Предварительный договор купли-продажи — судебная практика

Ко мне недавно обратился клиент, с просьбой посмотреть документы на квартиру. В свое время, он приобрел квартиру в Екатеринбурге по предварительному договору купли-продажи недвижимости.

Сдачу дома задержали на несколько лет, в этой связи клиент интересовался, есть ли у него возможность взыскать неустойку. До прихода ко мне он уже интересовался вышеуказанным вопросом у нескольких юристов, но их мнения рознились – кто-то говорил да, кто-то нет.

Клиенту никто не мог уверенно ответить имеет ли он право обратиться в суд за взысканием неустойки по предварительному договору купли-продажи недвижимости.

Предварительный договор купли-продажи - судебная практика

Однако я знала, что некоторое время назад, в 2016 году, Верховный суд РФ четко выразил и обосновал свою позицию по ранее озвученному вопросу.

В настоящей статье попробуем ответить на некоторые вопросы: Возможно ли взыскание неустойки по предварительному договору купли-продажи квартиры? Распространяется ли действие закона о долевом строительстве на такие договоры?

Верховный суд по делу № 78-КГ 16-13 вынес определение в котором четко расставил все точки над и по вопросу  — что есть предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Суть дела, по которому Верховный суд вынес свое знаковое определение: Гражданин Р. (далее – Истец) заключил со строительной компанией «Л» предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном доме в 2008г. за 17 млн руб. В  свою очередь фирма «Л», заключила договор о финансировании проектирования и строительства жилого дома с другой компанией-застройщиком «П».

Денежные средства Истец, сразу после заключения сделки, оплатил «Л», а основной договор стороны договорились заключить в течение 90 дней после госрегистрации права собственности продавца на квартиру. Строительство планировалось быть законченным до конца года, но сроки сдачи объекта затянулась.

В июле 2009 года истек срок передачи квартиры по предварительному договору. Истец потребовал от строительной компании расторжения сделки и возврата уплаченных денежных средств, а также заплатить проценты в соответствии с Законом «Об участии в долевом строительстве», но ответа так и не получил.

Лишь в 2014 году, Истец обратился в Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга, он попросил взыскать со строительной фирмы уже уплаченные 17 млн руб., а также 22,3 млн руб. неустойки, потребительский штраф и судебные издержки В процессе рассмотрения дела фирма, в добровольном порядке сама вернула покупателю 17 млн руб., но добиться выплаты неустойки и штрафа у Истца не получилось.

Суд пришел к выводу, что спорные правоотношения не регулируются законом «Об участии в долевом строительстве», потому что у  Истца не был заключен договор с застройщиком.

Кроме того, как указал суд, разрешение на строительство было вообще получено до вступления в силу этого закона, а поэтому его нормы применять нельзя.

В результате суд взыскал с ответчика лишь расходы по оплате государственной пошлины.

В апелляционной инстанции согласились с выводами суда первой инстанции, но все же дополнительно взыскали с ответчика 200 000 руб. потребительского штрафа.

Истец остался недоволен таким исходом дела. Он пошел добиваться удовлетворения своих требований в Верховном суде РФ.

Верховный суд РФ, по вышеуказанному делу вынес свое обоснованное определение и указал, как следует квалифицировать оспариваемую сделку.

Верховный суд указал: «Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.»

Таким образом, на такие правоотношения должны распространяться положения закона «Об участии в долевом строительстве». Судьи Верховного суда указали, что оспариваемая сделка представляет собой фактически договор участия в долевом строительстве.

Источник: https://park72.ru/column-kazarina/140080/

Споры по предварительному договору

Гражданским кодексом РФ установлены основания приобретения права собственности на имущество, которое имеет собственника. Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, име­ющее собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Бывают ситуации, когда заключить договор об отчуждении недвижимости невозможно, но владельцу недвижимости и ее приобретателю в обеспечение гарантий того, что сделка состоится, необходимо закрепить договоренность о будущем отчуждении недвижимости документально.

К примеру, продавцу срочно нужны деньги, а заключить договор купли-продажи недвижимости он не может, так как у него не зарегистрировано право собственности, не проведен кадастровый учет земельного участка под домом, объект недвижимости не введен в эксплуатацию и т.п.

В таких случаях для законной передачи денег в счет предстоящей продажи недвижимости заключается предварительный договор купли-продажи.

Вообще, предварительный договор может быть заключен к любому основному договору. Однако наиболее распространенными являются предварительные договоры аренды или купли-продажи недвижимого имущества.

Следует отметить, что судебная практика рассмотрения дел о принудительном исполнении предварительных договоров складывается неоднозначно, что связано с наличием коллизий применения отдельных положений гражданского законодательства, регулиру­ющих вопросы заключения договора и исполнения обязательств.

Требования к предварительному договору содержатся в ст. 429 ГК РФ:

  1.  По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
  2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
  3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
  4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
  5. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
  6. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
  7. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор».

Рассмотрим положения статьи о предварительном договоре по порядку. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Все договоры по отчуждению недвижимости заключаются в письменной форме, поэтому предварительный договор должен быть заключен в письменной форме.

В соответствии со ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Если основной договор в последующем будет заключаться в нотариальной форме (это относится в первую очередь к рентным договорам), то предварительный договор также должен быть нотариально удостоверен, поскольку удостоверение нотариусом является требованием к форме договора.

В то же время, если основной договор подлежит обязательной государственной регистрации (а это необходимо для всех видов договоров по распоряжению недвижимостью), предварительный договор регистрировать не требуется.

Эта позиция весьма аргументированно отражена в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02. 2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”».

Индивидуальный предприниматель на основании п. 4 ст. 445 ГК РФ обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о понуждении последнего заключить с ним договор аренды здания сроком на 25 лет на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Возражая против предъявленного иска, акционерное общество в ходе судебного разбирательства заявило, что поскольку договор аренды здания сроком на 25 лет, который это общество обязалось заключить с предпринимателем, подлежал обязательной государственной регистрации, то в соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ и сам предварительный договор также подлежал такой регистрации. Однако он не был зарегистрирован и, следовательно, на основании п. 3 ст. 433 ГК РФ должен считаться незаключенным.

Поэтому требования истца не подлежат удовлетворению, поскольку основываются на незаключенном предварительном договоре.

Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, отметив, что на основании п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.

Поскольку договор аренды здания подлежал государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ, то и предварительный договор также подлежал государственной регистрации.

Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции отменил и удовлетворил иск о понуждении заключить договор аренды, указав, что в силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований ст. 164 ГК РФ.

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции признал, что предварительный договор не подлежал государственной регистрации (п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”»).

Рассмотрим еще один имеющий важное значение вопрос. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Таким образом, в силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно указать недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Поскольку предварительный договор купли-продажи недвижимости должен содержать существенные условия основного договора, он также должен соответствовать требованиям ст. 554 ГК РФ. Если предварительный договор будет содержать неполные или недостоверные сведения, суд, скорее всего, откажет в удовлетворении требования об обязании заключить основной договор.

Договоры об отчуждении недвижимости должны содержать обязательные сведения о предмете договора, к которым относится точный адрес объекта недвижимости, размер площади, этаж, на котором он расположен и т.п. Если основной договор возмездный, то в нем должна быть указана цена, за которую объект недвижимости будет продан.

Данные о собственнике недвижимости также относятся к существенным условиям.

Источник: http://xn--80aaevmeiocg0a.xn--p1ai/index.php/home/2-uncategorised/18-spory-po-predvaritelnomu-dogovoru

Вс разъяснил тонкости предварительного договора купли-продажи квартиры

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ занялась одной из серьезных проблем, с которой сталкиваются граждане, вкладывая деньги в будущую квартиру. Проблема называется «договор купли-продажи жилья». Это главный документ для подобной сделки. Но заключают его немногие.

Дело в том, что абсолютное большинство будущих новоселов приобретают квартиру еще на этапе строительства. А это требует некой бумаги под названием «предварительный договор». Вот с этим предварительным документом и возможны проблемы, о которых будущие новоселы должны знать, чтобы не столкнуться с большими проблемами и потерей денег.

Читайте также:  Протокол разногласий к договору поставки - образец

Недавно Верховный суд РФ пересмотрел итоги спора жителя Санкт-Петербурга, который начал судиться с некой коммерческой структурой. Эта фирма, взяв у человека солидные деньги, несколько лет «кормила» человека обещаниями продать ему построенную квартиру, но обещания не выполнила.

Верховный суд РФ приравнял нападение с игрушечным пистолетом к разбою

История этого гражданского спора началась девять лет назад, когда гражданин заключил предварительный договор купли-продажи квартиры с коммерческой структурой. Цена вопроса — 17 миллионов рублей за трехкомнатную квартиру в еще не построенном доме.

В предварительном договоре стояла дата ввода в эксплуатацию будущего жилья.

А еще в документе говорилось, что в течение 90 дней с момента государственной регистрации прав собственности на квартиру фирма обязуется подписать с гражданином основной документ — договор купли-продажи.

А дальше все было банально: спустя год после подписания предварительного договора квартира так и не была построена. Гражданин бомбардировал коммерсантов требованиями расторгнуть договор и вернуть ему все деньги.

Но, как сказано в материалах дела, эти отчаянные письма были коммерческой структурой «оставлены без удовлетворения».

В конце концов терпение у человека лопнуло, и спустя четыре года после подписания, как оказалось, пустой бумажки он пошел в суд.

Потребовал вернуть ему всю сумму, заплаченную им за квартиру, неустойку за годы пользования его деньгами — 22 миллиона рублей, штраф за нежелание добровольно вернуть ему деньги за квартиру и еще потребовал оплатить его судебные издержки.

Фирма, получив иск, деньги — 17 миллионов рублей — в процессе суда нехотя, но вернула. Районный суд взыскал с фирмы по иску гражданина только оплату госпошлины. В желании все-таки получить с недобросовестных коммерсантов неустойку и штраф суд истцу отказал.

Санкт-Петербургский городской суд это решение отменил и взыскал с коммерсантов штраф — 200 тысяч рублей по закону «О защите прав потребителя». Столько стоило нежелание вернуть деньги.

В неустойке в 22 миллиона рублей за то, что фирма годами пользовалась этими деньгами, гражданину опять отказали.

Пришлось человеку обращаться в Верховный суд РФ. Его Судебная коллегия по гражданским делам с несостоявшимся новоселом согласилась и разъяснила, какие нарушения сделали суды.

Коммерсантам придется заплатить 22 миллиона рублей неустойки за нежелание отдать квартиру или вернуть деньги

Когда местные суды рассматривали просьбу о взыскании неустойки, они сослались на закон об участии в долевом строительстве. Суть вот в чем. Именно этот закон и предусматривает в случае невыполнения обязательств выплату неустойки.

Районный суд гражданину заявил, что его отношения с фирмой, которая взяла деньги и пообещала жилье, законом об участии в долевом строительстве не регулируются. Дело в том, что договор об участии в долевом строительстве может быть заключен только с застройщиком. А фирма, которая взяла у человека деньги, — инвестор, который имеет право требования на квартиру.

А еще районный суд заявил, что разрешение на строительство дома, в котором гражданин так и не получил жилье, было получено еще до вступления в силу закона о долевом строительстве.

Источник: https://rg.ru/2017/05/17/reg-szfo/vs-raziasnil-tonkosti-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Как суды применяют позицию ВАС РФ об оплате по предварительному договору

Стороны заключили предварительный договор. Если одна из сторон внесла полную или частичную оплату по предварительному договору, суд признает договор основным.

В договорной работе нередко применяют предварительный договор (ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор заключают о том, что в будущем стороны подпишут основной договор и совершат ту или иную сделку.

В предварительном договоре присутствуют условия о предмете и особенностях основного договора. Предварительный договор подтверждает обязанность сторон заключить основной договор, когда придет время.

Стороны могут установить условие о задатке по предварительному договору.

Если по предварительному договору внесли оплату, договор считают основным

Недобросовестный контрагент может попытаться обогатиться за счет второй стороны при заключении предварительного договора. В своей практике с делами такого рода сталкивался ВАС РФ.

Пленум ВАС РФ в 2011 году издал постановление, в котором подчеркнул: если покупатель внес предоплату по предварительному договору, это делает договор основным (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров…»).

Позиция, которую высказал ВАС, лишила недобросовестных контрагентов возможности взимать платежи под видом штрафов.

Рассмотрим, как это работает на практике. В одном деле контрагенты подписали предварительный договор. Сначала покупатель перечислил оплату, но затем отказался от соглашения и вернул выплаченные средства. Спустя некоторое время покупатель потребовал от продавца проценты по ст. 395 ГК РФ.

Но поскольку покупатель перечислял оплату, согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ договор можно признать основным. А в соответствии с ч. 2 и ч. 3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора прекращаются обязательства сторон. Также теряют силу основания для предъявления санкций.

Согласно закону нельзя извлекать преимущество из недобросовестного поведения. В споре между покупателем и продавцом суд принял сторону продавца и отказал покупателю в требовании о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами (постановление АС Московского округа от 03.06. 16 № Ф05-7296/2016 по делу № А41-76741/2015).

Разъяснение ВАС защищает участников сделок с недвижимостью

Разъяснения, которые сделал ВАС РФ, имеют большое значение, особенно если речь идет о сделке с объектами недвижимости.

Стоимость зданий или земельных участков очень высокая, проценты за нарушение договорных обязательство могут быть огромными.

Разъяснение ВАС РФ не позволяет недобросовестным участкам отношений злоупотреблять правом и извлекать выгоду из расторжения предварительного договора.

Если по предварительному договору внесли оплату, а потом между сторонами возник судебный спор, суды разрешают такие споры в соответствии с нормами ГК РФ о договоре купли-продажи. Разъяснение судов, в частности, защищает права кредиторов при банкротстве продавца.

Например, стороны заключили предварительный договор о еще не образованном участке земли, и покупатель внес оплату по договору. Еще не образованный участок может быть объектом сделки. В случае банкротства суд признает обоснованным требование кредитора о включении такой оплаты в реестр кредиторов.

А вот в неустойке откажет (постановление АС Северо-Кавказского округа от 18.02.16 по делу № А32-19671/2013).

Позиция ВАС РФ имеет большое значение для защиты интересов физических лиц, которые расторгают договоры покупки недвижимости. Например, в одном деле человек заключил предварительный договор о покупке и заплатил часть денег.

Но у него изменились обстоятельства, поэтому оставшуюся часть он выплатить не смог. По условию предварительного договора продавец недвижимости в такой ситуации мог оставить первый платеж себе. Это было штрафной мерой за отказ физического лица от заключения основного договора.

Продавец сослался на это условие и отказался вернуть аванс покупателю. Покупатель обратился в суд, который принял сторону истца и удовлетворил иск.  Суд указал, что договор считается заключенным, поскольку покупатель внес аванс.

Покупатель взыскал неосновательное обогащение с продавца (апелляционное определение Московского городского суда от 12.05.16 № 33–11583/2016).

При этом нужно иметь в виду, что позиция ВАС РФ о купле-продаже будущей вещи применяется не только к спорам в отношении объектов, которые только должны появиться. Суды будут ссылаться на нее, если спорный объект уже существует (апелляционное определение ВС Удмуртской Республики от 31.08.15 по делу № 33–3094/2015).

Позиция ВАС РФ защищает продавца от двойной ответственности по предварительному договору

Также позиция ВАС РФ защищает продавца от двойной ответственности. Закон дает право требовать задаток в двойном размере, если его получатель не исполнил договор (ч. 2 ст. 381 ГК РФ). Но такое правило не действует в предварительном договоре, в котором закрепили обязательство заключить соглашение о продаже недвижимости в будущем.

Задаток как способ обеспечения обязательства теряет свою функцию. Он становится оплатой, поскольку стоимость будущей вещи уменьшается на его сумму. В случае расторжения договора покупатель вправе вернуть платеж, а не уплаченную сумму в двойном размере (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.10.12 по делу № А46-9764/2011).

Источник: https://www.law.ru/article/21372-qqe-17-m2-22-02-2017-oplata-po-predvaritelnomu-dogovoru

Решение суда о признании предварительного договора купли-продажи недействительным № 2-1939/2017

В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между Рыбиным А.В., Рыбиной А.И. (Продавцы) и Шереметьевой И.О. (Покупатель) был заключён предварительный договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем сооружением.

Согласно условиям договора, Продавцы обязались заключить договор купли-продажи недвижимого имущества – земельного участка с расположенным на нем строением (жилой дом), расположенный по адресу: срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В обеспечение исполнения договора истец передала продавцам задаток в размере 100000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ Продавцы обратились к истцу с заявлением о расторжении договора и возврате задатка в размере 100000 рублей. Таким образом, Продавцы отказались исполнить свои обязательства по Договору и заключить договор купли-продажи.

Шереметьева И.О. была вынуждена дать согласие на расторжение Договора и получить 100000 рублей.

Пункт 5.1 договора содержит условие, согласно которому Продавец в случае нарушения Договора и отказа от заключения основного договора обязан, кроме возврата суммы задатка в полном объёме, выплатить неустойку в размере 100% от суммы задатка. Срок исполнения обязательства по выплате неустойки – 5 банковских дней с момента отказа от заключения договора купли-продажи.

Несмотря на неоднократные устные обращения к ответчикам, неустойка ни до 21 ноября, ни до настоящего времени не выплачена.

В соответствии с п. 5.1.1 Договора, в случае несвоевременной выплаты неустойки, Продавцы обязаны выплатить Покупателю пеню в размере 0,1% от денежной суммы, подлежащей выплате за каждый день просрочки платежа.

На основании изложенного, истец просила суд взыскать с ответчиков солидарно в её пользу неустойку в размере 100000 рублей, пени 7600 рублей и расходы по оплате госпошлины.

Рыбин А.В. и Рыбина А.И. обратились со встречным иском о признании предварительного договора недействительным. В обоснование иска указали, что 04.11.2015 года между Рыбиным А.В., Рыбиной А.И., Шереметьевой И.О. и Агентство недвижимости ООО «Ваш выбор+» был заключён предварительный договор купли-продажи земельного участка с расположенными на нём сооружениями.

ДД.ММ.ГГГГ Продавцы обратились к Покупателю с заявлением о расторжении предварительного договора купли-продажи и выплатили сумму 100000 рублей.

Между Рыбиным А.В., Рыбиной А.И. и ОАО «НОМОС-БАНК», ДД.ММ.ГГГГ заключён договор об ипотеке №/ДИ, жилой дом, расположенный по адресу: , стоимостью 2290000 рублей.

При заключении предварительного договора купли-продажи ООО

Читайте также:  Товарная форма кредита - что это такое?

«Ваш выбор +» не было получено предварительное согласие банка на отчуждение имущества, что является нарушением действующего законодательства и признание Залогодателем Банком ОАО «НОМАс Банк» недействительным договора купли-продажи.

На основании изложенного истцы просят суд признать предварительный договор купли-продажи земельного участка с расположенном на нём сооружением от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, взыскать с ответчика судебные расходы.

В судебное заседание Шереметьева И.О., Рыбин А.В., Рыбина А.И., извещены. Со слов представителей они не желают принимать участие в рассмотрении дела, доверяют рассмотреть дело с участием представителей.

Учитывая мнение представителя истца, представителя ответчиков, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц по правилам ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила удовлетворить. В удовлетворении встречных исковых требований просила отказать.

Представитель ответчиков (истцов по встречному иску) в судебном заседании в удовлетворении первоначальных исковых требований просила отказать, встречные исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Заслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. п. 1, 2 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1).

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3) В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4). В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 5). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между Рыбиным А.В., Рыбиной А.И. и Шереметьевой И.О.

был заключён предварительный договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нём сооружением, по условиям которого стороны обязуются заключить в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи земельного участка площадью 288 кв.м. с расположенным на нём жилым строением площадью 75,2 кв.м., по адресу: . Цена продажи составила 4200000 рублей (л.д.8-9).

Согласно п. 4.1. договора в счёт оплаты Покупатель передает Продавцу денежную сумму в размере 100000 рублей в качестве задатка.

Из п. 5.1 договора следует, что в случае нарушения Продавцом п.п. 1.1, 2.1 договора и отказа от заключения договора купли-продажи, либо невозможности заключения договора купли-продажи объекта по его вине, Продавец обязан в срок не позднее 5 банковских дней с момента отказа от заключения договора купли-продажи или нарушения Продавцом условий настоящего договора, вернуть Покупателю сумму предварительного платежа, а также выплатить неустойку в размере 100% от денежной суммы предварительного платежа. Общий размере выплат за нарушение исполнения обязательства составляет денежную сумму в размере 100000 рублей. Согласно п. 5.1.1 в случае несвоевременной выплаты денежной суммы. Указанной в п. 5.1 настоящего договора, Продавец обязан выплатить Покупателю пеню в размере 0,1% за каждый день просрочки от денежной суммы, подлежащей выплате.

В установленный сторонами срок, основной договор купли-продажи заключён не был. ДД.ММ.ГГГГ Шереметьева И.О. получила от Рыбина А.В., Рыбиной И.А. денежную сумму в размере 100000 рублей (л.д.10).

В соответствии с положениями п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Исходя из содержания вышеуказанной нормы, предметом предварительного договора является лишь обязательство сторон по заключению договора в будущем, а не обязательство по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счёт причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного ч. 2 ст. 380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Основная цель задатка — предотвратить неисполнение договора (ст. 329 ГК РФ). Задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа.

Договор купли-продажи объекта недвижимого имущества сторонами в письменном виде не заключался, его существенные условия в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации не определялись.

Таким образом, обязательств, которые мог бы обеспечивать задаток, между сторонами не возникло.

При таких обстоятельствах соглашение сторон о задатке (п.4.1 договора) в счёт еще несуществующих денежных обязательств нельзя признать правомерным, переданная ответчиками истцу денежная сумма в силу положений пункта 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации не может расцениваться как задаток, а представляет собой аванс, уплаченный до заключения договора.

Ответчики возвратили истцу полученные по предварительному договору денежные средства в размере 100000 рублей.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По смыслу статьи 329 ГК РФ неустойка выполняет обеспечительную функцию исполнения обязательства.

Между тем, из содержания предварительного договора не следует, что предусмотренная неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства покупателя по заключению основного договора.

Неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а поэтому должна соответствовать последствиям нарушения.

Суд считает, что сам по себе предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на имущество. Обязательство, которое предусматривает предварительный договор, — это заключение в будущем основного договора на тех существенных условиях, которые оговорены сторонами в предварительном договоре.

Из предварительного договора не могут вытекать никакие обязательства, кроме обязательства по заключению основного договора.

На основании предварительного договора стороны не приобретают право собственности на имущество, поскольку его предметом являются иные обязательства сторон, а именно, обязанность участников сделки заключить в оговоренные сроки основной договор купли-продажи имущества.

Разрешая исковые требования Шереметьевой И.О. о взыскании неустойки и пени, руководствуясь нормами права, подлежащими применению к спорным правоотношениям, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска, поскольку предметом предварительного договора купли-продажи, заключённого сторонами ДД.ММ.

ГГГГ, являлась лишь обязанность сторон в будущем заключить основной договор, предварительный договор не влечёт возникновения каких-либо прав и обязанностей на имущество, которое должно быть предметом основного договора, основной договор купли-продажи не заключался, предварительный договор расторгнут сторонами, а поэтому правовых оснований для взыскания неустойки и пени по предварительному договору купли-продажи не имеется.

Разрешая встречные исковые требования о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, суд считает, что они удовлетворению не подлежат.

Недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) — возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Следовательно, указанные нормы относятся к существующим, т.е. к заключённым, сделкам.

Поскольку основной договор купли-продажи не был заключён, за предварительным договором не последовало основного договора, который был прошёл государственную регистрацию права, то такой договор не может быть признан недействительным, к нему не могут быть применены последствия недействительности сделки. Предварительный договор купли-продажи не является основной сделкой, влекущей за собой правовые последствия сделки.

Отказывая в удовлетворении встречного иска Рыбина А.В., Рыбиной А.И. суд делает вывод о том, что основной договор сторонами не был заключён, а незаключённая сделка не может быть признана недействительной.

Поскольку в удовлетворении исковых требований Рыбину А.В., Рыбиной А.В., отказано, судебные расходы возмещению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Читайте также:  Порядок предоставления субсидий некоммерческим организациям

Источник: http://sud-praktika.ru/precedent/322937.html

Договор купли-продажи: судебная практика

Особенностью договоров купли-продажи является наличие огромного количества его правовых конструкций и видов, начиная от договоров розничной купли-продажи и заканчивая договорами купли-продажи (контрактами) бизнес-активов, акций и долей участия (предмет последних носит виртуальный характер).

Понятие договора

Договорами купли-продажи (товара) является сделка, в соответствие с которой продавцом передается товар в собственность покупателя за установленное договором вознаграждение.

Исходя из обзора судебной практики, объектами договоров считают действия продавца, связанные с передачей права собственности на товар и самого товара непосредственно, а также действия покупателя, которые свидетельствуют о его принятии и оплате товара (ст. 129 ГК РФ).

Наиболее распространенным видом сделок в гражданском обороте является договор розничной купли-продажи, который осуществляют граждане каждый день. В соответствии с гражданским законодательством (ст. 168 ГК РФ) запрещено заключение договоров розничной купли-продажи, а также и других видов сделок, предметом которых являются товары, ограниченные в обороте, а также запрещенные к продаже.

Сделки, которые нарушают вышеизложенные требования закона, могут быть признаны в судебном порядке недействительными.

В Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06. 2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» изложена правовая позиция, в соответствии с которой к правилам продажи товаров субъектами хозяйствования, в которых покупателем выступают граждане, приобретающие товар для личных нужд (как правило, это договора розничной купли-продажи), применяются нормы ГК России и Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-I «О защите прав потребителей».

Пример судебной практики по договору розничной купли-продажи, который разъясняет правовые основания для признания его недействительным:
Пермским краевым судом было вынесено определение от 13 июня 2012 года «О признании недействительным договора розничной купли-продажи 33-4041», в котором истцу было отказано в удовлетворении исковых требований.

Основанием отказа послужил факт того, что приобретенный по договору купли-продажи товар (пылесос) был принят покупателем после его демонстрации, и после внесения предоплаты по договору, в течении договорного срока была внесена и остальная (полная) сумма за товар.

Наличие в товаре существенных дефектов или невозможность его использования по целевому назначению не были подкреплены допустимыми доказательствами в суде.

Недействительность сделок

Для некоторых видов договоров обязательной является письменная форма (договор купли-продажи автомобиля, недвижимого имущества), несоблюдение которой может быть правовым основанием для признания договора недействительным.

Отдельные виды договоров, таких как договор купли-продажи недвижимости, должны быть выполнены в письменной форме, а также они подлежат обязательной регистрации права на недвижимость, которая является предметом договора.

Судебная практика говорит о том, что достаточно большое количество договоров признается недействительными при отсутствии государственной регистрации права, поскольку законом предусмотрена необходимость регистрации прав на недвижимое имущество.

Как показывает обзор судебной практики, большое значение придается волеизъявлению сторон при совершении сделки. Если же договор содержит признаки мнимой или притворной сделки (ст.

170 ГК России) и реализация волеизъявления не направлена на достижение правовых последствий, которые отражены в сделке, например, по договору купли-продажи недвижимости, то такая сделка может быть признана в судебном порядке недействительной.

Для совершения сделки, которая будет иметь все правовые последствия, связанные с достижением цели сделки, необходима полная дееспособность лица, которое является стороной договора.

В случае доказывания факта того, что стороной договора являлось недееспособное лицо или обладающее неполной дееспособностью, такая сделка может быть признана недействительной.

Также за судом определено право: применять все правовые последствия недействительности сделки по договору купли-продажи, при этом стороны по договору приводятся в первоначальное правовое положение, существовавшее до совершения незаконной сделки.

Это значит, что в случае признания, например, договора купли-продажи квартиры недействительным, в обязанность продавца входит возвращение всего объема полученных средств по договору, а покупатель обязан возвратить квартиру (земельный участок, недвижимость) продавцу.

Сделки, которые касаются договоров купли-продажи недвижимости, при совершении которых необходимым является согласие органов опеки и попечительства  (п. 2 ст. 37 ГК России), без наличия такого согласия являются ничтожными.

К таким категориям сделок относятся сделки, которые совершались лицом с ограниченными полномочиями (ст. 174 ГК России), несовершеннолетними (ст. 175 ГК России), недееспособными лицами (ст. 176 ГК России), совершенные гражданами, которые не могут понимать значений своих действий (ст. 177 ГК России).

Недействительным признается договор купли-продажи недвижимого имущества, автомобиля и др., совершенный под влиянием заблуждения (статья 178 ГК РФ). (Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. Информационное письмо от 10 декабря 2013 года N 162. Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае, когда был заключен предварительный договор, который определял дальнейшие основания заключения договора купли-продажи, при признании недействительным основного договора, предварительный договор также признается недействительным.

Предварительные договоры, как правило, заключаются с целью обеспечения гарантий того, что будет впоследствии заключен основной договор в срок и на условиях, определенных предварительным договором.

Такой вид договора не порождает прав и обязанностей, которые отражены в условиях основного договора, поэтому признавать отдельно недействительным предварительный договор, в случае если был заключен или исполнен основной договор полностью или частично, правовые основания отсутствуют.

Предварительные договоры заключаются, как намерение заключить в последующем сделку купли-продажи недвижимости (земельного участка, квартиры, и т. д.), автомобиля, поставки, аренды, перевозки и т.д.

Исходя из анализа судебной практики при разрешении споров, связанных с исполнением или признанием недействительными договоров купли-продажи автомобиля, недвижимости, квартиры, мебели другого имущества, можно сделать следующие выводы.

Договор купли-продажи недвижимости представляет собой юридический факт, который устанавливает, изменяет или прекращает определенный объем гражданских прав и обязанностей.

Во время его заключения в обязанности сторон входит согласование всех его условий, которые стороны определяют как существенные.

Исполнение договоров

Одним из примеров судебного решения, касающегося вопроса исполнения договоров, является дело № 33-10 от 12.01.12 года (Воронежский областной суд), в соответствии с которым истец (Общество) предъявил исковое требование о признании отказа от исполнения договора правомерным.

Кроме того, было предъявлено требование о взыскании денежной суммы, связанной с убытками, компенсацией морального вреда и неустойки за неисполнение договорных обязательств. Суть спора состояла в том, что в соответствии с договором купли-продажи автомобиля были определены гарантийные обязательства на него.

После совершения договора купли-продажи, а также совершения передачи автомобиля, истец в процессе его использования обнаружил определенные недостатки (шум двигателя) и некоторые дефекты, которые при первоначальном осмотре были незаметны. Ответчиком автомобиль был принят на гарантийный ремонт, однако недостатки, указанные истцом, на деле устранены не были.

На этом основании истец отказался от исполнения договора купли-продажи автомобиля и предъявил вышеуказанные исковые требования.

Поскольку обязанность предоставления доказательственной базы суду в качестве обоснования своей правой позиции лежит на сторонах, а договор купли-продажи обязывает каждую из сторон исполнить свои обязательства, то для отказа от исполнения договора субъектам права должны быть предоставлены достаточные правовые основания, которые обосновывают невозможность его исполнения. Как было установлено судом, в данном случае истец не предоставил допустимых доказательств того, что автомобиль невозможно эксплуатировать, и того, что договор купли-продажи автомобиля может быть не исполнен. На вышеизложенном основании судом было отказано в удовлетворении исковых требований истцу в полном объеме.

Обязанность доказывания в судебном процессе

В большинстве случаев, когда спор о признании недействительным договора касается договоров купли-продажи автомобиля, мебели, движимого имущества, в соответствии ст. 224 ГК России такие договора считаются исполненными в момент передачи имущества и денег друг другу сторонами правоотношений.

Основанием для признания этих видов договоров недействительными может быть только неисполнение своих обязательств одной из сторон. Как свидетельствует судебная практика, для того, чтобы признать недействительным договор купли-продажи автомобиля, недостаточно наличия каких-либо дефектов в автомобиле.

Необходимым условием для указанных правовых оснований будет только невозможность использования автомобиля по целевому назначению. То же самое касается и других видов имущества, мебели или бытовых принадлежностей.

Обстоятельства невозможности использования по целевому назначению приобретенного по договору купли-продажи имущества должны быть доказаны в судебном порядке с предоставлением допустимых доказательств (судебно-товароведческих экспертиз, инженерно-технических экспертиз, заключений специалистов). Показания свидетелей не могут в этих случаях являться доказательствами.

Необходимым является доказывание момента, с которого имущество стало непригодным для использования по целевому назначению, или образования в нем существенного дефекта.

Договоры купли-продажи регулируются положениями ст. 454 ГК России. Договоры купли-продажи недвижимости считаются незаключенными, когда в них не определены обязательные условия (требования ст. 554, 555 ГК России). В соответствии с указанными статьями такими условиями являются предмет договора и его цена.

Исходя из анализа судебной практики, не могут быть предметами договора купли-продажи имущество, недвижимость, автомобиль, если таковое находится под обременением.

В порядке, установленном действующим законодательством, если обременение зарегистрировано в Государственном реестре, то для совершения сделки должно быть зарегистрировано и снятие обременения органом или собственником, которые его накладывал. Продажа недвижимости с обременением – очень редкий вид сделок.

Важно: с приобретением недвижимости к новому собственнику переходят и ограничения (обременения).

В случае, когда отчуждается квартира, которая является общей долевой собственностью и обременение наложено только на долю одного из собственников, отчуждению подлежит только необремененные запретом продажи доли.

Исходя из анализа судебной практики, достаточно большой процент решений касается принуждения одной из сторон по договору купли-продажи квартиры, недвижимого имущества, автомобиля или мебели — исполнить денежные обязательства.

Одним из примеров таких решений является решение Сернурского районного суда Республики Марий Эл по делу № 2-106/2015-М-99/2015, в соответствии с которым были удовлетворены исковые требования гражданки ХХХ и взыскано с ответчиков 1 и 2 в интересах истца задолженность по договору купли-продажи квартиры в установленном размере.

Источник: https://SudebnayaPraktika.ru/grazhdanskie-dela/dogovor-kupli-prodazhi.html

Ссылка на основную публикацию