Если цена в договоре купли-продажи занижена – последствия

Занижение цены в договоре в договоре купли-продажи недвижимости  или завышение цены —  нередкая Если цена в договоре купли-продажи занижена – последствияситуация в сделках купли-продажи. Бред конечно, но увы, таковы реалии нашей жизни. 🙂

Разберемся подробно, в каких ситуациях одна из сторон сделки просит занижение цены в договоре  или завышение цены в договоре.
Cтатья обновлена 18/05/2019 г

Занижение цены в договоре

Покупатели  недвижимости могут столкнуться  с предложением Продавца  сделать занижение цены в договоре.
Это пока довольно распространенная практика уклонения от налогов или сокрытие истинной цены продажи одним из супругов или доверенным лицом, с целью наживы.

Причины занижения продавцом цены квартиры

  • Чаще всего таким образом Продавец хочет избежать уплаты подоходного налога в размере 13%.
  • Иногда, не понимая как начисляется этот налог, занижение делается бессмысленно.
  • В каких же случаях Продавец «попадает на налоги» и когда их платить не надо?
  • Если цена в договоре купли-продажи занижена – последствияПродавец НЕ платит налоги если:
  • приобрел квартиру в собственность до 01.01.2016 г и владел ей 3 и более лет. Не зависимо от цены, указанной в договоре — налог он не платит.
  • не зависимо от срока владения налог не платится если цена продажи  квартиры равна или менее покупной
  • приобрел квартиру в собственность  в 2016 году и после и владел ею 5 лет и более, получил квартиру в наследство и владел ей 3 и более лет.

Продавец  будет платить налоги если:

  • сроки владения меньше вышеуказанных и цена продажи выше покупной

И здесь, для расчета размера налога можно применить одну из двух формул:

  • (цена в договоре продажи минус 1 000 000.0 рублей ( налоговый вычет с продажи жилых помещений)) * 13%
  • (цена в договоре продажи минус  цена в договоре покупки)* 13%

По приватизированным или подаренным  квартирам можно применить только первую формулу.

Так вот, чтобы не платить подоходный налог с продажи квартиры, некоторые Продавцы просят Покупателя занизить стоимость в договоре до покупной.

НО! с 2016 года, если в договоре продажи указана цена менее кадастровой стоимости, будет для расчета подоходного налога применяться сумма равная 70% от кадастровой стоимости.

Подробнее о налогах > > >

Как узнать кадастровую стоимость через интернет > > >

Чем опасно занижение цены для Покупателя

Итак, Вы согласились на занижение цены в договоре.

Например: квартира стоит 5 000 000.0 Продавец просит указать в договоре  3 300 000.0 и пишет две расписки: на сумму 3 300 000 и 1 700 000 и Вы передаете ему деньги.
И какая же здесь таится опасность?

Если цена в договоре купли-продажи занижена – последствия

-Вы конечно отказываете.

-Он обращается в суд с иском о расторжении кабальной сделки, ведь  цена в договоре меньше рыночной более чем на 30 %

Суд иск удовлетворяет и обязывает его вернуть денежные средства, указанные в договоре. Что он и делает.

-А 1 700 000.0?

-А извиняйте, они к договору купли-продажи квартиры не относятся!

А это другое судебное разбирательство, растянутое на годы.
Может по три копейки и будет возвращать, как знать.

Вывод: Очень обдуманно отнеситесь к предложению о занижении цены.

Если это не очень большая сумма, то можно оформить договор купли-продажи неотделимых улучшений или мебели. Но это тема другой статьи.

Другая ситуация с возможными потерями для Покупателя.

С 2015 года налоговый вычет с покупки жилых помещений предоставляется в размере 2 000 000.0 не на объект недвижимости, как было ранее, а на налогоплательщика.

Если в сделке участвуют супруги — каждый из них может рассчитывать на получение налогового вычета.

Например: цена квартиры 4 000 000.0 — каждый из супругов получит возврат, уплаченного ранее подоходного налога, в размере 260 000.0

  1. Конечно при условии полной цены в договоре и наличия расписки от Продавца.
  2. Занижая цену в договоре, вы уменьшаете сумму возврата.
  3. Впрочем, при следующей покупке жилья, вы сможете восполнить потери.

Чем опасно занижение цены для Продавца

Другая возможная ситуация — это риски возврата денежных средств Покупателю.

Был случай: цена в договоре была занижена по настоянию Продавца, с целью ухода от налогов.
Причем это требование было выдвинуто через несколько дней после подписания предварительного договора и передачи задатка. Покупатель сопротивлялся, но вынужден был уступить и квартира ему подходила и возникал риск потери задатка.

Ситуация была напряженная, почти скандальная

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/12/06/zanizhenie-tsenyi/

Занижение стоимости квартиры

Если цена в договоре купли-продажи занижена – последствия

Такие имущественные сделки имеют преимущества, но и усиливают риски обеих сторон договора.

Стремясь сберечь финансовые средства полученные, от сбыта недвижимости, граждане занижают указанную цену объекта в договоре купчей, сравнительно с той, которая установлена фактическими условиями передачи квартиры.

Но такие действия только на первый взгляд представляются эффективно направленными и полезными. По большому счёту, допустимость риска в таком случае превышает потенциальные преимущества.

При оформлении договора гражданско-правовой сделки иногда взимается подоходный налог. Допустимость его начисления и сумма, подлежащая вычету,  определяется при регистрации отчуждения права собственности путём сбыта квартиры.

Сумма исчисляется из стоимости жилья, указанной в купчей. Регистрирующий орган передаёт информацию о проведении имущественной сделки в местное отделение ФНС, которое регламентирует дальнейшие распоряжения по условиям выплат.

По условиям налогообложения на основании статьи 220 НК РФ, объекты недвижимости, которые находились в собственности менее трёх лет, требуют вычета налога для физических лиц (НДФЛ).

Деньги удерживаются в сумме 13% от цены объекта, указанного в договоре. Из указанной величины вычитывается один миллион рублей, который не облагается налогом.

Остаток за вычетом миллиона непосредственно влияет на сумму вычета.

То есть, стоимость объекта в 2 миллиона требует вычета НДФЛ в размере 130 тысяч рублей. С трёх миллионов взимается уже 260 тысяч, а с четырёх – 390. Не удивительно, что экономия таких сумм в интересах собственника.

По преимуществу занижение цены применяется в отношении к жилью в новостройке, которое получено на основании договора долевого участия. Оно приобретает статус вторичного жилья в момент перехода к собственнику и обладает техническими характеристиками, допускающими повышение, а не уменьшение стоимости.

Если владелец не желает выжидать три года с момента получения “свидетельства о собственности”, для подобающего проведения сделки, а намерен вырученные со сбыта средства вложить в новый ДДУ, он стремится сэкономить полученные от сбыта деньги таким незаконным способом.

Риски покупателя при занижении стоимости квартиры

Если цена в договоре купли-продажи занижена – последствияВ ситуации занижения стоимости квартиры покупатель не только ничего не выигрывает, но и терпит реально выраженный в финансовом эквиваленте убыток, а так же упускает возможную выгоду.

  Что влияет на стоимость квартиры

Риски покупателя настолько высоки, что при недобросовестности продавца, он лишится и квартиры и денег.

Говоря о реальных убытках, следует иметь в виду, что приобретение недвижимости позволяет получить имущественный вычет при условии:

  • что покупатель – налогоплательщик РФ;
  • он никогда ранее не получал вычет за недвижимость.

Ему начисляется 13% возврата, исходя из стоимости квартиры, указанной в купчей. Если стоимость занижена, вычет указывается на основании указанной суммы в документации, подлежащей документации. Иные суммы запрашивать недопустимо.

Этот риск утраты права использования вычета в полной мере, пропорционален получению незаконной прибыли продавцом.

Под упущенной выгодой понимают ситуации, которые допустимы как перспектива получения льгот и субсидий. Иногда региональные власти внедряют программы субсидирования приобретения жилья для граждан региона, относящихся к той или иной категории.

Пусть вероятность попадания под субсидирование невелика, но не стоит сбрасывать её со счетов. Иначе покупатель рискует не воспользоваться предоставляемыми государством преимуществами.

Главный риск заключается в том, что стороны заключают оспоримый договор имущественной сделки. Такой договор допускает аннуляции в судебном порядке, что приведёт к реституции последствий его заключения (см. Расторжение договора купли продажи квартиры после регистрации).

Покупатель останется без приобретённого жилья, которое возвратится продавцу. А ему вернут уплаченные деньги только соответствующие сумме, указанной в купчей. Финансовые средства, переданные под расписку на иных основаниях, не гарантируют возврата.

Если покупатель заявит иском о передаче денег, дополнительно к купчей, предъявив расписку или квитанцию о переводе денег, действия сторон попадут под определение незаконных.

Покупатель знал и должен был знать о правилах оплаты приобретения недвижимости. Нарушив их, он несёт ответственность за содействие в укрывательстве лица от уплаты налога.

Заниженная стоимость придаёт сделке условно законный вид (см. Мнимые сделки и их последствия). Так же мошенники пользуются подобными схемами для изъятия недвижимости.

  Двойные продажи квартир в новостройках

Например, после проведения взаиморасчётов, контрагент заявляет, что сделка является кабальной.  То есть, оказавшись в ситуации форс-мажора, гражданин якобы настолько нуждался в деньгах, что продал жильё за бесценок. А контрагент, воспользовавшись сложной ситуацией, нажился на нём.

После аннулирования договора, стороны остаются в условиях реституции, а переданные дополнительно деньги не получают юридических оснований для возврата. Судебная практика богата вариантами проворачивания подобных видов незаконных схем.

Риски продавца при занижении стоимости квартиры

Владелец квартиры рискует меньше, но подозрения в не законном характере составленного договора или его ничтожности могут возникнуть.

Если на основании одного из утраченных преимуществ покупатель квартиры заявит в суд или иную инстанцию о двойной продаже, сделку могут признать мнимой или ничтожной.

Истец только усугубит своё положение, рискуя утратить право собственности на помещение. К недобросовестному коммерсанту допустимо применить  не только гражданско-правовые санкции, но и уголовное взыскание.

Уголовное наказание возникает в данных случаях на основании обмана государства, при уклонении от выплат НДФЛ.

Оно возникает на основании статьи 22 НК РФ и наказывается штрафом в размере 20% суммы недоимки.

Соответствующие размеры невыплат предусматривают дополнительное привлечение к взысканию на основании статей 198, 199 Уголовного кодекса РФ. Здесь предусмотрены штрафные санкции от 100 000 рублей.

Если в суде будет установлено, что коммерческая деятельность, связанная с неоднократным сбытом недвижимости, основана на нарушениях в установлении стоимости, коммерсанту грозит арест или отбывание срока в местах лишения свободы от одного до трёх лет. А штрафные санкции грозят увеличением до 500 000 рублей.

Вменение штрафов и их выплата нарушителем, оставляет за ним долговые обязательства в виде уплаты НДФЛ. Деньги всё равно придётся вернуть, заплатив пени за просрочку платежа.

Оформление квартиры при занижении стоимости

Так как инициаторами данных схем являются коммерческие деятели, не лицензированные в качестве таковых, скрывая доход от обложения налогом, ими разработаны достаточно убедительные для покупателя схемы.

Маркетинговые схемы рассчитаны на доверчивых, слабо осведомлённых в юриспруденции, граждан. Определённая часть потенциальных приобретателей отсеивается. В их число входят осторожные, расчётливые люди, которые предпочитают не рисковать. Для остальных, готовых пойти на незаконную уступку, предлагаются варианты оформления сделки купли продажи недвижимости.

  Доля в квартире

По преимуществу стороны составляют два договора. В одном из них указывается заниженная цена объекта. Этот экземпляр передаётся для регистрации. Другой экземпляр составляется на полную стоимость и не регистрируется. По нему проводятся взаиморасчёты.

Второй экземпляр констатирует факт преступного деяния в виде недоимок при выплатах НДФЛ в государственный бюджет.

Компетентные в юридическом отношении лица предусматривают допустимость реституции и различного рода взысканий за допущенные нарушения.

Они предлагают составление документации на отчуждение квартиры по минимальной цене, а остаток денежных средств, принимают в виде оплаты неотделимых улучшений, якобы произведённых в квартире.

Юридически такое оформление наиболее корректно, но покупатель при оспоримости сделки не сможет востребовать деньги, выплаченные за ремонт, реконструкцию и прочие услуги.

Иногда составляется аналогичный вид документации, ориентированный на нарушение. А расписка в получении денег делится на две части: соответствующую сведениям, поданным в Росреестр и дополнительное инвестирование, превышающее указанную стоимость.

Проворачивание подобных схем доступно опытным мошенникам, развернувшимся на рынке недвижимости.

Таких предложений, поступающих от торговцев недвижимостью, следует избегать и не искушаться привлекательными бонусами, способствующими вовлечению жертв, в проведение сделки.

Если цена в договоре купли-продажи занижена – последствия

Банки, инвестирующие средства в покупку квартир, проводят мониторинг только в отношении платёжеспособного клиента. В функции кредитора не входит проверка целевого назначения проведённого финансирования.

В банк подаётся заявка на покупку квартиры в ипотеку, с одновременным запросом дополнительного займа на её реорганизацию, реконструкцию и ремонт. Кредитный договор содержит два пункта целевого назначения займа.

По преимуществу банки одобряют такие займы, но при этом:

  • запрашивают больший объём выплат под первоначальный взнос;
  • устанавливают повышенную процентную ставку годовых;
  • устанавливают дополнительные комиссионные проценты.

Это говорит о дополнительных сложностях, сопутствующих приобретению квартиры на обозначенных основаниях, которые принесут финансовые и юридические последствия лицу, приобретшему квартиру.

Источник: https://myestate.club/kuplya-prodazha/zanizhenie-stoimosti-kvartiry.html

Почему опасно занижать сумму сделки купли – продажи недвижимости

Если цена в договоре купли-продажи занижена – последствия

Почему опасно занижать сумму сделки купли – продажи недвижимости

Практика занижения стоимости квартиры при продаже вторичного жилья давно распространена в России.

Цена, указанная в договоре купли-продажи, гораздо ниже фактической. Цель, которая преследуется обеими сторонами сделки, – получить максимальную финансовую выгоду. Однако покупка квартиры по заниженной стоимости имеет серьезные риски, пренебрегать которыми – значит подвергать себя опасности получить куда более неприятные последствия – от полной потери средств до уголовного преследования.

Зачем занижают цены на недвижимость?

При оформлении сделки, в том числе и с недвижимостью, при определенных условиях взимается подоходный налог. Сумма вычетов исчисляется из указанной в договоре купли-продажи стоимости квартиры.

Согласно Налоговому Кодексу РФ, недвижимое имущество, которое находилось в собственности менее 3-х лет, подлежит налогообложению. Из указанной в договоре суммы вычитается миллион рублей, не облагаемый налогом.

Из оставшихся денег вычитается 13%. Таким образом, если квартира находится во владении менее 3-х лет, ждать некогда, а собственник продаваемого объекта хочет минимизировать вычеты, он намеренно занижает стоимость жилья.

Чаще всего к таким махинациям прибегают:

  • — при получении наследства;
  • — посредники (те, кто занимается выкупом квартир по рыночной стоимости);
  • — при разделе имущества;
  • — покупая квартиру, чтобы просто вложить средства в недвижимость.

К этой категории относятся и владельцы квартир в новостройках по ДДУ. Переход к собственнику автоматически переводит это жилье во вторичный фонд, а технические характеристики новой квартиры увеличивают ее стоимость.

Таким образом, занижаются цены на квартиры по разным причинам, но с единственной целью – минимизировать расходы, существенно уменьшить сумму налога на сделку. Это единственное преимущество такого хода. Но сделки подобного характера могут печально закончиться для обеих сторон.

Если цена в договоре купли-продажи занижена – последствия

Риски покупателя

Приобретая квартиру по заниженной стоимости, риск несет прежде всего покупатель недвижимости. Вариантов неблагоприятного развития событий несколько.

— Расторжение сделки. В этом случае недобросовестный продавец вернет покупателю только сумму, указанную в купчей. А это значительно меньше денег, чем первый получил на руки. Доказать иное будет практически невозможно.

— Аннулирование договора судом. Это может произойти, если сделка признана недействительной по каким-то причинам (не учтены права детей, квартира с дефектами, не указанными в купчей и т.д.). Последствия те же – продавец может вернуть только сумму, указанную в договоре, а жилье вернется прежнему владельцу.

— Вероятность упустить финансовую выгоду. При заниженной стоимости квартиры покупатель может лишиться возможности попасть под льготы или субсидии, иногда предоставляемые региональными властями для приобретения жилья.

Чем рискует продавец?

Собственник отчуждаемой недвижимости рискует несколько меньше, но и у него могут возникнуть проблемы.

У покупателя остается расписка с указанием той суммы, которую он на самом деле вручил продавцу, что является доказательством неуплаты налога последним. Если покупатель обратится в суд, бывший собственник квартиры может потратить крупную сумму на возмещение налога, уплату пени и штрафа (20% от недоимки) или даже оказаться привлеченным к уголовной ответственности.

Второй риск – недополучить всю оговоренную сумму. Обычно финансовые средства за покупку вносят в два этапа: покупатель может не выплатить все деньги, мотивируя тем, что отдал всю сумму, указанную в договоре. Продавец ничего доказать не сможет, иначе сам окажется под угрозой ответственности.

Схема занижения стоимости не дает гарантии, что сделка пройдет успешно, без последствий для сторон. Решая, стоит ли идти на серьезный риск ради сомнительной экономии, стоит помнить пословицу оскупом, который платит дважды.

Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи

К нам часто обращаются покупатели недвижимости с одним и тем же вопросом: не опасно ли указывать в договоре купли-продажи заниженную стоимость квартиры?

Случается, что продавец отказывается прописать в документах полную стоимость квартиры.

Зачем это нужно продавцу? Если квартира находилась в собственности продавца менее трех лет, то при ее продаже возникнет необходимость уплаты налога с суммы, превышающей стоимость ее покупки, или превышающей 1 миллион рублей. Чтобы не платить налог, продавцы стремятся указать в договоре стоимость меньше реальной, обычно как раз около миллиона рублей.

Разницу между фактической ценой квартиры и указанной в документах предлагается оформить отдельной распиской. Часто в расписке указывается, что деньги уплачены за неотделимые от квартиры улучшения, например, перепланировку или ремонт.

Наши специалисты в один голос советуют покупателям недвижимости: не соглашайтесь на подобные сделки!

Во-первых, вы рискуете остаться и без денег, и без недвижимости. Может оказаться, что надлежащий собственник не знал о продаже квартиры или был ограниченно дееспособным. Суд признает сделку недействительной и обяжет покупателя вернуть квартиру. А продавец должен будет возвратить уплаченную за нее сумму, то есть ту, что указана в договоре.

Во-вторых, соглашаясь на подобные условия продавца, вы помогаете ему укрываться от налогов и фактически вступаете с ним в сговор. Это наказуемое деяние. Кстати, по этой причине предъявление расписок в суде вам не поможет, только навредит.

В-третьих, вы создаете для себя проблемы с налогами в будущем. Вы сможете вернуть подоходный налог только с суммы, указанной в договоре. А если решите продать недвижимость ранее, чем через три года, то разница между будущей реальной ценой квартиры и официальной стоимостью ее покупки будет весьма значительной. Это означает, по сути, большую сумму налога с продажи.

=======================================

УВАЖАЕМЫЕ ГОСТИ НАШЕГО САЙТА, мы хотим напомнить вам, что вы всегда можете воспользоваться услугами нашего агентства недвижимости ЖИЛСПРОС. Продать или купить квартиры, дома, земельные участки или коммерческую недвижимость. А также всегда работает БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ по вопросам в сфере недвижимости. ЗВОНИТЕ — мы всегда на связи!

Источник: http://zhilspros.ru/obzor-rynka/zanizhenie-summi-sdelki/

Уменьшение стоимости продажи автомобиля в ДКП — плюсы и минусы, штраф за занижение цены в договоре

Поговорим о таком аспекте заключения договора купли-продажи автомобиля, как указание суммы покупки.

В некоторых случаях продавец или покупатель просят вторую сторону договора указать не реальную стоимость автомобиля, а заниженную или завышенную. К таким предложениям следует относиться достаточно настороженно.

Прочитав эту статью до конца, Вы поймете, какие последствия могут быть у решения занизить или завысить сумму купли-продажи автомобиля в ДКП.

Как рассчитывается подоходный налог при продаже автомобиля по ДКП

Сделаем небольшое отступление и рассмотрим схему начисления подоходного налога при продаже автомобиля. За основу для начисления налога берется стоимость продажи автомобиля (или любого другого транспортного средства). С этой суммы начисляется 13 % подоходного налога.Однако налогооблагаемая сумма может быть уменьшена в следующих случаях:

  • Если период владения автомобилем превышает 3 года, налоговый вычет равен сумме продажи, т.е. налог составит 0 рублей.
  • Если период владения менее трех лет и есть документ, подтверждающий сумму покупки, вычет составит сумму покупки. Например, автомобиль продается за 500 000 рублей, а куплен был за 400 000 рублей, налогооблагаемая база будет равна 500 000-400 000=100 000, подоходный налог = 13 тысяч рублей. Если же сумма покупки авто превышает сумму продажи, то и дохода нет, значит, подоходный налог не начисляется.
  • Существует также стандартный налоговый вычет, которым также можно воспользоваться, если стоимость покупки была меньше, чем этот стандартный вычет, или копии документа на покупку автомобиля вообще нет. Размер стандартного вычета в соответствии со ст. 220 Налогового Кодекса РФ составляет 250 000 рублей.

Разберемся на примерах. Гражданин купил битый автомобиль за 60 000 рублей, восстановил его и через год продал за 300 000 рублей. Поскольку срок владения автомобилем был менее трех лет и стоимость продажи превышает стоимость покупки, подоходный налог платить придется.

Какой вычет выгоднее применить? Если учитывать вычет в размере стоимости покупки, налооблагаемая база составит 300 000-60 000=240 000 рублей. Стандартный же налоговый вычет даст налогооблагаемую базу 300 000-250 000=50 000, что гораздо меньше, следовательно, и налог при этом вычете будет гораздо меньше —  6500 рублей против 31200 рублей в первом варианте.

Теперь, зная механизмы начисления подоходного налога, рассмотрим преимущества и недостатки указания недостоверной стоимости продажи автомобиля.

Если цена в договоре купли-продажи занижена – последствия

Плюсы уменьшения цены автомобиля в дкп

В уменьшении цены автомобиля, указываемой в договоре купли-продажи,  обычно заинтересован продавец автомобиля. Таким образом он может минимизировать или вовсе избежать уплаты подоходного налога с продажи транспортного средства.

Такого рода манипуляции с документами выгодны продавцам автомобилей, когда машина была в их собственности менее трех лет. Понятно, что все перекупщики автомобилей продают их дороже, чем покупают – в этом и состоит бизнес.

При этом если указывать в договорах реальную сумму, придется с каждой сделки платить 13% подоходный налог. Поэтому перекупщики всеми правдами и неправдами стараются указать в ДКП заниженную стоимость продажи.

Читайте также:  Что такое КПП - расшифровка аббревиатуры

Покупателю же может быть выгодно указать заниженную стоимость продажи, если он не хочет документально «светить» свои высокие доходы – мол, купил недорого автомобиль, денег лишних нет.

Минусы уменьшения цены автомобиля в дкп

Соглашаться ли покупателю на вариант уменьшения цены авто в договоре купли-продажи? Здесь может обнаружиться много подводных камней.К примеру, если он надумает в течение трех лет продать автомобиль, то воспользоваться налоговым вычетом в размере реальной стоимости покупки, а только в размере документально зафиксированной стоимости.

Или если окажется, что на автомобиле имеются обременения или аресты судбных приставов, не позволяющие перерегистрировать его на нового владельца. В таком случае покупатель обычно через суд расторгает договор купли-продажи, но в нашем случае суд постановит выплатить ему только документально подтвержденную сумму покупки, которая в рассматриваемом случае была занижена.

Штраф за занижение стоимости продажи автомобиля в ДКП

Если цена в договоре купли-продажи занижена – последствия

Как мы писали выше, занижение стоимости автомобиля в договоре купли-продажи производится с целью уклонения от уплаты налогов продавцом. Ответственность за уклонение от уплаты налогов предусмотрена статьей 122 Налогового Кодекса РФ:

1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора) в результате занижения налоговой базы, иного неправильного исчисления налога (сбора) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129.3 и 129.5 настоящего Кодекса,влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора).3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно,

влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора).

 Таким образом, если налоговая полиция докажет, что уход от уплаты налогов выполнен умышленно, штраф будет равняться 40% от неуплаченной суммы, плюс сам налог также придется заплатить. Если же неуплата произошла без умысла (ошибка бухгалтера и т.п.), штраф составит 20% от суммы неуплаченного налога.

Источник: http://voprosov-net.ru/pamyatki/2016-03-30-11-05-45.htm

Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи: последствия для продаца, риски для покупателя

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Если цена в договоре купли-продажи занижена – последствияКогда участники сделки заключают договор купли-продажи квартиры, они обычно стараются оптимизировать расходы. Одним из популярных способов сэкономить является намеренное занижение реальной цены жилья. Но эти действия могут повлечь негативные последствия. Прежде чем пойти на такое соглашение, стоит узнать, какие существуют риски как для покупателя, так и для продавца.

Для чего занижают стоимость квартиры при продаже?

В снижении договорной цены недвижимости в первую очередь заинтересован продавец. После реализации объекта он должен заплатить налог с продажи в размере 13%. Освобождаются от этой обязанности граждане, которые владели помещением не менее 3 лет (начиная с 2016 года – не меньше 5 лет).

Кроме того, налогом не облагаются сделки с жильем, которое стоит не больше миллиона рублей. Поэтому продавцы нередко просят покупателей указать в договоре стоимость, не превышающую эту сумму

Взамен второй стороне обещают предоставить скидку. Правда, выгода обычно оказывается не такой большой, чтобы превысить возможные риски.Также к махинациям с ценой часто прибегают посредники, лица, которым предстоит раздел имущества, или, к примеру, покупатели объектов в новостройках, купившие их по ДДУ.

Риски покупателя при занижении стоимости квартиры

При заключении договора, в котором указывается цена гораздо ниже фактической, особенно рискует покупатель. В случае согласия на сделку его могут поджидать неприятные сюрпризы:

  • Расторжение купчей. Если продавец окажется недобросовестным человеком, не исключены серьезные убытки. Он имеет право вернуть покупателю только сумму, указанную в соглашении, и никто не сможет предъявить претензии. Жилье будет возвращено прежнему владельцу. Размер ущерба в таких ситуациях иногда измеряется миллионами рублей.
  • Вероятность упустить финансовую выгоду. Так, региональные власти нередко предоставляют гражданам субсидии и льготы на приобретение жилой недвижимости. При занижении цены велик риск не получить от государства никаких привилегий.

Конечно, покупатель в качестве подтверждения может предъявить расписку в получении реальной суммы денежных средств. Но это будет прямым доказательством того, что стороны, укрываясь от уплаты налогов, нарушили закон. Такие действия чреваты серьезными последствиями, от наложения крупного штрафа до уголовной ответственности.

Риски для продавца при занижении цены квартиры

Собственник недвижимости рискует не так сильно, но проблемы возможны и у него. Вот чем грозит владельцу намеренное занижение цены объекта:

  1. На руках у второго участника сделки остается расписка, в которой зафиксирована переданная сумма. Этот документ является свидетельством неуплаты продавцом налога. В случае обращения покупателя в суд продавца обяжут перечислить налог, выплатить штраф и возместить 20% недоимки. Не исключено и более серьезное наказание.
  2. Существует риск неполучения всей положенной суммы. Поскольку при заключении таких сделок деньги обычно передаются в два этапа, покупатель может отдать часть стоимости квартиры. Формально придраться будет не к чему, ведь именно эта цена и указана в договоре. Доказывать свою правоту продавец побоится, опасаясь ответственности.

Гарантии того, что сделка пройдет успешно, без отрицательных последствий, никто не даст. Кроме того, рынок недвижимости – настоящее раздолье для мошенников, которые часто прибегают к подобным схемам

Что делать покупателю, если продавец хочет занизить стоимость квартиры в договоре?Если цена в договоре купли-продажи занижена – последствия

Конечно, на снижение стоимости жилья в договоре соглашаются не все покупатели. Есть немало принципиальных или просто осторожных людей, которые предпочитают отказаться от сделки и подыскать другой объект. Если же хочется купить именно эту квартиру, стоит попробовать договориться с продавцом.

Поскольку главной причиной настойчивости продавца бывает нежелание платить налог, можно предложить разделить расходы. Конечно, стоимость жилплощади несколько увеличится, зато обе стороны будут застрахованы от возможных неприятностей.

Второй вариант – одновременно с подписанием договора составить дополнительное соглашение к ДКП. При этом в основном договоре указывается цена, которую хочет продавец, а в допсоглашении – реальная стоимость. При подписании соглашения покупатель отмечает, что соответствующий пункт договора (то есть цена) изменяется, и его необходимо читать в настоящей редакции.

В последнем случае у покупателя будут хотя бы какие-то шансы доказать, что квартира продана за большую стоимость, чем это написано в договоре. Но надо учесть, что суды трактуют этот вариант неоднозначно. Всегда есть риск того, что судья не согласится с позицией покупателя и посчитает недвижимость по первоначальной стоимости.

Случаи из практики

В юридической практике нередко встречаются случаи, когда стремление клиентов сэкономить оборачивалось значительными потерями.

Например, в адвокатскую контору обратилась молодая семья, пару лет назад купившая жилплощадь на вторичном рынке. Покупатель и продавец договорились о намеренном занижении стоимости. Вместо реальной цены в 2 млн. руб.

в документах была указана сумма в 980 000 руб. На основании этого договора в Росреестре был зарегистрирован переход права собственности.

Через год у семейной пары родился третий ребенок, и она получила право на участие в госпрограмме субсидирования ипотеки.

После подготовки и сдачи необходимых документов покупателям компенсировали только сумму, фигурировавшую в договоре купли-продажи, то есть 980 000 руб.

В погашении остальной суммы им отказали, не помогла даже приложенная расписка. Поскольку это решение является абсолютно законным, обращаться в суд собственники не стали.

Намеренное снижение цены в договоре купли-продажи – достаточно сомнительная схема. Стремление участников сделки сократить затраты понятно, но риски в этом случае слишком велики. Из-за своей доверчивости человек может потерять и деньги, и жилье. Во избежание проблем не стоит соглашаться на такие предложения, тем более если они исходят от незнакомых людей ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У НАШИХ ЮРИСТОВ:

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/prodazha-kvartiry/prednamerennoe-zanizhenie-tseny-v-dogovore-kupli-prodazhi-kvartiry-vozmozhnye-riski-i-posledstviya

Если цена в договоре купли-продажи занижена – последствия

  • Свобода договора как основной принцип при заключении сделки
  • Последствия занижения цены в договоре при признании сделки недействительной
  • Налоговые последствия заниженной цены в договоре купли-продажи квартиры (жилого дома) для продавца и покупателя
  • Если цена в договоре ниже кадастровой стоимости объекта недвижимости

Свобода договора как основной принцип при заключении сделки

Одним из принципов гражданского права, провозглашаемым п. 2 ст. 1 и ст.

 421 ГК РФ, является свобода сторон при определении существа сделки, вида договора и его существенных условий, кроме случаев, когда они императивно установлены законом.

В том числе стороны не ограничены ничем при определении цены сделки и вправе самостоятельно устанавливать ее, руководствуясь лишь здравым смыслом, ситуацией на рынке и согласием контрагента.

Цена имущества, указанная в договоре, должна полностью соответствовать достигнутой между сторонами договоренности и отражать реальную ситуацию, иначе искажается сам смысл договора и возникает риск неверного применения норм об ответственности в случаях, предусмотренных сторонами.

Тем не менее на практике часто встречаются ситуации, когда цена в договоре и фактическая денежная сумма, передаваемая по сделке, существенно разнятся. Мотивы указания заниженной цены в договоре купли-продажи недвижимости, как правило, связаны:

  • с нежеланием продавца уплачивать после продажи имущества налог на доходы физических лиц;
  • попыткой скрыть реально полученные суммы по договору от иных заинтересованных лиц (супругов, кредиторов).

В этих случаях стороны, стремясь обезопасить себя, прибегают к таким правовым инструментам, как дополнительные соглашения на разницу в сумме, выдача двух расписок (на сумму в договоре и сумму сверх договора), ссылка на компенсацию неотделимых улучшений и т. д. Рассмотрим ниже, какие последствия могут наступить вследствие применения подобных схем. 

Последствия занижения цены в договоре при признании сделки недействительной

Риск признания недействительной или расторжения по тому или иному основанию несет в себе практически любая сделка. Общим последствием этого, как правило, выступает реституция, то есть возврат сторонами всего полученного по договору (п. 2 ст. 167 ГК РФ). В случае занижения цены возникают закономерные вопросы:

  1. Какую именно сумму следует считать переданной во исполнение договора?
  2. Как доказать истинные намерения сторон?
  3. Будут ли расценены судом как достаточные доказательства расписки продавца в получении сумм, не соответствующих договору, дополнительные соглашения об оплате неотделимых улучшений?

В каждом конкретном случае суды выясняют истинные мотивы сторон и обстоятельства сделки, однако риск неполучения покупателем обратно всей уплаченной им цены имущества есть всегда.

В случае расторжения сделки или признания ее недействительной суды, как правило, расценивают денежные средства, полученные продавцом сверх суммы, указанной в договоре, как неосновательное обогащение (см. решение Октябрьского районного суда г.Саранска Республики Мордовии от 29.12.2017 по делу №

Источник: https://rusjurist.ru/dogovory/dogovor_kupliprodazhi/esli_cena_v_dogovore_kupliprodazhi_zanizhena_posledstviya/

Риски при занижении стоимости квартиры покупателя и продавца

Занижение стоимости квартиры в договоре несет риски и это частое явление на рынке вторичной недвижимости. Подобные сделки несут сторонам не только выгоду, но и опасности. Прибыль от таких действий значительно ниже, чем потенциальные негативные последствия.

Читайте также:  Расторжение договора поставки в одностороннем порядке

Наверное, ни для кого не секрет, что сделки, в которых практикуется, заниженная стоимость в договоре купли-продажи, в целях избежания налогообложения продавцом у нас не редкость.

Даже думаю, что это является настолько обычный практикой, что многие даже уже не обращают на это внимание. А все таки стоит задуматься как покупателю,так и продавцу о всевозможных рисках и негативных последствиях.

Правильный образец денежной расписки за квартиру

Риски при занижении стоимости квартиры

  • Как проходит такая сделка, обычно на практике пишутся 2 расписки, одна расписка пишется на сумму, указанную в договоре купли-продаже, а вторая расписка на оставшуюся сумму под видом неотделимых улучшений .
  • Но вариантов существует множество, если честно я этим никогда не занималась, и не хочу вдаваться в подробности и объяснять различные серые схемы, поскольку статья пишется, что бы обезопасить вас, а не научить всевозможным вариантам сокрытия от налогов .
  • Хочу сразу сказать, что в таком случае сделка считается незаконной, поскольку стоимость является существенным условием договора, и если она указана неверно, то получается договор составлен с нарушением закона и может быть такой договор признан в суде недействительным, так же данный договор в суде может быть признан притворным.

Также могут признать сделку кабальной, т.е. у продавца будет отличная возможность вернуть жилье обратно, воспользовавшись тем, что он продал по заниженной стоимости поскольку находился в сложной жизненной ситуации, например нужны были деньги на лекарства, а потом понял, что продал единственное жилье решил вернуть обратно.

Покупатель конечно в суде начнет защищаться и показывать две расписки, в таком случае продавец тоже будет сильно рисковать, во первых у налоговой будут основания подать иск о возмещении налогов, и будут основания привлечь продавца к уголовной ответственности за уклонения от уплаты налогов.

Заниженная стоимость в договоре купли-продажи: риски покупателя

  1. 1. в случае признания такой сделки недействительной, то по закону покупателю продавец должен будет возместить стоимость , которая указана в в договоре;
  2. 2.

    покупатель получит вычет только с суммы указанной в договоре КПД, а не с реальной суммы;

  3. 3.

    сделку в суде могут признать недействительной по следующим основаниям:

  • не соответствующей закону
  • притворной
  • кабальной (т.е. совершенной путем обмана и при стечении тяжелых обстоятельств)

Заниженная стоимость в договоре при продаже: риски продавца

  1. гражданско правовая ответственность по иску налоговой инспекции в связи с сокрытием уплаты налогов
  2. занижая сумму может потерять потенциальных покупателей
  3. уголовное наказание за неуплату налогов

Пример из практики
Ко мне на консультацию обратилась женщина,пояснив что купила квартиру, в договоре указала заниженную стоимость — до 1 млн, договор с 1 млн они зарегистрировали в росреестре, так же они подписали второй договор купли-продажи на полную сумму.

Она является многодетной семьей и подпадает под программу погашения ипотеки по рождению 3 ребенка. Потом она обратилась в Министерство строительства,что бы ей погасили всю реальную сумму долга по ипотеке и показала подписанный договор на полную сумму. У нее потребовали договор купли-продажи который она отдавала в Росреестр (тот, что с суммой миллион).

В результате погасили только сумму, указанную в договоре купли-продажи с 1 млн, который был отдан на регистрацию перехода права собственности. Она спросила у меня может ли вернуть всю сумму долга, пояснив, что есть также подписанный договор на реальную сумму, который имеет должен иметь юридическую силу.

Но два договора не могут иметь юридическую силу, лишь только тот, который был отдан на регистрацию перехода права собственности в Росреестр. Поэтому решение о возмещении ей долга по ипотеке с 1 млн. рублей законно. В итоге, возместили только 1 миллион! Она очень расстроилась, поскольку по незнанию потеряла несколько миллионов!

НО лучше вообще не доводить до судебных споров, считаю даже при удовлетворении иска, в случае признании сделки недействительной, о присуждении покупателю суммы стоимости квартиры, не факт, что покупатель будет ждать этих денег много, много лет .

Так как в данном случае законы очень гуманные, если нет денег у должника то никаких денег от него вы не увидите, так как санкций никаких нет за невыплаты сумм иска, и заставить его работать ни один закон не сможет.

Так что если суд признает сделку недействительной, считай что покупатель останется и без жилья и без денег. В данной ситуации больше рискует покупатель. Как бы это не било по карману продавца я настаиваю проводить всю стоимость в договоре купли-продажи.

Ведь есть варианты при которых продавец не будет платить налог.

Например, в большинстве случаев, продавец продав жилье сразу покупает себе еще квартиру, а по закону если в одном календарном году продавец продает и сразу же покупает себе жилье за одну и ту же сумму налог платить не будет, в данном случае будет взаимозачет. Самое главное нужно успеть продать в одном году квартиру, и в этом же постараться успеть купить себе жилье.

Так что не надо бояться, всегда можно найти законные пути решения, и спать будете спокойно! Заниженная стоимость в договоре купли-продажи может оказаться очень невыгодной для вас в последствии.

Занижение стоимости квартиры при ипотеке риски покупателя

Данные процессы широко распространены, потому возможна реализация разных инвестиционных схем. Банки проверяют только платежеспособных заемщиков, не исследуя цель кредита.

В финучреждение подается заявление на ипотеку, включающее еще один кредит на ремонт/реконструкцию целевого объекта. Договор имеет два пункта. Как правило, такие заявки одобряются, но предполагают:

  • увеличение объема первоначального взноса;
  • повышенный годовой процент;
  • дополнительную комиссию.
  • Занижение влечет дополнительные юридические и финансовые сложности для покупателя.
  • В любом случае, чтобы вы не чувствовали себя один на один в подобной ситуации — обращайтесь к нам, всегда поможем найти самый безопасный способ как для продавца, так и для покупателя.
  • Напоминаю, что моя страничка для ваших вопросов здесь!
  • Успехов вам!

Источник: https://www.HabRealty.ru/yurist/zanizhennaya-stoimost-dogovore-kupli-prodazhi.html

Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке: стоит ли рисковать?

Обычно банк выдает ипотеку на сумму, которая указана в договоре купли-продажи квартиры или другой недвижимости. На эту стоимость договорились продавец и покупатель по время переговоров. Отчет независимого оценщика также совпадает с указанной ценой.

Но иногда продавец хочет занизить стоимость в договоре. Зачем? Чтобы избежать налога с продажи недвижимости в размере 13%. Его придется уплатить, если квартира была во владении менее 3 или 5 лет (в зависимости от оснований приобретения) и стоит более 1 млн рублей.

Пример. Продавец фактически продает квартиру за 3 млн рублей. Но в договоре купли-продажи продавец хочет указать сумму в 1 млн, чтобы уйти от налога. Ситуация осложняется, так как покупателю нужна ипотека.

У сторон возникает вопрос, можно ли занизить цену в договоре при ипотеке, и каковы будут последствия.

Можно ли занизить цену в договоре при ипотеке?

В договоре купли-продажи можно указать любую цену, о которой договорились продавец и покупатель. Вплоть до того, что квартира будет стоить 400 000 рублей. Это принцип свободы договора.

Когда у покупателя есть деньги, то нет никаких проблем. Оформить такую сделку легко. После соблюдения формальностей и регистрации в Росреестре продавец получает от покупателя деньги и сделка закрыта. Никто никогда не узнает, какую именно сумму покупатель передал продавцу.

Если покупателю нужен ипотечный кредит, то в дело включается банк. Задача продавца: получить ипотеку на сумму фактической покупки, а не на ту, что указана в договоре купли-продажи квартиры.

Для занижения стоимости квартиры при ипотеке риелторы придумали специальную схему. Используется 2 договора: купли-продажи квартиры и купли-продажи неотделимых улучшений. Банк учитывает оба договора и выдает кредит на их общую сумму.

Название договораОсобенности
Договор купли-продажи квартиры
  • Предмет договора: квартира 
  • Цена: 999 000 рублей 
  • Регистрируется в Росреестре
Договор купли-продажи неотделимых улучшений
  1. Предмет договора: неотделимые улучшения – ремонт 
  2. Цена: Сумма – это разница между фактической ценой и указанной в первом договоре
  3. Не регистрируется в Росреестре

С юридической точки зрения схема сомнительная. Например, неотделимые улучшения нельзя признать самостоятельным предметом и продавать по отдельному договору. Помните, что такими схемами могут пользоваться мошенники.

Каковы риски покупателя при занижении стоимости?

Схема с двумя договорами может стать настоящей проблемой. Риски покупателя при занижении стоимости квартиры при ипотеке выше, чем риски продавца. Не ставьте себя в заведомо более слабое положение, соглашаясь на занижение.

Основной риск связан с возможным признанием сделки недействительной. То есть такая сделка не влечет юридических последствий и стороны, чаще всего, вынуждены вернуть друг другу все полученное по сделке.

Признание сделки недействительной

Признание и применение последствий недействительности происходит в суде. Из-за чего сделку придется «откатить назад»? Закон указывает на основания, в числе которых:

  • сделка нарушает закон;
  • сделка совершена с целью прикрыть другую сделку;
  • сделка совершена гражданином, который признан недееспособным;
  • сделка совершена гражданином, не способным понимать значение своих действий.

Риелтор, юрист или другой посредник должны максимально обезопасить продавца и покупателя. Для этого проводится проверка квартиры на юридическую чистоту, проверка сторон и их полномочий на совершение сделки.

К сожалению, всех рисков не предусмотреть. После сделки могут открыться новые обстоятельства, из-за которых сделка не могла состояться.

Последствия недействительности для покупателя

Итак, сделку признали несостоявшейся. Квартира должна вернуться продавцу, а покупателю – его деньги.

Квартира существует физически, ее вернуть проще. С деньгами ситуация во много раз сложнее. Еще больше она усложняется, когда используется схема с занижением стоимости. И уже суду предстоит оценить такую сделку и разбираться с договорами. Учитывая, что договор купли-продажи неотделимых улучшений спорный по своей природе, то последствия могут быть непредсказуемыми.

Процесс возврата даже небольших сумм денег может тянуться годами. Чаще всего денег у продавца нет, и тогда их будут «выбивать» приставы.

Какие банки дадут ипотеку?

Банки знают о схеме с указанием неполной стоимости в договоре при ипотеке. Иногда это называется «ипотекой с недофинансированием».

Мы узнали у нескольких банков Санкт-Петербурга, могут ли они выдать такой кредит.

Название банкаВозможна ли ипотека с недофинансированием
Сбербанк +
ВТБ Решается индивидуально
Банк «Санкт-Петербург» +
Абсолют банк
АК Барс
Россельхозбанк
Уралсиб

Таким образом, сразу несколько крупных банков подтвердили, что ипотека с занижением цены квартиры возможна. Соглашаться ли на такую схему – решать покупателю. По поводу использования таких спорных юридических конструкций лучше консультироваться с грамотным юристом.

Источник: https://SPbHomes.ru/science/zanizhenie-stoimosti-kvartiry-pri-ipoteke/

Ссылка на основную публикацию