Договор купли-продажи дома с земельным участком — образец

Чтобы покупка жилой недвижимости с прилагаемым наделом не превратилась в аттракцион невиданной щедрости и глупости, сделка совершается с учетом существующих нормативов Гражданского Кодекса. Иначе, то, что вы новый владелец, придется доказывать в суде и не факт, что это получится.

Особенности мероприятия

Покупка строения на земле регламентируется ГК страны и совершается по стандартной процедуре. Однако есть некоторые особенности, связанные с предметом сделки.

По желанию участников сделка может быть оформлена посредством одной купчей, на жилище и землю, а можно составить и два отдельных договора, как кому удобнее. Но вот продавать дом, отдельно от участка или участок, отдельно от дома, запрещено, так как это противоречит и здравому смыслу и законодательству (единая судьба).

Оформление сделки

Договор купли-продажи дома с земельным участком - образецОформление сделки купли-продажи дома с земельным участком практически идентично оформлению любых договоров по земле и недвижимости. Обязательно наличие у продавца всех правоустанавливающих документов на строение. А вот если земля у продавца не в собственности, уже новый владелец займется этой процедурой, а сделка все равно состоится, когда в наличии документы на дом.

Хотя законодательство допускает подобные ситуации, опасно связываться с подобной недвижимостью. В дальнейшем придется потратить солидное количество средств и безразмерное количество нервов, бегая по инстанциям и легализуя землю под домом.

Договор купли-продажи дома с земельным участком

Как и в случае с покупкой земельных наделов, документ может быть как свободным, составленным произвольно самими участниками, так и нотариальным, составляемым с привлечением специалиста. Главное — он должен быть составлен письменно и подписан продавцом и покупателем. Заверение также необязательно, но рекомендовано.

Типовой документ на куплю-продажу жилого дома с земельным участком содержит:

  • данные сторон;
  • обязательно параметры и строения и участка, подробно;
  • вписываются основные идентификационные характеристики предметов договора;

Также в документе отмечается, если земля в Росреестре продавцом не регистрировалась. Если регистрация имеется, вносятся кадастровые данные надела. Обязательно указание цены сделки, так как продавцу придется заплатить подоходный налог, когда владел домом меньше трех лет.

Цена в купчей указывается объединенная и дома, и участка сразу, она может не соответствовать обозначенной в кадастре.

Ниже вы можете изучить или скачать образец договора купли-продажи дома с земельным участком.

Образец договора купли-продажи дома с земельным участком

Договор купли-продажи дома с земельным участком - образец

Образец договора купли-продажи дома с земельным участком — 1

Договор купли-продажи дома с земельным участком - образец

Образец договора купли-продажи дома с земельным участком — 2

Договор купли-продажи дома с земельным участком - образец

Образец договора купли-продажи дома с земельным участком — 3

Договор купли-продажи дома с земельным участком - образец

Образец договора купли-продажи дома с земельным участком — 4

Процедура регистрации

После внесения изменений в законодательную базу, регистрация самой купчей не требуется. Но после подписания договора новому хозяину в течение месяца необходимо зарегистрировать свое право собственности. То есть, в Росреестре отмечается факт перехода недвижимости другому владельцу, а не факт заключения договора.

Сделка считается свершившейся с момента регистрации. соответственно, чем раньше это сделать, тем быстрее станешь хозяином со всеми вытекающими.

Важные нюансы процедуры регистрации купли-продажи дома с земельным участком и сбора документов для нее содержит следующее видео:

Акт передачи

Акт купли продажи дома с земельным участком — это дополнительный документ, доказывающий совершение сделки, то есть, покупатель деньги выплатил, продавец принял, дом и земля перешли к новому владельцу. Он может быть составлен свободно или нотариально и стать приложением к договору.

Но обязательным он не является, если в самом договоре будет обозначено, что он выполняет функции и акта передачи.

Однако специалисты советуют не пренебрегать актом и составлять его отдельно. Ведь он гарантирует, что домовладение и земля будут переданы в нормальном состоянии.

Если уж заморачиваться на оформление у нотариуса, то и акт не помешает.

Источник: http://urned.net/zemelnoe-pravo/kuplya-prodazha/doma-s-uchastkom.html

Договор купли-продажи земельного участка с домом образец

Договор купли-продажи дома с земельным участком - образец

  • Договор купли-продажи земельного участка (ЗУ) одновременно с отчуждением жилого дома, что расположен на нем, ничем не отличается от аналогичных договоров, по которым происходит переход прав на недвижимые объекты.
  • Все так же обязательна письменная форма и процедура государственной регистрации.
  • Отличие лишь в том, что при одновременной передачи ЗУ и дома, в договоре необходимо идентифицировать сразу два объекта недвижимого имущества, которые передаются от продавца к покупателю.
  • С правовой точки зрения договор не сложен и его можно составить своими силами, однако, чтобы минимизировать риски отказа со стороны Росреестра в осуществлении регистрации перехода права, лучше всего обратиться за правовой помощью к нотариусу или юристу.

Образец типового договора купли-продажи земельного участка с домом

Письменная форма договора для данной категории сделок – это императивное требование. Если договориться устно, тогда на каком основании регистрирующий орган должен производить внесение в ЕГРН?

Для этого в Росреестр подается по надлежащему оформленный и подписанный с двух сторон договор, в котором нашил свое отражения все условия, касающиеся перехода прав на объекты.

Соглашение должно иметь наименование – «Договор купли-продажи». Номер ставить не обязательно.

Далее необходимо указать место подписания документа и дату его составления.

После этого можно переходить к основной части договора:

  • Сведения о сторонах сделки. ФИО, паспортные данные;
  • Предмет сделки. Здесь нужно отразить договоренности сторон относительно объектов – ЗУ и дома. В предмете указывается, что продавец обязуется передать описанные в договоре объекты в собственность покупателю, а покупатель, в свою очередь, обязуется принять и оплатить их полную стоимость;

Сами объекты должны быть точно идентифицированы, чтобы у Росреестра не осталось сомнений относительно того, какой ЗУ и какой дом имеются в виду сторонами.

Относительно ЗУ надлежит указать следующую информацию:

  • кадастровый номер (предварительно ЗУ должен быть поставлен на кадастровый учет);
  • полный адрес;
  • площадь;
  • категория земель;
  • вид разрешенного использования ЗУ;
  • объекты недвижимости, расположенные на участке;
  • обременения, при наличии (аренда, залог, сервитут);
  • документы о праве собственности продавца на ЗУ (свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРН).

В отношении жилого дома в договоре необходимо отразить следующие сведения:

  • кадастровый номер (дом также должен значиться в кадастре);
  • полный адрес;
  • площадь;
  • обременения, если таковые установлены;
  • иные сведения об объекте (этажность);
  • документы о праве собственности продавца на дом.
  • Сумма сделки. Прописывается как цифрами, так и прописью;
  • Дата передачи объектов покупателю по акту. Акт необходимо подписать в обязательном порядке, т.к. он потребуется для сдачи в Росреестр;
  • Права и обязанности сторон. Допускается прописать любые условия, которые необходимы сторонам;
  • Иные договоренности сторон. Желательно определить дату визита в Росреестр для подачи заявлений. Можно также предусмотреть основания для расторжения договора, порядок разрешения споров;
  • Подписи сторон с расшифровкой.

Лучше всего дату подписания поставить под подписями.

Договор купли-продажи дома с земельным участком - образец

  1. Скачать образец договора купли-продажи земельного участка с домом.
  2. Скачать бланк договора купли-продажи земельного участка с домом.
  3. Скачать образец договора купли-продажи дома с участком земли с использованием материнского капитала.
  4. Скачать бланк договора купли-продажи дома с участком земли с использованием материнского капитала.
  5. Скачать образец договора купли-продажи земли с домом (с рассрочкой платежа).
  6. Скачать бланк договора купли-продажи земли с домом (с рассрочкой платежа).
  7. Отличительной особенностью, о которой уже упоминалось выше, является необходимость указывать в договоре подробное описание сразу двух объектов недвижимости.
  8. Сумму в договоре можно указывать общую, а при необходимости можно расшифровать, из каких величин она складывается.

Важно! Цена в договоре и кадастровая стоимость – это не одно и то же. Кадастровая стоимость – это оценка объекта со стороны государства, относительно которой начисляется налог. Стороны в договоре купли-продажи вольны устанавливать любые суммы исходя из реальной рыночной ситуации в регионе.

  • Помимо экземпляров для сторон сделки, нужно подготовить и подписать еще один экземпляр документа для сдачи в Росреестр, где на его основании принимается решение о внесении информации в ЕГРН о новом собственнике объектов недвижимости.
  • В некоторых случаях для возможности регистрации права собственности будут необходимые дополнительные документы.
  • Например, если недвижимость была приобретена в момент, когда продавец состоял в зарегистрированном браке, то для возможности отчуждения объектов нужно получить нотариально заверенное согласие второго супруга.
  • Дело в том, что у супругов собственность совместная, следовательно, распоряжаться ею тоже они должны совместно.
  • Нотариально оформленное согласие, в этом случае, является еще одним обязательным документом, который потребуется сдавать в органы Росреестра вместе с договором.

Источник: http://UrOpora.ru/dokumenty/dogovora/dogovora-kupli-prodazhi/dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-s-domom-obrazec.html

Купля-продажа дома с земельным участком: инструкция и договор (образец)

Договор купли-продажи дома с земельным участком - образец

Здравствуйте! В этой статье мы поэтапно расскажем о том, как продать жилой дом с земельным участком. Расскажем какие документы должен подготовить продавец и покупатель, как оценить свое имущество, где искать покупателей. И многое другое.

Шаг 1. Выбираем способ продажи

Перед тем как приступить к поиску покупателей и собирать необходимые документы, нужно для себя решить, кто именно будет заниматься перепродажей вашей недвижимости.

Тут есть 2 варианта:

  1. Нанять риелтора;
  2. Заняться продажей самому.

Поручать продажу земли с домом риелтору выгодно, если реализовать имущество вам нужно срочно, или вы боитесь стать жертвой аферистов. В таком случае вам придется заплатить довольно большую сумму агентству, но за это они сделают всю работу за вас (найдут покупателя, помогут подготовить необходимый пакет документов, произведут точную оценку имущества и т.д.).

Если вы хотите заняться продажей самостоятельно, то вполне реально найти потенциального покупателя без посторонней помощи. А как именно мы сейчас расскажем.

Шаг 2. Начинаем собирать документы

Еще до начала поисков потенциальных покупателей мы советуем начать собирать документы на свою недвижимость, т.к. этот процесс может растянуться на долгие месяцы.

Итак, придется собирать документы отдельно на строения (например, дом) и отдельно на земельный участок.

Для продажи дома нужно заказать в БТИ тех. паспорт и поэтажный план здания. Вы приходите в эту организацию, пишите заявление согласно образцу, который вам предоставят, после чего вас посещают инженеры, осматривают жилую недвижимость, составляют поэтажный план, на основании которого вам будет выдан технический паспорт.

Для того чтобы продать земельный участок, вам необходимо обратиться в Росреестр и также сообщить о намерениях продать землю. После того как вы напишите заявление, к вам придут кадастровые инженеры, измерят ваш участок и составят межевой план. В течение 30 дней работники Регистрационной Палаты проверят все принесенные вами документы и выдадут кадастровый паспорт.

Читайте также:  Как получить дубликат доверенности у нотариуса?

Возможно у вас на руках уже имеются эти документы, т.к. их выдают при регистрации недвижимости, в этом случае их не нужно заказывать.

В случае если ваш земельный участок не стоит на учете в Росреестре, тогда придется провести ряд дополнительных процедур.

У продавца для оформления сделки обязательно должно быть при себе Свидетельство о государственной регистрации права на землю. Если такого документа у вас нет, тогда необходимо провести перерегистрацию своих прав на землю.

Шаг 3. Оцениваем имущество

Для поисков покупателей, вам необходимо составить объявление, в котором придется указать стоимость продаваемой недвижимости. То есть необходимо оценить землю и дом.

Установить цену можно самостоятельно, или воспользоваться услугами оценщика.

Если вы обратитесь к специалистам, тогда получите точную оценку своего имущества + официальный документ, который можно будет показать покупателю.

Конечно, такие услуги стоят довольно дорого, но так вы точно не продешевите.

Установить цену можно и самостоятельно. Для этого необходимо проанализировать рынок недвижимости, просмотрев все газеты и журналы вашего города и посетив специализированные сайты. На основании имеющихся объявлений вы устанавливаете цену на свое имущество.

На формирование цены влияют следующие факторы:

  1. Географическое расположение продаваемой недвижимости;
  2. Состояние дома, его этажность, подведенные коммуникации (газ, вода и т.д.);
  3. Удаленность от населенного пункта (или центра города);
  4. Имеющаяся инфраструктура;
  5. Наличие дополнительных построек (сараи, бани и т.д.);
  6. Экологические особенности, наличие вблизи живописных пейзажей;
  7. Удаленность от проезжей части и т.д.

Шаг 4. Ищем покупателя

Для того чтобы быстрее найти покупателей, нужно сделать так, чтобы о вашем предложении узнало максимальное количество людей.

Самым действенным способом является реклама через интернет-ресурсы. Поместите свое объявление на специализированных сайтах.

Помимо этого, можно расклеить объявления в районе, где вы продаете недвижимость, или раздавать листовки.

Не забудьте рассказать о продаже всем знакомым, друзьям, соседям и родственникам. Иногда «сарафанное радио» работает лучше интернета.

Нелишним будет разместить объявление на продаваемом доме (или просто на воротах написать «ПРОДАЕТСЯ»).

Шаг 5. Приглашаем покупателя на просмотр и проводим переговоры

Когда вам позвонит потенциальный покупатель и будет интересоваться продаваемой недвижимостью, пригласите его на просмотр. Но перед тем как показывать его, наведите порядок внутри дома и уберите участок вокруг него, вывезите мусор, вынесите хлам, снесите ветхие строения.

Во время переговоров постарайтесь быть дружелюбным, тактичным и ненавязчивым. Демонстрируйте все достоинства продаваемой недвижимости, вскользь упоминая о недостатках.

Шаг 6. Составление и подписание предварительного договора

Если покупатель изъявил желание купить дом с участком под ним, предложите ему подписать предварительный договор. Он составляется в произвольной форме.

В договоре прописываются:

  • Существенные условия, влияющие на оформление сделки;
  • Условия, которые касаются предмета договора (например, цена);
  • Промежуток времени, отведенный на оформления сделки.

Заключение договора не является обязательным условием для совершения сделки, но мы бы рекомендовали все-таки подписать этот документ.

  • Скачать Предварительный договор купли продажи жилого дома

Шаг 7. Сбор всех необходимых документов

После составления и подписания предварительного договора, можно и нужно начинать собирать документы для продажи дома с участком.

В различных ситуациях перечень документов может отличаться, но мы приведем список основных бумаг:

  • Паспорта и копии продавца и покупателя;
  • Нотариально заверенная доверенность, если сделку оформляет не владелец имущества;
  • Нотариально заверенное разрешение супруги или супруга на продажу недвижимости, если оно было куплено в браке;
  • Разрешение совета попечительства (при администрации вашего города, района), при условии, что в сделке принимает участие несовершеннолетний гражданин;
  • Документ, который подтверждает права собственности продавца на продаваемое имущество (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или долевого участия в строительстве и т.д.);
  • Технический паспорт;
  • Поэтажный план дома;
  • Кадастровый паспорт;
  • Межевой план участка;
  • Свидетельство о государственной регистрации права на землю;
  • Справка об оплате налога на землю;
  • Выписка из домовой книги;
  • Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • Выписка из Росреестра;
  • Справка, подтверждающая отсутствие обременения;
  • Предварительный договор (по желанию сторон).

Шаг 8. Оформление сделки купли-продажи

Обе стороны (настоящий и будущий владелец имущества) должны составить и подписать договор купли-продажи. Это основной документ сделки. Составляется в трех экземплярах.

  • 1-й остается у продавца;
  • 2-й отдается покупателю;
  • 3-й передается в Росреестр.
  • Его можно заключить как у нотариуса, так и у любого юриста или без их участия.
  • Скачать договор купли-продажи Жилого дома с Земельным участком
  • Скачать Договор купли-продажи жилого дома (земельный участок под жилым домом находится у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования)

Договор должен содержать следующие пункты:

  1. Наименование документа;
  2. Место и дата его заключения;
  3. Перечень всех объектов, которые охватывает договор;
  4. Сумма сделки, т.е. цена дома и участка;
  5. Другие условия сделки.

В договоре обязательно должен быть пункт «Передача земли под домом».

Шаг 9. Составление акта передачи

Передача имущества может быть зафиксирована в акте передачи. Это необязательный документ поэтому может быть составлен в произвольной форме.

Шаг 10. Перерегистрация прав собственности в Росреестре и полный расчет

  1. Для того чтобы каждому читателю была понятна процедура оформления документов в Росреестре, рассмотрим ситуацию на примере.
  2. Пример:
  3. Допустим, покупатель Петров продает свою недвижимость покупателю Иванову.

В оговоренный день Петров и Иванов обращаются в Росреестр, где первый составляет заявление о передаче своих прав и собственности.

Затем Петров отдает собранные документы работнику Регистрационной Палаты (документы, перечисленные в шаге 7 + акт передачи и 3 экземпляра договора купли-продажи).

Обе стороны в присутствии представителя Росреестра, ставят подписи в необходимых документах, после чего Иванов передает деньги за недвижимость Петрову.

Если Петров хочет, чтобы деньги за имущество ему передал покупатель лично, он берет несколько свидетелей, которые фиксируют факт передачи денежных средств, после чего продавец составляет расписку, что деньги получены в счет продажи имущества.

Произвести расчет можно через банковскую ячейку. Это более надежный способ для продавца, при этом в банке можно проверить каждую купюру на подлинность.

После оформления всех формальностей Иванов в течение 30 дней получает документы, которые подтверждают его права собственности на купленное имущество.

Особенности оформления, связанные с куплей-продажей земельного участка и дома

Законодательством Российской Федерации не разрешается продавать дом (или любые другие строения) без участка, на котором он стоит. В случае если приобретается половина дома, 1/3 или 1/4 его часть, тогда покупателю полагается соответственно половина, 1/3 или 1/4 участка земли.

В договоре на покупку указывается тот факт, что покупатель приобретает строение с участком. При этом прописывается цена строения (т.е. дома), цена земли и общая стоимость недвижимости.

Можно составить два договора. Один на земельный участок, а другой на дом.

Последствия продажи дома без участка под ним

Несмотря на то что согласно Земельному Кодексу РФ нельзя продать жилое сооружение, без земельного участка на котором он располагается, существуют исключения.

В 2-х случаях есть возможность продать только дом, согласно ст. 35 Земельного Кодекса РФ:

  1. Если земля была изъята из оборота. Этот факт должен быть подтвержден документально;
  2. Если продаваемая часть строения по каким-либо причинам не может быть выделена новому собственнику вместе с земельным участком.

В случае если дом был продан без участка, и он не попадает под действие ст. 35 ЗК РФ, тогда договор считается недействительным. Покупатель вправе составить исковое заявление и обратиться в суд.

Суд обяжет продавца перезаключить договор и передать земельный участок, в противном случае будет наложено обременение (арест) на землю. После чего ее нельзя будет продать, сдать, подарить и т.д.

Заключение

Оформление сделки купли-продажи дома с земельным участком немного отличается от стандартной процедуры. Владельцу необходимо подготовить документы отдельно на дом и отдельно на землю. При этом нельзя продать строение, без участка, на котором оно располагается. Составляя один договор купли-продажи, покупатель становится собственником дома и земельного участка.

Надеемся, что наша статья была вам полезна и теперь вы знаете, как оформить продажу дома с земельным участком. Если возникнут вопросы и сомнения, мы бы советовали обратиться к опытным юристам за консультацией.

Источник: https://kakzarabativat.ru/pravovaya-podderzhka/kuplja-prodazha-doma-s-zemelnym-uchastkom/

Договор купли продажи дома с земельным участком образец бланк

К договору купли-продажи дома с земельным участком применимы все основные правила, действующие для всех договоров подобного характера.

Только, если в ситуации, например, с квартирой предметом, передаваемым по договору, является только один объект (квартира), то в нашем случае таких объектов два (дом и находящийся под ним участок).

К такому договору применяются все требования, прописанные законодательно. В частности, он обязательно заключается в письменной форме.  Устная форма влечет признание соглашения недействительным.

Более того такой переход права собственности обязательно должен подвергаться государственной регистрации. А вот обращение к нотариусу возможно, но это не обязательное требование.

  • Какие документы понадобятся для заключения договора купли продажи дома с земельным участком
  • Чтобы совершить действия по передаче права собственности, потребуется ряд необходимых документов.
  • Со стороны покупателя перечень документов небольшой:
  • паспорт или заменяющий его документ, позволяющий удостоверить личность покупателя;
  • согласие со стороны супруга (супруги), если таковые имеются.

Продавцу потребуется предоставить гораздо больше документов:

  • свидетельство, на котором основано право собственности на оба объекта (и дом, и участок);
  • документ, по которому объекты перешли в собственность;
  • согласие супруга (супруги);
  • документ, удостоверяющий личность;
  • кадастровые и технические паспорта на объекты.

Если дом и земля находятся в общедолевой собственности у нескольких лиц, на заключение договора необходимо согласие всех из них. Каждый продавец должен присутствовать при заключении сделки или действовать через доверенное лицо.

Пункты договора о покупке дома с землей

В договоре необходимо точно определить продающую и покупающую стороны. Как для покупателя, так и для продавца подробно указываются паспортные данные, а также адреса.

Читайте также:  Обжалование приказа о наложении дисциплинарного взыскания

Подробно определяется предмет договора. Если земельный участок и стоящий на нем жилой дом, то указываются сведения об обоих из них. Для жилого дома в договор нужно точно внести кадастровый номер, его местоположение.

  1. Материал, из которого  дом построен, имеет важное значение при заключении сделки, то же самое касается материалов отделки и дополнительных элементов.
  2. Для земельного участка также необходимо отметить его местонахождение в точном соответствии с кадастровым паспортом, а также категория земель, к которой он относится с указанием вида разрешенного использования.
  3. Сам факт подписания договора не является подтверждением того, что объекты фактически были переданы новому владельцу.
  4. В качестве дополнительного подтверждающего документа необходимо составить акт приема-передачи, который подтвердит, что новый владелец по факту вступил в пользование имуществом.
  5. Ниже расположен типовой бланк и образец договора купли продажи дома с земельным участком, вариант которого можно скачать бесплатно.

Источник: https://uristhome.ru/document/27/dogovor-kupli-prodazhi-doma-s-zemelnym-uchastkom-obrazets-blank

Тонкости и секреты составления договора купли-продажи земельного участка с жилым домом

ДКП земельного участка единовременно с жилым домом, который построен на данном участке, имеет те же параметры, как и аналогичные договора, связанные с передачей права собственности на недвижимое имущество.

Ключевой отличительной чертой при продаже дома и земли является необходимость идентификации двух объектов недвижимости одновременно и отражение этого в договоре.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Особенности сделки

Среди основных особенностей, которые возникают при совершении сделки по продаже земли и дома, выделяют:

  1. При осуществлении сделки посредством доверенного лица в комплект документации, который прилагается к договору купли-продажи, продающая сторона обеспечивает наличие оригинального экземпляра и заверенной копии нотариальной доверенности с целью закрепления своих полномочий (узнать о том, как оформить договор на куплю-продажу земельного участка по доверенности, а также посмотреть образец документа можно здесь).

    Справка! Покупателю следует принимать во внимание, что доверитель вправе отозвать своё решение в процессе или после завершения сделки, включая этап подписания конечного договора.

  2. В случае купли-продажи доли собственности, продавец обязан помнить, что без письменного отказа от приобретения этой доли другими собственниками, он не имеет права совершать продажу имущества.
  3. При продаже участка, который ранее был арендован, необходимо получить отказ арендатора от преимущественного права покупки данной земли и домовладения.

Обязательно ли заключать разные документы?

При осуществлении продажи дома с земельным участком в договоре важно указывать точную формулировку его предмета, в котором прописываются все определяющие признаки отдельно по жилому и земельному имуществу (ст. 554 ГК РФ):

  1. Для жилой площади предусмотрены следующие параметры:
    • адрес и метраж дома;
    • кадастровый номер;

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/zemelnyj-uchastok/kuplya-prodazha/dogovor/k-p-zem-s-domom.html

Договор купли-продажи дома с земельным участком — образец

  • Форма договора купли-продажи дома с землей
  • Существенные условия купли-продажи дома с участком
  • Как идентифицируется в договоре дом и земельный участок
  • Договор продажи объекта, еще не перешедшего в собственность
  • Исполнение договора купли-продажи дома с участком
  • Расторжение договора купли-продажи дома с участком
  • Судебная практика по вопросам, связанным с договором купли-продажи дома с землей

Форма договора купли-продажи дома с землей

Гражданский кодекс строго регулирует форму договора купли-продажи земельного участка с домом. Согласно ст. 550 ГК РФ это обязательно будет один документ, на котором будут стоять подписи всех лиц, участвующих в сделке. Но в последние годы есть ситуации, когда простой письменной формы, даже полностью соответствующей нормам закона, недостаточно.

Нотариальное удостоверение потребуется в двух случаях:

  • Если продается не целиком дом и участок, а доля в праве общей собственности на них. Это предусмотрено ст. 42 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218-ФЗ).
  • Если стороной сделки является ребенок или лицо, которое судом было признано ограниченно дееспособным и от имени такого лица выступает опекун (ст. 54 закона № 218-ФЗ).

Важно! Несоблюдение требований к форме договора влечет его ничтожность и вследствие этого возврат всех переданных сумм покупателю, а жилья продавцу по реституции.

Скачать формат договора со всеми важными положениями можно по ссылке: Договор купли-продажи дома с землей — образец.

Обратите внимание! Переход права собственности на объект сделки подлежит государственной регистрации.

Подробнее о процедуре можно узнать в статье: Порядок регистрации договора купли-продажи в Росреестре.

Существенные условия договора купли-продажи дома с участком

Для заключения договора необходимо добиться согласования всех его существенных условий. Если единодушие не будет достигнуто, он не будет признан заключенным. При совершении сделок этого типа закон устанавливает следующие существенные условия:

  1. Предмет. Под ним понимается объект сделки (ст. 554 ГК РФ). В ситуации заключения договора об одновременной продаже дома с участком возникают два самостоятельных объекта.
  2. Цена сделки (ст. 555 ГК РФ). Она может указываться как совокупно, так и для каждого из объектов в отдельности. Допускается указание фиксированной суммы, цены за квадратный метр, процентов от кадастровой стоимости.
  3. Список лиц, имеющих право проживать в нем (см. ст. 558 ГК РФ), если коттедж или дача относятся к жилой недвижимости (имеют статус жилого дома либо, если речь идет о садовом поселке, жилого строения). К лицам, обладающим правом проживания, например, относятся:
  • получившие право по завещательному отказу (ст. 33 Жилищного кодекса РФ);
  • члены семьи бывшего собственника, если они имеют на руках соответствующее судебное решение (ст. 31 ЖК РФ).

Несогласование одного из перечисленных существенных условий станет основанием для признания сделки незаключенной (см. определение ВС Республики Дагестан от 11.05.2016 по делу № 33-1806/2016).

Помимо общих, к существенным будут отнесены все те условия, о важности которых будет достигнуто согласие сторон (на это есть указание в ст. 432 ГК РФ).

Как идентифицируется в договоре дом и земельный участок

Следует учитывать, что при продаже дома одновременно с передачей права собственности на него переходит и право собственности на земельный участок (см. ст. 273, 552 ГК РФ и п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ).

При этом невозможна реализация земельного участка без возведенного на нем сооружения, если обоими объектами владеет один и тот же собственник (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Соответственно, в договоре должны быть указаны оба предмета сделки.

Обратите внимание! Необходимо подробное описание объекта, право собственности на который переходит. В п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.

2011 № 54 (далее — постановление № 54) установлено, что достаточным для обозначения объекта реквизитом будет его кадастровый номер, если он был присвоен. В отношении дома и участка указываются их номера.

Для участка нужно добавить точный адрес, площадь согласно кадастровому паспорту, категорию земель и вид разрешенного использования, желательно прописать сведения о дате и номере регистрации прав собственности продавца в ЕГРН.

Если же кадастрового номера нет (обычно причиной является продажа так называемой будущей вещи), можно ограничиться указанием в договоре купли-продажи дома с земельным участком на следующие параметры одиночно или в совокупности:

  • адрес, если он существует;
  • ориентировочную площадь;
  • описание помещений, их расположение и нумерацию (можно оформить в виде схемы в приложении);
  • для участка — номер участка, из состава которого будет выделен новый, предполагаемую планировку (на схеме).

Договор продажи объекта, еще не перешедшего в собственность

Иногда возникают ситуации, когда договор купли-продажи заключается в отношении вещи, реализовать которую можно только через какое-то время. Дом либо еще не построен, а участок еще не сформирован, либо право собственности на оба или один из объектов еще не прошло регистрацию.

При заключении договора согласно нормам постановления № 54 надо учитывать следующие нюансы:

  • Соглашение может предусматривать передачу как еще не приобретенного, так и еще не построенного объекта (см. п. 1).
  • Объект может быть идентифицирован любым доступным способом, как в тексте документа, так и в акте приема-передачи (см. п. 2).
  • Описание объекта должно быть сформулировано так, чтобы не порождать у покупателя сомнений. Если это не достигнуто, договор будет признан незаключенным с правом истребования ущерба (см. п. 3).

Исполнение договора купли-продажи дома с участком

Договор купли-продажи недвижимости имеет консенсуальный характер. Он вступает в силу до его реального исполнения. Факт передачи имущества может быть отражен:

  • В акте приема-передачи, являющемся приложением к договору.
  • Самом соглашении, которое в этом случае становится передаточным актом (см. ст. 556 ГК РФ). Также он может выполнять функцию расписки в получении наличных денежных средств, если об этом конкретно указывается в его условиях.

Неисполнение договора является основанием для иска о понуждении к передаче объекта (см. ст. 398 ГК РФ). В рамках договора, заключенного в отношении будущей вещи, согласно п. 5 постановления № 54, заявить требование о понуждении невозможно до тех пор, пока суд не получит возможность установить, что:

  • объект существует в реальности;
  • им владеет продавец;
  • право зарегистрировано.

Если объект не построен или не приобретен и понудить к его передаче невозможно, покупатель вправе потребовать возмещения убытков и возврата средств, переданных в рамках договора.

Расторжение договора купли-продажи дома с участком

Закон предусматривает 2 способа расторжения договора:

  • По соглашению сторон.
  • В одностороннем порядке (в исключительных случаях, например при невыполнении продавцом требований о приведении недвижимости в пригодное для использования состояние согласно п. 2 ст. 475, ст. 557 ГК РФ). Существенным нарушением, влекущим односторонний отказ от договора в рамках ст. 450.1 ГК РФ, может также стать отказ от выплаты всей или части оговоренной суммы в случае, если объект был фактически передан (см. решение Дмитровского городского суда Московской области от 21.02.2018 по делу № 2-114/18).

Если первый способ не вызывает вопросов (необходимо только подготовить соглашение, в котором отразить все существенные условия расторжения), то для реализации второго потребуется либо одностороннее заявление, либо судебный спор (см. ст. 450, 450.1 ГК РФ).

Вопрос о расторжении договора по причине ненадлежащего качества недвижимости разрешается судами по-разному. Например, есть позиция, что устранимые недостатки переданного дома не станут основанием для удовлетворения иска о расторжении (см. решение Наримановского суда Астраханской области от 13.02.2018 по делу № 2-1068/17).

Судебная практика по вопросам, связанным с договором купли-продажи дома с землей

Суды сталкиваются со спорами из договоров купли-продажи дома в основном при признании их недействительными по различным основаниям.

Источник: https://rusjurist.ru/nedvizhimost/kvartiry_i_doma/dogovor_kupliprodazhi_doma_s_zemelnym_uchastkom_obrazec/

Договор купли-продажи дома с земельным участком

Процесс оформления договора купли-продажи дома и земельного участка очень похожи между собой. Их цель сводится к одному – юридическому узакониванию сделки между двумя ее участниками.

Но, в случае заключения сделки купли-продажи участка земли, вместе с домом нужно быть готовым к тому, что придется учесть некоторые особенности юридического оформления такой сделки. Ввиду того, что участок и дом, возведенный на нем, являются неотделимыми друг от друга объектами, необходимо составлять один договор.

Эти отчуждаемые объекты оказываются участниками одной сделки. Однако российское законодательство не запрещает составлять два отдельных договора: на дом и участок.

Какая документация потребуется

Чтобы продать участок земли с домом, а затем зарегистрировать право на него, от продавца недвижимости потребуется подготовить следующие документы:

  • Документы, которые подтверждают право собственности и на дом и на земельный участок.
  • Поэтажный план постройки, а также экспликацию.
  • Полный кадастровый план с указанием границ участка, выставленного на продажу.
  • Справку, которая подтверждает, что собственник уплатил имущественный налог на землю.
  • Выписку из Росреестра.

Существенные условия и нюансы составления договора

Договор можно составить самостоятельно или удостоверить в нотариальной конторе. И тот и другой вариант вполне законный. Другое дело, что подписание договора у нотариуса дает участникам гарантии.

Он обязательно проверит законность совершаемой сделки. Сам переход участка с домом к другому собственнику в обязательно порядке подлежит государственной регистрации.

По ее итогам покупатель получает соответствующие свидетельства.

В договоре важно существенные и другие данные:

  • Предмет договора. В случае, если в одной сделке продается и дом, и участок, в договоре необходимо прописать оба объекта.
  • Реквизиты продавца и покупателя, а также полные данные.
  • Цену продаваемых участков и дома, в том числе, и порядок передачи денежных средств, и валюту расчета.
  • Дополнительные условия: момент наступления прав собственника, гарантии, акт приема-передачи, порядок оплаты всех расходов при заключении сделки и другие немаловажные моменты.
  • Документация, которая дает право на землю является идентификационными данными участка. К ним же относится информация о категории участка, его местонахождении, общей площади. Указывается и кадастровый номер.

Идентификационные данные дома следует указывать отдельно. В договоре нужно описать его, указать адрес, назначение, вписать номер документа, подтверждающего право на собственность.

При заключении сделки указывается общая и отдельная стоимость дома и земельного участка.

Процесс передачи земли и дома, государственная регистрация

Процесс передачи участка и дома завершается тем, что покупатель подписывает акт передачи.

Он является официальным подтверждением того, что недвижимость была передана новому владельцу, и он не имеет каких-либо претензий к качеству передаваемого участка.

Акт приема-передачи может быть оформлен как самостоятельный документ и дополнять договор купли-продажи либо может быть включен отдельным пунктом в сам договор купли-продажи.

Все названные выше документы обе стороны должны предоставить в местное управление Росрегистрации. Туда же нужно подать:

  • заявку на то, чтобы переход собственности от одного собственника к другому был зарегистрирован,
  • квитанцию об оплате всех сборов при регистрации,
  • документы, удостоверяющие личность собственника и продавца,
  • подписанный передаточный акт,
  • нотариально заверенное согласие супруга продавца, если он также являлся собственником.

Продавая дом, продавец одновременно передает покупателю и право собственности на земельный участок (статьи 273, 552 ГК России). Нельзя отчуждать участок без дома, находящегося на нем. Это прописано в статье 35 Земельного кодекса. Поэтому важно определить предмет договора купли-продажи. Требуется указать по отдельности идентификационные данные дома и участка (статья 554 ГК России).

К таким идентификационным признакам можно отнести:

  1. Для дома: кадастровый номер, общая площадь, адрес, информация о номере и дате выдачи свидетельства о праве собственности (выписка из ЕГРП).
  2. Для участка земли: площадь участка, кадастровый номер, адрес, категорию земли, вид разрешения на использование, информация о номере и дате выдачи свидетельства о праве собственности (выписка из ЕГРП).

Невзирая на то, что по закону при продаже дома к покупателю переходит и земельный участок, в договоре обязательно нужно прописать весь состав отчуждаемого имущества, включая все идентифицирующие признаки и дома и участка (статья 554 ГК России).

Немаловажное значение при составлении договора купли-продажи после предмета имеет цена. Ее важно отразить в самом договоре. Обычно установленная цена включает стоимость здания и стоимость передаваемой с ним земли (статья 555 ГК России).

Форма и образец договора

Образец договора купли-продажи дома с земельным участком

Согласно 549 статье Гражданского кодекса России, договор купли-продажи земельного участка с домом представляет собой договор купли-продажи недвижимого имущества. Поэтому он должен заключаться в письменной форме и подписываться продавцом и покупателем. Это регулирует статья 550 ГК России. Если нет соблюдения письменной формы, договор будет считаться недействительным.

Как таковой обязательной нотариальной формы договора купли-продажи законодательство не предусматривает. Но при желании покупателя и продавца его все же можно удостоверить у нотариуса.

Переход права собственности в обязательном порядке должен подтверждаться государственной регистрацией (статья 551 ГК России).

Стоит принять во внимание, что правило о государственной регистрации не будет применяться к договорам, которые были заключены позднее марта 2013 года.

Сегодня нужно регистрировать только переход прав на недвижимость. Регистрации подлежит лишь переход права собственности на недвижимое имущество.

Как происходит передача недвижимости

Момент фактической передачи недвижимости от продавца к покупателю оформляется как отдельный акт или прописывается в договоре, с указанием, что он одновременно является актом приема-передачи недвижимости.

Договор следует подписать в трех экземплярах. Два из них отдается участникам сделки, а третий передается в Росреестр.

Налогообложение

Доход, который получил от продажи продавец (физическое лиц) будут облагаться НДФЛ только в том случае, если имущество было в его собственности не более 3 лет (статья 210 Налогового кодекса России). Продавец имеет право использовать имущественный налоговый вычет, размер его не будет превышать 1 млн. рублей.

Мы уже обсуждали какие документы необходимы для имущественного вычета. Как вариант, вместо этого продавец может снизить сумму доходов, облагаемых налогом, ссылаясь на сумму фактических расходов, связанных с приобретением дома с земельным участком.

Расходы должны подтверждаться документально (статья 220 Налогового кодекса России).

Покупатель также имеет право на имущественный вычет, который соизмеряется с фактическими расходами на приобретении земли и дома. Расходы не должны превышать 1 млн. рублей (статья 220 Налогового кодекса России).

  Бланк договора купли-продажи дома с земельным участком скачать (Размер: 58,5 KiB | Скачиваний: 2 248)

Источник: https://mirblankov.ru/dogovor-kupli-prodazhi-doma-s-zemelnym-uchastkom/

Договор купли-продажи дома с землей

Сделка купли-продажи жилого дома с земельным участком достаточно сложная. Оформляется она, как и любая другая сделку купли-продажи, с помощью договора. Если жилой дом продается вместе с землей, то удобнее оформить один бланк договора на продажу земли и на продажу  дома.

  • Внизу статьи представлена ссылка, по которой можно скачать бланк договора купли-продажи дома с земельным участком.
  • Кроме того, что дом с землей можно продать, его можно также и подарить, данная сделка очень удобна при передачи недвижимости между близки родственниками — скачать образец дарственной на дом с землей.
  • Также предлагаем скачать образец договора купли-продажи дачного участка и земельного участка.
  • Для того чтобы бланк договора имел юридическую силу, он должен содержать набор определенных реквизитов, о которых можно прочитать ниже.

Отдельно стоит отметить, что все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. Точнее регистрируется не сама сделка и не договор купли-продажи, а право собственности нового владельца недвижимости.

На сайте представлены и другие образцы купли-продажи недвижимости: квартиры – скачать образец, нежилого здания – скачать, доли в квартире – скачать образец, гаража – скачать.

Образец заполнения договора купли-продажи дома с землей

  1. Как выше было написано, бланк должен содержать необходимые реквизиты, чтобы служить гарантом для обеих сторон в исполнении взаимных обязательств.

  2. Обязательные реквизиты включают в себя:
  • Дату;
  • Место нахождения;
  • Сведения о сторонах сделки: продавце и покупателе;
  • Описание предмета купли-продажи – дома и земельного участка;
  • Цена на жилой дом с землей;
  • Порядок оплаты и передачи недвижимости;
  • Подписи сторон.
  • Помимо этих необходимых сведений, в бланк договора купли-продажи может быть включена и другая информация, оговоренная сторонами.
  • Главное, договорное соглашение должно четко описывать обязанности, права и ответственность сторон.
  • Обязанностью покупателя является оплатить оговоренную в бланке договора сумму продавцу в такие сроки, которые указаны опять же в договорном соглашении.
  • Продавец при этом пишет для покупателя расписку в получении денежных средств за недвижимость (дом с землей).

Обязанностью продавца является передача предмета сделки купли-продажи в сроки, оговоренные в договоре. При этом оформляется акт приема-передачи недвижимости, которые прикладывается к договору купли-продажи.

Предмет договора должен быть четко описан, так как продается жилой дом и земельный участок, то необходимо охарактеризовать оба объекта.

Прописывается адрес нахождения дома с землей, площадь дома и земельного участка, количество этажей в доме и прочую необходимую информацию. К договору могут быть приложены схемы и чертежи, поясняющие место расположения участка с домом.

Заполняется три экземпляра договора купли-продажи. После их взаимного подписания сторонами по одному экземпляру заберут себе покупатель и продавец, а один будет предоставлен в орган, занимающийся регистрации прав собственности на недвижимости.

Скачать образец договора купли-продажи дома с земельным участком – ссылка.

Источник: http://blandoc.ru/dogovor-kupli-prodazhi-doma-s-zemlej/

Ссылка на основную публикацию