 2018 года роль банков на рынке недвижимости стала более значимой: финансово-кредитные организации отныне контролируют целевое расходование средств дольщиков, которые привлекают застройщики. Банки могут отказать в проведении определенных операций, а застройщики должны обосновывать их необходимость.

Подробнее о том, что изменилось с 1 июля 2018 в работе застройщиков, банков и схемах покупки жилья, Новострой-СПб уже писал ранее.

При этом стоит отметить, что через год роль банков станет еще более заметной, когда все расчеты между покупателями жилья и девелоперами будут вестись только через специальные эскроу-счета.

Использование расчетов через эскроу-счета пока для всех застройщиков добровольное, а с 1 июля 2019 года станет обязательным для всех застройщиков, которые подали на регистрацию первый ДДУ после этой даты.

«Смысл эскроу-счета прост: дольщик кладет деньги на специальный счет в банке, а застройщик получает сразу не эти деньги, а банковский кредит на строительство. Деньги дольщика лежат в банке до завершения строительства и формально у застройщика нет возможности их растратить — он их получает только после завершения строительства.

В свою очередь, так как у банка лежат деньги дольщиков, то он расценивает это как дополнительную гарантию и дополнительный финансовый ресурс, что позволяет ему снизить кредитную ставку для застройщика, то есть сделать кредит более интересным застройщику», — поясняет юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Константин Клошко.

К банковскому сопровождению застройщиков и открытию счетов эскроу на данный момент допущено 55 банков, которые соответствуют критериям, перечисленным в постановлении Правительства РФ №697 от 18.06.

2018 «О требованиях к банкам для открытия в них счетов эскроу по договорам участия в долевом строительстве многоквартирных домов».

В поясняющей записке говорится, что привлечение банков «необходимо для обеспечения защиты участников долевого строительства и финансовой устойчивости участников строительного рынка».

В постановлении сообщается, что уполномоченные банки должны иметь универсальную лицензию, участвовать в системе обязательного страхования вкладов физических лиц в российских банках.

Кредитный рейтинг уполномоченного банка не должен быть ниже уровня A-(RU) кредитного рейтингового агентства «АКРА» или не ниже уровня ruА- кредитного рейтингового агентства «Эксперт РА».

В отношении уполномоченного банка Советом директоров Банка России должен быть утвержден план участия Банка России в реализации мер по предупреждению банкротства и должно быть принято решение о гарантировании Банком России непрерывности деятельности такого банка.

Новострой-СПб публикует список банков, допущенных к сопровождению застройщиков, по состоянию на 1 июля 2018 года.

№ п/п Наименование банка Рег. №
1 АО ЮниКредит Банк 1
2 АО «РН Банк» 170
3 ООО «ХКФ Банк» 316
4 ПАО «БИНБАНК» 323
5 АО «АБ «РОССИЯ» 328
6 Банк ГПБ (АО) 354
7 ООО Банк «Аверс» 415
8 ПАО «Бест Эффортс Банк» 435
9 ПАО «Банк «Санкт-Петербург» 436
10 ПАО «ЧЕЛИНДБАНК» 485
11 ПАО «ЧЕЛЯБИНВЕСТБАНК» 493
12 АО БАНК «СНГБ» 588
13 ПАО «Запсибкомбанк» 918
14 ПАО «Совкомбанк» 963
15 Банк ВТБ (ПАО) 1000
16 АО «АЛЬФА-БАНК» 1326
17 РНКБ Банк (ПАО) 1354
18 ПАО АКБ «Связь-Банк» 1470
19 ПАО Сбербанк 1481
20 «СДМ-Банк» (ПАО) 1637
21 Креди Агриколь КИБ АО 1680
22 ООО «Русфинанс Банк» 1792
23 «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (ПАО) 1810
24 ПАО «МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК» 1978
25 ПАО Банк «ФК Открытие» 2209
26 АО «Банк Интеза» 2216
27 ПАО РОСБАНК 2272
28 АКБ «БЭНК ОФ ЧАЙНА» (АО) 2309
29 АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (АО) 2312
30 ИНГ БАНК (ЕВРАЗИЯ) АО 2495
31 АО КБ «Ситибанк» 2557
32 Банк «КУБ» (АО) 2584
33 ПАО «АК БАРС» БАНК 2590
34 АО «Тинькофф Банк» 2673
35 АО «ОТП Банк» 2766
36 АО РОСЭКСИМБАНК 2790
37 АО «Нордеа Банк» 3016
38 АКБ «РосЕвроБанк» (АО) 3137
39 АО «СЭБ Банк» 3235
40 ПАО «Промсвязьбанк» 3251
41 ПАО Банк ЗЕНИТ 3255
42 Банк «ВБРР» (АО) 3287
43 АО «Райффайзенбанк» 3292
44 АО «Данске банк» 3307
45 ООО «Дойче Банк» 3328
46 АО «КОММЕРЦБАНК (ЕВРАЗИЯ)» 3333
47 АО «Мидзухо Банк (Москва)» 3337
48 АО «КБ ДельтаКредит» 3338
49 АО «МСП Банк» 3340
50 АО «Россельхозбанк» 3349
51 АО «СМП Банк» 3368
52 «Натиксис Банк АО» 3390
53 «БНП ПАРИБА БАНК» АО 3407
54 АО «Тойота Банк» 3470
55 АйСиБиСи Банк (АО) 3475
  • Читайте также
  • «Банковское лобби оказалось более консолидированным, чем лобби строительного бизнеса»
  • «Застройщикам придется повысить цены на 20–30% в перспективе двух–трех лет»
  • «Законодательство должно быть нацелено на защиту прав физлиц, вопрос, сколько физлица заплатят за свою защиту»

Дата публикации 31 июля 2018

Источник: https://www.novostroy-spb.ru/statyi/dopolnitelnyy_kontroler_banki_dopuschennye

Финансирование долевого строительства

Банк России участвует в выполнении поручения Президента России по созданию условий для поэтапного замещения средств граждан, привлекаемых для строительства жилья, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан, и реализации национального проекта «Жилье и городская среда» и федерального проекта «Ипотека» в его составе.

В рамках своей компетенции Банк России работает над созданием условий для внедрения банками новых законодательных требований к финансированию проектов строительства жилья для обеспечения бесперебойного перехода на новую схему финансирования долевого жилищного строительства.

Работа проводится в соответствии с изменениями в законодательство о долевом строительстве, которыми предусмотрен переход от действующей модели привлечения средств граждан непосредственно на счета застройщиков к целевой модели, когда средства граждан — участников долевого строительства депонируются на счетах эскроу в банке до завершения строительства и регистрации прав на первый объект долевого строительства. Согласно новой модели, финансирование строительства осуществляется за счет предоставленного банком кредита или собственных средств застройщика, а депонированные на счетах эскроу средства поступают в распоряжение застройщика только после завершения строительства и регистрации прав на первый объект долевого строительства.

Существенной законодательной новацией является распространение страховой защиты Фонда страхования вкладов на средства, размещенные гражданами на счетах эксроу, предназначенных для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, в сумме до 10 млн руб.

Переход на проектное финансирование позволит обеспечить защиту прав физических лиц – участников долевого строительства, а высокая защищенность средств граждан будет служить фактором повышения спроса на участие в такой модели. Застройщики будут обеспечены стабильным источником финансирования проекта строительства и перестанут зависеть от поступления средств участников долевого строительства.

С 01.07.

2019 привлечение средств участников долевого строительства допускается только с использованием счетов эскроу по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, за исключением договоров, заключенных в отношении объектов строительства, которые соответствуют установленным Правительством Российской Федерации критериям. Эти критерии определяют степень готовности объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве.

Читайте также:  Компенсация за неиспользованный отпуск - код дохода

Для создания механизмов контроля целевого расходования средств участников долевого строительства, которые привлекаются непосредственно застройщиками, установлены требования к застройщикам и к банкам по контролю за проведением банковских операций застройщиками.

В связи с внесением изменений в законодательство разработаны и определены постановлением Правительства России требования к уполномоченным банкам, имеющим право открывать счета застройщикам и счета эскроу. Актуальный перечень данных банков ежемесячно публикуется на сайте Банка России (в разделе «Информация по кредитным организациям»).

Источник: https://cbr.ru/analytics/finansirovanie-dolevogo-stroitelstva/

99 проблем счетов эскроу при долевом строительстве (часть первая)

1 июля 2019 начинается завершающий этап мероприятий по переходу к целевой модели финансирования жилищного строительства, предусмотренный «дорожной картой»[1].

Привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства по общему правилу[2] станет возможным лишь с использованием счетов эскроу, открытых в уполномоченном банке в соответствии с ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – Закон).

В исключительных случаях застройщики по-прежнему смогут привлекать денежные средства участников долевого строительства без использования счетов эскроу по договорам участия в долевом строительстве (далее – ДДУ), заключенным в отношении объектов недвижимости, соответствующих установленным Правительством РФ критериям[3]. В преддверии столь значимого и масштабного события для строительной и банковской отраслей хотелось бы рассмотреть ряд вопросов (проблем), связанных с правовым регулированием счетов эскроу при долевом строительстве.

I. Возможность привлечения денежных средств участников долевого строительства с использованием счетов эскроу по уже строящимся объектам недвижимости, часть объектов долевого строительства в которых была реализована с использованием иных форм расчетов до 01.07.2019.

Частью 1 ст. 15.4 Закона установлено, что при привлечении денежных средств участников долевого строительства с использованием счетов эскроу «все участники долевого строительства» в отношении объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены ДДУ на счета эскроу.

При буквальном толковании указанных выше положений может сложиться впечатление, что если часть объектов долевого строительства, входящих в состав объекта недвижимости, уже реализована и при уплате цены ДДУ по таким объектам использовалась, например, аккредитивная форма расчетов, то привлечение денежных средств «новых» участников долевого строительства с использованием счетов эскроу невозможно. Вместе с тем, как мне кажется, такое толкование противоречило бы как цели введения счетов эскроу, а именно: обеспечению минимизации риска для граждан – участников долевого строительства, так и положениям иных федеральных законов. Например, ч. 16 ст. 8 ФЗ № 478 прямо допускает ситуацию, при которой часть объектов долевого строительства может быть реализована без использования счетов эскроу, а другая часть (по ДДУ, представленным на государственную регистрацию после 01.07.2019, но заключенным до этой даты) должна быть реализована исключительно с использованием таких счетов.

Следовательно, застройщик может начать привлекать денежные средства участников долевого строительства с использованием счетов эскроу по уже строящимся объектам недвижимости до 01.07.

2019 и в том случае, если часть объектов долевого строительства в них была реализована с использованием иных форм расчетов. При этом возникает 2 дополнительных вопроса: а) будут ли в отношении такого застройщика применяться льготы, установленные ч. 4 ст. 15.

4 Закона или нет; б) если да, то в каком объеме указанные выше льготы будут применяться (полностью / в какой – то части)?

C одной стороны, применение к таким застройщикам положений ч. 4 ст. 15.4 Закона может стимулировать последних к переходу на счета эскроу до 01.07.

2019, что позитивно скажется на «новых» участниках долевого строительства, способствует минимизации их рисков.

С другой стороны, те же положения (их часть) могут оказать негативное воздействие (увеличить риски) на «старых» участников долевого строительства, которые уже приобрели объекты долевого строительства с использованием иных форм безналичных расчетов.

В связи с этим, на мой взгляд, положения ч. 4 ст. 15.4 Закона следует толковать ограничительно и применять к таким застройщикам лишь в той части, которая, улучшая положение «новых» участников долевого строительства не будет ухудшать положение «старых» участников долевого строительства.

Например, освобождение таких застройщиков от банковского сопровождения: усеченного / расширенного (ч. 2.3 ст. 3, ст. 18-18.2 Закона) может ухудшить положение «старых» участников долевого строительства[4].

В то же время освобождение таких застройщиков от уплаты отчислений (взносов) в компенсационный фонд по новым ДДУ, предусматривающим уплату цены с использованием счетов эскроу (ч.4 ст. 3 Закона; ч. 6.2 ст. 48 ФЗ от 13.07.

2015 N 218-ФЗ), не будет ухудшать положение «старых» участников долевого строительства, но может улучшить положение «новых» участников долевого строительства (за счет использования более надежного механизма для расчетов).

II. Выбор застройщиком уполномоченного банка для заключения договора счета эскроу и открытия счета. Последствия заключения договора счета эскроу и открытия счета в уполномоченном банке с нарушением требований Закона.

В соответствии со ст. 15.4 Закона право выбора уполномоченного банка принадлежит застройщику (ч. 1, 2).

Если для строительства объекта недвижимости застройщик привлекает целевой кредит, то его право выбора ограничено банком, который такой кредит предоставил (ч. 1.1).

При рефинансировании застройщиком указанного выше целевого кредита в другом уполномоченном банке счета эскроу должны открываться в последнем с даты заключения кредитного договора, предоставленного в целях рефинансирования (ч. 1.2).

Застройщик доводит до участников долевого строительства сведения об уполномоченном банке, в котором должны быть открыты счета эскроу:

— в ДДУ (ч. 2 ст. 15.4 Закона);

— в проектной декларации (п. 3 ч. 2 ст. 3.1, ч.1 ст. 19, п. 11 ч. 1 ст. 21 Закона).

Последняя подлежит размещению застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) (ч. 3 ст. 3.1 Закона).

На первый взгляд, законодатель выстроил достаточно понятную систему выбора уполномоченного банка, перехода в другой уполномоченный банк и доведения соответствующих сведений до участников долевого строительства. Однако при ближайшем рассмотрении становится ясно, что это не со совсем так.

1. Статья 15.4 Закона не содержит положений, регламентирующих переход из уполномоченного банка, который не предоставлял целевого кредита застройщику, в уполномоченный банк, который такой кредит предоставил (ч.

1, 1.1). Поскольку специальное регулирование данных отношений отсутствует, но имеется регулирование сходных отношений (ч. 1.2), последнее, на мой взгляд, может использоваться правоприменителем по аналогии закона.

2. Неурегулированным остается вопрос о выборе уполномоченного банка (уполномоченных банков) в ситуации предоставления застройщику целевого кредита синдикатом кредиторов. В целях восполнения указанного пробела в Государственную Думу уже внесен Проект Федерального закона № 681472-7 (далее – Законопроект)[5].

Последним предлагается открывать счета эскроу «в уполномоченном банке (уполномоченных банках) – участнике (участниках) синдиката кредиторов, определенном таким договором синдицированного кредита (займа)».

Не погружаясь в анализ Законопроекта, хотелось бы здесь все же отметить, что разрешая вопрос о выборе уполномоченного банка (банков) застройщиком, которому предоставлен синдицированный кредит, данный Законопроект оставляет без ответа сопутствующий вопрос об объеме денежных средств, размещаемых участниками долевого строительства на счетах эскроу в уполномоченных банках – участниках синдиката. На первый взгляд, оптимальным был бы вариант размещения денежных средств в уполномоченных банках в определенной пропорции от размера денежных средств, который каждый из указанных уполномоченных банков предоставил застройщику по договору синдицированного кредита. Однако участники синдиката могут выбрать другие, более изощренные варианты, и отразить их в договоре синдицированного кредита. 

3. Порядок выбора уполномоченного банка при наступлении в отношении другого уполномоченного банка, в котором открыты счета эскроу, страхового случая в соответствии с ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банка РФ» (далее – Закон о страховании вкладов) также не определен. Часть 10 ст. 15.

4 Закона говорит лишь о том, что застройщик и участник долевого строительства в таком случае обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Кто и как выбирает уполномоченный банк? Что происходит с денежным обязательством участников долевого строительства перед застройщиком? На эти вопросы Закон не отвечает.

Можно предположить, что выбор уполномоченного банка вновь осуществляет застройщик в соответствии с описанным выше алгоритмом. Другой вариант, при котором уполномоченный банк выбирался бы по соглашению между застройщиком и каждым из участников долевого строительства, вряд ли возможен (издержки застройщика на такие переговоры могли бы быть колоссальными).

Сложнее обстоит дело с ответом на второй вопрос. Из положений ч. 3 ст. 15.4 Закона следует, что обязанность участника долевого строительства по уплате цены ДДУ считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.

Следовательно, на момент наступления страхового случая денежное обязательство участника долевого строительства уже исполнено. Каких – либо последствий неисполнения участником долевого строительства обязанности по заключению вместе с застройщиком нового договора счета эскроу в другом уполномоченном банке Закон не устанавливает.

Вместе с тем именно от наличия такого счета зависит возможность получения участником долевого строительства возмещения по ранее открытому счету эскроу (ч. 9 ст. 12.2 Закона о страховании вкладов).

Но зачем участнику долевого открывать счет эскроу для получения возмещения, которым он все равно не сможет распорядиться, с учетом того, что его обязательство перед застройщиком по уплате цены ДДУ уже исполнено? Ответ может быть только один – для того, чтобы исполнить восстановленное обязательство по уплате цены ДДУ[6].

Именно к такому ответу подталкивает систематическое толкование ч. 3, 10 ст. 15.4 Закона и ч. 9 ст. 12.2 Закона о страховании вкладов. Так, например, ч. 9 ст. 12.

2 Закона о страховании вкладов говорит о том, что «новый» счет эскроу открывается для осуществления расчетов по ДДУ по тому же объекту долевого строительства, в отношении которого открывался «старый» счет эскроу. Если обязательство по уплате цены уже исполнено, то данные положения лишены какого – либо смысла.

Но возникает еще один важный вопрос: в каком объеме обязательство участника по уплате цены ДДУ восстанавливается? В объеме возмещения или в полном объеме? На мой взгляд, восстановление должно происходить в объеме денежного обязательства участника долевого строительства, но не превышать размер возмещения, установленный Законом о страховании вкладов (10 млн. рублей). Иное приводило бы к неоправданному распределению рисков между сторонами (именно застройщик ближе к источнику риска -уполномоченному банку, выбирает данный банк) и препятствовало бы достижению целей перехода на счета эскроу.

4. Поскольку сведения об уполномоченном банке доводятся застройщиком до участников долевого строительства в ДДУ и проектной декларации, последние могут и не узнать о том, что застройщик заключил договор целевого кредита / рефинансировал ранее выданный целевой кредит в другом банке.

Вместе с тем именно с этого момента счета эскроу должны будут открываться в уполномоченном банке, который предоставил целевой кредит / рефинансировал его (ч. 1.1, 1.2 ст. 15.4 Закона).

Каковы же последствия заключения участником долевого строительства договора счета эскроу и открытия счета в уполномоченным банке, который был указан застройщиком в ДДУ и проектной декларации, но не отвечал требованиям ч. 1.1, 1.2 ст. 15.

Читайте также:  Судебная практика по административным искам по кас рф

4 Закона (не был кредитором застройщика)? Закон на этот вопрос не отвечает. Обратившись к общим положениям ГК РФ (п. 2 ст. 168, п.1 ст. 431.1) можно сделать вывод о том, что такой договор является ничтожным, т.к.

— нарушает требования Закона;

— посягает на права и охраняемые законом интересы третьих лиц (уполномоченного банка, который предоставил целевой кредит / рефинансировал его).

Субъектами, заинтересованными в применении последствий недействительности ничтожного договора счета эскроу, могут быть: участник долевого строительства / уполномоченный банк, который предоставил целевой кредит / рефинансировал его.

Субъектами, заинтересованными в обратном, могут быть: участник долевого строительства (если он заинтересован в объекте долевого строительства, а не в возврате денежных средств), застройщик, уполномоченный банк, в котором открыт счет эскроу.

Каким образом вторая группа субъектов может защититься от первой? Иск участника долевого строительства, как мне кажется, можно заблокировать со ссылкой на п. 5 ст. 166 ГК РФ. Сложнее обстоит дело с иском уполномоченного банка – кредитора. С одной стороны, п. 3 ст.

166 ГК РФ говорит о том, что иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Уполномоченный банк – кредитор не является стороной договора счета эскроу и не указан в законе в качестве субъекта, управомоченного на предъявление соответствующего иска.

С другой стороны, Верховный суд РФ учит нас тому, что иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может предъявить и иное лицо (не сторона сделки/указанное в законе лицо) в случае, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права (законного интереса) этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки (п. 78 ПП ВС РФ от 23.06.2015 № 25). Законный интерес у уполномоченного банка – кредитора безусловно имеется: средства на счетах эскроу выступают отличным источником фондирования для целевого кредита, а также потенциальным источником его погашения (ч. 6 ст. 15.5 Закона). Что же касается отсутствия у уполномоченного банка – кредитора иных способов защиты права (законного интереса), то здесь не все так однозначно. Например:

А) договор целевого кредита может содержать обязанность заемщика (застройщика) согласовывать с уполномоченным банком – кредитором основные условия ДДУ (См. приложение № 5 к Положению Банка России от 28.06.

2017 № 590-п) и право уполномоченного банка – кредитора на акселерацию долга при нарушении соответствующей обязанности.

Следовательно, если условия ДДУ об уполномоченном банке, в котором должны открываться счета эскроу, не были согласованы застройщиком с уполномоченным банком – кредитором, то последний вправе потребовать досрочного погашения кредита.

Б) договор целевого кредита может содержать заверения застройщика о том, что в ДДУ в качестве уполномоченного банка, в котором могут открываться счета эскроу, указан / будет указан лишь уполномоченный банк – кредитор.

При нарушении данных заверений уполномоченный банк – кредитор вправе будет требовать с застройщика возмещения убытков / уплаты неустойки (если последняя будет согласована договором) (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ).

Кроме того, если данное застройщиком заверение имеет для уполномоченного – банка кредитора существенное значение, то последний вправе также отказаться от договора целевого кредита, если таким договором не установлено иное (п. 2 ст. 431.2 ГК РФ).

Таким образом, в случае принятия судом / арбитражным судом искового заявления уполномоченного банка – кредитора, вторая группа субъектов, как мне кажется, вправе ходатайствовать о прекращении производства по делу (абз. 2 ст.

220 ГПК РФ) либо об оставлении искового заявления без рассмотрения (п. 7 ч. 1 ст. 148 АПК РФ).

Если будут установлены указанные выше обстоятельства (наличие у уполномоченного банка – кредитора иных способов защиты права (законного интереса), то суд / арбитражный суд должен будет вынести соответствующее определение.

Продолжение следует.

  

[1] «План мероприятий («дорожная карта») по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан» (утв. Правительством РФ 21.12.2017)

Источник: https://zakon.ru/blog/2019/05/27/99_problem_schetov_eskrou_pri_dolevom_stroitelstve_chast_pervaya

15 вопросов про эскроу-счета

Что такое счёт эскроу?

Эскроу-счёт — это счёт в банке, который открывается для взаиморасчётов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком.

Нужно ли покупателю недвижимости платить за эскроу-счёт? В любом ли банке его можно открыть?

Нет, дольщику не придётся платить за открытие эскроу-счёта. Принципиально схема покупки жилья через эскроу-счета не отличается от сегодняшней. Дольщик подписывает договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком. Соглашение идёт на регистрацию в Росреестр.

Далее банк, застройщик и дольщик подписывают трёхсторонний договор на открытие эскроу-счёта, после чего в обозначенный срок покупатель вносит деньги на счёт.

Иными словами, вся разница с сегодняшней схемой заключается в том, что средства за покупку квартиры перечисляются дольщиком не застройщику, а банку на эскроу-счёт.

Эскроу-счета лучше ДДУ?

Эскроу-счёт не исключает договор долевого участия. Покупатели по-прежнему смогут приобретать строящееся жильё с заключением ДДУ, но с открытием эскроу-счетов.

Деньги уже не поступят застройщику напрямую, как сегодня, а «заморозятся» банком на время строительства объекта. Если продавец не выполнил обещания, то ДДУ расторгается, и средства со счёта возвращаются покупателю.

Новая схема позволит исключить появление обманутых дольщиков, но при этом застройщикам придётся строить на собственные или заёмные средства.

Сохранится ли возможность приобрести квартиру через ДДУ без эскроу после 1 июля 2019 года?

Для того чтобы сделать переход на использование эскроу-счёта более плавным, власти разработали определённые критерии, согласно которым можно завершить строительство по старым правилам.

Во-первых, объекты должны быть готовы как минимум на 30%, во-вторых, квартиры в них распроданы не менее чем на 10%. Причём эти требования необходимо соблюсти одновременно.

Большая часть сегодняшних проектов соответствует этим критериям, поэтому порядка 85% новостроек будут продаваться по старым правилам (то есть без открытия эскроу-счетов) и после 1 июля.

Вызовут ли эскроу-счета рост цен на недвижимость?

На сегодняшний день девелопер, ведущий продажи с заключением ДДУ, получает средства дольщиков на собственный счёт сразу после регистрации сделки. Эти деньги расходуются на строительство жилого комплекса. То есть застройщик может вести реализацию проекта без привлечения заёмных банковских средств.

Главное изменение в работе заключается в том, что доступ к деньгам покупателей будет закрыт до завершения строительства, следовательно, строить придётся на собственные или заёмные деньги.

Ставка по проектному финансированию сегодня составляет 12–15% годовых, а значит, переплата по кредиту будет включена в стоимость квадратного метра. Уже сегодня многие застройщики, которые переходят на работу с эскроу-счетами, заявили о предстоящем повышении цен с 1 июля. Например, ГК «Кортрос» увеличивает цены до 15%.

Поэтому повышение стоимости неизбежно. Рост средней цены в новостройках, реализующихся с использованием счетов эскроу, составит до 5–10%, в зависимости от ставки проектного финансирования.

Можно ли использовать эскроу-счета при покупке готового жилья?

Нет, при покупке готового жилья деньги перечисляются напрямую на счёт застройщика. Рисков в таком случае нет никаких, а значит, и подстраховка в виде эскроу-счетов не нужна.

Что будет, если застройщик не сможет достроить дом?

Если застройщик не построит дом вовремя, то деньги с эскроу-счетов вернутся дольщикам. Уже не придётся судиться с девелопером, рискуя в случае его банкротства вовсе потерять все средства.

  • Будут ли застройщики покупать страховку при продаже квартир в новостройках?
  • Нет, использование эскроу-счетов исключает отчисления страховщикам или в компенсационный фонд.
  • Ускорят ли эскроу-счета процесс строительства домов?

Для того чтобы не потерять деньги дольщиков, «замороженные» на эскроу-счетах, полагаю, застройщики действительно станут строить быстрее. Чем скорее дом будет введён в эксплуатацию, тем скорее банк перечислит средства с эскроу-счетов, а значит, девелопер сможет погасить кредит с меньшей переплатой.

Что будет, если у банка, в котором открыт эскроу-счёт, отзовут лицензию?

Средства на эскроу-счетах застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов с повышенным лимитом до 10 миллионов ₽. Это максимальная сумма, которую смогут вернуть дольщику. Причём если дольщик купил несколько лотов, то размер возврата по ним всё равно не превысит 10 миллионов ₽.

Допустим, дольщик приобрёл две квартиры по 7 миллионов ₽ за каждую — в итоге он получит только 10 миллионов ₽ вместо 14 миллионов ₽, несмотря на то, что открыто два эскроу-счета.

Поэтому либо оформляйте договоры на родственников, либо открывайте эскроу-счета в разных банках по каждой квартире.

Могут ли отличаться банк, в котором берётся ипотека, и тот, где открывается эскроу-счёт?

Да, можно взять ипотеку в другом банке. Кредитор просто перечислит средства на указанный эскроу-счёт. Ограничений по выбору банка для ипотечного кредитования нет.

Найти ипотеку с низкой ставкой

Решат ли эскроу-счета проблемы обманутых дольщиков? Появятся ли новые сложности? 

Да, эскроу-счета действительно решат проблемы обманутых дольщиков.

Однако новый закон однозначно приведёт к сокращению числа девелоперских компаний, так как далеко не все смогут получить кредиты на строительство жилья, а достаточных собственных средств у них обычно нет.

Соответственно, на региональных рынках начнут формироваться монополии, которые будут пользоваться доверием банков, тогда как небольшие игроки постепенно свернут свою деятельность или покинут отрасль.

Кроме того, использование банковских средств повысит себестоимость строительства. Поскольку рентабельность отрасли во многих регионах низкая, строящиеся объекты не смогут конкурировать по цене с готовыми. А значит, застройщикам придётся сокращать объёмы строительства, что сделает жильё ещё менее доступным.

Какие риски будут у людей, покупающих недвижимость через эскроу-счета?

Главный риск связан с отзывом лицензии у банка, в котором открыт эскроу-счёт на сумму более 10 миллионов рублей. Особенно это критично для элитных новостроек, где бюджеты покупки доходят до нескольких сотен миллионов рублей. При этом для одного ДДУ открывается один эскроу-счёт, так что разбить сумму, равную стоимости квартиры, разместив её в нескольких банках, невозможно.

Может ли покупатель недвижимости отказаться от сделки и вернуть свои деньги с эскроу-счёта?

Вернуть деньги можно только в случае расторжения договора долевого участия по соглашению сторон либо же в ситуации, когда девелопер не выполнил свои обещания и не сдал объект в срок. Отказаться от договора в одностороннем порядке невозможно.

Правда ли, что если покупатель хочет использовать материнский капитал, льготную ипотеку для многодетных семей или оформить военную ипотеку, то ему не получится воспользоваться счётом эскроу?

На сегодняшний день Правительство разрабатывает нормативы, согласно которым маткапитал или военную ипотеку можно использовать при покупке квартиры через счёт эксроу. Планируемый срок вступления проекта нормативного правового акта в силу — июль 2019 года. 

Максим Глазков

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2019/6/13/15-voprosov-pro-ehskrou-scheta/

Ссылка на основную публикацию